20 道物业评估练习题及答案

1. 1. 某公寓社区共 300 套房，同一天的报表显示 279 套在住、288 套已出租。以下哪一项最能解释实际入住率与已租百分比之间的差异？

   • A.九位居民到期转为按月续租，因而从在住房源数量中被剔除。
   • B.九套房因大修停用，已从在住房源数量中被剔除，故两数不同。
   • C.九套在住房已递交退租通知，因此计为已租但不再计为在住。
   • D.九套空置房已签未来入住日的租约，故计为已租但未在住。✓ 答案

   实际入住率统计的是有居民居住的房源，而已租百分比统计的是已签租约的房源，其中包括已预租但尚未入住的空置房。预租的空置房因此是“已租未住”，这正是已租百分比高于入住率的原因，也使它比入住率更早反映经营态势。已通知退租的房源既仍在住又仍已租，不会造成两者的差额。

   编号 QB-B2RESW依据： NAAEI CAM V2 Exam Blueprint — evaluating the property: occupancy and leased position报告此题的问题

2. 2. 某社区共 240 套房，其中 18 套空置，12 套在住但已递交退租通知。空置房中有 7 套已预租，已通知退租的房源中有 5 套已预租。按标准的已租房源算法，已出租的房源共有多少套？

   • A.217 套
   • B.222 套✓ 答案
   • C.210 套
   • D.229 套

   已租房源数 = 总房源 − 空置房 − 已通知退租房 + 已预租的空置房 + 已预租的通知退租房，即 240 − 18 − 12 + 7 + 5 = 222。预租部分要加回，因为已签未来租约的房源即便当前空置或即将腾空，其收入已被锁定，这也是已租比例高于实际入住率的原因。

   编号 QB-UHWKCX依据： NAAEI CAM V2 Exam Blueprint — leased-unit calculation and unit status reporting报告此题的问题

3. 3. 区域经理要求社区经理比关注当前入住率更密切地关注租赁暴露率（leasing exposure）。租赁暴露率为什么比入住率更早地预警租赁问题？

   • A.租赁暴露率衡量一个月内到期租约的比例，因此提示到期过于集中的风险。
   • B.租赁暴露率用全年搬离户数除以总房源数，因此显示居民群体每年更替的速度。
   • C.租赁暴露率把停用房从分母中剔除，因此比租金明细表更真实地反映入住水平。
   • D.租赁暴露率把空置房与已通知退租房相加，因此在居民搬离前就显示缺口。✓ 答案

   租赁暴露率把已空置房源与尚未预租的已通知退租房源相加，再与总房源数相比，衡量的是尚未兑现的空置量。入住率只有在居民实际搬离后才会变动，而搬离往往在递交通知数周之后，因此暴露率上升可以让经理在入住率真正下滑之前调整定价与客流策略。

   编号 QB-C24SXX依据： NAAEI CAM V2 Exam Blueprint — evaluating operating activity: leasing exposure报告此题的问题

4. 4. 当一套公寓房源由上一位居民更替为下一位居民时，下列哪一组顺序正确描述了该房源的经营状态变化？

   • A.在住 → 已通知退租 → 空置未整备 → 整备完成 → 再次入住✓ 答案
   • B.在住 → 空置未整备 → 已通知退租 → 整备完成 → 再次入住
   • C.已通知退租 → 在住 → 整备完成 → 空置未整备 → 再次入住
   • D.在住 → 整备完成 → 已通知退租 → 空置未整备 → 再次入住

   居民是在仍居住期间递交退租通知的，因此“已通知退租”必然先于“搬离”；随后房源变为空置未整备，经整备后成为可入住状态，只有新居民实际入住才重新计为在住。经理需分别跟踪每一个状态，因为空置损失正是在各状态停留的天数中产生或被避免的。

   编号 QB-RHUKUT依据： NAAEI CAM V2 Exam Blueprint — unit status transitions from notice through vacate and make-ready报告此题的问题

5. 5. 某社区共 320 套房，过去 12 个月共有 96 户搬离。业主为下一年设定的年更替率目标为 25%。依据上述数据，需要挽留住其中多少户搬离才能达到该目标？

   • A.24 户
   • B.16 户✓ 答案
   • C.20 户
   • D.30 户

   更替率 = 搬离户数 ÷ 总房源数，即 96 ÷ 320 = 30%。若目标为 25%，320 套房对应可接受的搬离为 80 户，因此 96 − 80 = 16，需要挽留 16 户。把留存目标换算成具体的户数而非百分比，才便于现场团队落实执行。

   编号 QB-922SEU依据： NAAEI CAM V2 Exam Blueprint — turnover rate calculation and retention targets报告此题的问题

6. 6. 某经理比较四种户型：A 户型 750 平方英尺，租金 1,125 美元；B 户型 980 平方英尺，租金 1,323 美元；C 户型 1,150 平方英尺，租金 1,472 美元；D 户型 620 平方英尺，租金 992 美元。哪一种户型的每平方英尺租金最高？

   • A.A 户型，每平方英尺 1.50 美元
   • B.D 户型，每平方英尺 1.60 美元✓ 答案
   • C.B 户型，每平方英尺 1.35 美元
   • D.C 户型，每平方英尺 1.28 美元

   每平方英尺租金 = 租金 ÷ 面积：A 为 1.50，B 为 1.35，C 为 1.28，D 为 1.60，面积最小的户型单位面积定价最高。总租金最高的户型与单位面积租金最高的户型通常不是同一个；户型分析之所以使用每平方英尺指标，是因为只有它能把面积不同的户型放在同一基准上比较。

   编号 QB-SH7XZU依据： NAAEI CAM V2 Exam Blueprint — floor-plan analysis and rent per square foot报告此题的问题

7. 7. 业主询问社区的哪些配套设施真正支撑租金溢价。以下哪一项发现最能区分“能带动租金的配套”与“只提升居民满意度的配套”？

   • A.居民在满意度调查中给该设施打高分，并经常在评价中提到它。
   • B.该设施在子市场每家竞品都有，看房客户默认它本就应当存在。
   • C.潜在客户持续选择带该设施的房源，并愿支付高于同类房源的租金。✓ 答案
   • D.该设施的安装造价高于社区近年完成的任何其他资本支出项目。

   能带动租金的配套，其证据是可观测的支付意愿：潜在客户主动选择带该配置的房源，并且相对无此配置的同类房源，溢价能够守住。调查分数与评价提及衡量的是满意度，体现在续租而非报价租金上；安装造价是已投入的沉没成本，市场并无义务买单；而每家竞品都有的配置属于入场门槛，不构成溢价。

   编号 QB-A2D4MV依据： NAAEI CAM V2 Exam Blueprint — amenities and features and their effect on leasing and satisfaction报告此题的问题

8. 8. 某社区共 200 套房，其中一居室 60 套，每套 700 平方英尺；两居室 120 套，每套 1,000 平方英尺；三居室 20 套，每套 1,300 平方英尺。该社区每套房的平均面积是多少？

   • A.940 平方英尺✓ 答案
   • B.1,000 平方英尺
   • C.880 平方英尺
   • D.1,060 平方英尺

   总面积 = 60 × 700 + 120 × 1,000 + 20 × 1,300 = 42,000 + 120,000 + 26,000 = 188,000 平方英尺，除以 200 套得 940 平方英尺。若直接对三种户型面积取平均会得到 1,000，这是错误的，因为它忽略了户型配比；而正是户型配比才让社区的平均面积与每平方英尺租金具有意义。

   编号 QB-XHYKV2依据： NAAEI CAM V2 Exam Blueprint — unit mix and average square footage per unit报告此题的问题

9. 9. 资产管理人将该社区归类为 C 类物业。以下哪一项描述最符合该类别？

   • A.楼龄与状况中等、配套一般的物业，租金接近子市场平均水平。
   • B.楼龄较老、装修陈旧、配套较少的物业，租金低于子市场平均水平。✓ 答案
   • C.状况较差、需要重大结构性修缮的物业，租金处于市场最低水平。
   • D.新近建成、配套齐全的物业，租金处于子市场最高水平。

   物业分级描述的是楼龄、状况、配套水平以及相对于子市场的租金位置，而不是任何固定的金额标准。A 类是最新产品、配套最完善、租金处于市场高端；B 类楼龄与状况居中、租金接近市场平均；C 类楼龄较老、装修陈旧、租金低于平均；D 类状况最差、租金处于市场最低端。

   编号 QB-F26SF3依据： NAAEI CAM Reference Guide — property classification A through D报告此题的问题

10. 10. 某建于 1990 年代的社区多年来入住率保持稳定，但租金增长已经停滞、外观吸引力下降，且吸引到的住户比过去更为价格敏感。这一组特征表明该物业处于生命周期的哪个阶段？

    • A.复兴期：已完成的资本改造使该资产在市场中重新获得定位。
    • B.衰退期：该资产竞争地位下滑，需要重新投入资金加以改善。✓ 答案
    • C.成长期：市场对该资产的需求仍在上升，租金具备上调空间。
    • D.稳定期：该资产表现平稳，现有经营方案可以继续执行下去。

    物业生命周期依次为成长期、稳定期、衰退期，若业主重新投入资金则进入复兴期。租金增长停滞、外观吸引力下降、住户结构向价格敏感人群漂移，是衰退期的早期信号，即便此时入住率看起来仍然健康——因为入住率是滞后指标，只有在竞争地位已经丧失之后才会下滑。

    编号 QB-H7EEGH依据： NAAEI CAM V2 Exam Blueprint — property life cycle: growth, stability, decline, revitalization报告此题的问题

11. 11. 子市场内多个新社区同时交付。租金优惠幅度不断加大、去化速度放缓，尽管当地就业仍在增长，入住率仍在缓慢下滑。这描述的是房地产周期的哪一个阶段？

    • A.供应过剩期：新增交付超过去化速度，需求尚在但入住率下滑。✓ 答案
    • B.复苏期：去化重新加快，优惠收窄，入住率开始回升。
    • C.扩张期：需求超过新增供应，租金上涨且优惠很少。
    • D.衰退期：需求随就业一同萎缩，物业收入明显下滑。

    房地产周期依次为复苏期、扩张期、供应过剩期与衰退期。供应过剩期的判别特征是需求本身并未走弱——就业仍在增长——但新增交付的速度超过了市场去化能力，因此竞品用优惠换取入住率，本物业若不在定价与产品上作出回应就会丧失市场份额。

    编号 QB-ZP89WG依据： NAAEI CAM V2 Exam Blueprint — real estate cycle: expansion, oversupply, recession, recovery报告此题的问题

12. 12. 为向贷款机构提交物业概况，经理需确定住宅类型：两至三层的多栋楼宇分布在带景观的场地上，配地面停车场，无室内走廊也无电梯。以下哪一类型最为贴切？

    • A.带电梯的中层公寓楼
    • B.联排住宅式社区
    • C.花园式公寓社区✓ 答案
    • D.高层公寓塔楼建筑

    花园式社区指约两至三层的低层楼宇，分布于带景观的场地中，配地面停车，各户由室外直接进入，而非共用室内走廊。中层与高层类型的界定依据是楼高以及对电梯和室内交通空间的依赖，联排住宅则是各户独立入口的多层相连住宅，因此题述场地属于花园式。

    编号 QB-G734BG依据： NAAEI CAM Reference Guide — housing types: garden, low-rise, mid-rise, high-rise, townhouse报告此题的问题

13. 13. 经理正在编制租金矩阵，需要为可俯瞰中庭的三层房源设定溢价。确定该溢价金额最恰当的依据是什么？

    • A.对社区内所有优选配置一律按基础租金的固定百分比统一加价。
    • B.该项配置的建造成本，按该改造工程预计可使用年限分摊计算。
    • C.竞争社区在其公布租金表中对同类配置给出的最高溢价金额。
    • D.本子市场客户实际愿为该配置支付的金额，并以需求加以验证。✓ 答案

    租金矩阵中的房源配置溢价本质上是市场价格，因此应依据潜在客户实际为该配置支付的金额来确定，并以带该配置房源的去化速度是否仍然合理来加以验证。建造成本是市场不会补偿的沉没支出；统一百分比忽略了不同配置价值有别；照搬竞品公布的溢价则是把对方的需求状况套用到自己身上。

    编号 QB-YPVWQF依据： NAAEI CAM V2 Exam Blueprint — rental matrix and unit amenity pricing under supply and demand报告此题的问题

14. 14. 某社区中 1,150 平方英尺的两居室户型入住率仅为 82%，而其余各户型均在 95% 以上。经理首先应当做什么？

    • A.把广告预算向该户型倾斜，并在所有房源展示中重点推介直至去化。
    • B.为该户型增加配置包，使其可重新定位到高于其他两居室的价位。
    • C.立即下调该户型的报价租金，直到其入住率与其他户型持平为止。
    • D.先将该户型的每平方英尺租金与配置同子市场竞品户型逐项比较后再定。✓ 答案

    在整体健康的物业中单一户型落后 13 个百分点，说明问题出在该户型自身的产品或定价上；把它的每平方英尺租金与竞品同类户型比较，才能判断究竟属于哪一种。直接降租、加大广告投放或增加配置，都是在尚未确诊之前就投入资金；若该户型相对其面积本就定价失当，折扣只会变成长期让利。

    编号 QB-F7QR5F依据： NAAEI CAM V2 Exam Blueprint — floor-plan analysis and identifying underperforming plans报告此题的问题

15. 15. 营销团队希望让社区的功能与配置同其实际吸引到的住户相匹配。以下哪一类信息属于居民心理特征（psychographics），而非人口统计特征？

    • A.居民看重住房的哪些方面、闲暇如何度过、偏好何种联系方式。✓ 答案
    • B.租金明细表上按户型统计的居民数量以及各自的居住时长。
    • C.居民在租赁申请表上填报的年龄、家庭人数与收入区间。
    • D.居民签约前的居住地与本社区的距离，以及其此前所在的居住区域。

    人口统计特征描述的是居民“是谁”，即年龄、家庭人数、收入、原居住地等可量化类别；心理特征描述的是他们如何生活、看重什么，包括生活方式、优先事项与偏好的沟通渠道。正是心理特征告诉经理应主推哪些功能、把信息投放在何处，这也是现行考纲用“居民心理特征”取代“居民画像”表述的原因。

    编号 QB-XPHKJE依据： NAAEI CAM V2 Exam Blueprint — aligning resident psychographics with property features and marketing报告此题的问题

16. 16. 长期持有该资产的业主希望在不进行大额资本支出的前提下提升回报。以下哪项举措最有可能在近期提高回报？

    • A.把所有房源的家电更换为高端型号，并提高各户型的续租租金。
    • B.用本年度物业运营预算增设一整套度假式公共配套设施。
    • C.缩短空置房整备所需天数，使可入住房源更快完成出租。✓ 答案
    • D.全面下调各户型报价租金，把实际入住率提升到子市场平均之上。

    空置房在整备状态下多停留一天，就是一天再也收不回来的租金收入，因此压缩整备周期能在几乎不动用资本的情况下，把社区已有的需求转化为实收收入，从而提升净营业收入与回报率。更换高端家电与增设度假式配套都是为不确定的溢价花钱，而全面降租则是以让出收入去换取物业未必需要的入住率。

    编号 QB-E7CEYD依据： NAAEI CAM V2 Exam Blueprint — identifying how to maximize return on investment报告此题的问题

17. 17. 经理复核本季度的获客渠道：渠道一投入 4,500 美元、成交 15 份租约；渠道二投入 2,400 美元、成交 6 份租约；渠道三投入 3,000 美元、成交 12 份租约。哪个渠道最有效，理由是什么？

    • A.渠道一，因为投入金额最大，覆盖的潜在客户面也最广。
    • B.渠道一，每份租约 300 美元，因为它带来的签约数量最多。
    • C.渠道二，每份租约 400 美元，因为它的总投入金额最少。
    • D.渠道三，每份租约 250 美元，三个渠道中成本最低。✓ 答案

    衡量营销工具是否有效的指标是每份租约成本，即渠道投入除以成交租约数：4,500 ÷ 15 = 300 美元，2,400 ÷ 6 = 400 美元，3,000 ÷ 12 = 250 美元。成交量最多的渠道未必效率最高，预算最小的渠道也可能效率最低，因此单看成交量或投入金额，都无法判断下一笔预算应投向何处。

    编号 QB-WP69DD依据： NAAEI CAM V2 Exam Blueprint — evaluating marketing tools by cost per lease报告此题的问题

18. 18. 某居民于 3 月 1 日递交退租通知，3 月 31 日搬离。整备工作自 4 月 1 日进行至 4 月 6 日。新居民于 4 月 3 日签约，入住日为 4 月 12 日，新租约的租金自入住日起计。该房源在 4 月产生多少天的空置损失？

    • A.11 天✓ 答案
    • B.9 天
    • C.12 天
    • D.6 天

    该房源自 4 月 1 日至 4 月 11 日均无租金收入，共 11 天，因为新租约的租金自 4 月 12 日起计。整备只占其中前 6 天：房源在 4 月 7 日已可入住，之后仍有 5 天没有产生任何收入。正因如此，整备周期与“可入住至起租日”之间的空档要作为两项独立的空置损失原因分别跟踪。

    编号 QB-D7Z3TC依据： NAAEI CAM V2 Exam Blueprint — unit transitions and vacancy loss from notice through make-ready报告此题的问题

19. 19. 在为物业评估记录实体资产时，经理需要把土地部分与建筑部分区分开。以下哪一项属于土地部分？

    • A.屋面材料、外墙板材与门窗系统
    • B.走廊、楼梯间与各套房室内部分
    • C.场地竖向平整、雨水排放与铺装停车场✓ 答案
    • D.锅炉、热水器与暖通空调设备

    土地部分指场地本身及其上的场地改造，包括竖向平整、雨水排放、铺装、绿化与市政接入；建筑部分则是建筑主体及其系统，即屋面、外围护、室内与机电设备。区分二者之所以重要，是因为它们的老化速度、检查方式与资金安排各不相同，物业评估与资本计划必须分别加以处理。

    编号 QB-VPTW7C依据： NAAEI CAM V2 Exam Blueprint — identifying the physical asset: land and building components报告此题的问题

20. 20. 居民调查显示健身房是使用率最高的配套设施，而看房客户很少提及它，反而把套内洗衣机与烘干机接口列为选择该房源的理由。这一信息最恰当的用法是什么？

    • A.把健身房从营销资料中删除，并将该空间改造为可出租面积。
    • B.为每套房增设洗衣接口，并压缩健身房开放时间以降低运营支出。
    • C.在营销中主推并为洗烘接口定价，同时保留健身房用于留存。✓ 答案
    • D.对所有房源统一上调租金，因为两项配套居民与客户都很看重。

    配套设施可分为“租金驱动型”与“满意度驱动型”：前者是潜在客户在签约时愿意付费的项目，后者是让现有居民持续续租的项目。洗衣接口应体现在定价与广告中，因为收入正来源于此；健身房的价值则通过留存实现，因此削减或隐藏它，等于放弃续租却换不来任何租赁上的优势。

    编号 QB-2JGY8M依据： NAAEI CAM V2 Exam Blueprint — amenities and features: effect on leasing and on resident satisfaction报告此题的问题

练习题依据 NAAEI 的 CAM V2 考试大纲及公寓管理的通行实务编写。CAM 和 NAAEI 是美国公寓协会（NAA）的商标；本网站与 NAA、NAAEI 无关联，也未获其认可。该认证本身要求完成 CAM 课程并具备 12 个月的现场物业管理经验，该经验可在修课期间累积。本站的公平住房题目涵盖联邦层面的受保护类别；房东与租户的具体规则，以及各州、各地在联邦基础上追加的受保护类别，属于州和地方法律，不在本题库范围内——请查阅你所在社区适用的法律。考试前请向 NAAEI 确认当前要求。 关于 CAM 认证 →