20 Preguntas de Práctica de Evaluación de la propiedad con Respuestas

1. 1. Una comunidad de 300 unidades reporta 279 unidades ocupadas y 288 unidades rentadas el mismo día. ¿Cuál explicación justifica MEJOR la diferencia entre la ocupación física y el porcentaje rentado?

   • A.Nueve residentes pasaron a renta mensual al vencer, por lo que salen del conteo de unidades ocupadas.
   • B.Nueve unidades están fuera de servicio por renovación y se excluyen del conteo de unidades ocupadas.
   • C.Nueve unidades ocupadas dieron aviso de desocupación, así que siguen rentadas pero ya no están ocupadas.
   • D.Nueve unidades vacías tienen contratos firmados con mudanza futura, así que están rentadas sin estar ocupadas.✓ Respuesta

   La ocupación física cuenta las unidades donde vive un residente, mientras que el porcentaje rentado cuenta las unidades con contrato firmado, incluidas las vacías ya prerrentadas con mudanza futura. Por eso una unidad vacía prerrentada está rentada pero no ocupada, y el porcentaje rentado se adelanta a la ocupación. Las unidades con aviso siguen ocupadas y rentadas, así que no generan esa diferencia.

   Ref. QB-B2RESWFuente: NAAEI CAM V2 Exam Blueprint — evaluating the property: occupancy and leased positionReportar un problema con esta pregunta

2. 2. Una comunidad de 240 unidades tiene 18 unidades vacías y 12 unidades ocupadas con aviso de desocupación. Siete de las vacías están prerrentadas y cinco de las que dieron aviso también. Con el cálculo estándar de unidades rentadas, ¿cuántas unidades están rentadas?

   • A.217 unidades
   • B.222 unidades✓ Respuesta
   • C.210 unidades
   • D.229 unidades

   Las unidades rentadas son el total menos las vacías menos las que dieron aviso, más las vacías prerrentadas y las con aviso prerrentadas: 240 - 18 - 12 + 7 + 5 = 222. Las prerrentas se suman porque una unidad con contrato futuro firmado ya tiene ingreso comprometido aunque esté vacía o por desocuparse, y por eso la posición rentada supera a la ocupación física.

   Ref. QB-UHWKCXFuente: NAAEI CAM V2 Exam Blueprint — leased-unit calculation and unit status reportingReportar un problema con esta pregunta

3. 3. Un gerente regional pide a la gerente de la comunidad vigilar la exposición de arrendamiento más que la ocupación actual. ¿Por qué la exposición advierte de un problema de renta ANTES que la ocupación?

   • A.La exposición mide la proporción de contratos que vencen en un mes y avisa de vencimientos concentrados.
   • B.La exposición divide las mudanzas anuales entre el total de unidades y muestra el ritmo de reemplazo.
   • C.La exposición excluye del denominador las unidades fuera de servicio y reporta una ocupación más fiel.
   • D.La exposición suma las unidades vacías y las que dieron aviso, y muestra el hueco antes de la mudanza.✓ Respuesta

   La exposición suma las unidades ya vacías y las que dieron aviso y aún no están prerrentadas, y compara ese total con el número de unidades, midiendo una vacancia que la propiedad todavía no siente. La ocupación solo cambia cuando el residente se muda, semanas después del aviso, así que una exposición al alza da tiempo de ajustar precio y tráfico antes de que caiga la ocupación.

   Ref. QB-C24SXXFuente: NAAEI CAM V2 Exam Blueprint — evaluating operating activity: leasing exposureReportar un problema con esta pregunta

4. 4. ¿Cuál secuencia describe correctamente el estado operativo de una unidad al pasar de un residente al siguiente?

   • A.Ocupada, con aviso, vacía sin preparar, preparación terminada y ocupada de nuevo.✓ Respuesta
   • B.Ocupada, vacía sin preparar, con aviso, preparación terminada y ocupada de nuevo.
   • C.Con aviso, ocupada, preparación terminada, vacía sin preparar y ocupada de nuevo.
   • D.Ocupada, preparación terminada, con aviso, vacía sin preparar y ocupada de nuevo.

   El residente da aviso mientras aún vive en la unidad, así que el aviso siempre precede a la mudanza; luego la unidad queda vacía sin preparar, pasa por la preparación hasta quedar lista y solo vuelve a estar ocupada cuando entra el nuevo residente. Cada estado se controla por separado porque los días en cada uno son donde se genera o se evita la pérdida por vacancia.

   Ref. QB-RHUKUTFuente: NAAEI CAM V2 Exam Blueprint — unit status transitions from notice through vacate and make-readyReportar un problema con esta pregunta

5. 5. Una comunidad de 320 unidades registró 96 mudanzas en los últimos 12 meses. La propiedad fijó una meta de rotación de 25% para el año próximo. Con estas cifras, ¿cuántas de las 96 mudanzas habría que haber evitado para alcanzar esa meta?

   • A.24 mudanzas
   • B.16 mudanzas✓ Respuesta
   • C.20 mudanzas
   • D.30 mudanzas

   La rotación es mudanzas entre unidades totales: 96 entre 320 es 30%. Una rotación de 25% sobre 320 unidades permite 80 mudanzas, así que 96 menos 80 da 16 mudanzas que habría que evitar. Expresar la meta de retención como un número concreto de hogares, y no como porcentaje, es lo que la vuelve accionable para el equipo en sitio.

   Ref. QB-922SEUFuente: NAAEI CAM V2 Exam Blueprint — turnover rate calculation and retention targetsReportar un problema con esta pregunta

6. 6. Una gerente compara cuatro planos: el Plano A de 750 pies cuadrados a $1,125; el Plano B de 980 pies cuadrados a $1,323; el Plano C de 1,150 pies cuadrados a $1,472; y el Plano D de 620 pies cuadrados a $992. ¿Cuál plano obtiene la renta por pie cuadrado MÁS ALTA?

   • A.El Plano A, a $1.50 por pie cuadrado
   • B.El Plano D, a $1.60 por pie cuadrado✓ Respuesta
   • C.El Plano B, a $1.35 por pie cuadrado
   • D.El Plano C, a $1.28 por pie cuadrado

   La renta por pie cuadrado es la renta entre los pies cuadrados: el Plano A da $1.50, el B $1.35, el C $1.28 y el D $1.60, así que el plano más pequeño es el mejor valorado por pie. La renta total más alta y la renta por pie más alta suelen corresponder a planos distintos, y el análisis de planos usa la cifra por pie porque es la única forma de comparar unidades de tamaños diferentes.

   Ref. QB-SH7XZUFuente: NAAEI CAM V2 Exam Blueprint — floor-plan analysis and rent per square footReportar un problema con esta pregunta

7. 7. Un propietario pregunta cuáles amenidades de la comunidad realmente sostienen una prima de renta. ¿Cuál hallazgo distingue MEJOR una amenidad que impulsa la renta de otra que solo impulsa la satisfacción del residente?

   • A.Los residentes califican alto la característica en encuestas y la mencionan en sus reseñas.
   • B.La característica existe en todos los competidores y los prospectos ya la dan por supuesta.
   • C.Los prospectos eligen las unidades con esa característica y pagan más que por las iguales.✓ Respuesta
   • D.La instalación de la característica costó más que cualquier otro proyecto de capital reciente.

   Un impulsor de renta se comprueba con la disposición demostrada a pagar: los prospectos eligen las unidades con esa característica y la prima se sostiene frente a unidades iguales sin ella. Las encuestas y reseñas miden satisfacción, que se refleja en renovaciones y no en la renta pedida; el costo de instalación es un gasto hundido que el mercado no tiene que reconocer; y lo que ofrecen todos los competidores es requisito básico, no prima.

   Ref. QB-A2D4MVFuente: NAAEI CAM V2 Exam Blueprint — amenities and features and their effect on leasing and satisfactionReportar un problema con esta pregunta

8. 8. Una comunidad de 200 unidades tiene 60 unidades de una recámara de 700 pies cuadrados, 120 de dos recámaras de 1,000 pies cuadrados y 20 de tres recámaras de 1,300 pies cuadrados. ¿Cuál es el promedio de pies cuadrados por unidad?

   • A.940 pies cuadrados✓ Respuesta
   • B.1,000 pies cuadrados
   • C.880 pies cuadrados
   • D.1,060 pies cuadrados

   Los pies cuadrados totales son 60 x 700 más 120 x 1,000 más 20 x 1,300, es decir 42,000 más 120,000 más 26,000, o 188,000; al dividir entre 200 unidades resultan 940 pies cuadrados. Promediar los tres tamaños da 1,000 y es incorrecto porque ignora la mezcla de unidades, que es justo lo que da sentido al promedio y a la renta por pie cuadrado.

   Ref. QB-XHYKV2Fuente: NAAEI CAM V2 Exam Blueprint — unit mix and average square footage per unitReportar un problema con esta pregunta

9. 9. Un administrador de activos describe la comunidad como una propiedad Clase C. ¿Cuál descripción corresponde MEJOR a esa clasificación?

   • A.Una propiedad de edad y condición moderadas con algunas amenidades, rentada cerca del promedio.
   • B.Una propiedad antigua con acabados anticuados y pocas amenidades, rentada bajo el promedio del submercado.✓ Respuesta
   • C.Una propiedad en malas condiciones que requiere reparación estructural mayor, en el fondo del mercado.
   • D.Una propiedad recién construida con muchas amenidades, rentada en el tope del submercado.

   Las clases describen edad, condición, nivel de amenidades y posición de renta frente al submercado, no una cifra fija en dólares. La Clase A es el producto más nuevo con el mayor paquete de amenidades y rentas en el tope; la B es promedio en edad y condición; la C es más antigua, con acabados anticuados y renta bajo el promedio; y la D está en la peor condición, en el fondo del mercado.

   Ref. QB-F26SF3Fuente: NAAEI CAM Reference Guide — property classification A through DReportar un problema con esta pregunta

10. 10. Una comunidad construida en los años noventa ha mantenido la ocupación estable varios años, pero el crecimiento de la renta se estancó, la imagen exterior se deterioró y atrae hogares más sensibles al precio que antes. ¿Qué etapa del ciclo de vida de la propiedad indica este patrón?

    • A.Revitalización, donde la obra de capital terminada reposiciona el activo.
    • B.Declive, donde el activo pierde posición competitiva y necesita reinversión.✓ Respuesta
    • C.Crecimiento, donde la demanda del activo aún sube y la renta puede empujarse.
    • D.Estabilidad, donde el activo rinde de forma pareja y el plan operativo sigue.

    El ciclo de vida va de crecimiento a estabilidad y a declive y, si el propietario reinvierte, a revitalización. El estancamiento de la renta, el deterioro de la imagen exterior y un perfil de residentes cada vez más sensible al precio son señales tempranas de declive aunque la ocupación luzca sana, porque la ocupación es un indicador rezagado que cae solo después de perder posición competitiva.

    Ref. QB-H7EEGHFuente: NAAEI CAM V2 Exam Blueprint — property life cycle: growth, stability, decline, revitalizationReportar un problema con esta pregunta

11. 11. Varias comunidades nuevas se entregaron a la vez en el submercado. Las concesiones se amplían, la absorción se frenó y la ocupación baja poco a poco aunque el empleo local sigue creciendo. ¿Qué fase del ciclo inmobiliario describe esto?

    • A.Sobreoferta, donde las entregas nuevas superan la absorción y la ocupación baja.✓ Respuesta
    • B.Recuperación, donde la absorción vuelve y la ocupación empieza a subir.
    • C.Expansión, donde la demanda supera la oferta nueva y las rentas suben.
    • D.Recesión, donde la demanda cae junto con el empleo y baja el ingreso.

    El ciclo inmobiliario pasa por recuperación, expansión, sobreoferta y recesión. La sobreoferta se distingue porque la demanda no ha fallado —el empleo sigue creciendo— pero las entregas nuevas llegaron más rápido de lo que el mercado absorbe, así que los competidores compran ocupación con concesiones y la propiedad pierde participación si no responde en precio y producto.

    Ref. QB-ZP89WGFuente: NAAEI CAM V2 Exam Blueprint — real estate cycle: expansion, oversupply, recession, recoveryReportar un problema con esta pregunta

12. 12. Para el resumen de propiedad de un prestamista, la gerente debe clasificar el tipo de vivienda: edificios de dos y tres pisos repartidos en un terreno ajardinado, con estacionamiento de superficie y sin pasillos interiores ni ascensores. ¿Cuál tipo corresponde MEJOR?

    • A.Un edificio de mediana altura con ascensor
    • B.Una comunidad de viviendas adosadas contiguas
    • C.Una comunidad de apartamentos tipo jardín✓ Respuesta
    • D.Una torre de apartamentos de gran altura

    Las comunidades tipo jardín son edificios bajos de dos o tres pisos ubicados en terrenos ajardinados, con estacionamiento de superficie y accesos desde el exterior en lugar de pasillos interiores compartidos. Los tipos de mediana y gran altura se definen por su altura y su dependencia de ascensores y circulación interior, y las adosadas son viviendas contiguas de varios niveles con entrada propia.

    Ref. QB-G734BGFuente: NAAEI CAM Reference Guide — housing types: garden, low-rise, mid-rise, high-rise, townhouseReportar un problema con esta pregunta

13. 13. Una gerente arma la matriz de rentas y debe fijar la prima de las unidades del tercer piso con vista al patio. ¿Cuál es la MEJOR base para el monto de esa prima?

    • A.Un porcentaje fijo de la renta base aplicado a todo elemento preferente igual.
    • B.El costo de construcción del elemento repartido entre su vida útil estimada.
    • C.La mayor prima que un competidor publica por un elemento comparable suyo.
    • D.El monto que los prospectos del submercado pagan de verdad por ese elemento.✓ Respuesta

    La prima por amenidad de unidad en la matriz de rentas es un precio de mercado, así que se fija por lo que los prospectos pagan de forma demostrable por ese elemento y se valida viendo si esas unidades siguen rentándose a buen ritmo. El costo de obra es un gasto hundido que el mercado no reembolsa, un porcentaje uniforme ignora que los elementos valen distinto, y copiar la prima publicada por un competidor importa su demanda, no mide la propia.

    Ref. QB-YPVWQFFuente: NAAEI CAM V2 Exam Blueprint — rental matrix and unit amenity pricing under supply and demandReportar un problema con esta pregunta

14. 14. Un plano, el de dos recámaras de 1,150 pies cuadrados, está al 82% de ocupación mientras que todos los demás planos de la comunidad superan el 95%. ¿Qué debe hacer PRIMERO la gerente?

    • A.Trasladar el presupuesto publicitario a ese plano y destacarlo en todo anuncio.
    • B.Agregar un paquete de amenidades para reposicionar ese plano por encima.
    • C.Bajar de inmediato la renta pedida de ese plano hasta igualar la ocupación.
    • D.Comparar la renta por pie cuadrado y las características con la competencia.✓ Respuesta

    Que un solo plano quede trece puntos por debajo de una propiedad sana indica un problema de producto o de precio propio de ese plano, y la renta por pie cuadrado frente al mismo tipo de plano en la competencia es lo que revela cuál de los dos es. Bajar la renta, comprar publicidad o agregar amenidades comprometen dinero antes del diagnóstico, y si el plano está mal valorado para su tamaño el descuento se vuelve permanente.

    Ref. QB-F7QR5FFuente: NAAEI CAM V2 Exam Blueprint — floor-plan analysis and identifying underperforming plansReportar un problema con esta pregunta

15. 15. El área de marketing quiere alinear las características de la comunidad con los residentes que realmente atrae. ¿Cuál información describe la PSICOGRAFÍA del residente y no su demografía?

    • A.Los valores de vivienda, el uso del tiempo libre y el canal de contacto preferido.✓ Respuesta
    • B.El número de residentes por tipo de unidad y la antigüedad de cada contrato.
    • C.La edad, el tamaño del hogar y el rango de ingreso declarados en la solicitud.
    • D.Los barrios donde vivían los residentes antes de firmar y su distancia al lugar.

    La demografía describe quiénes son los residentes en categorías medibles como edad, tamaño del hogar, ingreso y procedencia, mientras que la psicografía describe cómo viven y qué valoran: estilo de vida, prioridades y canales de comunicación preferidos. La psicografía es la que indica qué características destacar y dónde colocar el mensaje, y por eso el temario vigente pide psicografía del residente y no un perfil del residente.

    Ref. QB-XPHKJEFuente: NAAEI CAM V2 Exam Blueprint — aligning resident psychographics with property features and marketingReportar un problema con esta pregunta

16. 16. Un propietario que conserva el activo a largo plazo quiere mejorar el rendimiento sin un desembolso de capital mayor. ¿Cuál acción tiene MÁS probabilidad de elevar el rendimiento a corto plazo?

    • A.Cambiar todos los electrodomésticos por modelos premium y subir las renovaciones.
    • B.Agregar un paquete de amenidades tipo resort pagado del presupuesto operativo.
    • C.Reducir los días que una unidad vacía pasa en preparación para rentarse antes.✓ Respuesta
    • D.Bajar las rentas pedidas en todos los planos para superar la ocupación del mercado.

    Cada día que una unidad vacía pasa en preparación es renta que la propiedad ya no recupera, así que acortar el tiempo de preparación convierte la demanda que la comunidad ya tiene en ingreso cobrado casi sin capital, lo que eleva el ingreso operativo neto y el rendimiento. Los electrodomésticos premium y el paquete tipo resort gastan dinero por una prima incierta, y bajar la renta en todos los planos cede ingreso para comprar una ocupación que quizá no hace falta.

    Ref. QB-E7CEYDFuente: NAAEI CAM V2 Exam Blueprint — identifying how to maximize return on investmentReportar un problema con esta pregunta

17. 17. Al revisar las fuentes de prospectos del trimestre, la gerente ve que la fuente uno gastó $4,500 y generó 15 contratos, la fuente dos gastó $2,400 y generó 6 contratos, y la fuente tres gastó $3,000 y generó 12 contratos. ¿Cuál fuente fue la MÁS efectiva y por qué?

    • A.La fuente uno, porque su mayor gasto alcanzó al público más amplio.
    • B.La fuente uno, a $300 por contrato, porque generó la mayor cantidad de contratos.
    • C.La fuente dos, a $400 por contrato, porque exigió el menor gasto total.
    • D.La fuente tres, a $250 por contrato, el costo por contrato más bajo.✓ Respuesta

    La efectividad de una herramienta de marketing se juzga por el costo por contrato, que es el gasto de la fuente entre los contratos generados: $4,500 entre 15 son $300, $2,400 entre 6 son $400 y $3,000 entre 12 son $250. La fuente con más contratos no es automáticamente la más eficiente, y el presupuesto más chico puede ser el menos eficiente, así que volumen y gasto por sí solos no dicen dónde invertir el siguiente dólar.

    Ref. QB-WP69DDFuente: NAAEI CAM V2 Exam Blueprint — evaluating marketing tools by cost per leaseReportar un problema con esta pregunta

18. 18. Un residente da aviso el 1 de marzo y desocupa el 31 de marzo. La preparación de la unidad va del 1 al 6 de abril. Un nuevo residente firma el 3 de abril con mudanza el 12 de abril, y la renta del nuevo contrato inicia el día de la mudanza. ¿Cuántos días de pérdida por vacancia genera la unidad en abril?

    • A.11 días✓ Respuesta
    • B.9 días
    • C.12 días
    • D.6 días

    La unidad no genera renta del 1 al 11 de abril, es decir 11 días, porque la renta del nuevo contrato inicia el 12 de abril. La preparación explica solo los primeros seis: la unidad quedó lista el 7 de abril y aun así no produjo nada durante cinco días más, por eso el tiempo de preparación y la brecha entre estar lista y el inicio de renta se controlan como causas separadas de pérdida por vacancia.

    Ref. QB-D7Z3TCFuente: NAAEI CAM V2 Exam Blueprint — unit transitions and vacancy loss from notice through make-readyReportar un problema con esta pregunta

19. 19. Al documentar el activo físico para la evaluación de la propiedad, la gerente separa los componentes del terreno de los del edificio. ¿Cuál elemento pertenece al componente de TERRENO?

    • A.La cubierta del techo, el revestimiento exterior y las ventanas
    • B.Los pasillos, las escaleras y los interiores de las unidades
    • C.La nivelación del terreno, el drenaje pluvial y el pavimento✓ Respuesta
    • D.Las calderas, los calentadores y los equipos de climatización

    Los componentes del terreno son el sitio y sus mejoras: nivelación, drenaje pluvial, pavimentos, jardinería y servicios del predio, mientras que los del edificio son la estructura y sus sistemas: techo, envolvente, interiores y equipo mecánico. La división importa porque cada grupo envejece, se inspecciona y se financia en calendarios distintos, así que la evaluación y el plan de capital deben tratarlos por separado.

    Ref. QB-VPTW7CFuente: NAAEI CAM V2 Exam Blueprint — identifying the physical asset: land and building componentsReportar un problema con esta pregunta

20. 20. Una encuesta de residentes muestra que el gimnasio es la amenidad más usada, mientras que los prospectos casi no lo mencionan y en cambio señalan las conexiones de lavadora y secadora en la unidad como la razón de su elección. ¿Cuál es el MEJOR uso de esta información?

    • A.Eliminar el gimnasio del material de marketing y convertir ese espacio en área rentable.
    • B.Agregar conexiones a cada unidad y recortar el horario del gimnasio para bajar gastos.
    • C.Destacar y cobrar prima por las conexiones de lavado y mantener el gimnasio para retención.✓ Respuesta
    • D.Subir la renta de todas las unidades porque ambas amenidades son valoradas por todos.

    Las amenidades se dividen en impulsoras de renta, por las que el prospecto paga al momento de rentar, e impulsoras de satisfacción, que sostienen las renovaciones de los residentes actuales. Las conexiones deben ir en el precio y la publicidad porque ahí generan ingreso, mientras que el gimnasio se paga a través de la retención, así que recortarlo u ocultarlo cede renovaciones sin ganar ventaja al rentar.

    Ref. QB-2JGY8MFuente: NAAEI CAM V2 Exam Blueprint — amenities and features: effect on leasing and on resident satisfactionReportar un problema con esta pregunta

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