20 道财务表现与净营业收入练习题及答案

CAM 注册公寓经理考试练习的全部财务表现与净营业收入练习题，附正确答案和简短解析。

1. 社区经理正在向业主逐行讲解经营报表中从潜在毛租金到租金收入总额的过程。下列哪一项不属于从潜在毛租金中扣减的四项调整之一？
- A.没有租约的空置单元造成的空置损失
- B.为新签约居民提供的入住租金优惠
- C.各项杂费、洗衣和停车的其他收入✓ 答案
- D.居民欠租搬离后无法收回的坏账损失
租金收入的四项调整是空置损失、租金优惠、坏账和非收入单元；每一项都是物业本可计费却收不到的租金，因此都从潜在毛租金中扣减，得出租金收入总额。其他收入根本不是调整项，它是在租金收入总额之后加上去、用以得出有效毛收入的，因此成为本题的经典错误选项。租金优惠、坏账和空置损失都是租金行的真实扣减项。
编号 QB-7QK2MT依据： NAAEI Certified Apartment Manager Exam Blueprint, Managing and Analyzing Financial Performance — rental revenue adjustments in the cash flow statement报告此题的问题
2. 在对潜在毛租金进行调整时，下列哪一组公寓单元被视为非收入单元？
- A.按低于市场价的旧合同出租的单元
- B.样板房、办公单元和员工单元✓ 答案
- C.由拖欠租金的居民占用的单元
- D.空置待清理准备迎接新租约的单元
非收入单元是业主有意从可出租房源中抽走的单元——样板房、租赁办公室、员工或折扣员工用房以及改作储藏的单元——它们的租金作为单独一项调整扣减，而不是计为空置。拖欠租金的居民产生的是坏账，不是非收入单元；等待清理的空置房属于普通空置损失；按低于市场价的旧合同出租的单元产生的是租约损失，该项在潜在毛租金之上计算。
编号 QB-Q7S77U依据： NAAEI Certified Apartment Manager Exam Blueprint, Managing and Analyzing Financial Performance — non-revenue units报告此题的问题
3. 某社区有240套公寓，每套每月的平均市场租金为1,450美元。仅根据题中给出的数字，该社区当月的市场毛租金是多少？
- A.$360,000
- B.$316,750
- C.$333,500
- D.$348,000✓ 答案
市场毛租金等于总单元数乘以平均市场租金：240 × 1,450美元 = 348,000美元，它假设所有单元都按市场租金出租，包括空置单元和被业主抽出使用的单元。其他数字来自常见错误：把空置或非收入单元排除在单元数之外，或把租金取整，这都会低估或高估报表本应起算的100%潜在收入。
编号 QB-8QXCSU依据： NAAEI Certified Apartment Manager Exam Blueprint, Managing and Analyzing Financial Performance — gross market rent报告此题的问题
4. 同一个240套单元的社区当月市场毛租金为348,000美元。其中210套已出租，平均合同租金为1,395美元；30套空置，按1,450美元的市场租金挂牌。该月的租约损失是多少？
- A.$11,550✓ 答案
- B.$43,500
- C.$16,500
- D.$23,100
潜在毛租金对已出租单元按实际合同租金计价，对空置单元按市场租金计价：(210 × 1,395美元) + (30 × 1,450美元) = 292,950 + 43,500 = 336,450美元，因此租约损失为348,000 − 336,450 = 11,550美元。选16,500美元是错误地把55美元的差额套用到全部240套，而不是只用于低于市场价出租的210套；43,500美元是空置单元的市场价值而非租金差额；23,100美元是正确数字的两倍。
编号 QB-M7Q7PQ依据： NAAEI Certified Apartment Manager Exam Blueprint, Managing and Analyzing Financial Performance — gross potential rent and loss to lease报告此题的问题
5. 一份经营报表显示：潜在毛租金412,000美元，空置损失28,000美元，租金优惠6,500美元，坏账3,200美元，非收入单元4,300美元，其他收入19,600美元。该期间的有效毛收入是多少？
- A.$350,400
- B.$370,000
- C.$389,600✓ 答案
- D.$431,600
先从潜在毛租金中扣除四项租金收入调整，得到租金收入总额：412,000 − (28,000 + 6,500 + 3,200 + 4,300) = 370,000美元；再加上其他收入19,600美元，得到有效毛收入389,600美元。选370,000美元是停在租金收入总额、漏加其他收入；431,600美元是把调整项加回而非扣减；350,400美元则把其他收入当成第五项调整予以扣减。
编号 QB-5QVC9R依据： NAAEI Certified Apartment Manager Exam Blueprint, Managing and Analyzing Financial Performance — effective gross income报告此题的问题
6. 同一个月，有效毛收入为389,600美元，营业费用为214,300美元，还本付息为96,000美元，重置准备金为6,000美元，屋顶资本项目支出为45,000美元。该月的净营业收入是多少？
- A.$130,300
- B.$28,300
- C.$79,300
- D.$175,300✓ 答案
净营业收入等于有效毛收入减去营业费用：389,600 − 214,300 = 175,300美元。还本付息、资本性支出和重置准备金都位于净营业收入之下，因为它们反映业主如何融资和资本化资产，而非社区的经营状况。因此130,300美元错误地扣了屋顶项目，79,300美元错误地扣了还本付息，28,300美元三项全扣，得到的是现金流而不是净营业收入。
编号 QB-N73JUR依据： NAAEI Certified Apartment Manager Exam Blueprint, Managing and Analyzing Financial Performance — net operating income报告此题的问题
7. 仍以该月为例：净营业收入175,300美元，资本性支出45,000美元，还本付息96,000美元，重置准备金6,000美元。该月的现金流是多少？
- A.$124,300
- B.$28,300✓ 答案
- C.$79,300
- D.$34,300
现金流等于净营业收入减去资本性支出、还本付息和重置准备金：175,300 − 45,000 − 96,000 − 6,000 = 28,300美元，这是在物业承担的全部义务之后业主实际可支配的资金。选124,300美元漏减了还本付息，79,300美元漏减了资本项目，34,300美元漏减了准备金计提，每一种漏减都会高估业主当月实际能拿走的金额。
编号 QB-6Q8QES依据： NAAEI Certified Apartment Manager Exam Blueprint, Managing and Analyzing Financial Performance — cash flow statement报告此题的问题
8. 业主询问：为什么一项花费45,000美元、更换了社区全部屋顶的项目没有降低当月的净营业收入？下列哪一项是最恰当的解释？
- A.它由重置准备金支付，任何经营报表都不会体现
- B.它是资本性支出，在净营业收入之后扣减✓ 答案
- C.它是维修费用，会在未来十二个月内平均分摊
- D.它是业主在物业账簿之外自行支付的营业费用
更换全部屋顶是一笔金额大、不经常发生且能延长资产使用寿命的支出，因此属于资本性支出，位于净营业收入行之下，所以经营结果不受影响。它不是通过营业预算摊销的维修费用；重置准备金是资金来源，仍会出现在现金流量表中，并不能把成本隐藏起来；而业主自行付款也不会把一项合法的营业成本从物业账簿中抹去。
编号 QB-PEVJP4依据： NAAEI Certified Apartment Manager Exam Blueprint, Managing and Analyzing Financial Performance — capital expenditures versus operating expenses报告此题的问题
9. 某社区采用权责发生制记账。一位居民于1月29日支付了2月的租金，款项当天入账。这笔款项在1月的报表中如何处理？
- A.作为一月的租金收入，因为该月已收到现金款项
- B.作为一月坏账准备余额的一笔冲减
- C.作为预收租金列为负债，而不是一月的收入✓ 答案
- D.作为一月的其他收入，因为该租金尚未赚取
权责发生制在收入被赚取的期间确认收入，而2月的租金是在2月赚取的，因此在1月这笔钱是提供住房的义务，即作为负债列示的预收租金，到2月的报表中才转为租金收入。把它记为1月收入是收付实现制的做法；称其为其他收入则错误归类了将来会赚取的租金；预付款也与坏账准备无关，后者记录的是已计费且判定无法收回的金额。
编号 QB-7X2R95依据： Generally accepted accounting principles on revenue recognition, applied in the NAAEI Certified Apartment Manager materials on accounting methods报告此题的问题
10. 6月的经营报表列示了一笔9,000美元的管道维修费用，该维修在6月完工，但发票要到7月才付款。这体现的是哪一种会计方法？
- A.权责发生制，在完成该项工作时记录费用✓ 答案
- B.收付实现制，在开出支票时记录该费用
- C.修正的收付实现制，在款项支付时记录费用
- D.收付实现制，在收到该张发票时记录费用
权责发生制在费用发生的期间（即施工当月）记录费用，与现金何时支付无关，这样才能把6月的费用与6月的收入配比，使当月结果具有意义。两个收付实现制选项都会把这9,000美元推到开支票或处理发票的7月，修正的收付实现制同样以付款时点为准，因此都不会把这笔维修列入6月的报表。
编号 QB-U9222S依据： Generally accepted accounting principles on expense recognition, applied in the NAAEI Certified Apartment Manager materials on accounting methods报告此题的问题
11. 区域主管询问社区经理，在现场层面她最难以控制的是哪一条预算科目。答案是哪一项？
- A.空置单元清理的粉刷和地毯清洁
- B.为吸引潜在客户的广告与推广
- C.外包的园林绿化与场地养护服务
- D.对该物业征收的房地产税✓ 答案
房地产税是由征税机关的评估和税率决定的固定费用，现场的任何决定都无法改变本预算期的金额；经理的职责是做出预测，至多通过业主方支持申诉。园林绿化合同、空置单元清理标准和广告支出都是经理可以谈判、安排或调剂的可控变动费用，正因如此，这些科目的差异由现场负责，而税金差异不由现场负责。
编号 QB-BSUUER依据： NAAEI Certified Apartment Manager Exam Blueprint, Managing and Analyzing Financial Performance — fixed versus variable (controllable) operating expenses报告此题的问题
12. 为了让本月支出控制在预算之内，经理推迟了楼体明显需要的外墙粉刷计划。这一决定最可能带来什么结果？
- A.本月净营业收入下降，因为未粉刷的楼体要在经营报表上作减值
- B.本月营业费用下降、净营业收入上升，这笔节省将成为业主永久性的收益
- C.本月营业费用不变，因为推迟的工作仍按原定计划的时间计提为费用
- D.本月营业费用下降、净营业收入上升，但被推迟的工作会不断累积，侵蚀资产的状况和价值✓ 答案
不做这项工作会使本期少了一笔营业费用，因此本月净营业收入看起来更好，但需求并未消失：递延维修会不断累积，最终施工成本更高，而外观明显破旧的物业会损失租金和吸引力，于是月报变好而业主的资产价值却下降。这笔节省并非永久，因为工作终究要付费；权责发生制是在工作实际完成时记录费用，而不是在原定计划的时间；经营报表也不会因外观而对楼体作减值。
编号 QB-T9PPUQ依据： NAAEI Certified Apartment Manager Exam Blueprint, Managing and Analyzing Financial Performance — maximizing net operating income and the effect of deferred maintenance on value报告此题的问题
13. 12月的收款远低于经营计划，而整个季度业主一直被告知会有一个强劲的收尾。社区经理首先应当做什么？
- A.把已知逃租的坏账核销推迟到下个季度，让十二月的收款看起来更接近计划
- B.按时如实上报十二月的实际数字，并说明差额的原因和具体的追补计划✓ 答案
- C.把一月的预收租金计入十二月，使本季度接近业主被告知的预期数字
- D.把部分差额重新分类为其他收入，使租金收入行仍然符合经营计划
如实、按时报告业绩是职业义务，也是业主唯一能据以行动的数字，因此经理应交出真实结果，并附上原因和补救计划，而不是去管理业主的情绪。把一月的预收款拉到十二月、拖延已知的坏账核销、把租金缺口塞进其他收入，都属于虚假列报：每一种做法都把收入或损失挪到了错误的期间或错误的科目，缺口下个月照样出现，经理的信誉却已丧失。
编号 QB-ASGH9Q依据： NAAEI Certified Apartment Manager Exam Blueprint, Managing and Analyzing Financial Performance — reporting property performance honestly and accurately to prevailing ethical standards报告此题的问题
14. 一位居民整月都住在该公寓并被按全额计收租金，随后连夜搬走且欠下该笔租金，该余额被判定无法收回。这应记入哪一项租金收入调整？
- A.空置损失，因为该公寓当月没有产生租金收入
- B.租金优惠，因为该居民当月没有支付全额租金
- C.坏账，因为已计费的租金将无法收回✓ 答案
- D.非收入单元，因为该单元没有产生任何租金
坏账是指已计费但物业已放弃收回的租金，正好符合本例：该单元已出租并有人居住，租金已计收，如今该应收款被核销。空置损失只适用于没有租约的单元；租金优惠是社区事先同意给予的折扣；非收入单元是业主有意从可出租房源中移出的单元——都不能描述一位居住后逃租的居民。
编号 QB-S9BCPP依据： NAAEI Certified Apartment Manager Exam Blueprint, Managing and Analyzing Financial Performance — bad debt, vacancy, concessions and non-revenue units报告此题的问题
15. 某社区对市场租金为1,500美元的十二个月租约提供一个月免租优惠。经营报表应如何处理这项让利？
- A.在潜在毛租金中列示全额1,500美元，并把免租月记入租金优惠行，使这项折让保持可见✓ 答案
- B.潜在毛租金保持不变，把该免租月与当月的其他收入相抵
- C.潜在毛租金保持不变，在租金未收到时把该免租月记为坏账
- D.把租金明细表上的合同租金下调到1,375美元，让潜在毛租金已经反映所给的折让
租金优惠之所以单列为一项扣减，正是为了让业主看到为填满单元让出了多少租金；把折让藏进较低的挂牌租金会掩盖租赁策略的成本，使日后的定价决策失去依据。把租金明细表改写为1,375美元会破坏这种可见性；把免租月称作坏账，是把社区主动给予的折让错报为无法收回的应收款；而与其他收入相抵，则把租金减让混入了与租金无关的科目。
编号 QB-9S574P依据： NAAEI Certified Apartment Manager Exam Blueprint, Managing and Analyzing Financial Performance — concessions as a rental revenue adjustment报告此题的问题
16. 业主希望社区今年有更高的净营业收入。下列哪一项行动才能真正提高净营业收入？
- A.动用储备金偿还贷款本金，使每月还款中的利息部分减少
- B.推出可收费的上门垃圾收运服务，其带来的其他收入高于运营成本✓ 答案
- C.以更低的利率对贷款进行再融资，降低每月的还本付息支出
- D.把重置准备金的计提推迟到本财政年度的最后一个季度
净营业收入等于有效毛收入减营业费用，因此只有收入或营业费用变动时它才会变动；一项收费服务若收取的金额高于其提供成本，就会在扣除费用后增加其他收入，从而抬高净营业收入。再融资和偿还本金改变的都是还本付息，而准备金计提属于线下项目，因此这三项只改变业主的现金流，净营业收入以及据收入法计算的物业价值原封不动。
编号 QB-R9YZGN依据： NAAEI Certified Apartment Manager Exam Blueprint, Managing and Analyzing Financial Performance — maximizing net operating income by increasing revenue and reducing expense报告此题的问题
17. 经批准的经营计划把续租涨幅控制在温和水平，以保住出租率。随后市场租金大涨，租赁经理希望把续租租金远远提到计划之上。社区经理首先应当做什么？
- A.维持计划不变，等到下一年度的预算周期再讨论定价
- B.立即上调续租租金，因为市场明显支持这一涨幅
- C.先上调续租租金，再在月度报告中说明这一变动
- D.把市场数据提交业主，在调价之前先修订经营计划✓ 答案
经营计划是业主明示的投资策略，经理按该策略经营物业，因此这种幅度的改变属于业主的决定，应当用支持该决定的市场数据去修订计划。先调价后报告颠倒了授权关系；仅凭市场强劲就立即行动，忽视了计划所围绕的出租率目标；而一直等到下一个完整预算周期，则放弃了业主很可能希望抓住的真实收入。
编号 QB-8SSUWM依据： NAAEI Certified Apartment Manager Exam Blueprint, Managing and Analyzing Financial Performance — managing the property according to the business plan and the owner's investment goals报告此题的问题
18. 某社区今年的居民流失率大幅上升。下列哪一项最能说明这一经营结果如何传导到财务结果？
- A.营业费用上升而有效毛收入保持不变，因为搬离居民被没收的押金抵销了损失的租金
- B.净营业收入不受影响，因为流失率上升只是把租金收入从一套公寓转移到另一套
- C.空置损失和清理翻新费用同时上升，有效毛收入下降而营业费用增加，净营业收入两头受损✓ 答案
- D.空置损失上升，但营业费用不受影响，因为清理翻新的工作改由资本预算列支
流失率是一项经营指标，同时带来两种财务后果：每套搬空的单元在重新出租前都不再产生租金，这抬高空置损失、拉低有效毛收入；而每一次清理翻新都要消耗油漆、地面材料、保洁和人工，这抬高营业费用——于是净营业收入两头受挤压。常规的清理翻新属于营业费用而非资本项目；被没收的押金通常远不足以弥补租金损失和翻新成本；租金收入也不是在单元之间转移，因为空置的天数是一去不返的。
编号 QB-Q9MPBM依据： NAAEI Certified Apartment Manager Exam Blueprint, Managing and Analyzing Financial Performance — analyzing financial operations and the interdependence of operating and financial results报告此题的问题
19. 经理希望逐套核对月度报表上的租金收入是否与居民实际签约应付的金额一致。她应当调取哪一份记录？
- A.租金明细表，逐户列出合同租金和租期✓ 答案
- B.资产负债表，列出所持有的资产和负债
- C.会计科目表，列出目前在用的所有科目
- D.应收账款账龄报表，按账龄列出各笔余额
租金明细表逐套列出每个单元的居住人、合同租金和租约起止日期，因此它是把经营报表上汇总的租金行与实际签署的租约对上的记录。应收账款账龄报表显示的是谁欠了多少、欠了多久，而不是合同金额；资产负债表反映某一时点的财务状况，没有逐户明细；会计科目表只是公司使用的科目分类清单。
编号 QB-7SEHRK依据： NAAEI Certified Apartment Manager Exam Blueprint, Managing and Analyzing Financial Performance — rent roll and property financial records报告此题的问题
20. 管理公司要求每一张发票在付款前都必须编码到特定的会计科目号。这项要求的首要原因是什么？
- A.同类成本每月都落在同一报表科目上，从而可以跨期间、跨物业进行比较✓ 答案
- B.把发票编码到科目号，正是把该成本从营业预算转入资本预算的做法
- C.科目号会告诉供应商，下次在该社区提供服务后应向哪个物业开票
- D.编码到科目号的发票，会计部门处理的速度会比手工编码的发票更快
会计科目表的作用是让同一类成本每次都落在同一位置，正是这种一致性使月度报表可以与以往期间、与计划以及与投资组合中的其他社区相比较；没有它，某一行的异常波动就毫无意义。编码不会加快付款；它本身也不能把营业成本变成资本成本，决定性因素是该支出的性质；而且它是内部分类，供应商根本不会使用。
编号 QB-EBCUS9依据： NAAEI Certified Apartment Manager Exam Blueprint, Managing and Analyzing Financial Performance — chart of accounts and general ledger coding报告此题的问题

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练习题依据 NAAEI 的 CAM V2 考试大纲及公寓管理的通行实务编写。CAM 和 NAAEI 是美国公寓协会（NAA）的商标；本网站与 NAA、NAAEI 无关联，也未获其认可。该认证本身要求完成 CAM 课程并具备 12 个月的现场物业管理经验，该经验可在修课期间累积。本站的公平住房题目涵盖联邦层面的受保护类别；房东与租户的具体规则，以及各州、各地在联邦基础上追加的受保护类别，属于州和地方法律，不在本题库范围内——请查阅你所在社区适用的法律。考试前请向 NAAEI 确认当前要求。关于 CAM 认证 →

1. 社区经理正在向业主逐行讲解经营报表中从潜在毛租金到租金收入总额的过程。下列哪一项不属于从潜在毛租金中扣减的四项调整之一？

2. 在对潜在毛租金进行调整时，下列哪一组公寓单元被视为非收入单元？

3. 某社区有240套公寓，每套每月的平均市场租金为1,450美元。仅根据题中给出的数字，该社区当月的市场毛租金是多少？

4. 同一个240套单元的社区当月市场毛租金为348,000美元。其中210套已出租，平均合同租金为1,395美元；30套空置，按1,450美元的市场租金挂牌。该月的租约损失是多少？

5. 一份经营报表显示：潜在毛租金412,000美元，空置损失28,000美元，租金优惠6,500美元，坏账3,200美元，非收入单元4,300美元，其他收入19,600美元。该期间的有效毛收入是多少？

6. 同一个月，有效毛收入为389,600美元，营业费用为214,300美元，还本付息为96,000美元，重置准备金为6,000美元，屋顶资本项目支出为45,000美元。该月的净营业收入是多少？

7. 仍以该月为例：净营业收入175,300美元，资本性支出45,000美元，还本付息96,000美元，重置准备金6,000美元。该月的现金流是多少？

8. 业主询问：为什么一项花费45,000美元、更换了社区全部屋顶的项目没有降低当月的净营业收入？下列哪一项是最恰当的解释？

9. 某社区采用权责发生制记账。一位居民于1月29日支付了2月的租金，款项当天入账。这笔款项在1月的报表中如何处理？

10. 6月的经营报表列示了一笔9,000美元的管道维修费用，该维修在6月完工，但发票要到7月才付款。这体现的是哪一种会计方法？

11. 区域主管询问社区经理，在现场层面她最难以控制的是哪一条预算科目。答案是哪一项？

12. 为了让本月支出控制在预算之内，经理推迟了楼体明显需要的外墙粉刷计划。这一决定最可能带来什么结果？

13. 12月的收款远低于经营计划，而整个季度业主一直被告知会有一个强劲的收尾。社区经理首先应当做什么？

14. 一位居民整月都住在该公寓并被按全额计收租金，随后连夜搬走且欠下该笔租金，该余额被判定无法收回。这应记入哪一项租金收入调整？

15. 某社区对市场租金为1,500美元的十二个月租约提供一个月免租优惠。经营报表应如何处理这项让利？

16. 业主希望社区今年有更高的净营业收入。下列哪一项行动才能真正提高净营业收入？

17. 经批准的经营计划把续租涨幅控制在温和水平，以保住出租率。随后市场租金大涨，租赁经理希望把续租租金远远提到计划之上。社区经理首先应当做什么？

18. 某社区今年的居民流失率大幅上升。下列哪一项最能说明这一经营结果如何传导到财务结果？

19. 经理希望逐套核对月度报表上的租金收入是否与居民实际签约应付的金额一致。她应当调取哪一份记录？

20. 管理公司要求每一张发票在付款前都必须编码到特定的会计科目号。这项要求的首要原因是什么？

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