20 道市场与竞品分析练习题及答案

CAM 注册公寓经理考试练习的全部市场与竞品分析练习题，附正确答案和简短解析。

1. 某子市场报告的出租率为 96%，但过去 12 个月的净吸纳量仅为 40 个单元，同期却交付了 300 个新建单元。与出租率相比，吸纳量还向经理说明了什么？
- A.说明该区域家庭中能够负担当前租金水平的比例
- B.说明住户在发出退租通知前平均居住的月数
- C.说明市场在一段时间内吸纳房源的速度快慢✓ 答案
- D.说明在某一时点子市场现有房源中已出租的比例
出租率是某一时点的存量指标，反映当时已出租单元的比例；吸纳量是流量指标，反映一段时期内净增加的已出租单元数。一年内交付 300 个单元而净吸纳仅 40 个，说明需求远远跟不上新增供应，眼下的高出租率可能掩盖了子市场无法消化新房源的事实。
编号 QB-AHCKHQ依据： NAAEI Certified Apartment Manager (CAM) Exam Blueprint — housing supply, demand and absorption in the region and neighborhood报告此题的问题
2. 在区域市场研究中，哪一组指标最能衡量未来的租赁住房“供应”而非需求？
- A.已核发建筑许可与来年计划交付的单元数✓ 答案
- B.社区每周来访量与租赁团队的成交率
- C.家庭收入中位数与该地区人口的年龄结构
- D.都会区就业增长与每年新形成的家庭数量
建筑许可与计划交付量统计的是将要进入市场的实体房源，属于供应侧指标。就业、家庭形成与收入衡量的是租客数量及其支付能力，属于需求侧指标；来访量与成交率则是物业内部的经营指标，根本不是市场数据。
编号 QB-TZHR4R依据： NAAEI Certified Apartment Manager (CAM) Exam Blueprint — regional economic climate and housing supply and demand报告此题的问题
3. 经理正在为竞争调查挑选可比物业。街对面是一栋房龄 40 年的限价中层公寓，而本物业是建成 5 年的市场化租金花园式社区。将街对面那处物业排除在调查之外的最佳理由是什么？
- A.它的房龄、租金限制与建筑类型不同，面向的租客群体不同✓ 答案
- B.它离得太近，其住户绝不会考虑搬到本物业居住
- C.可比物业必须与本物业处于同一学区范围之内
- D.市场化租金社区不得把限价社区列入竞争调查
可比物业是指争夺同一类租客的物业，其房龄、状况、建筑类型、户型配比与定价结构应大致相当。仅仅距离近并不构成可比性，因此这栋更老的限价中层公寓即便是最近的物业，也会扭曲调查中的租金与空置数据。
编号 QB-BHQWPR依据： NAAEI Certified Apartment Manager (CAM) Exam Blueprint — evaluating the property against comparable competing communities报告此题的问题
4. 某竞争社区的一居室挂牌租金为每月 $1,500，租期 12 个月，并赠送 6 周免租；按 1 个月等于 4 周计算。使用公式：净有效租金 =（市场租金 × 租期月数 − 优惠总额）÷ 租期月数，该竞争物业的每月净有效租金是多少？
- A.$1,437.50
- B.$1,500.00
- C.$1,312.50✓ 答案
- D.$1,375.00
6 周等于 1.5 个月，因此优惠总额为 1.5 × $1,500 = $2,250。净有效租金 =（$1,500 × 12 − $2,250）÷ 12 = $15,750 ÷ 12 = $1,312.50。若把优惠误算为 1 个月则得 $1,375.00，误算为半个月则得 $1,437.50，完全不计优惠则仍是挂牌的 $1,500.00。
编号 QB-QZFRKM依据： NAAEI Certified Apartment Manager (CAM) Exam Blueprint — net effective rent and adjusting competitor pricing for concessions报告此题的问题
5. 某市场调查记录了电话暗访时各竞争社区报出的租金。为什么这些报价租金可能高估子市场实际收取的租金水平？
- A.报价租金由地区最大雇主设定，而非由各物业设定
- B.报价租金反映的是续租定价，通常高于新租定价
- C.报价租金一律包含公用事业费，因此高于基础租金
- D.报价租金未计入优惠、免收费用和单元层面的折扣✓ 答案
暗访得到的报价租金是尚未扣除任何让利的挂牌价。净有效租金要减去免租期、减免的申请费或设施费以及酌情给予的折扣，因此仅凭报价租金建立的调查，会显示出高于竞争物业实收水平的子市场价格。
编号 QB-8HNW6N依据： NAAEI Certified Apartment Manager (CAM) Exam Blueprint — competitive market survey and rent schedules报告此题的问题
6. 经理准备依据一份数据采集于 14 个月前的子市场报告重新设定挂牌租金，而此后该子市场已有三个新社区开业。经理首先应当做什么？
- A.直接采用该报告，因为第三方数据优先于现场观察
- B.重新暗访当前租金，并把新开业社区纳入调查✓ 答案
- C.按固定百分比上调报告中的租金以反映时间推移
- D.放弃外部数据，仅依据本物业的来访量确定租金
市场数据会过时。在三个新社区开业之前采集的报告，无法反映当前正在争夺同一批租客的供应量，因此其结论已经陈旧而非方法有误。重新暗访当前租金并把新竞争者纳入调查才能恢复调查的效力；按固定百分比统一上调只是凭空编造数据。
编号 QB-RZT3SN依据： NAAEI Certified Apartment Manager (CAM) Exam Blueprint — identifying and using third-party sources of market data报告此题的问题
7. 下列哪项活动最能说明经理是在分析物业所处的都会区，而不是在分析其所在的邻里？
- A.审视最邻近竞争物业的租金表与空置情况
- B.审视区域内的主要雇主、产业构成与人口增长趋势✓ 答案
- C.审视本物业自身的户型配比、设施与平面布局
- D.审视物业数英里范围内的街道、学校、商业与公园
区域分析考察的是都会区的经济引擎——主要雇主是谁、主导产业为何、人口与家庭数量如何增长——因为这些力量决定整个都会区的住房需求。邻里分析则在大约数英里的半径内展开，关注交通可达性、周边配套服务以及附近可选的居住方案。
编号 QB-9HZ8CP依据： NAAEI Certified Apartment Manager (CAM) Exam Blueprint — locating the property within an expanded region and within its neighborhood报告此题的问题
8. 竞争调查显示，在租金与设施相近的情况下，本物业的出租率比四个可比物业低 6 个百分点，且本物业的每周来访量在五家中最低。经理首先应当着手解决什么？
- A.租金定价，把租金压到低于所有竞争物业为止
- B.审核标准，批准现行标准本应拒绝的申请人
- C.户型配比，逐步把小户型合并成更大的户型
- D.曝光度与外展营销，因为到访潜在客户数量偏低✓ 答案
当租金与设施已经与竞争群体持平时，出租率落后同时来访量最低，说明问题出在获客漏斗的最上端，即需求创造不足，而不是定价过高。在本已与市场持平的价格上再降价，只会白白让出收入而无法解决知名度问题；放宽审核标准换来的出租率，代价是坏账和更高的退租率。
编号 QB-WZKRMU依据： NAAEI Certified Apartment Manager (CAM) Exam Blueprint — deducing competitive advantages and recommending ways to improve market share报告此题的问题
9. 下列哪个术语的最佳定义是：把本物业与两到四个竞争社区在租金、空置率、政策和设施等方面逐项并列比较的详细分析？
- A.竞争市场调查✓ 答案
- B.区域市场分析
- C.邻里分析报告
- D.年度营销计划
竞争市场调查是物业层面的分析工具，把本物业与少数真正的竞争对手在租金表、空置率、优惠、政策、设施和住户构成等方面逐项对照。邻里分析描述物业周边区域，区域市场分析描述整个都会区的经济状况，而营销计划陈述的是营销目标与实现方法。
编号 QB-EHSW7V依据： NAAEI Certified Apartment Manager (CAM) Exam Blueprint — distinguishing market analysis, neighborhood analysis, competitive survey and marketing plan报告此题的问题
10. 该都会区最大的雇主宣布将在一年内把 2,000 个工作岗位迁出本地区。在制定计划时，经理最应预期本物业会受到什么影响？
- A.续租率上升，因为被调岗员工很少搬离
- B.没有可测影响，就业只影响住宅买卖市场
- C.家庭形成加快，员工转而寻找更小的单元
- D.需求转弱、吸纳速度放缓，出租率承压✓ 答案
在区域分析中，就业是首要的需求驱动因素，因为工作岗位支撑家庭形成和支付租金的能力。失去一个大雇主会减少人口迁入和家庭增长，吸纳速度随之放缓，现有供应则要在更小的租客池中展开更激烈的竞争。
编号 QB-XNG9U2依据： NAAEI Certified Apartment Manager (CAM) Exam Blueprint — impact of the regional economic climate on the property报告此题的问题
11. 某子市场在过去 12 个月交付了 480 个新建单元，到该期末其中 300 个单元已出租。这些新单元的平均月吸纳量是多少？
- A.每月 40 个单元
- B.每月 15 个单元
- C.每月 60 个单元
- D.每月 25 个单元✓ 答案
吸纳量统计的是一段时期内实际出租的单元数，因此 300 ÷ 12 = 每月 25 个单元。若用交付的 480 个单元除以 12 得到 40，那是建设交付的速度，而不是市场消化房源的速度。
编号 QB-E6B492依据： NAAEI Certified Apartment Manager (CAM) Exam Blueprint — measuring absorption in the region and neighborhood报告此题的问题
12. 某竞争社区报价每月 $1,200，且已包含水费、污水费和垃圾费。本物业报价每月 $1,150，并按每单元每月 $60 另行收取这些费用。就住户每月实际支付的金额而言，下列哪项说法正确？
- A.本物业让住户每月多支出约 $10✓ 答案
- B.本物业让住户每月多支出约 $60
- C.本物业让住户每月少支出约 $50
- D.本物业让住户每月少支出约 $110
竞争调查必须在同口径下比较，也就是要按各自租金所包含的项目进行调整。住户在本物业的每月实际支出为 $1,150 + $60 = $1,210，而在竞争物业为 $1,200，因此本物业实际上贵约 $10，尽管其挂牌租金看起来便宜 $50。
编号 QB-WN5XNZ依据： NAAEI Certified Apartment Manager (CAM) Exam Blueprint — comparing market indicators across competing properties报告此题的问题
13. 为什么市场分析要依赖人口普查、就业和建筑许可等外部统计数据，而不能只依赖物业自身的报表？
- A.联邦法律要求调整挂牌租金前必须先取得外部数据
- B.物业记录不可靠，因为都是现场员工手工录入的
- C.物业自身记录只反映自己的经营，不反映市场规模与走向✓ 答案
- D.外部数据可以取代竞争调查，后者已无必要保留
内部报表反映的是单一物业的经营表现，无法说明租客池有多大、未来会有多少新增供应，也无法说明区域经济走向。第三方统计数据提供这一宏观背景，随后再由竞争调查把它落到本物业所处的竞争群体上。
编号 QB-D6YR3Z依据： NAAEI Certified Apartment Manager (CAM) Exam Blueprint — identifying and using third-party sources of statistics and data报告此题的问题
14. 该子市场共有 4,000 个公寓单元，其中 3,600 个已出租。本物业共有 250 个单元，其中 200 个已出租。本物业占子市场已出租单元的份额是多少？
- A.约 5.0%
- B.约 6.9%
- C.约 5.6%✓ 答案
- D.约 6.3%
已出租份额要用已出租对已出租进行比较：200 ÷ 3,600 ≈ 5.6%。用 200 除以 4,000 的总存量得 5.0%，而用本物业的 250 个总单元数替代 200 个已出租单元则得 6.3% 或 6.9%，这些算式回答的是另外的问题。
编号 QB-VNSKGY依据： NAAEI Certified Apartment Manager (CAM) Exam Blueprint — market share and market penetration in the submarket报告此题的问题
15. 未来六个月内，该子市场将有三个新社区合计交付 900 个单元，而过去两年该子市场的吸纳量约为每月 60 个单元。经理应为什么情况做好准备？
- A.子市场租金迅速上涨，新社区定价更高带动
- B.整个子市场出现租赁期优惠，吸纳周期被拉长✓ 答案
- C.定价不变，新建项目面向的是另一类租客群体
- D.本物业退租减少，住户找不到其他可租房源
六个月内交付 900 个单元，相当于每月新增约 150 个单元，而已证实的需求约为每月 60 个单元。当供应超过吸纳速度时，新社区会以优惠加快去化，整个子市场（包括本物业）都将面临更长的出租周期和有效租金下行压力。
编号 QB-C6MEWX依据： NAAEI Certified Apartment Manager (CAM) Exam Blueprint — housing supply, absorption and their effect on the property报告此题的问题
16. 在子市场空置率连续三个季度上升的同时，本物业的出租率一直保持在 95%。这一对比最能说明什么？
- A.子市场数据必然有误，因为本物业并未出现下滑
- B.本物业表现优于子市场，但这一优势未必持久✓ 答案
- C.本物业租金远低于市场水平，应当立即上调租金
- D.可暂停竞争调查，等子市场空置率稳定后再进行
把本物业与子市场对比，可以把物业自身表现与市场大环境区分开来。市场转松而本物业出租率不降，说明它目前正在抢占份额；但空置率上升预示竞争对手即将降价促销，因此这应促使经理更频繁地开展市场调查，而不能据此断定自身租金定得过低。
编号 QB-UNE9BX依据： NAAEI Certified Apartment Manager (CAM) Exam Blueprint — relating market indicators back to the subject property报告此题的问题
17. 某都会区的总人口持平，但由于家庭平均规模下降，家庭数量正在增加。这对租赁需求最可能意味着什么？
- A.需求不变，家庭规模只影响自有住房的购买行为
- B.需求仍可能上升，因为承租的是家庭而非人口✓ 答案
- C.需求完全转向大户型，因为家庭会合并居住在一起
- D.需求将下降，因为租赁需求只跟随总人口数量变化
占用一套租赁单元的是一个家庭而非一个人。当家庭平均规模下降时——晚婚、离异、合租者分开、独居时间延长等原因——同样的人口会形成更多家庭、需要更多单元，因此家庭形成量比人口总数更能反映住房需求。
编号 QB-B694RW依据： NAAEI Certified Apartment Manager (CAM) Exam Blueprint — population, demographics and household formation as demand drivers报告此题的问题
18. 竞争调查显示，四个可比物业均提供户内洗衣设备和有顶车位，本物业两者都没有，而五家的报价租金相近。下列哪项建议最能改善本物业的竞争地位？
- A.维持与竞争物业相同的租金，并宣传自身设施丰富
- B.在调查中略去设施项目，让员工只呈现租金比较结果
- C.定价低于竞争物业，同时测算增设这些设施的成本✓ 答案
- D.上调租金以传递品质信号，客户会以价格判断价值
在价格相同的情况下，所提供内容少于竞争群体的物业价值主张更弱，必然流失市场份额。按差距定价可以立即恢复对潜在客户的性价比，而对增设缺失设施做成本效益分析，则可检验永久弥合差距是否划算。宣传本物业并不具备的设施还构成失实陈述。
编号 QB-TN3X5W依据： NAAEI Certified Apartment Manager (CAM) Exam Blueprint — deducing competitive advantages and challenges and recommending improvements报告此题的问题
19. 经理收到两份结论不同的子市场租金报告。判断哪份报告更值得采信，最关键的因素是什么？
- A.哪份报告覆盖的地理范围最广，范围越大越可靠
- B.哪份报告的租金更接近业主期望达成的经营目标
- C.哪份报告图表更多、版面设计做得更加精美好看
- D.哪份报告使用的数据更新、方法说明更清晰✓ 答案
数据来源的可信度来自数据的新近程度、透明的采集方法和明确的样本范围，也就是数据何时、如何取得。版面美观和覆盖范围大小与准确性无关，而挑选符合业主预期的那份报告属于确认偏误，不是分析。
编号 QB-A6WRJV依据： NAAEI Certified Apartment Manager (CAM) Exam Blueprint — evaluating third-party sources of statistics and data报告此题的问题
20. 在本子市场中，只有本物业设有围栏狗公园并可直接通往区域步道，但与可比物业相比，其室内装修偏陈旧。市场分析应如何处理这两项事实？
- A.设施构成竞争优势，室内状况构成竞争挑战✓ 答案
- B.两者都不算，市场分析只报告租金与空置数据
- C.只算挑战，室内装修才是租赁决策的决定因素
- D.只算优势，室内状况属于日常运营层面的问题
市场分析最终要落到推断上：列出本物业在竞争群体中占优之处和落后之处，然后提出行动建议。竞争对手无法复制的独特设施与区位是可用于营销的真实优势，而室内陈旧则是限制可实现租金的真实挑战，两者都应写入同一份分析。
编号 QB-HQT3MJ依据： NAAEI Certified Apartment Manager (CAM) Exam Blueprint — deducing the property's competitive advantages and challenges relative to competing housing报告此题的问题

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练习题依据 NAAEI 的 CAM V2 考试大纲及公寓管理的通行实务编写。CAM 和 NAAEI 是美国公寓协会（NAA）的商标；本网站与 NAA、NAAEI 无关联，也未获其认可。该认证本身要求完成 CAM 课程并具备 12 个月的现场物业管理经验，该经验可在修课期间累积。本站的公平住房题目涵盖联邦层面的受保护类别；房东与租户的具体规则，以及各州、各地在联邦基础上追加的受保护类别，属于州和地方法律，不在本题库范围内——请查阅你所在社区适用的法律。考试前请向 NAAEI 确认当前要求。关于 CAM 认证 →

1. 某子市场报告的出租率为 96%，但过去 12 个月的净吸纳量仅为 40 个单元，同期却交付了 300 个新建单元。与出租率相比，吸纳量还向经理说明了什么？

2. 在区域市场研究中，哪一组指标最能衡量未来的租赁住房“供应”而非需求？

3. 经理正在为竞争调查挑选可比物业。街对面是一栋房龄 40 年的限价中层公寓，而本物业是建成 5 年的市场化租金花园式社区。将街对面那处物业排除在调查之外的最佳理由是什么？

4. 某竞争社区的一居室挂牌租金为每月 $1,500，租期 12 个月，并赠送 6 周免租；按 1 个月等于 4 周计算。使用公式：净有效租金 =（市场租金 × 租期月数 − 优惠总额）÷ 租期月数，该竞争物业的每月净有效租金是多少？

5. 某市场调查记录了电话暗访时各竞争社区报出的租金。为什么这些报价租金可能高估子市场实际收取的租金水平？

6. 经理准备依据一份数据采集于 14 个月前的子市场报告重新设定挂牌租金，而此后该子市场已有三个新社区开业。经理首先应当做什么？

7. 下列哪项活动最能说明经理是在分析物业所处的都会区，而不是在分析其所在的邻里？

8. 竞争调查显示，在租金与设施相近的情况下，本物业的出租率比四个可比物业低 6 个百分点，且本物业的每周来访量在五家中最低。经理首先应当着手解决什么？

9. 下列哪个术语的最佳定义是：把本物业与两到四个竞争社区在租金、空置率、政策和设施等方面逐项并列比较的详细分析？

10. 该都会区最大的雇主宣布将在一年内把 2,000 个工作岗位迁出本地区。在制定计划时，经理最应预期本物业会受到什么影响？

11. 某子市场在过去 12 个月交付了 480 个新建单元，到该期末其中 300 个单元已出租。这些新单元的平均月吸纳量是多少？

12. 某竞争社区报价每月 $1,200，且已包含水费、污水费和垃圾费。本物业报价每月 $1,150，并按每单元每月 $60 另行收取这些费用。就住户每月实际支付的金额而言，下列哪项说法正确？

13. 为什么市场分析要依赖人口普查、就业和建筑许可等外部统计数据，而不能只依赖物业自身的报表？

14. 该子市场共有 4,000 个公寓单元，其中 3,600 个已出租。本物业共有 250 个单元，其中 200 个已出租。本物业占子市场已出租单元的份额是多少？

15. 未来六个月内，该子市场将有三个新社区合计交付 900 个单元，而过去两年该子市场的吸纳量约为每月 60 个单元。经理应为什么情况做好准备？

16. 在子市场空置率连续三个季度上升的同时，本物业的出租率一直保持在 95%。这一对比最能说明什么？

17. 某都会区的总人口持平，但由于家庭平均规模下降，家庭数量正在增加。这对租赁需求最可能意味着什么？

18. 竞争调查显示，四个可比物业均提供户内洗衣设备和有顶车位，本物业两者都没有，而五家的报价租金相近。下列哪项建议最能改善本物业的竞争地位？

19. 经理收到两份结论不同的子市场租金报告。判断哪份报告更值得采信，最关键的因素是什么？

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