19 道财务数据与增值方案练习题及答案

1. 1. 某社区的年度经营报表显示：潜在租金总额 400 万美元，租金总收入 360 万美元，其他收入 20 万美元，有效毛收入 380 万美元，运营费用 190 万美元。该物业的运营费用率是多少？

   • A.45.2%，用运营费用除以潜在租金加其他收入
   • B.52.8%，用运营费用除以租金总收入
   • C.47.5%，用运营费用除以潜在租金总额
   • D.50.0%，用运营费用除以有效毛收入✓ 答案

   运营费用率＝运营费用÷有效毛收入：190 万 ÷ 380 万 ＝ 50.0%。用潜在租金总额作分母是最常见的错误，因为潜在租金总额只是理论值，既未扣除空置、优惠和坏账实际损失的收入，也不含其他收入，会低估运营支出占实际收到资金的比例。

   编号 QB-PK7VM9依据： NAAEI Certified Apartment Manager Exam Blueprint, Evaluating Financial Data domain; NAA CAM Financial Terms and Formula Quick Guide (operating expense ratio = operating expenses / effective gross income)报告此题的问题

2. 2. 某 300 套单元的社区本月报告 285 套已入住。本月潜在租金总额为 450,000 美元，其中空置损失 22,500 美元、租金优惠 9,000 美元、收款损失 4,500 美元、非收益单元 6,750 美元。该物业本月的经济入住率是多少？

   • A.90.5%，用本月租金总收入除以潜在租金总额✓ 答案
   • B.95.0%，用月末已入住单元数除以单元总数
   • C.94.0%，扣除空置与收款损失后的租金除以潜在租金总额
   • D.93.0%，扣除空置与租金优惠后的租金除以潜在租金总额

   经济入住率＝租金总收入÷潜在租金总额。先扣除全部四项租金收入调整项：450,000 减去 22,500、9,000、4,500 和 6,750，得租金总收入 407,250 美元，占潜在租金总额的 90.5%。95.0% 是实体入住率，只数门牌；两者相差 4.5 个百分点，正是优惠、欠租和不产生收入的单元所让渡的钱。

   编号 QB-54PCV7依据： NAAEI Certified Apartment Manager Exam Blueprint, Evaluating Financial Data domain; NAA CAM Financial Terms and Formula Quick Guide (economic occupancy = total rental revenue / gross potential rent)报告此题的问题

3. 3. 某业主以 1,200 万美元购入一个社区，自有资金首付 300 万美元，其余部分贷款。该物业年度净营业收入为 84 万美元，年度还本付息 60 万美元，重置准备金 6 万美元，年度现金流为 18 万美元。以总购买价格为基数计算的投资回报率是多少？

   • A.1.5%，用年度现金流除以总购买价格
   • B.7.0%，用年度净营业收入除以总购买价格✓ 答案
   • C.28.0%，用净营业收入除以投入的自有资金
   • D.6.0%，用年度现金流除以自有资金首付款

   投资回报率＝回报÷投资额，本题指定的投资额是全部购买价格：84 万 ÷ 1,200 万 ＝ 7.0%。现金回报率的分子和分母都不同，是现金流÷实际投入的自有资金；同一组数字若混用两套公式，得出的百分比会相差很大。

   编号 QB-NKUHF8依据： NAAEI Certified Apartment Manager Exam Blueprint, Evaluating Financial Data domain; NAA CAM Financial Terms and Formula Quick Guide (return on investment = return / investment)报告此题的问题

4. 4. 某业主以 1,200 万美元购入一个社区，自有资金首付 300 万美元。年度净营业收入为 84 万美元，年度还本付息 60 万美元，重置准备金 6 万美元，年度现金流为 18 万美元。该笔投资的现金回报率是多少？

   • A.6.0%，用年度现金流除以自有资金首付款✓ 答案
   • B.28.0%，用净营业收入除以自有资金首付款
   • C.7.0%，用净营业收入除以总购买价格
   • D.1.5%，用年度现金流除以购入该资产的总价格

   现金回报率衡量业主自有资金实际赚到的现金，因此用年度现金流除以实际投入的自有资金：18 万 ÷ 300 万 ＝ 6.0%。现金流位于净营业收入之下，因为已经扣掉还本付息和重置准备金；这正是它与按净营业收入计算的投资回报率不同的原因。

   编号 QB-44B2Q6依据： NAAEI Certified Apartment Manager Exam Blueprint, Evaluating Financial Data domain; NAA CAM Financial Terms and Formula Quick Guide (cash-on-cash return = cash flow / initial cash investment)报告此题的问题

5. 5. 本月单元周转费用的预算为 18,000 美元，实际支出为 22,500 美元。在向业主提交的报告中，该差异应如何计算和表述？

   • A.不利差异 4,500 美元，即超预算 20.0%，用差异金额除以实际支出金额
   • B.有利差异 4,500 美元，即低于预算 25.0%，因为实际支出低于计划金额
   • C.有利差异 4,500 美元，即低于预算 20.0%，用差异金额除以实际支出金额
   • D.不利差异 4,500 美元，即超预算 25.0%，用差异金额除以预算金额✓ 答案

   金额差异＝22,500 − 18,000 ＝ 4,500 美元；因为费用高于计划，属于不利差异。预算差异百分比一律用差异金额除以预算金额，而不是除以实际金额：4,500 ÷ 18,000 ＝ 25.0%。若用实际支出作分母，会低估偏差，让该科目看起来比实际更接近计划。

   编号 QB-MKG7A7依据： NAAEI Certified Apartment Manager Exam Blueprint, Evaluating Financial Data domain (analyzing performance against budget; percent variance to budget)报告此题的问题

6. 6. 年初至今，水电费支出超预算 18%，而入住率保持平稳。在月度财务报告中，业主最需要经理提供什么？

   • A.该科目超支的具体成因，以及对全年剩余月份的重新预测✓ 答案
   • B.把超支部分重分类为资本性支出，使报表符合批准的预算
   • C.在下半年压低该科目的支出，使全年合计金额回到预算数
   • D.只报出金额差异和百分比差异，因为查找成因是业主自己的事

   预算差异报告的价值在于说明成因并预测其后续影响。费率上涨、未被发现的漏水和账单错误在报表上都表现为同样的 18%，但应对措施和对剩余月份的预测完全不同。把运营费用重分类为资本性支出会导致报表失实；在不知成因的情况下单纯压减支出，则会让根本问题继续存在。

   编号 QB-34YPH5依据： NAAEI Certified Apartment Manager Exam Blueprint, Evaluating Financial Data domain (analyzing performance against budget, articulating causes of variance and reforecasting)报告此题的问题

7. 7. 某社区在今年前五个月共记录了 425 项维修服务请求。若采用直线年化法推算，全年预计总量是多少？

   • A.2,125 项，用五个月的合计数乘以已报告的五个月
   • B.595 项，用月平均量乘以尚未过去的七个月
   • C.1,020 项，把五个月合计数除以五再乘以十二✓ 答案
   • D.850 项，把五个月的合计数翻一倍以覆盖全年

   年化是把部分期间的数据换算为全年数据：用年初至今合计数除以已报告月份数，再乘以十二。425 ÷ 5 ＝ 每月 85 项，85 × 12 ＝ 1,020 项。595 只是对剩余七个月的预测值，虽有用，但不是全年总量。

   编号 QB-KK5V46依据： NAAEI Certified Apartment Manager Exam Blueprint, Evaluating Financial Data domain (annualization and extrapolation of partial-period data)报告此题的问题

8. 8. 某物业采用权责发生制记账。一位住户未支付三月份的房租。这笔租金在三月份的经营报表上如何体现？

   • A.只在住户实际付款的那个月才计入租金收入
   • B.冲减三月份收入，并把该单元从当期租金明细表中剔除
   • C.计入三月份已赚取的租金收入，未收金额列为应收款✓ 答案
   • D.三月份不作任何记录，该金额并入四月份预算收入

   权责发生制在收入赚取的期间确认收入、在费用发生的期间确认费用，与现金何时收付无关。三月的租金在三月赚取，因此在三月确认，未收部分转为应收款，并出现在拖欠账龄报告中。只在收到现金时才确认属于收付实现制，这正是两种方法对同一月份得出不同结果的原因。

   编号 QB-24MCC4依据： NAAEI Certified Apartment Manager Exam Blueprint, Evaluating Financial Data domain (cash versus accrual accounting)报告此题的问题

9. 9. 某经理想找一份能逐套列出哪些单元已出租、租金多少、租期到何时的文件。物业的哪一份记录能提供这些信息？

   • A.应收账龄报告，按欠款时间长短列出住户的未付余额
   • B.经营报表，按类别汇总当期的各项收入与费用
   • C.租金明细表，逐套列出各单元的租金、租期起止和当前状态✓ 答案
   • D.现金流量表，显示扣除还本付息和准备金后剩余的资金

   租金明细表是以单元为单位的记录：逐套列出房号、租约上实际约定的租金、租期起止日期，以及该单元处于入住、空置还是已通知退租的状态。经营报表和现金流量表是全物业层面的金额汇总，无法回答关于某一套房的问题；应收账龄报告只涵盖欠款余额。

   编号 QB-JKSHX4依据： NAAEI Certified Apartment Manager Exam Blueprint, Evaluating Financial Data domain (identifying and reading key property financial records, including the rent roll)报告此题的问题

10. 10. 本月潜在租金总额为 620,000 美元，空置损失 37,200 美元，租金优惠合计 12,400 美元，收款损失 6,200 美元。租金优惠损失占潜在租金总额的百分比是多少？

    • A.2.0%，用本月租金优惠额除以潜在租金总额✓ 答案
    • B.9.0%，把上述三项调整加总后再除以潜在租金总额
    • C.1.0%，用本月收款损失除以潜在租金总额
    • D.6.0%，用本月空置损失除以潜在租金总额

    每一项租金收入调整都以占潜在租金总额的百分比表示，以便各项损失之间以及与往期之间可以比较：12,400 ÷ 620,000 ＝ 2.0%。分开列示很重要，因为空置、优惠和欠租的成因与对策各不相同；合并成一个数字会掩盖到底是哪一项在变化。

    编号 QB-6DBJSN依据： NAAEI Certified Apartment Manager Exam Blueprint, Evaluating Financial Data domain (vacancy, concession and collections loss as a percentage of gross potential rent)报告此题的问题

11. 11. 某经理将本社区与所在都市区的区域性收支调查数据对比后发现，现场人工成本高于调查区间。对这一发现，最合适的第一步用法是什么？

    • A.按调查区间裁减现场团队，因为调查数据就是行业标准
    • B.把部分人工成本重分类为资本性支出，使该科目落入区间
    • C.搁置该调查，因为费用对比只在同一投资组合内部才成立
    • D.把本物业自身的人员配置与岗位职责同调查样本社区作对比✓ 答案

    调查区间提出的是问题，而不是结论。人工成本偏高可能是因为物业较旧、服务量大，可能是因为设施配套多于样本社区，也可能确实人员超配。先弄清本物业相对于对比样本承担了哪些岗位和职责，才能把这个基准变成决策依据；跳过这一步直接裁员，可能造成服务失灵，代价高于省下的人工费。

    编号 QB-NV5D7N依据： NAAEI Certified Apartment Manager Exam Blueprint, Evaluating Financial Data domain (comparing the property against a regional or metropolitan income and expense survey; describing staffing, roles and duties relative to industry practice)报告此题的问题

12. 12. 已批准的资本预算中列有停车场整体重铺项目，预算 180,000 美元，项目实际以 162,000 美元结算。除了报告 18,000 美元的有利差异之外，业主最需要知道什么？

    • A.净营业收入是否应因节省的 18,000 美元而向上重述
    • B.原定工作范围是否全部完成，还是有一部分重铺被悄悄推迟了✓ 答案
    • C.省下的 18,000 美元能否作为其他收入计入本年度运营预算
    • D.运营费用率是否需要重述，因为资本性工程列在净营业收入之上

    资本项目出现有利差异，只有在物业确实拿到了预算所购买的成果时才算好消息。若低于预算是因为有一半场地留到明年再做，那就是把递延维修伪装成节约，日后会以更大的项目重新出现。此外，资本性支出位于净营业收入之下，因此该项目不会影响净营业收入，也不会影响运营费用率。

    编号 QB-7DPVXP依据： NAAEI Certified Apartment Manager Exam Blueprint, Evaluating Financial Data domain (reading performance against the capital budget, analyzing variances and evaluating capital projects)报告此题的问题

13. 13. 在其他条件不变的情况下，下列哪一项变化会提高该物业的净营业收入？

    • A.提高每月对重置准备金账户的计提金额
    • B.对抵押贷款再融资，降低每月还本付息支出
    • C.重新谈判绿化养护合同，降低年度合同价格✓ 答案
    • D.推迟资本预算中已列明的屋面更换工程

    净营业收入＝有效毛收入 − 运营费用，因此只有收入和运营费用能改变它。绿化养护属于运营费用，合同价格降低会直接提高净营业收入。还本付息、重置准备金和资本性支出都位于净营业收入之下：改变它们只会改变现金流，不影响净营业收入。

    编号 QB-PVGQCP依据： NAAEI Certified Apartment Manager Exam Blueprint, Evaluating Financial Data domain (recommending operating changes that increase net operating income; net operating income = effective gross income minus operating expenses)报告此题的问题

14. 14. 某业主买下社区旁一栋空置的写字楼，计划把它改造成可出租的公寓住宅。这属于四种增值方案中的哪一种？

    • A.用途转换，把物业从一种用途改为另一种用途✓ 答案
    • B.修复改造，把破败失修的物业恢复到良好的运营状态
    • C.现代化改造，用当前标准的部件替换过时的部件
    • D.增设改良，为物业增加原先没有的功能或设施

    用途转换的定义特征是不动产用途发生改变，本例是从办公用途转为住宅出租用途；在四种方案中，它资本投入最大，也最依赖规划审批。修复改造是在原用途下恢复状况，现代化改造是在原用途下更新部件，增设改良则是在用途不变的前提下增加新的东西。

    编号 QB-4DMVEK依据： NAAEI Certified Apartment Manager Exam Blueprint, Evaluating Potential Economic Benefits Through Alternatives domain (modernization, rehabilitation, improvement and conversion)报告此题的问题

15. 15. 某社区把全部原装单层玻璃窗更换为同尺寸、同数量的现行标准中空隔热窗。这属于哪一种增值方案？

    • A.增设改良，因为为社区增加了此前从未提供过的功能
    • B.修复改造，因为把严重失修的物业恢复到可用状态
    • C.现代化改造，因为过时的部件被替换为现行标准的同类部件✓ 答案
    • D.用途转换，因为该升级改变了该建筑所承担的用途

    现代化改造是把仍能使用但已过时的部件替换为当今标准的同类部件；窗户的功能与从前完全相同，只是达到了现行的性能标准。这一区分在成本效益论证中很重要：现代化改造的理由是降低能耗费用、减少报修和保全资产状况，而不是新增某项可以带来租金溢价的设施。

    编号 QB-KVEQUJ依据： NAAEI Certified Apartment Manager Exam Blueprint, Evaluating Potential Economic Benefits Through Alternatives domain (distinguishing modernization from rehabilitation, improvement and conversion)报告此题的问题

16. 16. 某经理提议把公共区域的全部灯具更换为低功率灯具，该项目由业主出资，可降低物业每月的电费支出。这项提议主要依托哪一类效益？

    • A.资产保全，因为建筑物得以免于持续损耗
    • B.费用节约，因为一项经常性运营成本被降低✓ 答案
    • C.收入增长，因为向住户收取的收入会增加
    • D.市场份额，因为可以从竞争社区吸引来住户

    在做成本效益检验之前，必须如实指明该方案带来的经济效益属于哪一类。本项目既不涉及租金，也不新增潜在住户愿意付费的设施，其全部回报都体现为经常性水电费用的下降，并直接进入净营业收入。若声称项目能带来租金上涨或市场份额提升等它无法兑现的效益，升级投入最终就收不回成本。

    编号 QB-5DY7MM依据： NAAEI Certified Apartment Manager Exam Blueprint, Evaluating Potential Economic Benefits Through Alternatives domain (benefit categories including income build, expense reduction, asset preservation, time savings, reputation and market share)报告此题的问题

17. 17. 对 40 套单元的厨房进行翻新，每套成本为 6,000 美元，预计每套每月可带来 75 美元的租金溢价。在不考虑空置和融资成本的情况下，单套的简单投资回收期是多少？

    • A.3,200 个月，用项目总成本除以单套的每月租金溢价
    • B.80 个月，用单套成本除以单套的每月租金溢价✓ 答案
    • C.266.7 个月，用项目总成本除以单套的年度租金溢价
    • D.6.7 个月，用单套成本除以单套的年度租金溢价

    简单回收期＝增量成本 ÷ 同一时间单位下的增量收入：6,000 ÷ 每月 75 ＝ 80 个月，即六年零八个月。计算口径必须一致：单套成本要除以单套溢价，得出以月为单位的答案就要用每月溢价。用项目总成本去除以单套的溢价，是最常见的列式错误。

    编号 QB-MVS22M依据： NAAEI Certified Apartment Manager Exam Blueprint, Evaluating Potential Economic Benefits Through Alternatives domain (cost-benefit analysis and payback period on an upgrade)报告此题的问题

18. 18. 某业主已告知经理，该社区将在十二个月内挂牌出售。哪一项增值方案最契合这一策略？

    • A.对全部楼栋进行结构性整体修复，分三年分期实施
    • B.对单元和公共区域做外观性改良，在年内快速提升租金✓ 答案
    • C.用两年时间把会所改建为可对外出租的商业空间
    • D.在未来十年内分阶段对全部机电系统做现代化改造

    正确的方案是与业主真实持有期相匹配的方案，而不是抽象意义上最好的方案。在十二个月的持有期内，回报必须在物业定价之前体现在租金明细表上，因为买家是按已证实的收入进行资本化估值的；回收期长达三年、五年乃至十年的工程，花的是卖方的钱，好处却留给了买家。用第三方市场数据说明可比社区实际取得的溢价，才是支撑该建议的依据。

    编号 QB-2DW74H依据： NAAEI Certified Apartment Manager Exam Blueprint, Evaluating Potential Economic Benefits Through Alternatives domain (matching the alternative to the owner's strategy and supporting it with third-party data)报告此题的问题

19. 19. 某项升级预计将年度净营业收入从 960,000 美元提高到 1,020,000 美元。该子市场的买家按 6.0% 的资本化率对收入进行折算。提高后的净营业收入对应的预计物业价值是多少？

    • A.61,200 美元，用提高后的净营业收入乘以资本化率
    • B.16,000,000 美元，用当前净营业收入除以资本化率
    • C.1,000,000 美元，用净营业收入的增加额除以资本化率
    • D.17,000,000 美元，用提高后的净营业收入除以资本化率✓ 答案

    在收益资本化法下，价值＝净营业收入 ÷ 资本化率：1,020,000 ÷ 0.06 ＝ 17,000,000 美元。这说明经营层面的改善远比其年度金额本身值钱：在资本化率不变的情况下，每年多出的 60,000 美元净营业收入创造了 1,000,000 美元的价值增量，而该升级项目的成本必须低于这一增量才划算。

    编号 QB-HVQ2HG依据： NAAEI Certified Apartment Manager Exam Blueprint, Evaluating Potential Economic Benefits Through Alternatives domain; income capitalization approach (value = net operating income / capitalization rate)报告此题的问题

练习题依据 NAAEI 的 CAM V2 考试大纲及公寓管理的通行实务编写。CAM 和 NAAEI 是美国公寓协会（NAA）的商标；本网站与 NAA、NAAEI 无关联，也未获其认可。该认证本身要求完成 CAM 课程并具备 12 个月的现场物业管理经验，该经验可在修课期间累积。本站的公平住房题目涵盖联邦层面的受保护类别；房东与租户的具体规则，以及各州、各地在联邦基础上追加的受保护类别，属于州和地方法律，不在本题库范围内——请查阅你所在社区适用的法律。考试前请向 NAAEI 确认当前要求。 关于 CAM 认证 →