20 Preguntas de Práctica de Análisis de mercado y competencia con Respuestas

1. 1. Un submercado reporta 96 por ciento de ocupación, pero la absorción neta de los últimos 12 meses fue de solo 40 unidades mientras se entregaron 300 unidades nuevas. ¿Qué le dice al gerente la cifra de absorción que no le dice la de ocupación?

   • A.Indica qué proporción de los hogares del área puede pagar las rentas actuales
   • B.Indica cuántos meses permanece un residente antes de avisar su desocupación
   • C.Indica el ritmo al que el mercado absorbe unidades a lo largo del tiempo✓ Respuesta
   • D.Indica qué parte del inventario existente está arrendada en un momento dado

   La ocupación es una foto fija: la parte de unidades arrendadas en un momento. La absorción es un flujo: las unidades netas arrendadas durante un periodo. Con 300 unidades entregadas y solo 40 de absorción neta en un año, la demanda va muy por detrás de la oferta nueva, de modo que una ocupación alta puede ocultar un submercado incapaz de arrendar lo que se construye.

   Ref. QB-AHCKHQFuente: NAAEI Certified Apartment Manager (CAM) Exam Blueprint — housing supply, demand and absorption in the region and neighborhoodReportar un problema con esta pregunta

2. 2. En un estudio de mercado regional, ¿qué par de indicadores mide MEJOR la OFERTA futura de vivienda en renta y no la demanda?

   • A.Los permisos de construcción emitidos y las unidades por entregar✓ Respuesta
   • B.Las visitas semanales a la comunidad y la tasa de cierre del equipo
   • C.El ingreso medio de los hogares y la distribución por edades
   • D.El crecimiento del empleo y los hogares nuevos formados cada año

   Los permisos y las entregas programadas cuentan unidades que entrarán físicamente al mercado, es decir, oferta. El empleo, la formación de hogares y el ingreso miden cuántos inquilinos hay y cuánto pueden pagar, es decir, demanda; el tráfico y la tasa de cierre son medidas internas de desempeño, no datos de mercado.

   Ref. QB-TZHR4RFuente: NAAEI Certified Apartment Manager (CAM) Exam Blueprint — regional economic climate and housing supply and demandReportar un problema con esta pregunta

3. 3. Un gerente elige propiedades comparables para una encuesta competitiva. Justo enfrente hay un edificio de altura media con renta restringida y 40 años de antigüedad; la propiedad evaluada es una comunidad tipo jardín de renta de mercado con cinco años. ¿Cuál es la MEJOR razón para excluirla de la encuesta?

   • A.Atrae a otro tipo de inquilino por su antigüedad, restricciones y tipo de edificio✓ Respuesta
   • B.Está tan cerca que sus residentes nunca considerarían mudarse a la propiedad
   • C.Un comparable debe ubicarse en la misma zona escolar que la propiedad evaluada
   • D.Las comunidades con renta restringida no pueden incluirse en una encuesta

   Un comparable compite por el mismo inquilino: antigüedad, estado, tipo de edificio, mezcla de unidades y estructura de precios similares. La cercanía por sí sola no hace comparable a una propiedad, así que un edificio antiguo con renta restringida distorsionaría las rentas y la desocupación de la encuesta aunque sea el más cercano.

   Ref. QB-BHQWPRFuente: NAAEI Certified Apartment Manager (CAM) Exam Blueprint — evaluating the property against comparable competing communitiesReportar un problema con esta pregunta

4. 4. Una comunidad competidora anuncia un departamento de una recámara en $1,500 al mes con contrato de 12 meses y seis semanas de renta gratis; considere que un mes equivale a cuatro semanas. Con la fórmula renta neta efectiva = (renta de mercado x meses de contrato - concesiones totales) / meses de contrato, ¿cuál es su renta neta efectiva mensual?

   • A.$1,437.50
   • B.$1,500.00
   • C.$1,312.50✓ Respuesta
   • D.$1,375.00

   Seis semanas equivalen a 1.5 meses, así que la concesión es 1.5 x $1,500 = $2,250. La renta neta efectiva es ($1,500 x 12 - $2,250) / 12 = $15,750 / 12 = $1,312.50. Tomar la concesión como un mes da $1,375.00 y como medio mes da $1,437.50; ignorarla deja la renta cotizada de $1,500.00.

   Ref. QB-QZFRKMFuente: NAAEI Certified Apartment Manager (CAM) Exam Blueprint — net effective rent and adjusting competitor pricing for concessionsReportar un problema con esta pregunta

5. 5. Una encuesta de mercado registra las rentas que las comunidades competidoras cotizan cuando se les sondea por teléfono. ¿Por qué esas rentas cotizadas pueden sobrestimar lo que el submercado realmente cobra?

   • A.Las rentas cotizadas las fijan los grandes empleadores de la región
   • B.Las rentas cotizadas corresponden a renovaciones, que se cobran más
   • C.Las rentas cotizadas siempre incluyen los servicios públicos básicos
   • D.Las rentas cotizadas omiten concesiones, cuotas exentas y descuentos✓ Respuesta

   La renta cotizada o sondeada es el precio de lista antes de devolver nada. La renta neta efectiva resta la renta gratis, las cuotas exentas y los descuentos discrecionales, así que una encuesta basada solo en rentas cotizadas muestra un submercado más caro de lo que los competidores realmente cobran.

   Ref. QB-8HNW6NFuente: NAAEI Certified Apartment Manager (CAM) Exam Blueprint — competitive market survey and rent schedulesReportar un problema con esta pregunta

6. 6. Un gerente va a ajustar las rentas de lista con un informe del submercado cuyos datos se recopilaron hace 14 meses, y desde entonces han abierto tres comunidades nuevas en el submercado. ¿Qué debe hacer PRIMERO?

   • A.Usar el informe tal cual, pues los datos externos superan la observación
   • B.Sondear las rentas actuales e incluir las comunidades recién abiertas✓ Respuesta
   • C.Aplicar un porcentaje fijo a las rentas del informe por el tiempo transcurrido
   • D.Fijar las rentas solo con el tráfico propio y descartar datos externos

   Los datos de mercado envejecen. Un informe recopilado antes de que abrieran tres comunidades no refleja la oferta que hoy compite por el mismo inquilino, así que sus conclusiones están desactualizadas. Sondear las rentas vigentes e incorporar a los nuevos competidores rehace la encuesta; aplicar un porcentaje fijo simplemente inventa datos.

   Ref. QB-RZT3SNFuente: NAAEI Certified Apartment Manager (CAM) Exam Blueprint — identifying and using third-party sources of market dataReportar un problema con esta pregunta

7. 7. ¿Cuál actividad describe MEJOR el análisis del área metropolitana donde se ubica la propiedad, en contraste con el análisis de su vecindario?

   • A.Revisar las tarifas de renta y la desocupación de los competidores
   • B.Revisar los empleadores, industrias y el crecimiento de la población✓ Respuesta
   • C.Revisar la mezcla de unidades, amenidades y planos de la propiedad
   • D.Revisar las calles, escuelas, comercios y parques a pocas millas

   El análisis regional observa el motor económico del área metropolitana: quiénes son los grandes empleadores, qué industrias dominan y cómo crecen la población y los hogares, porque esas fuerzas generan la demanda de vivienda en todo el metro. El análisis del vecindario trabaja en un radio de pocas millas: accesos, servicios y opciones de vivienda cercanas.

   Ref. QB-9HZ8CPFuente: NAAEI Certified Apartment Manager (CAM) Exam Blueprint — locating the property within an expanded region and within its neighborhoodReportar un problema con esta pregunta

8. 8. Una encuesta competitiva muestra que la ocupación de la propiedad está seis puntos por debajo de cuatro comparables con rentas y amenidades similares, y que su tráfico semanal es el más bajo de las cinco. ¿Qué debe atender el gerente PRIMERO?

   • A.Las rentas, fijándolas por debajo de todos los competidores
   • B.Los criterios de selección, aprobando solicitantes hoy rechazados
   • C.La mezcla de unidades, uniendo planos pequeños en otros mayores
   • D.La visibilidad y la promoción externa, pues llegan menos prospectos✓ Respuesta

   Si las rentas y las amenidades ya igualan al grupo competitivo, una brecha de ocupación junto con el tráfico más bajo señala un problema de generación de demanda en la parte alta del embudo, no de precio. Bajar la renta en un mercado donde ya está a la par regala ingresos sin resolver el desconocimiento, y relajar la selección compra ocupación con incobrables y rotación.

   Ref. QB-WZKRMUFuente: NAAEI Certified Apartment Manager (CAM) Exam Blueprint — deducing competitive advantages and recommending ways to improve market shareReportar un problema con esta pregunta

9. 9. ¿Qué término se define MEJOR como una comparación detallada, lado a lado, de la propiedad evaluada con dos a cuatro comunidades competidoras en rentas, desocupación, políticas y amenidades?

   • A.El estudio de mercado competitivo✓ Respuesta
   • B.El análisis del mercado regional
   • C.El informe de análisis del vecindario
   • D.El plan anual de mercadotecnia

   El estudio de mercado competitivo es la herramienta a nivel de propiedad que compara al sujeto con un pequeño grupo de competidores reales en tarifas de renta, desocupación, concesiones, políticas, amenidades y perfil de residentes. El análisis del vecindario describe el entorno inmediato, el análisis regional describe la economía metropolitana y el plan de mercadotecnia fija objetivos y métodos.

   Ref. QB-EHSW7VFuente: NAAEI Certified Apartment Manager (CAM) Exam Blueprint — distinguishing market analysis, neighborhood analysis, competitive survey and marketing planReportar un problema con esta pregunta

10. 10. El mayor empleador del área metropolitana anuncia que trasladará 2,000 empleos fuera de la región en un año. Al planear, ¿qué efecto debe esperar MÁS el gerente en la propiedad?

    • A.Más renovaciones, porque los trasladados casi nunca se mudan
    • B.Ningún efecto medible, pues el empleo solo mueve la venta de casas
    • C.Crecimiento inmediato de hogares al buscar unidades más pequeñas
    • D.Demanda más débil, absorción más lenta y presión en la ocupación✓ Respuesta

    El empleo es el motor principal de la demanda en un análisis regional, porque los puestos de trabajo sostienen la formación de hogares y la capacidad de pagar renta. Perder a un gran empleador reduce la migración hacia la zona y el crecimiento de hogares, así que la absorción se frena y la oferta existente compite más por un grupo menor de inquilinos.

    Ref. QB-XNG9U2Fuente: NAAEI Certified Apartment Manager (CAM) Exam Blueprint — impact of the regional economic climate on the propertyReportar un problema con esta pregunta

11. 11. Un submercado entregó 480 unidades nuevas durante los últimos 12 meses y, al cierre del periodo, 300 de ellas estaban arrendadas. ¿Cuál fue la absorción mensual promedio de las unidades nuevas?

    • A.40 unidades por mes
    • B.15 unidades por mes
    • C.60 unidades por mes
    • D.25 unidades por mes✓ Respuesta

    La absorción cuenta las unidades realmente arrendadas en un periodo, así que 300 entre 12 meses equivale a 25 unidades por mes. Dividir las 480 unidades entregadas entre 12 da 40, que es el ritmo de construcción y no el ritmo al que el mercado toma las unidades.

    Ref. QB-E6B492Fuente: NAAEI Certified Apartment Manager (CAM) Exam Blueprint — measuring absorption in the region and neighborhoodReportar un problema con esta pregunta

12. 12. Una comunidad competidora cotiza $1,200 al mes con agua, drenaje y basura incluidos. La propiedad evaluada cotiza $1,150 y cobra esos servicios aparte a $60 por unidad al mes. Comparando lo que el residente paga realmente cada mes, ¿cuál afirmación es correcta?

    • A.La propiedad le cuesta al residente unos $10 más al mes que el competidor✓ Respuesta
    • B.La propiedad le cuesta al residente unos $60 más al mes que el competidor
    • C.La propiedad le cuesta al residente unos $50 menos al mes que el competidor
    • D.La propiedad le cuesta al residente unos $110 menos al mes que el competidor

    Una encuesta debe comparar lo equivalente, lo que exige ajustar las rentas cotizadas según lo que cada una incluye. El desembolso mensual del residente es $1,150 + $60 = $1,210 en la propiedad frente a $1,200 en el competidor, así que la propiedad resulta unos $10 más cara aunque su renta cotizada parezca $50 menor.

    Ref. QB-WN5XNZFuente: NAAEI Certified Apartment Manager (CAM) Exam Blueprint — comparing market indicators across competing propertiesReportar un problema con esta pregunta

13. 13. ¿Por qué un análisis de mercado se apoya en estadísticas externas como censo, empleo y permisos de construcción en lugar de solo los informes propios de la propiedad?

    • A.La ley federal exige datos externos antes de cambiar las rentas
    • B.Los registros propios no son fiables por capturarse a mano
    • C.Los registros propios muestran su desempeño, no el tamaño del mercado✓ Respuesta
    • D.Los datos externos sustituyen a la encuesta competitiva, ya innecesaria

    Los informes internos son datos de desempeño de una sola propiedad; no dicen qué tan grande es el grupo de inquilinos, cuánta oferta nueva viene ni hacia dónde va la economía regional. Las estadísticas de terceros aportan ese contexto y luego la encuesta competitiva lo aterriza en el grupo competitivo de la propiedad.

    Ref. QB-D6YR3ZFuente: NAAEI Certified Apartment Manager (CAM) Exam Blueprint — identifying and using third-party sources of statistics and dataReportar un problema con esta pregunta

14. 14. El submercado tiene 4,000 unidades de departamentos, de las cuales 3,600 están arrendadas. La propiedad evaluada tiene 250 unidades y 200 están arrendadas. ¿Qué participación tiene la propiedad en las unidades arrendadas del submercado?

    • A.Aproximadamente 5.0 por ciento
    • B.Aproximadamente 6.9 por ciento
    • C.Aproximadamente 5.6 por ciento✓ Respuesta
    • D.Aproximadamente 6.3 por ciento

    La participación en unidades arrendadas compara arrendadas con arrendadas: 200 entre 3,600 es aproximadamente 5.6 por ciento. Dividir 200 entre el inventario total de 4,000 da 5.0 por ciento, y usar las 250 unidades totales en vez de las 200 arrendadas da 6.3 o 6.9 por ciento, cifras que responden otra pregunta.

    Ref. QB-VNSKGYFuente: NAAEI Certified Apartment Manager (CAM) Exam Blueprint — market share and market penetration in the submarketReportar un problema con esta pregunta

15. 15. Tres comunidades nuevas con 900 unidades en total se entregarán en el submercado durante los próximos seis meses. El submercado ha absorbido cerca de 60 unidades al mes durante dos años. ¿Para qué debe prepararse el gerente?

    • A.Un alza rápida de las rentas del submercado por los precios nuevos
    • B.Concesiones de arrendamiento en el submercado y absorción más lenta✓ Respuesta
    • C.Ningún cambio de precio, pues lo nuevo atiende a otro inquilino
    • D.Menor rotación en la propiedad porque faltan otras opciones de vivienda

    Novecientas unidades en seis meses son unas 150 al mes frente a una demanda demostrada de unas 60 al mes. Cuando la oferta supera a la absorción, las comunidades nuevas ofrecen concesiones para llenarse y todo el submercado, incluida la propiedad, enfrenta arrendamientos más lentos y presión a la baja en la renta efectiva.

    Ref. QB-C6MEWXFuente: NAAEI Certified Apartment Manager (CAM) Exam Blueprint — housing supply, absorption and their effect on the propertyReportar un problema con esta pregunta

16. 16. La propiedad ha mantenido 95 por ciento de ocupación mientras la desocupación del submercado ha subido tres trimestres seguidos. ¿Qué le indica MEJOR esa comparación al gerente?

    • A.Los datos del submercado deben ser erróneos, pues nada empeoró
    • B.La propiedad supera a su submercado, ventaja que puede no durar✓ Respuesta
    • C.La renta está muy por debajo del mercado y debe subir de inmediato
    • D.Las encuestas pueden pausarse hasta que la desocupación se estabilice

    Comparar la propiedad con su submercado separa el desempeño propio de las condiciones del mercado. Mantener la ocupación mientras el mercado se afloja significa que hoy gana participación, pero el alza de la desocupación anuncia que los competidores empezarán a dar concesiones, así que conviene encuestar con más frecuencia y no concluir que la renta está baja.

    Ref. QB-UNE9BXFuente: NAAEI Certified Apartment Manager (CAM) Exam Blueprint — relating market indicators back to the subject propertyReportar un problema con esta pregunta

17. 17. La población total de un área metropolitana está estancada, pero el número de hogares aumenta porque el tamaño promedio del hogar baja. ¿Qué significa esto MÁS probablemente para la demanda de renta?

    • A.La demanda no cambia; el tamaño del hogar solo afecta la compra
    • B.La demanda puede crecer sin población nueva, pues alquilan hogares✓ Respuesta
    • C.La demanda se irá por completo a los planos de mayor tamaño
    • D.La demanda caerá, porque solo depende de la población total

    Quien ocupa una unidad en renta es un hogar, no una persona. Cuando el tamaño promedio del hogar baja —por matrimonios más tardíos, divorcios, compañeros que se separan o más gente viviendo sola— la misma población forma más hogares y necesita más unidades, por eso la formación de hogares indica mejor la demanda que el conteo de habitantes.

    Ref. QB-B694RWFuente: NAAEI Certified Apartment Manager (CAM) Exam Blueprint — population, demographics and household formation as demand driversReportar un problema con esta pregunta

18. 18. La encuesta competitiva muestra que las cuatro comunidades comparables ofrecen lavandería en la unidad y estacionamiento techado, la propiedad evaluada no ofrece ninguno y las cinco cotizan rentas similares. ¿Qué recomendación atiende MEJOR su posición competitiva?

    • A.Mantener la renta de los comparables y anunciar muchas amenidades
    • B.Omitir las amenidades de la encuesta y presentar solo las rentas
    • C.Cobrar menos que los comparables y costear la adición de amenidades✓ Respuesta
    • D.Subir la renta para señalar calidad, pues el precio indica valor

    Una propiedad que ofrece menos que su grupo competitivo al mismo precio tiene una propuesta de valor más débil y perderá participación. Fijar el precio según esa diferencia restituye valor al prospecto de inmediato, mientras un análisis de costo-beneficio de agregar las amenidades faltantes prueba si cerrar la brecha se paga sola. Anunciar amenidades inexistentes además es una representación falsa.

    Ref. QB-TN3X5WFuente: NAAEI Certified Apartment Manager (CAM) Exam Blueprint — deducing competitive advantages and challenges and recommending improvementsReportar un problema con esta pregunta

19. 19. Un gerente recibe dos informes de rentas del submercado con conclusiones distintas. ¿Qué factor determina MÁS cuál informe debe pesar más?

    • A.Cuál informe abarca el área más amplia, pues más grande es mejor
    • B.Cuál informe muestra rentas cercanas a lo que espera el dueño
    • C.Cuál informe presenta más gráficas y un diseño más cuidado
    • D.Cuál informe usa datos más recientes y una metodología más clara✓ Respuesta

    Una fuente de datos gana confianza por su vigencia, una metodología transparente y una muestra definida: cuándo y cómo se recopilaron las cifras. La calidad de la presentación y la amplitud geográfica no dicen nada sobre la exactitud, y elegir el informe que coincide con las expectativas del propietario es sesgo de confirmación, no análisis.

    Ref. QB-A6WRJVFuente: NAAEI Certified Apartment Manager (CAM) Exam Blueprint — evaluating third-party sources of statistics and dataReportar un problema con esta pregunta

20. 20. La propiedad es la única comunidad de su submercado con un parque canino cercado y acceso directo a un sendero regional, pero sus interiores están anticuados frente a los comparables. ¿Cómo debe tratar el análisis de mercado estos dos hechos?

    • A.Ventaja competitiva en amenidades y desafío en el estado interior✓ Respuesta
    • B.Como ninguna, pues el análisis solo informa rentas y desocupación
    • C.Solo como desafío, pues los acabados deciden el arrendamiento
    • D.Solo como ventaja, pues el interior es un asunto de operaciones

    Un análisis de mercado debe terminar en deducción: señalar dónde la propiedad supera a su grupo competitivo y dónde queda atrás, y luego recomendar acciones. Una amenidad y ubicación únicas que ningún competidor iguala son una ventaja real para promover, mientras que los interiores anticuados son un desafío real que limita la renta alcanzable, y ambos pertenecen al mismo análisis.

    Ref. QB-HQT3MJFuente: NAAEI Certified Apartment Manager (CAM) Exam Blueprint — deducing the property's competitive advantages and challenges relative to competing housingReportar un problema con esta pregunta

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