20 Preguntas de Práctica de Desempeño financiero y NOI con Respuestas

1. 1. Una gerente de la comunidad explica al propietario el estado operativo, desde la renta potencial bruta hasta el ingreso total de rentas. ¿Cuál de los siguientes NO es uno de los cuatro ajustes que se restan de la renta potencial bruta?

   • A.Pérdida por vacancia en unidades sin contrato vigente
   • B.Concesiones otorgadas a los nuevos residentes al mudarse
   • C.Otros ingresos por cargos, lavandería y estacionamiento✓ Respuesta
   • D.Deudas incobrables de residentes que ya se fueron

   Los cuatro ajustes al ingreso de rentas son vacancia, concesiones, deudas incobrables y unidades sin ingreso; cada uno es renta que la propiedad pudo facturar pero no cobrará, por lo que reducen la renta potencial bruta hasta el ingreso total de rentas. Los otros ingresos no son un ajuste: se suman después del ingreso total de rentas para llegar al ingreso bruto efectivo, y por eso son el distractor clásico. Concesiones, deudas incobrables y vacancia sí se restan de la línea de renta.

   Ref. QB-7QK2MTFuente: NAAEI Certified Apartment Manager Exam Blueprint, Managing and Analyzing Financial Performance — rental revenue adjustments in the cash flow statementReportar un problema con esta pregunta

2. 2. Al ajustar la renta potencial bruta, ¿qué grupo de apartamentos se trata como unidades sin ingreso?

   • A.Unidades alquiladas con contratos viejos bajo el mercado
   • B.Unidades modelo, la oficina y unidades de empleados✓ Respuesta
   • C.Unidades de residentes atrasados en el pago de renta
   • D.Unidades vacías en espera de acondicionarse para alquilar

   Las unidades sin ingreso son viviendas que el propietario retiró a propósito del inventario rentable —modelos, la oficina de arrendamiento, unidades de empleados o con descuento y unidades usadas como bodega—, por lo que su renta se resta como ajuste propio y no como vacancia. Un residente moroso genera deuda incobrable, no una unidad sin ingreso; una vivienda en acondicionamiento es vacancia normal; y una vivienda con contrato viejo bajo mercado genera pérdida por contrato, que se mide antes de la renta potencial bruta.

   Ref. QB-Q7S77UFuente: NAAEI Certified Apartment Manager Exam Blueprint, Managing and Analyzing Financial Performance — non-revenue unitsReportar un problema con esta pregunta

3. 3. Una comunidad tiene 240 apartamentos y una renta de mercado promedio de $1,450 por vivienda al mes. Usando solo las cifras dadas, ¿cuál es la renta bruta de mercado de la comunidad para el mes?

   • A.$360,000
   • B.$316,750
   • C.$333,500
   • D.$348,000✓ Respuesta

   La renta bruta de mercado es el total de unidades por la renta de mercado promedio: 240 × $1,450 = $348,000, y supone que cada vivienda se renta a mercado, incluidas las vacías y las que el propietario retiró del inventario. Las demás cifras provienen de errores comunes: excluir unidades vacías o sin ingreso del conteo, o redondear la renta, lo que distorsiona el 100% del potencial con que debe iniciar el estado.

   Ref. QB-8QXCSUFuente: NAAEI Certified Apartment Manager Exam Blueprint, Managing and Analyzing Financial Performance — gross market rentReportar un problema con esta pregunta

4. 4. Esa misma comunidad de 240 viviendas tiene una renta bruta de mercado de $348,000 en el mes. De las viviendas, 210 están ocupadas con una renta contratada promedio de $1,395 y 30 están vacías y ofrecidas a la renta de mercado de $1,450. ¿Cuál es la pérdida por contrato del mes?

   • A.$11,550✓ Respuesta
   • B.$43,500
   • C.$16,500
   • D.$23,100

   La renta potencial bruta valora las viviendas ocupadas a su renta contratada y las vacías a mercado: (210 × $1,395) + (30 × $1,450) = $292,950 + $43,500 = $336,450, así que la pérdida por contrato es $348,000 − $336,450 = $11,550. La cifra de $16,500 aplica mal la brecha de $55 a las 240 viviendas en vez de solo a las 210 arrendadas bajo mercado, $43,500 es el valor de mercado de las vacías y no una brecha de renta, y $23,100 duplica el resultado correcto.

   Ref. QB-M7Q7PQFuente: NAAEI Certified Apartment Manager Exam Blueprint, Managing and Analyzing Financial Performance — gross potential rent and loss to leaseReportar un problema con esta pregunta

5. 5. Un estado operativo muestra renta potencial bruta de $412,000, pérdida por vacancia de $28,000, concesiones de $6,500, deudas incobrables de $3,200, unidades sin ingreso de $4,300 y otros ingresos de $19,600. ¿Cuál es el ingreso bruto efectivo del periodo?

   • A.$350,400
   • B.$370,000
   • C.$389,600✓ Respuesta
   • D.$431,600

   Reste los cuatro ajustes de ingreso de rentas a la renta potencial bruta para obtener el ingreso total de rentas: $412,000 − ($28,000 + $6,500 + $3,200 + $4,300) = $370,000; luego sume otros ingresos de $19,600 para un ingreso bruto efectivo de $389,600. La opción de $370,000 se detiene en el ingreso total de rentas, $431,600 suma los ajustes en vez de restarlos y $350,400 resta los otros ingresos como si fueran un quinto ajuste.

   Ref. QB-5QVC9RFuente: NAAEI Certified Apartment Manager Exam Blueprint, Managing and Analyzing Financial Performance — effective gross incomeReportar un problema con esta pregunta

6. 6. Para el mismo mes, el ingreso bruto efectivo es $389,600, los gastos operativos son $214,300, el servicio de deuda es $96,000, las reservas de reemplazo son $6,000 y un proyecto capital de techos costó $45,000. ¿Cuál es el ingreso operativo neto del mes?

   • A.$130,300
   • B.$28,300
   • C.$79,300
   • D.$175,300✓ Respuesta

   El ingreso operativo neto es el ingreso bruto efectivo menos los gastos operativos únicamente: $389,600 − $214,300 = $175,300. El servicio de deuda, los gastos de capital y las reservas de reemplazo quedan por debajo del ingreso operativo neto porque reflejan cómo el propietario financió y capitalizó el activo, no la operación de la comunidad; por eso $130,300 resta mal el techo, $79,300 resta mal la deuda y $28,300 resta los tres y produce el flujo de efectivo.

   Ref. QB-N73JURFuente: NAAEI Certified Apartment Manager Exam Blueprint, Managing and Analyzing Financial Performance — net operating incomeReportar un problema con esta pregunta

7. 7. Con el mismo mes —ingreso operativo neto de $175,300, gasto de capital de $45,000, servicio de deuda de $96,000 y reservas de reemplazo de $6,000—, ¿cuál es el flujo de efectivo del mes?

   • A.$124,300
   • B.$28,300✓ Respuesta
   • C.$79,300
   • D.$34,300

   El flujo de efectivo es el ingreso operativo neto menos gasto de capital, servicio de deuda y reservas de reemplazo: $175,300 − $45,000 − $96,000 − $6,000 = $28,300, el dinero realmente disponible para el propietario tras todas las obligaciones. La opción de $124,300 omite el servicio de deuda, $79,300 omite el proyecto capital y $34,300 omite las reservas, y cada omisión sobrestima lo que el propietario puede retirar del mes.

   Ref. QB-6Q8QESFuente: NAAEI Certified Apartment Manager Exam Blueprint, Managing and Analyzing Financial Performance — cash flow statementReportar un problema con esta pregunta

8. 8. Un propietario pregunta por qué un proyecto de $45,000 que reemplazó todos los techos de la comunidad no redujo el ingreso operativo neto del mes. ¿Cuál es la MEJOR explicación?

   • A.Es un gasto pagado con reservas de reemplazo y no aparece en el estado
   • B.Es un gasto de capital, que se resta después del ingreso operativo neto✓ Respuesta
   • C.Es un gasto de reparación que se reparte por partes iguales durante el año
   • D.Es un gasto operativo que el propietario paga fuera de los libros del inmueble

   Reemplazar todos los techos es un desembolso grande y no recurrente que extiende la vida útil del activo, por lo que es un gasto de capital y se ubica debajo de la línea de ingreso operativo neto; por eso el resultado operativo no cambia. No es una reparación amortizada en el presupuesto operativo, las reservas son una fuente de fondos que igual aparece en el flujo de efectivo y no un modo de ocultar el costo, y que el propietario pague de su bolsillo no elimina un costo operativo legítimo de los libros.

   Ref. QB-PEVJP4Fuente: NAAEI Certified Apartment Manager Exam Blueprint, Managing and Analyzing Financial Performance — capital expenditures versus operating expensesReportar un problema con esta pregunta

9. 9. Una comunidad lleva sus libros en base devengada. Un residente paga la renta de febrero el 29 de enero y el dinero se deposita ese día. ¿Cómo se trata ese pago en los estados de enero?

   • A.Como ingreso de renta de enero, porque el efectivo llegó ese mes
   • B.Como una reducción de la reserva de cuentas incobrables de enero
   • C.Como un pasivo por renta anticipada, no como ingreso de enero✓ Respuesta
   • D.Como otros ingresos de enero, porque la renta aún no se devenga

   La base devengada reconoce el ingreso en el periodo en que se gana, y la renta de febrero se gana en febrero; en enero el dinero es una obligación de dar vivienda —renta anticipada registrada como pasivo— y se convierte en ingreso de renta en el estado de febrero. Registrarlo como ingreso de enero es la respuesta de base de efectivo, llamarlo otros ingresos clasifica mal una renta que se devengará, y un anticipo no afecta la reserva de incobrables, que refleja montos facturados y considerados no cobrables.

   Ref. QB-7X2R95Fuente: Generally accepted accounting principles on revenue recognition, applied in the NAAEI Certified Apartment Manager materials on accounting methodsReportar un problema con esta pregunta

10. 10. El estado operativo de junio muestra una reparación de plomería de $9,000 terminada en junio, aunque la factura no se pagará hasta julio. ¿Qué método contable refleja esto?

    • A.Base de devengo, que registra el gasto al realizarse el trabajo✓ Respuesta
    • B.Base de efectivo, que registra el gasto cuando se paga el cheque
    • C.Base de efectivo modificada, que registra el gasto al pagarlo
    • D.Base de efectivo, que registra el gasto cuando llega la factura

    La base devengada registra el gasto en el periodo en que se incurre —el mes en que se hizo el trabajo— sin importar cuándo sale el efectivo, lo que empareja el gasto de junio con el ingreso de junio y da sentido al resultado del mes. Las dos opciones de base de efectivo llevarían los $9,000 a julio, cuando se emite el cheque o se procesa la factura, y la base modificada también se rige por el pago, así que ninguna pondría la reparación en el estado de junio.

    Ref. QB-U9222SFuente: Generally accepted accounting principles on expense recognition, applied in the NAAEI Certified Apartment Manager materials on accounting methodsReportar un problema con esta pregunta

11. 11. Un supervisor regional pregunta a la gerente de la comunidad qué línea del presupuesto es la que MENOS puede controlar desde el sitio. ¿Cuál es?

    • A.Pintura y limpieza de alfombras en unidades vacías
    • B.Publicidad y mercadeo para atraer prospectos
    • C.Servicios contratados de jardinería y áreas verdes
    • D.Impuestos prediales que gravan la propiedad✓ Respuesta

    Los impuestos prediales son un gasto fijo determinado por el avalúo y la tasa de la autoridad fiscal, así que ninguna decisión del sitio cambia el monto del periodo; el papel de la gerente es proyectarlo y, a lo sumo, apoyar una apelación por medio de la propiedad. Los contratos de jardinería, las especificaciones de acondicionamiento y la publicidad son gastos variables controlables que la gerente negocia, programa o reasigna, y por eso una variación en esas líneas sí se atribuye al sitio.

    Ref. QB-BSUUERFuente: NAAEI Certified Apartment Manager Exam Blueprint, Managing and Analyzing Financial Performance — fixed versus variable (controllable) operating expensesReportar un problema con esta pregunta

12. 12. Para cerrar el mes dentro del presupuesto de gastos, una gerente pospone la pintura exterior programada que los edificios claramente necesitan. ¿Cuál es el resultado MÁS probable de esa decisión?

    • A.El ingreso operativo neto baja este mes, porque los edificios sin pintar se deprecian en el estado operativo
    • B.El gasto operativo baja y el ingreso operativo neto sube este mes, y ese ahorro queda como una ganancia permanente para el propietario
    • C.El gasto operativo no cambia este mes, porque el trabajo aplazado se registra igual en el mes programado
    • D.El gasto operativo baja y el ingreso operativo neto sube este mes, pero el trabajo aplazado se acumula y desgasta la condición y el valor del activo✓ Respuesta

    Omitir el trabajo quita un gasto operativo del periodo, así que el ingreso operativo neto del mes luce mejor, pero la necesidad no desaparece: el mantenimiento diferido se acumula, cuesta más cuando por fin se hace y una propiedad visiblemente descuidada pierde renta y atractivo, de modo que el valor del activo baja aunque el reporte mensual mejore. El ahorro no es permanente porque el trabajo se pagará igual, la base devengada registra el gasto cuando se ejecuta y no cuando estaba programado, y un estado operativo no deprecia edificios por su apariencia.

    Ref. QB-T9PPUQFuente: NAAEI Certified Apartment Manager Exam Blueprint, Managing and Analyzing Financial Performance — maximizing net operating income and the effect of deferred maintenance on valueReportar un problema con esta pregunta

13. 13. La cobranza de diciembre quedó muy por debajo del plan de negocio y al propietario se le ha dicho todo el trimestre que espere un cierre fuerte. ¿Qué debe hacer PRIMERO la gerente de la comunidad?

    • A.Retrasar hasta el próximo trimestre el castigo de las cuentas incobrables ya conocidas
    • B.Reportar a tiempo las cifras reales de diciembre, con las causas y un plan concreto de recuperación✓ Respuesta
    • C.Aplicar la renta anticipada de enero a diciembre para que el trimestre cierre cerca de lo previsto
    • D.Reclasificar parte del faltante como otros ingresos para que la línea de renta cumpla el plan

    Reportar el desempeño con honestidad y a tiempo es una obligación profesional y es la única cifra sobre la que el propietario puede actuar, así que la gerente entrega el resultado real junto con las causas y un plan correctivo, en vez de administrar el ánimo del dueño. Traer anticipos de enero a diciembre, retrasar castigos ya conocidos o esconder el faltante en otros ingresos son declaraciones incorrectas: mueven ingresos o pérdidas al periodo o a la línea equivocada, y la brecha reaparece el mes siguiente sin la credibilidad de la gerente.

    Ref. QB-ASGH9QFuente: NAAEI Certified Apartment Manager Exam Blueprint, Managing and Analyzing Financial Performance — reporting property performance honestly and accurately to prevailing ethical standardsReportar un problema con esta pregunta

14. 14. Un residente vivió en el apartamento todo el mes y se le facturó la renta completa, luego se mudó de un día para otro debiendo esa renta y el saldo se considera incobrable. ¿Qué ajuste al ingreso de rentas lo registra?

    • A.Pérdida por vacancia, porque el apartamento no generó renta ese mes
    • B.Concesión, porque el residente no pagó la renta completa del mes
    • C.Deuda incobrable, porque la renta facturada no se cobrará✓ Respuesta
    • D.Unidad sin ingreso, porque la unidad no produjo ninguna renta

    La deuda incobrable es renta facturada que la propiedad ya no espera cobrar, que es justo este caso: la vivienda estuvo ocupada y arrendada, la renta se cobró y la cuenta se castiga. La pérdida por vacancia aplica solo a viviendas sin contrato, una concesión es un descuento acordado de antemano y una unidad sin ingreso es la que el propietario retiró del inventario rentable; nada de eso describe a un residente que ocupó y se fue debiendo.

    Ref. QB-S9BCPPFuente: NAAEI Certified Apartment Manager Exam Blueprint, Managing and Analyzing Financial Performance — bad debt, vacancy, concessions and non-revenue unitsReportar un problema con esta pregunta

15. 15. Una comunidad ofrece un mes gratis en un contrato de doce meses a la renta de mercado de $1,500. ¿Cómo debe reflejar el estado operativo ese incentivo?

    • A.Mostrar los $1,500 completos en la renta potencial bruta y restar el mes gratis en la línea de concesiones, dejando visible el descuento✓ Respuesta
    • B.Dejar igual la renta potencial bruta y compensar el mes gratis contra otros ingresos de ese mes
    • C.Dejar igual la renta potencial bruta y registrar el mes gratis como deuda incobrable cuando no se cobre
    • D.Bajar la renta contratada en el registro de rentas a $1,375 para que la renta potencial bruta ya refleje el descuento

    Las concesiones se reportan como una resta propia justamente para que el propietario vea cuánta renta se regala para llenar unidades; esconder el descuento en una renta declarada más baja oculta el costo de la estrategia de arrendamiento y deja ciegas las decisiones de precio. Bajar el registro a $1,375 elimina esa visibilidad, llamar deuda incobrable al mes gratis presenta un descuento voluntario como una cuenta no cobrable, y compensarlo contra otros ingresos mezcla una rebaja de renta en una línea ajena a la renta.

    Ref. QB-9S574PFuente: NAAEI Certified Apartment Manager Exam Blueprint, Managing and Analyzing Financial Performance — concessions as a rental revenue adjustmentReportar un problema con esta pregunta

16. 16. Un propietario quiere un mayor ingreso operativo neto de la comunidad este año. ¿Cuál acción realmente aumentaría el ingreso operativo neto?

    • A.Amortizar capital del préstamo con efectivo de reservas para que baje la parte de intereses
    • B.Lanzar un servicio de recolección de basura cobrable que aporte más ingresos que su costo✓ Respuesta
    • C.Refinanciar la hipoteca a una tasa menor para reducir el pago mensual del servicio de deuda
    • D.Posponer el fondeo de la reserva de reemplazo hasta el último trimestre del año fiscal

    El ingreso operativo neto es el ingreso bruto efectivo menos los gastos operativos, así que solo cambia si cambian los ingresos o los gastos operativos; un servicio cobrable que recauda más de lo que cuesta prestar aumenta los otros ingresos netos y eleva el ingreso operativo neto. Refinanciar y amortizar capital modifican el servicio de deuda, y el fondeo de reservas va debajo de la línea, por lo que las tres opciones cambian el flujo de efectivo del propietario y dejan intacto el ingreso operativo neto y el valor por ingresos.

    Ref. QB-R9YZGNFuente: NAAEI Certified Apartment Manager Exam Blueprint, Managing and Analyzing Financial Performance — maximizing net operating income by increasing revenue and reducing expenseReportar un problema con esta pregunta

17. 17. El plan de negocio aprobado mantiene aumentos moderados en las renovaciones para proteger la ocupación. Luego las rentas de mercado suben mucho y el gerente de arrendamiento quiere subir las renovaciones muy por encima del plan. ¿Qué debe hacer PRIMERO la gerente de la comunidad?

    • A.Mantener el plan sin cambios y revisar los precios en el ciclo de presupuesto siguiente
    • B.Subir de inmediato las rentas de renovación, ya que el mercado respalda el aumento
    • C.Subir ya las rentas de renovación e informar el cambio en el reporte mensual
    • D.Llevar los datos del mercado al propietario y enmendar el plan antes de cambiar precios✓ Respuesta

    El plan de negocio es la estrategia de inversión declarada del propietario y la gerente opera la propiedad conforme a ella, así que un cambio de esta magnitud corresponde al dueño y se hace enmendando el plan con los datos de mercado que lo justifican. Cambiar precios y avisar después invierte la autoridad, actuar de inmediato por la fuerza del mercado ignora la meta de ocupación en la que se basó el plan, y esperar todo un ciclo presupuestal cede ingresos reales que el propietario quizá quiera capturar.

    Ref. QB-8SSUWMFuente: NAAEI Certified Apartment Manager Exam Blueprint, Managing and Analyzing Financial Performance — managing the property according to the business plan and the owner's investment goalsReportar un problema con esta pregunta

18. 18. La rotación de residentes en una comunidad subió mucho este año. ¿Cuál descripción muestra MEJOR cómo ese resultado operativo se traslada al resultado financiero?

    • A.El gasto operativo sube mientras el ingreso bruto efectivo se mantiene, porque los depósitos retenidos compensan la renta perdida
    • B.El ingreso operativo neto no cambia, porque más rotación solo mueve el ingreso de renta de un apartamento a otro
    • C.La vacancia y el gasto de acondicionamiento suben, así que el ingreso bruto efectivo cae mientras el gasto operativo crece y el ingreso operativo neto baja por ambos lados✓ Respuesta
    • D.La vacancia sube pero el gasto operativo no cambia, porque el acondicionamiento se carga al presupuesto de capital

    La rotación es una estadística operativa con dos consecuencias financieras simultáneas: cada vivienda desocupada deja de producir renta hasta rentarse de nuevo, lo que eleva la vacancia y baja el ingreso bruto efectivo, y cada acondicionamiento consume pintura, pisos, limpieza y mano de obra, lo que sube el gasto operativo; así el ingreso operativo neto se comprime por ambos lados. El acondicionamiento rutinario es gasto operativo y no capital, los depósitos retenidos casi nunca cubren la renta perdida y los costos del turno, y la renta no se transfiere entre viviendas porque los días vacíos se pierden.

    Ref. QB-Q9MPBMFuente: NAAEI Certified Apartment Manager Exam Blueprint, Managing and Analyzing Financial Performance — analyzing financial operations and the interdependence of operating and financial resultsReportar un problema con esta pregunta

19. 19. Una gerente quiere verificar que el ingreso de renta del estado mensual coincida con lo que los residentes realmente están contratados a pagar, unidad por unidad. ¿Qué registro debe consultar?

    • A.El registro de rentas, con la renta y el plazo de cada unidad✓ Respuesta
    • B.El balance general, con los activos y pasivos de la propiedad
    • C.El catálogo de cuentas, con todas las cuentas contables en uso
    • D.El informe de antigüedad de saldos, con los saldos por edad

    El registro de rentas lista unidad por unidad quién ocupa cada vivienda, la renta contratada y las fechas del contrato, así que es el documento que liga la línea resumida de renta del estado operativo con los contratos firmados. El informe de antigüedad muestra quién debe y desde cuándo, no lo contratado; el balance general presenta la posición financiera en un momento dado y no tiene detalle por unidad; y el catálogo de cuentas es solo la lista de categorías contables que usa la compañía.

    Ref. QB-7SEHRKFuente: NAAEI Certified Apartment Manager Exam Blueprint, Managing and Analyzing Financial Performance — rent roll and property financial recordsReportar un problema con esta pregunta

20. 20. Una empresa administradora exige que cada factura se codifique a un número de cuenta específico antes de pagarse. ¿Cuál es la razón PRINCIPAL de ese requisito?

    • A.Los costos iguales caen en la misma línea cada mes, y así los resultados se comparan entre periodos y entre propiedades✓ Respuesta
    • B.Codificar la factura con un número de cuenta es lo que mueve el costo del presupuesto operativo al de capital
    • C.El número de cuenta indica al proveedor a qué propiedad facturar el siguiente servicio realizado
    • D.Las facturas codificadas con número de cuenta se pagan más rápido que las que llegan sin codificar

    El catálogo de cuentas existe para que el mismo tipo de costo caiga siempre en el mismo lugar, y esa consistencia es lo que permite comparar el estado mensual con periodos anteriores, con el plan y con otras comunidades del portafolio; sin ella, un salto en una línea no significa nada. Codificar no acelera el pago, no convierte por sí solo un costo operativo en capital —eso lo define la naturaleza del desembolso— y es una clasificación interna que el proveedor nunca utiliza.

    Ref. QB-EBCUS9Fuente: NAAEI Certified Apartment Manager Exam Blueprint, Managing and Analyzing Financial Performance — chart of accounts and general ledger codingReportar un problema con esta pregunta

Preguntas de práctica basadas en el Temario del Examen CAM V2 de NAAEI y en la práctica habitual de administración de apartamentos. CAM y NAAEI son marcas de la National Apartment Association; este sitio no está afiliado ni respaldado por NAA ni NAAEI. La credencial exige el curso CAM más 12 meses de experiencia en administración de propiedades en sitio, que puede obtenerse mientras tomas el curso. Las preguntas de vivienda justa cubren las clases protegidas federales; las normas de arrendador e inquilino, y las clases protegidas que se añaden sobre el conjunto federal, son ley estatal y local y no se cubren aquí: consulta la ley del lugar donde está tu comunidad. Confirma los requisitos vigentes con NAAEI antes de examinarte. Sobre la credencial CAM →