19 Preguntas de Práctica de Datos financieros y alternativas de valor con Respuestas

1. 1. El estado operativo anual de una comunidad muestra una renta potencial bruta de $4,000,000, ingresos totales por renta de $3,600,000, otros ingresos de $200,000, un ingreso bruto efectivo de $3,800,000 y gastos operativos de $1,900,000. ¿Cuál es la razón de gastos operativos?

   • A.45.2%, dividiendo los gastos operativos entre la renta más otros ingresos
   • B.52.8%, dividiendo los gastos operativos entre los ingresos por renta
   • C.47.5%, dividiendo los gastos operativos entre la renta potencial bruta
   • D.50.0%, dividiendo los gastos operativos entre el ingreso bruto efectivo✓ Respuesta

   La razón de gastos operativos son los gastos operativos divididos entre el ingreso bruto efectivo: $1,900,000 entre $3,800,000 da 50.0%. Dividir entre la renta potencial bruta es el error clásico, porque esa cifra es teórica: no descuenta los ingresos realmente perdidos por vacancia, concesiones e incobrables ni incluye otros ingresos, así que subestima la porción del dinero cobrado que consume la operación.

   Ref. QB-PK7VM9Fuente: NAAEI Certified Apartment Manager Exam Blueprint, Evaluating Financial Data domain; NAA CAM Financial Terms and Formula Quick Guide (operating expense ratio = operating expenses / effective gross income)Reportar un problema con esta pregunta

2. 2. Una comunidad de 300 unidades reporta 285 unidades ocupadas en el mes. La renta potencial bruta es de $450,000; la pérdida por vacancia es de $22,500, las concesiones $9,000, la pérdida por cobranza $4,500 y las unidades sin ingreso $6,750. ¿Cuál es la ocupación económica de la propiedad en el mes?

   • A.90.5%, los ingresos totales por renta del mes entre la renta potencial bruta✓ Respuesta
   • B.95.0%, las unidades ocupadas al cierre del mes entre el total de unidades
   • C.94.0%, la renta potencial menos vacancia e incobrables, entre la renta potencial
   • D.93.0%, la renta potencial menos vacancia y concesiones, entre la renta potencial

   La ocupación económica son los ingresos totales por renta divididos entre la renta potencial bruta. Primero se restan los cuatro ajustes de ingreso: $450,000 menos $22,500, $9,000, $4,500 y $6,750 deja $407,250, que es 90.5% de la renta potencial bruta. El 95.0% es la ocupación física, que cuenta puertas; la diferencia de 4.5 puntos es el dinero cedido en concesiones, renta no cobrada y unidades sin ingreso.

   Ref. QB-54PCV7Fuente: NAAEI Certified Apartment Manager Exam Blueprint, Evaluating Financial Data domain; NAA CAM Financial Terms and Formula Quick Guide (economic occupancy = total rental revenue / gross potential rent)Reportar un problema con esta pregunta

3. 3. Un propietario compró una comunidad por $12,000,000, con $3,000,000 de capital propio de enganche y el resto financiado. La propiedad genera un ingreso operativo neto anual de $840,000; el servicio anual de la deuda es de $600,000 y las reservas de reemplazo $60,000, dejando $180,000 de flujo de efectivo anual. ¿Cuál es el retorno sobre la inversión medido contra el precio total de compra?

   • A.1.5%, el flujo de efectivo anual dividido entre el precio total de compra
   • B.7.0%, el ingreso operativo neto anual dividido entre el precio total de compra✓ Respuesta
   • C.28.0%, el ingreso operativo neto dividido entre el capital propio invertido
   • D.6.0%, el flujo de efectivo anual dividido entre el capital de enganche

   El retorno sobre la inversión es el rendimiento dividido entre la inversión, y aquí la inversión indicada es el precio total de compra: $840,000 entre $12,000,000 da 7.0%. El retorno sobre efectivo invertido usa otro numerador y otro denominador, el flujo de efectivo sobre el capital realmente aportado, por lo que las mismas cifras arrojan porcentajes muy distintos.

   Ref. QB-NKUHF8Fuente: NAAEI Certified Apartment Manager Exam Blueprint, Evaluating Financial Data domain; NAA CAM Financial Terms and Formula Quick Guide (return on investment = return / investment)Reportar un problema con esta pregunta

4. 4. Un propietario compró una comunidad por $12,000,000, con $3,000,000 de capital propio de enganche. El ingreso operativo neto anual es de $840,000, el servicio anual de la deuda es de $600,000 y las reservas de reemplazo $60,000, dejando un flujo de efectivo anual de $180,000. ¿Cuál es el retorno sobre el efectivo invertido?

   • A.6.0%, el flujo de efectivo anual entre el capital de enganche✓ Respuesta
   • B.28.0%, el ingreso operativo neto entre el capital de enganche
   • C.7.0%, el ingreso operativo neto entre el precio total de compra
   • D.1.5%, el flujo de efectivo anual entre el precio total pagado por el activo

   El retorno sobre el efectivo invertido mide lo que gana en efectivo el dinero propio del inversionista, así que es el flujo de efectivo anual entre el capital realmente aportado: $180,000 entre $3,000,000 da 6.0%. El flujo de efectivo ya está por debajo del ingreso operativo neto porque se restaron el servicio de la deuda y las reservas, y por eso difiere del retorno sobre la inversión.

   Ref. QB-44B2Q6Fuente: NAAEI Certified Apartment Manager Exam Blueprint, Evaluating Financial Data domain; NAA CAM Financial Terms and Formula Quick Guide (cash-on-cash return = cash flow / initial cash investment)Reportar un problema con esta pregunta

5. 5. El gasto de rotación del mes se presupuestó en $18,000 y el gasto real fue de $22,500. ¿Cuál es la variación y cómo debe caracterizarse en el reporte al propietario?

   • A.$4,500 desfavorable, o 20.0% por encima, dividiendo la variación entre el gasto real
   • B.$4,500 favorable, o 25.0% por debajo, porque el gasto real quedó bajo el plan
   • C.$4,500 favorable, o 20.0% por debajo, dividiendo la variación entre el gasto real
   • D.$4,500 desfavorable, o 25.0% por encima, dividiendo la variación entre lo presupuestado✓ Respuesta

   La variación en dólares es $22,500 menos $18,000, es decir $4,500, y como un gasto superó el plan es desfavorable. El porcentaje de variación siempre divide la variación entre lo presupuestado, no entre lo real: $4,500 entre $18,000 da 25.0%. Dividir entre el gasto real subestima la desviación y hace ver la partida más cerca del plan de lo que estuvo.

   Ref. QB-MKG7A7Fuente: NAAEI Certified Apartment Manager Exam Blueprint, Evaluating Financial Data domain (analyzing performance against budget; percent variance to budget)Reportar un problema con esta pregunta

6. 6. El gasto de servicios públicos acumulado del año va 18% por encima del presupuesto mientras la ocupación se ha mantenido estable. ¿Qué necesita más el propietario del gerente en el reporte financiero mensual?

   • A.La causa específica del sobrecosto y un repronóstico de la partida para los meses restantes✓ Respuesta
   • B.El sobrecosto reclasificado como gasto de capital para que el estado coincida con el plan
   • C.Un recorte del gasto en esa partida más adelante para que el total anual quede en presupuesto
   • D.Solo la variación en dólares y porcentaje, pues diagnosticar causas le toca al propietario

   Un reporte de variación sirve solo cuando explica el origen y lo proyecta hacia adelante. Un alza de tarifas, una fuga de agua no detectada y un error de facturación aparecen todos como el mismo 18%, pero exigen respuestas y pronósticos distintos. Reclasificar un gasto operativo como capital distorsiona los estados, y recortar la partida sin conocer la causa deja el problema vivo.

   Ref. QB-34YPH5Fuente: NAAEI Certified Apartment Manager Exam Blueprint, Evaluating Financial Data domain (analyzing performance against budget, articulating causes of variance and reforecasting)Reportar un problema con esta pregunta

7. 7. Una comunidad ha registrado 425 solicitudes de servicio durante los primeros cinco meses del año. Usando anualización lineal, ¿cuál es el total proyectado para el año completo?

   • A.2,125 solicitudes, el total de cinco meses multiplicado por los cinco meses reportados
   • B.595 solicitudes, el promedio mensual multiplicado por los siete meses que faltan
   • C.1,020 solicitudes, el total de cinco meses dividido entre cinco y multiplicado por doce✓ Respuesta
   • D.850 solicitudes, el total de cinco meses duplicado para cubrir el resto del año

   La anualización convierte un periodo parcial en una cifra anual: se toma el acumulado, se divide entre los meses reportados y se multiplica por doce. 425 entre 5 son 85 al mes, y 85 por 12 son 1,020. La cifra de 595 es solo la proyección de los siete meses restantes, útil pero no el total del año.

   Ref. QB-KK5V46Fuente: NAAEI Certified Apartment Manager Exam Blueprint, Evaluating Financial Data domain (annualization and extrapolation of partial-period data)Reportar un problema con esta pregunta

8. 8. Una propiedad lleva su contabilidad sobre base devengada. Un residente no paga la renta de marzo. ¿Cómo aparece esa renta en el estado operativo de marzo?

   • A.Como ingreso por renta solo en el mes posterior en que el residente pague el saldo
   • B.Como una reducción del ingreso de marzo, sacando esa unidad del registro de rentas
   • C.Como ingreso por renta devengado en marzo, con el saldo impago como cuenta por cobrar✓ Respuesta
   • D.Como ningún registro en marzo, sumando el monto al ingreso presupuestado de abril

   La contabilidad devengada registra el ingreso en el periodo en que se gana y el gasto cuando se incurre, sin importar cuándo se mueve el efectivo. La renta de marzo se gana en marzo, así que se reconoce ahí y el monto impago pasa a cuentas por cobrar y al reporte de morosidad. Reconocerla solo al cobrar es base de efectivo, y por eso ambos métodos difieren en el mismo mes.

   Ref. QB-24MCC4Fuente: NAAEI Certified Apartment Manager Exam Blueprint, Evaluating Financial Data domain (cash versus accrual accounting)Reportar un problema con esta pregunta

9. 9. Un gerente quiere un solo documento que muestre, unidad por unidad, cuáles están arrendadas, a qué renta y hasta qué fecha. ¿Cuál de los registros de la propiedad ofrece eso?

   • A.El reporte de cuentas por cobrar vencidas, que ordena los saldos impagos por antigüedad
   • B.El estado operativo, que agrupa ingresos y gastos por categoría para el periodo
   • C.El registro de rentas, que lista cada unidad con su renta, plazo y estatus actual✓ Respuesta
   • D.El estado de flujo de efectivo, que muestra lo que queda tras la deuda y las reservas

   El registro de rentas es el documento a nivel de unidad: identifica cada vivienda, la renta pactada en su contrato, las fechas del arrendamiento y si está ocupada, vacante o con aviso de salida. El estado operativo y el de flujo de efectivo resumen toda la propiedad en dólares y no responden sobre un apartamento, y el reporte de morosidad solo cubre saldos adeudados.

   Ref. QB-JKSHX4Fuente: NAAEI Certified Apartment Manager Exam Blueprint, Evaluating Financial Data domain (identifying and reading key property financial records, including the rent roll)Reportar un problema con esta pregunta

10. 10. En el mes, la renta potencial bruta es de $620,000, la pérdida por vacancia es de $37,200, las concesiones suman $12,400 y la pérdida por cobranza es de $6,200. ¿Qué porcentaje de la renta potencial bruta representa la pérdida por concesiones?

    • A.2.0%, las concesiones divididas entre la renta potencial bruta✓ Respuesta
    • B.9.0%, los tres ajustes sumados y divididos entre la renta potencial bruta
    • C.1.0%, la pérdida por cobranza dividida entre la renta potencial bruta
    • D.6.0%, la pérdida por vacancia dividida entre la renta potencial bruta

    Cada ajuste de ingreso por renta se expresa como porcentaje de la renta potencial bruta para poder comparar las pérdidas entre sí y contra periodos anteriores: $12,400 entre $620,000 es 2.0%. Reportarlas por separado importa porque vacancia, concesiones y renta no cobrada tienen causas y soluciones distintas, y una cifra combinada oculta cuál se está moviendo.

    Ref. QB-6DBJSNFuente: NAAEI Certified Apartment Manager Exam Blueprint, Evaluating Financial Data domain (vacancy, concession and collections loss as a percentage of gross potential rent)Reportar un problema con esta pregunta

11. 11. Al comparar la comunidad contra una encuesta regional de ingresos y gastos de su área metropolitana, un gerente encuentra que la nómina en sitio supera el rango encuestado. ¿Cuál es el MEJOR primer uso de ese hallazgo?

    • A.Recortar el equipo en sitio al nivel encuestado, pues la encuesta fija el estándar
    • B.Reclasificar parte de la nómina como gasto de capital para caer dentro del rango
    • C.Descartar la encuesta, porque las comparaciones valen solo dentro de un portafolio
    • D.Comparar los niveles de personal y las funciones contra las comunidades encuestadas✓ Respuesta

    Un rango de encuesta plantea una pregunta, no un veredicto. La nómina puede ser alta porque la propiedad es más antigua e intensiva en servicio, porque tiene amenidades que las encuestadas no tienen, o porque efectivamente hay exceso de personal. Entender qué puestos y funciones sostiene la propiedad frente al grupo de comparación convierte el referente en decisión; recortar antes arriesga fallas de servicio más costosas que el ahorro.

    Ref. QB-NV5D7NFuente: NAAEI Certified Apartment Manager Exam Blueprint, Evaluating Financial Data domain (comparing the property against a regional or metropolitan income and expense survey; describing staffing, roles and duties relative to industry practice)Reportar un problema con esta pregunta

12. 12. El presupuesto de capital aprobado incluía la repavimentación total del estacionamiento por $180,000, y el proyecto cerró en $162,000. Además de reportar la variación favorable de $18,000, ¿qué necesita saber más el propietario?

    • A.Si el ingreso operativo neto debe reexpresarse al alza por los $18,000 que se ahorraron
    • B.Si el alcance completo se ejecutó o si parte de la repavimentación se difirió sin avisar✓ Respuesta
    • C.Si los $18,000 ahorrados pueden registrarse como otros ingresos del presupuesto operativo
    • D.Si la razón de gastos operativos debe reexpresarse, ya que lo capital va sobre el ingreso neto

    Una variación favorable de capital solo es buena noticia si la propiedad recibió lo que el presupuesto compró. Quedar por debajo porque medio estacionamiento se dejó para el año próximo es mantenimiento diferido disfrazado de ahorro, y volverá como un proyecto mayor. Además, los gastos de capital van por debajo del ingreso operativo neto, así que este proyecto no altera el ingreso neto ni la razón de gastos.

    Ref. QB-7DPVXPFuente: NAAEI Certified Apartment Manager Exam Blueprint, Evaluating Financial Data domain (reading performance against the capital budget, analyzing variances and evaluating capital projects)Reportar un problema con esta pregunta

13. 13. ¿Cuál de estos cambios elevaría el ingreso operativo neto de la propiedad, manteniendo todo lo demás constante?

    • A.Aumentar la aportación mensual a la cuenta de reserva de reemplazo
    • B.Refinanciar la hipoteca para bajar el pago mensual del servicio de la deuda
    • C.Renegociar el contrato de jardinería a un precio anual más bajo✓ Respuesta
    • D.Diferir el reemplazo del techo previsto en el presupuesto de capital

    El ingreso operativo neto es el ingreso bruto efectivo menos los gastos operativos, así que solo el ingreso y esos gastos lo mueven. La jardinería es un gasto operativo y un precio menor eleva el ingreso neto directamente. El servicio de la deuda, las reservas de reemplazo y los gastos de capital van por debajo de esa línea: cambiarlos altera el flujo de efectivo, no el ingreso neto.

    Ref. QB-PVGQCPFuente: NAAEI Certified Apartment Manager Exam Blueprint, Evaluating Financial Data domain (recommending operating changes that increase net operating income; net operating income = effective gross income minus operating expenses)Reportar un problema con esta pregunta

14. 14. Un propietario compra un edificio de oficinas vacío junto a la comunidad y planea transformarlo en apartamentos arrendables. ¿Cuál de las cuatro alternativas para agregar valor describe esto?

    • A.Conversión, cambiar el inmueble de un uso a un uso distinto al actual✓ Respuesta
    • B.Rehabilitación, devolver un inmueble deteriorado a condiciones sanas
    • C.Modernización, sustituir componentes obsoletos por equivalentes actuales
    • D.Mejora, agregar una característica que la propiedad antes no ofrecía

    La conversión se define por un cambio en el uso del inmueble, aquí de oficinas a renta residencial, y es la más intensiva en capital y la más dependiente de permisos de las cuatro alternativas. La rehabilitación restaura un uso existente, la modernización actualiza componentes dentro de ese uso, y la mejora agrega algo nuevo a una propiedad que sigue haciendo lo mismo.

    Ref. QB-4DMVEKFuente: NAAEI Certified Apartment Manager Exam Blueprint, Evaluating Potential Economic Benefits Through Alternatives domain (modernization, rehabilitation, improvement and conversion)Reportar un problema con esta pregunta

15. 15. Una comunidad reemplaza todas sus ventanas originales de vidrio sencillo por ventanas aisladas de norma actual, del mismo tamaño y número. ¿Qué alternativa representa esto?

    • A.Mejora, porque se agrega una característica que la comunidad nunca había ofrecido
    • B.Rehabilitación, porque una propiedad muy deteriorada se restaura al servicio
    • C.Modernización, porque se sustituyen componentes obsoletos por equivalentes actuales✓ Respuesta
    • D.Conversión, porque la mejora cambia el uso al que se destina el edificio

    La modernización sustituye elementos que funcionan pero son obsoletos por sus equivalentes actuales; las ventanas siguen haciendo lo mismo, solo que con un estándar de desempeño vigente. La distinción importa en el análisis costo-beneficio, porque una modernización se argumenta por menor costo de servicios, menos reportes de servicio y conservación del activo, no por una amenidad nueva con sobreprecio.

    Ref. QB-KVEQUJFuente: NAAEI Certified Apartment Manager Exam Blueprint, Evaluating Potential Economic Benefits Through Alternatives domain (distinguishing modernization from rehabilitation, improvement and conversion)Reportar un problema con esta pregunta

16. 16. Un gerente propone reemplazar todas las luminarias de áreas comunes por unidades de bajo consumo, un proyecto financiado por el propietario que reduciría la factura eléctrica mensual. ¿Qué categoría de beneficio sostiene esta propuesta?

    • A.Preservación del activo, porque protege los edificios del deterioro
    • B.Reducción de gastos, porque baja un costo operativo recurrente✓ Respuesta
    • C.Aumento de ingresos, porque suben los cobros a los residentes
    • D.Cuota de mercado, porque atrae residentes de comunidades competidoras

    El beneficio económico de una alternativa debe nombrarse con honestidad antes de someterla al análisis costo-beneficio. Este proyecto no toca la renta ni agrega una amenidad por la que un prospecto pagaría, así que todo su rendimiento llega como un gasto recurrente de servicios más bajo, que pasa directo al ingreso operativo neto. Atribuirle beneficios de renta o de mercado que no puede dar es como las mejoras terminan sin recuperar su costo.

    Ref. QB-5DY7MMFuente: NAAEI Certified Apartment Manager Exam Blueprint, Evaluating Potential Economic Benefits Through Alternatives domain (benefit categories including income build, expense reduction, asset preservation, time savings, reputation and market share)Reportar un problema con esta pregunta

17. 17. Renovar las cocinas de 40 unidades costaría $6,000 por unidad y se proyecta que sostenga un sobreprecio de renta de $75 por unidad al mes. Ignorando vacancia y financiamiento, ¿cuál es el periodo simple de recuperación por unidad?

    • A.3,200 meses, el costo total del proyecto entre el sobreprecio mensual por unidad
    • B.80 meses, el costo por unidad dividido entre el sobreprecio mensual por unidad✓ Respuesta
    • C.266.7 meses, el costo total del proyecto entre el sobreprecio anual por unidad
    • D.6.7 meses, el costo por unidad dividido entre el sobreprecio anual por unidad

    La recuperación simple divide el costo incremental entre el ingreso incremental en la misma unidad de tiempo: $6,000 entre $75 mensuales son 80 meses, es decir seis años y ocho meses. Las unidades deben coincidir: un costo por unidad se divide entre un sobreprecio por unidad, y una respuesta en meses exige un sobreprecio mensual; mezclar el costo total con el sobreprecio de una sola unidad es el error más común.

    Ref. QB-MVS22MFuente: NAAEI Certified Apartment Manager Exam Blueprint, Evaluating Potential Economic Benefits Through Alternatives domain (cost-benefit analysis and payback period on an upgrade)Reportar un problema con esta pregunta

18. 18. El propietario ha dicho al gerente que la comunidad se pondrá a la venta dentro de doce meses. ¿Cuál alternativa para agregar valor se ajusta MEJOR a esa estrategia?

    • A.Una rehabilitación estructural completa de cada edificio, en tres años por fases
    • B.Una mejora cosmética de unidades y áreas comunes que eleve las rentas este año✓ Respuesta
    • C.Una conversión del club social en espacio comercial arrendable en dos años
    • D.Una modernización escalonada de los sistemas mecánicos en la próxima década

    La alternativa correcta es la que coincide con el horizonte real de inversión del propietario, no la mejor en abstracto. Con una tenencia de doce meses el rendimiento debe verse en el registro de rentas antes de fijar precio, porque el comprador capitaliza el ingreso demostrado; una obra que se recupera en tres, cinco o diez años gasta el efectivo del vendedor y entrega el beneficio al comprador. Datos de mercado de terceros sobre el sobreprecio de comunidades comparables sostienen la recomendación.

    Ref. QB-2DW74HFuente: NAAEI Certified Apartment Manager Exam Blueprint, Evaluating Potential Economic Benefits Through Alternatives domain (matching the alternative to the owner's strategy and supporting it with third-party data)Reportar un problema con esta pregunta

19. 19. Se proyecta que una mejora eleve el ingreso operativo neto anual de $960,000 a $1,020,000. Los compradores de este submercado capitalizan el ingreso a 6.0%. ¿Qué valor proyectado de la propiedad sostiene el ingreso operativo neto más alto?

    • A.$61,200, el nuevo ingreso operativo neto multiplicado por la tasa de capitalización
    • B.$16,000,000, el ingreso operativo neto actual dividido entre la tasa de capitalización
    • C.$1,000,000, el cambio en el ingreso operativo neto entre la tasa de capitalización
    • D.$17,000,000, el nuevo ingreso operativo neto dividido entre la tasa de capitalización✓ Respuesta

    Bajo el enfoque de capitalización de ingresos, el valor es el ingreso operativo neto dividido entre la tasa de capitalización: $1,020,000 entre 0.06 son $17,000,000. Por eso una ganancia operativa vale mucho más que sus dólares anuales; con una tasa constante, los $60,000 adicionales de ingreso neto crean $1,000,000 de valor, y ese incremento es lo que el costo de la mejora debe superar.

    Ref. QB-HVQ2HGFuente: NAAEI Certified Apartment Manager Exam Blueprint, Evaluating Potential Economic Benefits Through Alternatives domain; income capitalization approach (value = net operating income / capitalization rate)Reportar un problema con esta pregunta

Preguntas de práctica basadas en el Temario del Examen CAM V2 de NAAEI y en la práctica habitual de administración de apartamentos. CAM y NAAEI son marcas de la National Apartment Association; este sitio no está afiliado ni respaldado por NAA ni NAAEI. La credencial exige el curso CAM más 12 meses de experiencia en administración de propiedades en sitio, que puede obtenerse mientras tomas el curso. Las preguntas de vivienda justa cubren las clases protegidas federales; las normas de arrendador e inquilino, y las clases protegidas que se añaden sobre el conjunto federal, son ley estatal y local y no se cubren aquí: consulta la ley del lugar donde está tu comunidad. Confirma los requisitos vigentes con NAAEI antes de examinarte. Sobre la credencial CAM →