25 道得州州法 (TREC)练习题及答案

房地产执照考试练习的全部得州州法 (TREC)练习题，附正确答案和简短解析。

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1. 在得克萨斯州,负责监管房地产执照持有人的是哪个机构?
- A.得克萨斯州房地产委员会(TREC)✓ 答案
- B.得克萨斯州住房与社区事务部
- C.美国住房与城市发展部(HUD)
- D.全国房地产经纪人协会(NAR)
TREC 是根据《得克萨斯州房地产执照法》(TRELA)设立的州级机构,负责管理得州房地产经纪人和销售代理的执照、教育及监管。NAR 是私营行业协会,并非政府监管机构。
编号 QB-H39EZW依据： Texas Real Estate License Act (TRELA), Tex. Occ. Code Ch. 1101报告此题的问题
2. 在得克萨斯州,房地产销售代理必须在谁的监督下开展业务?
- A.无人监督;销售代理独立执业
- B.直接由 TREC 监督
- C.为其担保的持照经纪人✓ 答案
- D.任何持照律师
得州法律要求销售代理必须由一名在职的持照经纪人担任担保人,并由该经纪人负责监督其房地产业务活动。没有在职担保经纪人时,销售代理不得从事经纪行为。
编号 QB-ZJ39EW依据： TRELA, Tex. Occ. Code §1101.366; 22 Tex. Admin. Code §535.2报告此题的问题
3. 得克萨斯州的《经纪服务信息》(IABS)表格的主要目的是什么?
- A.转移房产所有权
- B.使买方受约束必须完成购买
- C.说明代理类型与各方义务✓ 答案
- D.确定经纪人将赚取的佣金
IABS 是一份披露文件,须在就特定房产进行首次实质性沟通之前或当时,告知消费者经纪人可采取的代理方式(卖方代理、买方代理、中介或次级代理)及其应尽的义务。它是信息性文件,并非合同。
编号 QB-G3W3UV依据： TRELA, Tex. Occ. Code §1101.558; 22 Tex. Admin. Code §531.20报告此题的问题
4. 在同一笔交易中,当一名经纪人同时代理买方和卖方时,得克萨斯州采用哪种关系来替代双重代理?
- A.双重代理(dual agency)
- B.次级代理(subagency)
- C.中介(intermediary)✓ 答案
- D.仅指定买方代理
得州不承认双重代理;相反,同时代理双方的经纪人以中介身份行事。中介关系需要双方的书面同意,通常通过挂牌协议和买方代理协议取得。
编号 QB-4K59XZ依据： TRELA, Tex. Occ. Code §1101.559–.560报告此题的问题
5. 作为中介行事时,经纪人可如何指派关联的执照持有人分别与各方合作?
- A.禁止任何助理向任一方提供建议
- B.要求同一名助理对双方作出同等程度的建议
- C.经书面授权,为买卖双方各指派一名助理✓ 答案
- D.只能由经纪人本人代理双方,不得使用任何助理
在获得书面授权的情况下,中介经纪人可作出"指派"——即安排一名关联执照持有人与买方沟通并提供建议,另一名关联执照持有人与卖方沟通并提供建议。这使各方均可获得建议,同时经纪人保持中立。
编号 QB-K3Y3CZ依据： TRELA, Tex. Occ. Code §1101.560报告此题的问题
6. 在得克萨斯州,单户住宅的卖方通常必须向买方提供哪份关于房产状况的文件?
- A.IABS 表格
- B.联邦 RESPA 声明
- C.TREC 颁布的挂牌协议
- D.卖方披露通知✓ 答案
《得克萨斯州财产法典》第 5.008 条要求,住宅房产(不超过一个居住单元)的卖方须交付书面的卖方披露通知,说明房产状况及已知缺陷。这是卖方的法定义务,与 IABS 等代理披露文件相互独立。
编号 QB-3KSWRY依据： Texas Property Code §5.008报告此题的问题
7. 一般而言,执照持有人应在何时向潜在客户或当事方提供 IABS?
- A.在就特定房产进行首次实质性沟通时✓ 答案
- B.仅在合同签署之后
- C.从不,除非客户以书面形式主动要求
- D.仅在成交时(closing)
IABS 须在就特定房产与当事方进行首次实质性沟通时提供,以便消费者尽早了解代理选择。存在有限的例外情形,例如涉及一年以下住宅租赁的交易,或当事方已签有书面代理协议时。
编号 QB-J3MR6Y依据： TRELA, Tex. Occ. Code §1101.558(c)报告此题的问题
8. 得克萨斯州执照持有人在何种情况下必须使用 TREC 颁布的合同表格?
- A.仅适用于商业交易
- B.仅当买方以书面形式提出要求时
- C.从不;执照持有人可自行起草合同
- D.表格适用即须使用,除非由律师起草合同✓ 答案
当某笔交易存在适用的 TREC 颁布表格时,执照持有人必须使用该表格,因为他们无权从事法律执业或起草合同条款。主要例外是交易由律师协商并由律师起草合同,或表格由当事方的律师起草。
编号 QB-WJZ8WS依据： 22 Tex. Admin. Code §537.11报告此题的问题
9. 得克萨斯州执照持有人希望在 TREC 颁布的合同表格中添加条款。通常允许的做法是什么?
- A.填写空白和商业细节,不得起草法律条款✓ 答案
- B.添加由执照持有人自行起草的法律附加条件
- C.完全删除调解和违约条款部分
- D.为契合交易重写任何条款
执照持有人可通过填写空白处并补充特定于交易的事实性商业细节来完成颁布表格,但起草法律条款或合同措辞构成非法从事法律执业。定制的法律措辞应由律师起草。
编号 QB-D3U3BS依据： 22 Tex. Admin. Code §537.11(b)报告此题的问题
10. 在得克萨斯州,哪一级别的执照有权担保销售代理并独立经营经纪业务?
- A.学徒(apprentice)
- B.销售代理(sales agent)
- C.检查员(inspector)
- D.经纪人(broker)✓ 答案
只有持照经纪人才能独立经营并担保销售代理,因为经纪人满足了更高的经验与教育要求,并须承担监督其担保代理的责任。销售代理必须始终在担保经纪人之下工作。
编号 QB-UAG6YZ依据： TRELA, Tex. Occ. Code §1101.351, §1101.355报告此题的问题
11. 在得克萨斯州的中介模式下,经纪人在对各方公平方面必须做到什么?
- A.彻底退出该交易
- B.只为买方争取利益
- C.只为卖方争取利益
- D.公平公正地对待双方✓ 答案
中介经纪人必须公平、不偏不倚地行事,不得偏袒任何一方;未经授权,经纪人也不得披露机密信息,例如某一方愿意接受不同价格的意愿。这在双方均获代理的同时保持了中立。
编号 QB-CTNBJ2依据： TRELA, Tex. Occ. Code §1101.651(d), §1101.559报告此题的问题
12. 如果住宅房产的卖方从未居住过该房产,关于卖方披露通知,下列哪项说法正确?
- A.在任何情况下卖方都无需披露任何事项
- B.卖方仍按实际所知披露,除非获豁免✓ 答案
- C.该通知由 IABS 取代
- D.改由买方填写该通知
卖方披露通知以卖方对房产状况的实际知悉为依据,《财产法典》第 5.008 条列出了特定豁免情形(例如遗嘱执行人、管理人或受托人的某些出售,或向配偶的转让)。从未居住过该房屋的卖方仍需披露其实际知悉的情况,除非适用某项豁免。
编号 QB-TA5USY依据： Texas Property Code §5.008(e)报告此题的问题
13. 在得克萨斯州,要建立中介关系需要什么条件?
- A.每笔交易均需 TREC 批准
- B.两名销售代理之间的口头协议
- C.双方的书面同意✓ 答案
- D.仅需卖方口头同意
经纪人只有在取得双方书面同意的情况下才能作为中介行事,该同意通过双方各自的代理协议取得,且协议须载明任何预期报酬的来源。若未取得双方的书面同意,经纪人不得合法充任中介。
编号 QB-BTAZCZ依据： TRELA, Tex. Occ. Code §1101.559(b)报告此题的问题
14. 在标准的 TREC《一至四户家庭住宅合同（转售）》中，买方向卖方支付协商好的“选择权费”(option fee) 后可获得什么？
- A.卖方将完成所有要求维修的保证
- B.在协商好的选择权期限内无条件终止合同的权利✓ 答案
- C.无论何时终止均可退还定金的保证
- D.支付费用后即取得房产所有权
选择权费为买方购买了一项“终止选择权”：在协商好的选择权期限内（通常用于验房），买方有权基于任何理由无条件终止合同。若买方在期限内行使该权利，合同即终止；选择权费本身通常不予退还，但若交易完成会在成交时抵扣给买方。
编号 QB-ATXN7Y依据： TREC One to Four Family Residential Contract (Resale), form 20-18, Paragraph 5.B (Termination Option)报告此题的问题
15. 下列每个人都因所述活动获得报酬。根据《德州房地产执照法》，哪一位必须持有 TREC 执照？
- A.为客户办理房屋出售的德州律师
- B.收费为邻居谈判房屋买卖的朋友✓ 答案
- C.受雇于公寓业主的驻场经理
- D.出售自己名下出租房屋的业主
为他人谈判不动产买卖并收取报酬属于经纪活动，因此这位朋友必须持照。业主出售自有房产、德州执业律师代表客户办理、以及受雇于业主的公寓驻场经理均属于该法明确列出的豁免情形；律师这一项虽然具有迷惑性，但无需 TREC 执照。
编号 QB-9TKB2X依据： Tex. Occ. Code 1101.002(1), 1101.351 (license required) and 1101.005 (exemptions)报告此题的问题
16. 某销售经纪人的担保经纪人终止了担保关系，而该销售经纪人尚未找到新的经纪人。此时其执照处于什么状态？
- A.仍为活跃，可独立完成手头的交易
- B.转为非活跃，新经纪人担保前不得执业✓ 答案
- C.被吊销，须重新申请并再次参加考试
- D.在寻找经纪人的宽限期内仍为活跃
德州销售经纪人只能代表其担保经纪人执业，因此担保终止后执照转为非活跃状态，在新经纪人的担保向 TREC 登记之前不得从事经纪活动。执照并未被吊销，因此无需重新申请或再次考试，也不存在可独立执业的宽限期。
编号 QB-QA3U9V依据： Tex. Occ. Code 1101.351(c) (sales agent acts only for sponsoring broker); 22 TAC 535.121 (inactive status when sponsorship terminates)报告此题的问题
17. 德州房地产赔偿信托账户（Real Estate Recovery Trust Account）的主要用途是什么？
- A.为产权公司保管的买方定金提供保险
- B.补偿卖方拒付给经纪人的佣金
- C.支付被指控持证人的法律辩护费用
- D.支付针对持证人但未能收回的判决款✓ 答案
该账户是消费者的最后求偿渠道：因持证人欺诈或违反该法而在法院胜诉、却无法执行判决的人，可以申请从该账户获赔。它不为产权公司保管的定金提供保险，也不保护持证人；账户一旦代持证人赔付，其执照即被吊销，直至连本带息偿还为止。
编号 QB-TXQ9FB依据： Tex. Occ. Code ch. 1101, Subchapter M (Real Estate Recovery Trust Account), 1101.602; TREC Real Estate Recovery Fund page报告此题的问题
18. 一名德州销售经纪人与一位潜在住宅买方喝咖啡见面，计划当天下午带其看房。根据《德州房地产执照法》，经纪人在带看第一套房之前必须做什么？
- A.与买方签订一份书面协议✓ 答案
- B.取得买方的贷款预批函
- C.取得买方对代理关系的口头同意
- D.仅向买方提供IABS表即可
该法现规定，与住宅买方合作的经纪人在带看房产之前（若未带看，则在递交报价之前）必须与买方签订书面协议。IABS 告知仍然必须提供，但仅提供 IABS 已不能满足法律要求；口头同意也不属于书面协议；贷款预批只是商业惯例，并非执照法的要求。
编号 QB-AFJ4VA依据： Tex. Occ. Code 1101.562-.563 (written agreement with buyer, added by SB 1968); TREC article 'What changes about buyer/tenant representation in Texas'报告此题的问题
19. 一位买方想看一套房，但尚未准备委托代理人，于是经纪人使用一份不代理买方的书面看房协议。关于这份协议，下列哪项正确？
- A.若买方在该条款处签名缩写，可为独家协议
- B.无需期限，买方购房后协议即自动终止
- C.允许经纪人就价格与条款为买方提供建议
- D.不得为独家协议，买方可另找其他经纪人✓ 答案
不建立代理关系的看房协议必须是非独家的，且期限受法定短期上限限制，因此买方仍可自由与其他经纪人合作。由于经纪人并不代理买方，不得就价格或条款提供建议或意见；在条款处签名缩写不能使其变成独家协议，而且每份协议都必须写明终止日期。
编号 QB-9F7SP9依据： Tex. Occ. Code 1101.563 (non-representation showing agreements, SB 1968); TREC article 'Brokers: what SB 1968 means for you'报告此题的问题
20. 根据 TREC《一至四户住宅合同（转售）》，买方应将定金交付给谁？
- A.合同中指定的托管代理人✓ 答案
- B.买方经纪人，由其保管至交割
- C.挂牌经纪人的信托账户
- D.卖方，作为房价的首付款
TREC 颁布的转售合同规定，买方须将定金交付合同中指定的托管代理人（通常是产权公司），由其保管至交割或解除。经纪人只有被指定为托管代理人时才保管托管资金，因此挂牌经纪人的信托账户并非默认对象，卖方或买方经纪人个人也不得保管定金。
编号 QB-VXEXSD依据： TREC One to Four Family Residential Contract (Resale), Paragraph 5 (Earnest Money and Termination Option); 22 TAC 537.11报告此题的问题
21. 某德州经纪人的信托账户被指定保管买方定金。除非当事人另有书面约定，经纪人必须在何时存入该笔资金？
- A.双方签约后第2个工作日营业结束前✓ 答案
- B.合同签订当月的月底之前
- C.经纪人首次收到后5个日历日内
- D.交割前任何时间，只要妥善保管支票
TREC 的信托资金规则要求，经纪人保管的托管资金须在双方当事人签署合同后第二个工作日营业结束前存入信托账户，除非当事人另有书面约定。将支票留到交割会带来遗失和混同风险，而“5个日历日”是其他州的规定，不是德州的规则。
编号 QB-CF9S7D依据： 22 TAC ch. 535, Subchapter N (Trust Money), Rule 535.146 (broker's trust account and deposit timing)报告此题的问题
22. 两名由同一经纪人担保的销售经纪人想以团队名义做广告。下列哪种做法符合 TREC 广告规则？
- A.使用“Lone Star & Associates”并标明经纪人名称
- B.使用“Lone Star Realty”并标明经纪人名称
- C.使用“Lone Star Team”并标明经纪人名称✓ 答案
- D.使用“Lone Star Team”但不标经纪人名称
TREC 规则要求团队名称须以“team”或“group”结尾，并禁止使用“associates”“company”“brokerage”等暗示独立经纪公司的词语，因此“Lone Star Realty”和“Lone Star & Associates”都不合规；同时每则广告都必须显示担保经纪人的名称。只有使用“Team”名称且标明经纪人名称才同时满足两项要求；不标经纪人名称即使团队名称合规也属违规。
编号 QB-UX3MMC依据： 22 TAC 535.154 (advertising; broker name and team names) and 535.155 (misleading advertising)报告此题的问题
23. 本（Ben）在与安娜（Ana）结婚前以个人名义购买了一套德州房屋。夫妻二人现以该房屋为宅地（homestead）居住，本想将其出售。契据需要谁签字？
- A.本和安娜两人，因为这是他们的宅地✓ 答案
- B.本一人签字，另需法院批准出售
- C.本签字，外加安娜向TREC提交的弃权书
- D.仅本一人，因该房屋是他的个人财产
德州法律规定，无论宅地是个人财产还是共同财产，一方配偶未经另一方共同签署不得出售、转让或抵押宅地。本在婚前取得房屋使其成为个人财产，但这并不消除安娜的宅地权利，因此双方都须签字；法院命令或向 TREC 提交文件都不能替代她的共同签署。
编号 QB-BFWE2C依据： Tex. Fam. Code 5.001 (spousal joinder to convey homestead); Tex. Const. art. XVI, 50; Tex. Prop. Code ch. 41报告此题的问题
24. 某德州房主的住宅符合宅地（homestead）条件。下列哪项未付债务可以合法导致该房屋被强制出售？
- A.房主在车祸诉讼中败诉的判决
- B.该房屋本身拖欠的房产税✓ 答案
- C.未付信用卡欠款的法院判决
- D.未付医院及医疗费用的判决
德州宪法保护宅地免遭强制出售，只有少数与房屋本身相关的债务除外，例如购房款、该房产的税款，以及合法的房屋净值贷款或改良留置权。信用卡、医疗费、车祸诉讼等普通判决债权人都不能强制出售宅地。
编号 QB-PXAXR6依据： Tex. Const. art. XVI, 50 (homestead protected from forced sale; listed exceptions); Tex. Prop. Code 41.001报告此题的问题
25. 一位德州租客认为房东因她有孩子而拒绝出租。哪个州政府机构负责执行《德州公平住房法》并调查她的投诉？
- A.德州房地产委员会执法部
- B.德州总检察长消费者保护司
- C.德州劳动力委员会民权司✓ 答案
- D.德州住房与社区事务部
《德州公平住房法》禁止基于家庭状况等受保护类别的歧视，由德州劳动力委员会民权司负责执行，受理并调查投诉。TREC 可以对有歧视行为的持证人进行纪律处分，但它并不是一般性地对房东执行公平住房法的机构。
编号 QB-6F5S66依据： Tex. Prop. Code ch. 301 (Texas Fair Housing Act), 301.002 and 301.081 (administration and complaints by TWC Civil Rights Division)报告此题的问题

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练习题涵盖房地产考试的全国统一部分。你所在的州会另加州法部分——考试前请研读你所在州的官方资料。执照信息 (ARELLO) →

1. 在得克萨斯州,负责监管房地产执照持有人的是哪个机构?

2. 在得克萨斯州,房地产销售代理必须在谁的监督下开展业务?

3. 得克萨斯州的《经纪服务信息》(IABS)表格的主要目的是什么?

4. 在同一笔交易中,当一名经纪人同时代理买方和卖方时,得克萨斯州采用哪种关系来替代双重代理?

5. 作为中介行事时,经纪人可如何指派关联的执照持有人分别与各方合作?

6. 在得克萨斯州,单户住宅的卖方通常必须向买方提供哪份关于房产状况的文件?

7. 一般而言,执照持有人应在何时向潜在客户或当事方提供 IABS?

8. 得克萨斯州执照持有人在何种情况下必须使用 TREC 颁布的合同表格?

9. 得克萨斯州执照持有人希望在 TREC 颁布的合同表格中添加条款。通常允许的做法是什么?

10. 在得克萨斯州,哪一级别的执照有权担保销售代理并独立经营经纪业务?

11. 在得克萨斯州的中介模式下,经纪人在对各方公平方面必须做到什么?

12. 如果住宅房产的卖方从未居住过该房产,关于卖方披露通知,下列哪项说法正确?

13. 在得克萨斯州,要建立中介关系需要什么条件?

14. 在标准的 TREC《一至四户家庭住宅合同（转售）》中，买方向卖方支付协商好的“选择权费”(option fee) 后可获得什么？

15. 下列每个人都因所述活动获得报酬。根据《德州房地产执照法》，哪一位必须持有 TREC 执照？

16. 某销售经纪人的担保经纪人终止了担保关系，而该销售经纪人尚未找到新的经纪人。此时其执照处于什么状态？

17. 德州房地产赔偿信托账户（Real Estate Recovery Trust Account）的主要用途是什么？

18. 一名德州销售经纪人与一位潜在住宅买方喝咖啡见面，计划当天下午带其看房。根据《德州房地产执照法》，经纪人在带看第一套房之前必须做什么？

19. 一位买方想看一套房，但尚未准备委托代理人，于是经纪人使用一份不代理买方的书面看房协议。关于这份协议，下列哪项正确？

20. 根据 TREC《一至四户住宅合同（转售）》，买方应将定金交付给谁？

21. 某德州经纪人的信托账户被指定保管买方定金。除非当事人另有书面约定，经纪人必须在何时存入该笔资金？

22. 两名由同一经纪人担保的销售经纪人想以团队名义做广告。下列哪种做法符合 TREC 广告规则？

23. 本（Ben）在与安娜（Ana）结婚前以个人名义购买了一套德州房屋。夫妻二人现以该房屋为宅地（homestead）居住，本想将其出售。契据需要谁签字？

24. 某德州房主的住宅符合宅地（homestead）条件。下列哪项未付债务可以合法导致该房屋被强制出售？

25. 一位德州租客认为房东因她有孩子而拒绝出租。哪个州政府机构负责执行《德州公平住房法》并调查她的投诉？

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