80 道融资与估价练习题及答案
房地产执照考试练习的全部融资与估价练习题，附正确答案和简短解析。
开始练习测验 →1. 在房地产贷款交易中，本票（promissory note）的主要作用是：
- A.以房产作为抵押担保的担保文书
- B.借款人偿还债务的个人承诺✓ 答案
- C.贷款人对二级市场的担保
- D.将法定产权转移给受托人的文件
本票是借款人个人偿还债务的承诺，本身即债务的凭证；而抵押（mortgage）或信托契据（deed of trust）是另行设立、以房产作担保的担保文书。
编号 QB-PRU5TW依据： National uniform exam — Financing: note (debt) vs. security instrument报告此题的问题
2. 在房地产融资中，抵押设定（hypothecation）的含义是：
- A.将房产的占有权转移给贷款人
- B.债务全额偿清后解除留置权
- C.以房产担保债务但保留占有权✓ 答案
- D.在二级市场出售贷款
抵押设定是指以房产为债务作担保，同时借款人仍保留对房产的占有和使用权，这正是住房抵押的运作方式。
编号 QB-59BN2V依据： National uniform exam — Financing: hypothecation报告此题的问题
3. 在信托契据（deed of trust）中，谁持有房产的裸法定产权（bare/naked legal title）？
- A.委托人（借款人）
- B.受益人（贷款人）
- C.抵押权人
- D.受托人（中立第三方）✓ 答案
信托契据涉及三方；受托人（中立第三方）在债务偿清前持有裸法定产权，这使得非司法权力出售止赎成为可能。考生常错误地选择贷款人。
编号 QB-NRGTMV依据： National uniform exam — Financing: deed of trust parties报告此题的问题
4. 信托契据的三方当事人是委托人、受托人和：
- A.受益人✓ 答案
- B.买受人
- C.抵押人
- D.授予人
在信托契据中，借款人是委托人，中立第三方是受托人，贷款人是受益人，即从担保中获益的一方。
编号 QB-89DNJY依据： National uniform exam — Financing: deed of trust parties报告此题的问题
5. 在抵押（mortgage，区别于信托契据）中，借款人被称为：
- A.抵押人✓ 答案
- B.受托人
- C.受益人
- D.抵押权人
抵押有两方当事人：抵押人（mortgagor）是给出抵押的借款人，抵押权人（mortgagee）是接受抵押的贷款人。'-or'为给出方，'-ee'为接受方。
编号 QB-RRJT5Z依据： National uniform exam — Financing: mortgage parties报告此题的问题
6. 在留置权理论州（lien-theory state），借款人抵押不动产时，贷款人持有：
- A.在贷款还清前持有房产的法定产权
- B.由受托人转移的衡平法产权
- C.在贷款期间占有房产
- D.对房产的留置权✓ 答案
在留置权理论州，借款人保留法定产权，贷款人仅持有作为担保的留置权；在产权理论州（title-theory），贷款人在债务偿清前持有产权。
编号 QB-792BDX依据： National uniform exam — Financing: lien theory vs. title theory报告此题的问题
7. 哪份文件实际设立了以不动产作为贷款担保的留置权？
- A.本票
- B.成交披露表
- C.抵押或信托契据✓ 答案
- D.禁反言证书
抵押或信托契据是设立不动产留置权的担保文书；本票只是证明债务和借款人还款承诺。
编号 QB-QR7GYX依据： National uniform exam — Financing: security instrument creates the lien报告此题的问题
8. 抵押或本票中的加速条款（acceleration clause）允许贷款人：
- A.违约时立即要求偿还全部余额✓ 答案
- B.在提前还清贷款时收取费用
- C.在房产出售或转让时要求贷款到期
- D.从留置权中解除部分抵押物
加速条款允许贷款人在违约时立即要求偿还全部未付余额；这是止赎的前提条件。因转让而要求贷款到期是到期应付条款（due-on-sale）。
编号 QB-299NHR依据： National uniform exam — Financing clauses: acceleration报告此题的问题
9. 到期应付/转让条款（due-on-sale / alienation clause）由什么触发？
- A.借款人漏付一期月供
- B.房产因税收被重新估价
- C.贷款人在二级市场出售贷款
- D.房产转让或出售给新业主✓ 答案
到期应付/转让条款允许贷款人在房产转让时要求偿还全部余额，实际上阻止了贷款承接。它由转让触发，而非违约。
编号 QB-JRET4S依据： National uniform exam — Financing clauses: due-on-sale/alienation报告此题的问题
10. 贷款文件中的次级条款（subordination clause）规定：
- A.该留置权让位于另一留置权✓ 答案
- B.借款人可提前还清贷款而无罚款
- C.可从整体贷款中解除单个地块
- D.债务全额偿清后解除留置权
次级条款是一种约定，据此某留置权自愿让位于本应次于它的留置权，改变了正常的优先顺序。
编号 QB-FT3CE8依据： National uniform exam — Financing clauses: subordination报告此题的问题
11. 解除条款（defeasance clause）要求贷款人：
- A.在违约时加速债务
- B.批准任何贷款承接
- C.随着权益增长降低利率
- D.还清后解除留置权✓ 答案
解除条款要求贷款人在债务全额清偿后解除留置权，并在产权理论州将法定产权返还给借款人。
编号 QB-XAW6U7依据： National uniform exam — Financing clauses: defeasance报告此题的问题
12. 部分解除条款（partial release clause）最常与哪种贷款相关？
- A.FHA承保贷款
- B.整体贷款✓ 答案
- C.购房抵押贷款
- D.房屋净值信贷额度
整体贷款覆盖多个地块，并包含部分解除条款，使开发商可在出售时解除（从留置权中释放）单个地块。
编号 QB-GTEPK9依据： National uniform exam — Financing: blanket loan / partial release报告此题的问题
13. 在可调利率抵押贷款（ARM）中，利差（margin）是：
- A.贷款人在指数之上加收的固定加价✓ 答案
- B.利率所挂钩的、会变动的经济指数
- C.为降低起始利率而支付的费用
- D.单个调整期内利率可上升的最大幅度
在ARM中，利率等于指数加利差；指数随市场变动，而利差是贷款人固定的加价，在贷款存续期内保持不变。
编号 QB-YA9HZ8依据： National uniform exam — Financing: ARM index + margin报告此题的问题
14. 完全摊销贷款（fully amortized loan）的特点是：
- A.还款永远无法完全清偿债务
- B.期末有一笔较小的气球式还款
- C.只付利息，本金在到期时以气球式一次性偿付
- D.等额本息还款，到期时余额降为零✓ 答案
完全摊销贷款采用等额本息还款，到期时清偿全部余额，余额为零，没有气球式还款。
编号 QB-HTSZRA依据： National uniform exam — Financing: amortization报告此题的问题
15. 哪种贷款结构在到期时以气球式一次性偿付全部本金结束？
- A.完全摊销贷款
- B.双周摊销贷款
- C.传统30年期贷款
- D.定期只付息贷款✓ 答案
直线（定期）贷款在期限内只付利息，因此全部本金留存，到期时以气球式一次性偿付。完全摊销贷款则没有气球式还款。
编号 QB-ZAMU6A依据： National uniform exam — Financing: straight/term loan报告此题的问题
16. 就传统贷款而言，私人抵押保险（PMI）是：
- A.贷款价值比高时要求，但之后可取消✓ 答案
- B.与FHA的MIP是同一回事
- C.在贷款整个存续期内都要求且永不可取消
- D.由贷款人支付以保护借款人
传统贷款在贷款价值比高（首付低）时要求PMI，用于保护贷款人，但一旦借款人积累足够权益即可取消。
编号 QB-JT5CXB依据： National uniform exam — Financing: conventional loan / PMI concept报告此题的问题
17. 在FHA承保贷款中，FHA：
- A.为贷款人承保违约损失✓ 答案
- B.直接向借款人发放贷款
- C.为退伍军人担保贷款的上层部分
- D.在二级市场购买贷款
FHA为贷款人承保防范损失；它既不发放也不担保贷款。借款人支付抵押保险费（MIP），且FHA贷款通常可承接。
编号 QB-2BY6CB依据： National uniform exam — Financing: FHA insures报告此题的问题
18. 在VA担保贷款中，退伍军人事务部：
- A.担保贷款的一部分✓ 答案
- B.为借款人的月供承保
- C.直接向退伍军人发放贷款
- D.设定贷款人收取的利率
VA为符合条件的退伍军人担保贷款的一部分，从而降低贷款人风险并允许低首付或零首付；VA既不发放也不承保贷款。
编号 QB-KTGP4D依据： National uniform exam — Financing: VA guarantees报告此题的问题
19. 购房抵押贷款（purchase-money mortgage）最常指：
- A.卖方融资，卖方持有买方的本票✓ 答案
- B.覆盖多个地块的贷款
- C.由FHA承保的贷款
- D.将个人财产与房地产一并纳入的贷款
购房抵押贷款是卖方融资（carryback），即卖方向买方提供信用，并将一张本票和抵押作为购买价款的一部分收回。
编号 QB-3BBHHC依据： National uniform exam — Financing: purchase-money mortgage报告此题的问题
20. 包裹式（全包式）抵押贷款是指：
- A.新的更大贷款涵盖原贷款✓ 答案
- B.个人财产与房地产一并抵押
- C.多个地块由一个留置权覆盖
- D.贷款在出售时解除单个地块
包裹式或全包式信托契据（AITD）是一笔新的、更大的次级贷款，'包裹'现有贷款，现有贷款仍然存续；包裹方贷款人负责偿付底层贷款。
编号 QB-RBZFMW依据： National uniform exam — Financing: wraparound/AITD报告此题的问题
21. 打包式抵押贷款（package mortgage）的特点在于它：
- A.包裹现有的底层贷款
- B.由卖方直接融资
- C.覆盖多个独立的房地产地块
- D.同时涵盖个人财产✓ 答案
打包式抵押贷款以单一贷款将不动产连同个人财产或固定装置（如电器或家具）一并融资，常见于某些公寓销售。
编号 QB-9U6N7X依据： National uniform exam — Financing: package mortgage报告此题的问题
22. 在土地合同（contract for deed）中，在合同期限内卖方：
- A.在买方付清前保留法定产权✓ 答案
- B.在签约时立即将法定产权转让给买方
- C.必须以买方名义登记信托契据
- D.一旦开始付款便对房产不再有权益
在土地合同中，卖方保留法定产权，而买方取得占有权并分期付款；只有当买方按约付清时产权才转移。
编号 QB-SBCTSX依据： National uniform exam — Financing: land contract / contract for deed报告此题的问题
23. 司法止赎与非司法（权力出售）止赎的主要区别在于，司法止赎：
- A.更快且很少允许赤字判决
- B.从不要求出售房产
- C.经法院处理，可能有赤字判决✓ 答案
- D.仅用于FHA贷款
司法止赎是法院命令并监督的出售，可能允许贷款人就差额取得赤字判决；非司法权力出售更快，且通常禁止赤字判决。
编号 QB-AUHYCY依据： National uniform exam — Foreclosure: judicial vs. non-judicial报告此题的问题
24. 赤字判决（deficiency judgment）允许贷款人：
- A.在以物抵债后重新收回房产
- B.强制借款人在出售前恢复贷款
- C.放弃借款人的赎回权
- D.向借款人追偿差额✓ 答案
赤字判决是当止赎出售所得少于所欠债务时，针对借款人就差额作出的对人判决；它在司法止赎中更常见。
编号 QB-TBQ5YY依据： National uniform exam — Foreclosure: deficiency judgment报告此题的问题
25. 衡平赎回权（equity of redemption）赋予违约借款人的权利是：
- A.强制贷款人接受以物抵债
- B.对贷款人取得赤字判决
- C.在止赎出售之后的一段时间内赎回房产
- D.在止赎出售之前赎回房产✓ 答案
衡平赎回权允许借款人在止赎出售之前通过偿还全部债务来纠正违约并赎回房产；法定赎回权（存在的州）适用于出售之后。
编号 QB-BUVAJZ依据： National uniform exam — Foreclosure: equity of redemption报告此题的问题
26. 法定赎回权（存在的州）允许借款人：
- A.仅在出售之前赎回房产
- B.自动避免任何赤字判决
- C.将贷款转移给新借款人
- D.在出售之后的规定期限内赎回房产✓ 答案
法定赎回权仅在部分州存在，赋予借款人在止赎出售之后的规定期限内通过支付所需金额赎回房产。
编号 QB-UB3G52依据： National uniform exam — Foreclosure: statutory redemption报告此题的问题
27. 以物抵债契据（deed in lieu of foreclosure）最恰当的描述是：
- A.出售前纠正违约的期限
- B.自愿将房产转让给贷款人✓ 答案
- C.使全部余额在违约时到期的条款
- D.将房产转让给最高出价者的法院命令
以物抵债契据是一种自愿转让，借款人将房产直接交给贷款人以清偿债务并避免止赎程序。
编号 QB-CU8NQ2依据： National uniform exam — Foreclosure: deed in lieu报告此题的问题
28. 违约贷款的恢复（reinstatement）指借款人：
- A.在出售前补齐欠款✓ 答案
- B.在止赎出售后赎回房产
- C.自愿将房产契据交给贷款人
- D.在出售后偿付全部加速余额
恢复允许借款人在止赎出售之前，通过支付欠付款项加费用补齐欠款来纠正违约，而无需偿清全部余额。
编号 QB-MBK5XR依据： National uniform exam — Foreclosure: reinstatement报告此题的问题
29. RESPA（房地产结算程序法）主要适用于：
- A.100万美元以上的商业贷款
- B.全现金住宅购买
- C.仅限农场和牧场用地
- D.1至4户住宅的联邦相关贷款✓ 答案
RESPA适用于以1至4户住宅物业为担保的联邦相关抵押贷款；它要求披露结算费用并禁止结算服务提供者之间的回扣和介绍费。
编号 QB-5URAHS依据： RESPA — 12 U.S.C. 2601 et seq. (scope)报告此题的问题
30. RESPA的一项核心禁止规定针对：
- A.收取任何贷款发起费
- B.发放可调利率贷款
- C.回扣、介绍费和未赚取费用✓ 答案
- D.向借款人披露年百分率（APR）
RESPA第8条禁止就结算服务业务的介绍给予或接受回扣、介绍费或未赚取的费用，以保护消费者免受费用抬高之害。
编号 QB-UDZM52依据： RESPA Section 8 — anti-kickback报告此题的问题
31. 《诚实借贷法》（Regulation Z）要求贷款人主要以下列哪项披露信贷成本？
- A.年百分率和融资费用✓ 答案
- B.毛租金乘数
- C.仅票面（名义）利率
- D.贷款价值比
TILA/Reg Z要求以年百分率（APR）和融资费用披露信贷总成本，使借款人能在统一基础上比较贷款。
编号 QB-BWTFJZ依据： TILA / Regulation Z — APR & finance charge disclosure报告此题的问题
32. 根据TILA的撤销权，借款人可在三个营业日内撤销以下哪种贷款交易？
- A.购买新房的购房贷款
- B.购买投资性四联住宅的贷款
- C.自住房的再融资或房屋净值贷款✓ 答案
- D.商业建筑贷款
TILA的三个营业日撤销权适用于借款人主要住宅的再融资和房屋净值贷款；它不适用于购买住房的购房贷款。
编号 QB-TDNAYY依据： TILA / Regulation Z — right of rescission报告此题的问题
33. 在广告宣传贷款条款时，以下哪项可以单独陈述而不触发所有信贷条款的完整披露？
- A.月供金额
- B.首付金额
- C.年百分率（APR）✓ 答案
- D.还款次数
根据Reg Z，APR不是'触发条款'，可单独作广告。触发条款（首付金额、还款金额、还款次数或期限）则要求完整披露所有信贷条款。
编号 QB-AWF5DY依据： TILA / Regulation Z — advertising trigger terms报告此题的问题
34. 《平等信贷机会法》（ECOA）禁止：
- A.宣传特定利率
- B.基于受保护群体的信贷歧视✓ 答案
- C.在二级市场出售贷款
- D.就贷款收取折扣点
ECOA禁止在信贷交易的任何环节基于受保护群体（如种族、肤色、宗教、原国籍、性别、婚姻状况、年龄或领取公共援助）进行歧视。
编号 QB-WDQAG4依据： ECOA — 15 U.S.C. 1691 (anti-discrimination in lending)报告此题的问题
35. TRID将TILA和RESPA的披露整合为哪两份表格？
- A.本票和信托契据
- B.贷款估算表和成交披露表✓ 答案
- C.统一住宅评估报告和CMA
- D.HUD-1和诚信估算表
TILA-RESPA整合披露（TRID）规则将旧披露合并为贷款估算表（早期提供）和成交披露表（成交前提供），由CFPB执行。
编号 QB-DWH5W3依据： TRID — CFPB integrated disclosure rule (LE + CD)报告此题的问题
36. 某持牌人将每位买家都介绍给同一家产权公司，并因每次介绍收取现金付款。这最可能违反：
- A.防欺诈法
- B.TILA / Regulation Z
- C.ECOA
- D.RESPA✓ 答案
仅因介绍结算服务业务（如产权保险）而支付或收取费用，属于RESPA第8条禁止的回扣，该条禁止未赚取的介绍费。
编号 QB-VDCYA3依据： RESPA Section 8 — anti-kickback (applied)报告此题的问题
37. 一级抵押市场是指：
- A.吉利美为抵押支持证券提供担保
- B.美联储设定贴现率
- C.贷款人直接向借款人发放贷款✓ 答案
- D.现有贷款在投资者之间被买卖
在一级市场，贷款人直接向借款人发放贷款；二级市场则是买卖这些现有贷款以提供流动性的地方。
编号 QB-CW6TQ2依据： National uniform exam — money market: primary vs. secondary报告此题的问题
38. 房利美（FNMA）和房地美（FHLMC）在抵押市场中的主要作用是：
- A.在二级市场购买现有贷款✓ 答案
- B.直接向购房者发放贷款
- C.设定联邦基金利率
- D.为贷款人承保防范借款人违约
房利美和房地美在二级市场从贷款人处购买现有贷款，从而补充贷款人资金并提供流动性，使更多贷款得以发放。
编号 QB-QDKAFV依据： National uniform exam — secondary market: FNMA/FHLMC buy loans报告此题的问题
39. 吉利美（GNMA）与房利美和房地美的区别在于，吉利美：
- A.在二级市场购买传统贷款
- B.担保FHA/VA贷款支持的证券✓ 答案
- C.直接向退伍军人发放贷款
- D.为银行设定准备金要求
吉利美是一家政府公司，为由政府承保或担保（FHA和VA）贷款支持的抵押支持证券提供担保；它不像房利美和房地美那样购买贷款。
编号 QB-7WD5VU依据： National uniform exam — GNMA guarantees government-backed securities报告此题的问题
40. 当美联储通过公开市场操作出售政府证券来收紧货币政策时，一般效果是：
- A.流通货币减少、利率升高✓ 答案
- B.货币供应量不变
- C.自动取消PMI
- D.流通货币增多、利率降低
在公开市场出售证券会把资金从银行体系中抽走，减少货币供应量，并推高包括房贷利率在内的利率。买入证券则产生相反效果。
编号 QB-T3T7ZY依据： National uniform exam — Federal Reserve tightening raises rates报告此题的问题
41. 抵押贷款上支付的一个折扣点等于：
- A.贷款金额的1%✓ 答案
- B.房产售价的1%
- C.评估价值的1%
- D.借款人首付的1%
一个折扣点是贷款金额（而非售价）的1%，支付给贷款人以降低利率。对于20万美元的贷款，一个点等于2000美元。
编号 QB-BKYCKZ依据： National uniform exam — finance: discount points = 1% of loan报告此题的问题
42. 计算贷款价值比（LTV）时，分母中使用的价值是：
- A.售价与评估价值中的较低者✓ 答案
- B.售价与评估价值中的较高者
- C.始终是售价
- D.始终是评估价值
贷款人以售价与评估价值中的较低者作为LTV基础以限制风险，因此贷款金额除以两者中较小的数值。
编号 QB-S3FVTX依据： National uniform exam — finance: LTV uses lower of price or value报告此题的问题
43. 在房地产投资中，杠杆（leverage）指：
- A.使用借入资金提高回报✓ 答案
- B.为贷款承保防范违约
- C.全额现金支付以避免利息成本
- D.合并相邻地块以提升价值
杠杆是指使用借入的资金（他人的钱）来控制资产，从而提高投资者自有权益的潜在回报。
编号 QB-AKM2EY依据： National uniform exam — finance: leverage报告此题的问题
44. 某物拥有价值必须具备的四个特征（DUST）是需求、效用、稀缺性和：
- A.可转让性✓ 答案
- B.及时性
- C.有形性
- D.可征税性
价值需要DUST：需求、效用、稀缺性和可转让性。若无法转让所有权，即使具备其他要素，某物也不能拥有市场价值。
编号 QB-V3HVB3依据： National uniform exam — valuation: DUST characteristics of value报告此题的问题
45. 市场价值最恰当的定义是：
- A.今天建造改良物的成本
- B.用于房产税的评估价值
- C.无不当压力下自愿知情双方最可能的成交价✓ 答案
- D.最近一次成交时实际为房产支付的金额
市场价值是在无不当压力的公平交易中，自愿且知情的买卖双方最可能达成的价格；它不同于价格（实际支付的）和成本（创造所需的）。
编号 QB-DKP2X3依据： National uniform exam — valuation: market value vs. price vs. cost报告此题的问题
46. 买家以50万美元购买一处房屋，该房屋今天重建全新需56万美元，最近评估为50.5万美元。这50万美元代表：
- A.成本
- B.评估价值
- C.价格✓ 答案
- D.市场价值
价格是特定交易中实际支付的金额（50万美元）。成本是创造/重建所需的金额（56万美元），而价值是对价值的意见；三者是不同的概念。
编号 QB-U36J62依据： National uniform exam — valuation: price vs. cost vs. value报告此题的问题
47. 以下哪项是影响不动产价值的四大力量之一？
- A.买方的信用评分
- B.政府因素✓ 答案
- C.挂牌经纪人的佣金率
- D.卖方的原始购买价格
影响价值的四大力量是社会因素、经济因素、政府因素（政治/法律，包括分区和税收）以及物理/环境因素。
编号 QB-CKBQR2依据： National uniform exam — valuation: four forces affecting value报告此题的问题
48. 在销售比较法中，调整是针对：
- A.可比物业✓ 答案
- B.估价对象（subject）
- C.仅土地价值
- D.估价对象和可比物业同等地
在销售比较法中，评估师调整的是可比销售，使其向估价对象靠拢，而绝不调整估价对象本身：从优于估价对象的可比物业中减去，向劣于估价对象的可比物业中加上。
编号 QB-P3DVAU依据： National uniform exam — valuation: adjust comparables not subject报告此题的问题
49. 某可比销售因多一个车库而优于估价对象。为进行调整，评估师应：
- A.向估价对象加上价值
- B.从估价对象中减去价值
- C.向可比物业加上价值
- D.从可比物业中减去价值✓ 答案
始终调整可比物业，绝不调整估价对象。由于该可比物业更优（拥有估价对象所缺少的特征），应从可比物业中减去该特征的价值，使其与估价对象等同。
编号 QB-7KJ2WU依据： National uniform exam — valuation: subtract from superior comp报告此题的问题
50. 作为销售比较法基础的替代原则（substitution）主张：
- A.买家出价不超过同等替代品的成本✓ 答案
- B.合并地块总是提升价值
- C.最昂贵的可比物业决定价值
- D.价值总是随时间增长
替代原则认为，谨慎的买家为某房产支付的价格不会超过取得同样合意替代品的成本；这是销售比较法的基础。
编号 QB-W5TCH4依据： National uniform exam — valuation: principle of substitution报告此题的问题
51. 成本法一般最适用于：
- A.为收益而购买的大型公寓综合体
- B.新建或特殊用途物业✓ 答案
- C.住宅空地
- D.较老的单户联排住宅
成本法最适用于新建或特殊用途物业（学校、教堂、图书馆），这类物业很少出售且不产生收益，因为可比销售和收益数据稀缺。
编号 QB-DNM7X3依据： National uniform exam — valuation: cost approach best for special-purpose报告此题的问题
52. 重置成本（replacement cost）与复制成本（reproduction cost）的区别在于，重置成本是建造下列哪项的成本？
- A.使用相同材料和设计的精确复制品
- B.效用相同的现代材料建筑✓ 答案
- C.以原始历史价格建造的改良物
- D.仅改良物下方的土地
重置成本是使用当前材料和方法建造具有同等效用的建筑的成本；复制成本是建造原物精确复制品的成本。
编号 QB-X56QP5依据： National uniform exam — valuation: replacement vs. reproduction cost报告此题的问题
53. 在成本法中，价值的估算公式是：
- A.售价 ÷ 月租金
- B.净营业收入 ÷ 资本化率
- C.调整至估价对象的可比销售
- D.土地价值+改良物成本−折旧✓ 答案
成本法公式为：土地价值加上改良物的复制或重置成本，减去累计折旧。折旧仅从改良物中扣减，而非土地。
编号 QB-ENYH45依据： National uniform exam — valuation: cost approach formula报告此题的问题
54. 在收益资本化法中，价值的公式是：
- A.净营业收入 × 资本化率
- B.净营业收入 ÷ 资本化率✓ 答案
- C.资本化率 ÷ 净营业收入
- D.毛收入 × GRM
价值等于净营业收入除以资本化率（V = NOI ÷ R）。这一IRV关系使评估师能在已知另外两个变量时求解任一变量。
编号 QB-U54Q62依据： National uniform exam — valuation: V = NOI ÷ cap rate报告此题的问题
55. 某房产产生6万美元净营业收入，市场资本化率为8%。其指示价值为：
- A.60万美元
- B.75万美元✓ 答案
- C.480万美元
- D.48万美元
价值 = NOI ÷ 资本化率 = 60,000美元 ÷ 0.08 = 750,000美元。将收入除以利率（小数形式）即得指示价值。
编号 QB-BNWHKZ依据： National uniform exam — valuation math: V = NOI ÷ cap rate报告此题的问题
56. 若两处房产的净营业收入相同，则使用较高资本化率估价的那处将具有：
- A.更高的价值
- B.相同的价值
- C.更低的价值✓ 答案
- D.无法确定的价值
由于价值等于收入除以资本化率，较高的资本化率（意味着更高风险）在相同收入下产生更低的价值；利率与价值成反比。
编号 QB-V5F2C3依据： National uniform exam — valuation: higher cap rate = lower value报告此题的问题
57. 在收益法中计算净营业收入（NOI）时，下列哪项支出不予扣减？
- A.保险费
- B.房产税
- C.债务偿还✓ 答案
- D.物业管理费
NOI是有效毛收入减去营业费用；债务偿还（抵押贷款还款）是融资成本，而非营业费用，在计算NOI时绝不扣减。
编号 QB-CN9VR2依据： National uniform exam — valuation: NOI excludes debt service报告此题的问题
58. 小型住宅出租物业的毛租金乘数（GRM）计算方式为：
- A.月租金 ÷ 售价
- B.净营业收入 ÷ 资本化率
- C.售价 ÷ 月租金✓ 答案
- D.售价 × 资本化率
GRM等于售价除以月租金。从可比物业得出后，可乘以估价对象的月租金来估算价值（价格 = GRM × 租金）。
编号 QB-S5D2UX依据： National uniform exam — valuation: GRM = price ÷ monthly rent报告此题的问题
59. 评估过程中的调节（reconciliation）最恰当的描述是：
- A.对三种方法得出的价值取平均
- B.将可比物业调整至估价对象
- C.权衡各方法得出最终价值✓ 答案
- D.仅选取三种方法中最高的
调节是评估师对三种方法进行权衡的分析，对该物业类型最可靠的方法赋予最大权重，以得出最终价值意见；它不是简单的平均。
编号 QB-9N7V8X依据： National uniform exam — valuation: reconciliation is not averaging报告此题的问题
60. 作为折旧形式之一的物理损耗（physical deterioration）指：
- A.附近的滋扰降低价值
- B.过时的平面布局或陈旧设计
- C.周边社区的衰退
- D.使用和年限造成的磨损✓ 答案
物理损耗是因日常磨损、使用和自然力作用造成的价值损失；通常可通过修理或维护来治愈。
编号 QB-JV3HXB依据： National uniform exam — depreciation: physical deterioration报告此题的问题
61. 一处仅有一个卫生间且平面布局差、过时的房屋所遭受的是：
- A.外部性陈旧
- B.功能性陈旧✓ 答案
- C.经济性增值
- D.物理损耗
功能性陈旧是由房产自身内部的过时设计、特征或差的平面布局造成的价值损失；可能可治愈或不可治愈。
编号 QB-3D9PHC依据： National uniform exam — depreciation: functional obsolescence报告此题的问题
62. 外部性（经济性）陈旧的特点在于它：
- A.源于房产外部，通常无法治愈✓ 答案
- B.治愈成本总是低廉的
- C.可通过重新装修内部来修复
- D.源于建筑内部的磨损
外部性（经济性）陈旧由房产边界之外的因素造成，如附近的滋扰或衰退的社区，且通常不可治愈，因为业主无法控制场外状况。
编号 QB-KVEU4D依据： National uniform exam — depreciation: external/economic obsolescence报告此题的问题
63. 根据递增原则（progression），一处位于更大、更昂贵住宅之间的普通住宅往往会：
- A.因高价值的邻居而增值✓ 答案
- B.其价值与邻居取平均
- C.不受邻近价值影响
- D.因高价值的邻居而贬值
递增原则认为，普通房产因靠近高价值房产而价值提升（增值）；递减（regression）则相反，即优质住宅在较差住宅之间贬值。
编号 QB-4DMZPD依据： National uniform exam — value principles: progression/regression报告此题的问题
64. 一块地的最高最佳使用（highest and best use）必须是法律允许、物理可行、财务可行，并且：
- A.产出最大化✓ 答案
- B.建造成本最低
- C.土地的当前用途
- D.经挂牌经纪人批准
最高最佳使用是指法律允许、物理可行、财务可行且产出最大（最高）的用途，能为土地带来最大净回报。
编号 QB-GVCUK9依据： National uniform exam — value principles: highest and best use报告此题的问题
65. 贡献原则（contribution）指出，一项改良所增加的是：
- A.恰好等于其安装成本
- B.仅当它是最新特征时才增值
- C.仅其对整体的贡献价值✓ 答案
- D.总是高于其成本的价值
贡献原则认为，一项改良的价值仅等于它为整个房产所增加的价值，可能高于或低于其成本；一个3万美元的泳池可能只增加1万美元的价值。
编号 QB-ZCJZ6A依据： National uniform exam — value principles: contribution报告此题的问题
66. 将两块或多块相邻地块合并于同一所有权之下以创造更大总价值，称为：
- A.调节
- B.次级化
- C.合并✓ 答案
- D.增积
合并（assemblage）是将相邻地块合并为一块更大地块的行为；由此合并产生的价值增加称为聚合增值（plottage）。
编号 QB-HVQ6SA依据： National uniform exam — value principles: assemblage/plottage报告此题的问题
67. 以下哪种住宅评估任务的收费安排符合评估师独立性规则？
- A.成交后从销售佣金中分得的一部分
- B.工作前约定、与评估价值无关的固定费用✓ 答案
- C.按报告所得出价值计算的一定百分比
- D.仅在价值足以支持贷款时才支付的奖金
USPAP道德规则禁止报酬取决于所报告的价值、是否达到预定结果，或后续事件（如成交或贷款发放）。事先约定且不取决于结论价值的费用能保持评估师的独立性；USPAP并不规定具体的收费金额或形式。
编号 QB-2DWBCB依据： USPAP Ethics Rule (Management) — contingent compensation prohibited报告此题的问题
68. 由房地产持牌人编制的比较市场分析（CMA）是：
- A.定价工具，而非正式评估✓ 答案
- B.符合USPAP标准的正式评估
- C.对房产市场价值的保证
- D.成交时要求的联邦披露
CMA（类似于经纪人价格意见）是持牌人用于帮助为挂牌或报价定价的估算；它不是正式评估，也不符合评估（USPAP）标准。
编号 QB-PVGUMG依据： National uniform exam — CMA/BPO is not a formal appraisal报告此题的问题
69. 某房产全年房产税为 3,650 美元，按日历年度期末欠缴（即年终后才缴纳）。交易在非闰年的 6 月 14 日完成过户。按一年 365 天计算，且过户当日归卖方，结算单上应如何记录房产税分摊？
- A.贷记卖方、借记买方 1,650 美元
- B.借记卖方、贷记买方 1,640 美元
- C.借记卖方、贷记买方 2,000 美元
- D.借记卖方、贷记买方 1,650 美元✓ 答案
每日税额为 3,650 ÷ 365 = 10 美元。卖方负担 1 月 1 日至 6 月 14 日：31+28+31+30+31+14 = 165 天，即 1,650 美元。由于税款是期末欠缴的，买方日后将支付全年税单，所以应借记卖方、贷记买方，金额为卖方应承担的部分。1,640 美元只算了 164 天，把过户当日错归买方；贷记卖方是方向弄反；2,000 美元则是买方自己的 200 天。
编号 QB-7DPZ7H依据： Pearson VUE National Salesperson outline 094905 §VIII.E (prorations); standard arrears-tax proration: debit seller / credit buyer for the seller's days报告此题的问题
70. 卖方已预先缴清本日历年度全部房产税 4,320 美元。交易于 9 月 15 日完成过户。按一年 360 天（每月 30 天）计算，且过户当日归买方，房产税分摊应如何记录？
- A.贷记卖方、借记买方 1,260 美元
- B.贷记卖方、借记买方 3,048 美元
- C.借记卖方、贷记买方 1,272 美元
- D.贷记卖方、借记买方 1,272 美元✓ 答案
每日税额为 4,320 ÷ 360 = 12 美元。买方负担 9 月 15 日至 12 月 31 日：9 月 16 天加 90 天，共 106 天，即 1,272 美元。这些天的税款已由卖方预付，因此对未使用部分应贷记卖方、借记买方。1,260 美元只算 105 天，把过户当日错归卖方；3,048 美元是卖方自己已使用的 254 天；借记卖方则把预缴税款的方向弄反了。
编号 QB-NX3PFF依据： Pearson VUE National Salesperson outline 094905 §VIII.E (prorations); standard prepaid-tax proration: credit seller / debit buyer for unused days报告此题的问题
71. 卖方拥有一栋双拼住宅，两个单元月租各为 1,500 美元，并已于 10 月 1 日收取两个单元 10 月份的租金。交易于 10 月 21 日完成过户。10 月按 30 天计算，且过户当日归买方。租金分摊应如何记录？
- A.贷记买方、借记卖方 2,000 美元
- B.贷记买方、借记卖方 1,000 美元✓ 答案
- C.贷记买方、借记卖方 900 美元
- D.贷记卖方、借记买方 1,000 美元
两个单元月租合计 3,000 美元，按 30 天计每日 100 美元。买方负担 10 月 21 日至 30 日，共 10 天，即 1,000 美元。卖方已收取了本应归买方的租金，因此对未赚取部分应贷记买方、借记卖方。900 美元只算 9 天，把过户当日错归卖方；2,000 美元是卖方自己的 20 天；贷记卖方则把预收租金的方向弄反了。
编号 QB-5FWGVE依据： Pearson VUE National Salesperson outline 094905 §VIII.E (prorations); standard rule: rent collected in advance = credit buyer / debit seller for unearned days报告此题的问题
72. 业主协会（HOA）费为每月 372 美元，于每月 1 日预缴，卖方已缴纳 3 月份的费用。交易于 3 月 12 日完成过户。按 3 月实际 31 天计算，且过户当日归卖方，HOA 费分摊应如何记录？
- A.贷记买方、借记卖方 228 美元
- B.贷记卖方、借记买方 144 美元
- C.贷记卖方、借记买方 228 美元✓ 答案
- D.贷记卖方、借记买方 240 美元
每日费用为 372 ÷ 31 = 12 美元。卖方负担 3 月 1 日至 12 日，买方负担 3 月 13 日至 31 日，共 19 天，即 228 美元。这些天的费用已由卖方预付，所以应贷记卖方、借记买方。240 美元算了 20 天，把过户当日错归买方；144 美元是卖方自己的 12 天；贷记买方则把预缴费用的方向弄反了。
编号 QB-MXQBAE依据： Pearson VUE National Salesperson outline 094905 §VIII.E (prorations); prepaid expense rule: credit seller / debit buyer for the buyer's days报告此题的问题
73. 买方承接卖方贷款，余额为 180,000 美元，年利率 6%。利息按期末支付，4 月 1 日的还款（支付 3 月份利息）已缴。交易于 4 月 16 日完成过户。按一年 360 天（每月 30 天）计算，且过户当日归卖方，利息分摊应如何记录？
- A.借记卖方、贷记买方 420 美元
- B.借记卖方、贷记买方 480 美元✓ 答案
- C.贷记卖方、借记买方 480 美元
- D.借记卖方、贷记买方 450 美元
月利息为 180,000 × 6% ÷ 12 = 900 美元，即每日 30 美元。4 月份利息将由买方在 5 月 1 日期末支付，但卖方负担 4 月 1 日至 16 日（16 天），所以应借记卖方、贷记买方 480 美元。450 美元只算 15 天，漏掉了归卖方的过户当日；420 美元是买方自己的 14 天；贷记卖方则把期末付息的方向弄反了。
编号 QB-4FJ6QD依据： Pearson VUE National Salesperson outline 094905 §VIII.D-E (interest, prorations); assumed-loan interest in arrears: debit seller / credit buyer报告此题的问题
74. 一套住宅以 480,000 美元成交，总佣金为 5%，由挂牌经纪公司与买方经纪公司平分。挂牌经纪公司先从其所得份额中扣除 500 美元的固定加盟费，再将余额的 60% 支付给挂牌经纪人。挂牌经纪人可得多少？
- A.6,700 美元
- B.7,200 美元
- C.6,900 美元✓ 答案
- D.14,100 美元
总佣金为 480,000 × 5% = 24,000 美元，挂牌方分得 12,000 美元。加盟费从该份额中先行扣除：12,000 − 500 = 11,500 美元，其 60% 为 6,900 美元。6,700 美元是先按经纪人比例分成、再把全部加盟费算在经纪人头上；7,200 美元忽略了加盟费；14,100 美元则漏掉了与买方经纪公司的分成。
编号 QB-KXCZ4D依据： Pearson VUE National Salesperson outline 094905 §VIII.C (commission and splits): gross commission, off-the-top fees, cooperating split, broker/agent split报告此题的问题
75. 某挂牌协议约定累进佣金：售价首 100,000 美元部分按 6%，其后 200,000 美元部分按 4%，超过 300,000 美元的部分按 2%。该房产以 420,000 美元成交。总佣金是多少？
- A.20,400 美元
- B.18,800 美元
- C.8,400 美元
- D.16,400 美元✓ 答案
每档费率只适用于各自的区间：6% × 100,000 = 6,000 美元；4% × 200,000 = 8,000 美元；2% × 120,000（超过 300,000 美元的部分）= 2,400 美元；合计 16,400 美元。18,800 美元是对第一档以上的全部 320,000 美元都按 4% 计，忽略了 2% 那一档；20,400 美元把第二档误当成 300,000 美元宽；8,400 美元则把最高档的 2% 套用到全部售价。
编号 QB-3F7UHC依据： Pearson VUE National Salesperson outline 094905 §VIII.C (commission); graduated commission = each rate applied to its own band报告此题的问题
76. 买方签约以 350,000 美元购买一套住宅，但评估价仅为 340,000 美元。贷款机构的最高贷款价值比（LTV）为 90%，买方按最高额度借款。买方需支付多少首付款？
- A.45,000 美元
- B.44,000 美元✓ 答案
- C.34,000 美元
- D.35,000 美元
LTV 以售价与评估价中的较低者为准，所以贷款额为 340,000 × 90% = 306,000 美元，首付款为 350,000 − 306,000 = 44,000 美元。35,000 美元误按较高的售价计算贷款；34,000 美元只是评估价的 10%，漏掉了 10,000 美元的差额；45,000 美元则是在售价的 10% 之上再加整个差额。
编号 QB-JXZNXB依据： Pearson VUE National Salesperson outline 094905 §VIII.D (LTV); LTV = loan / lesser of sale price or appraised value报告此题的问题
77. 买方以 400,000 美元购房，首付 20%。贷款机构对新贷款收取 1% 的贷款发放费和 2.5 个贴息点（折扣点）。仅贴息点一项，买方需支付多少？
- A.11,200 美元
- B.8,000 美元✓ 答案
- C.10,000 美元
- D.2,000 美元
一个贴息点等于贷款额的 1%，而不是售价的 1%。贷款额为 400,000 × 80% = 320,000 美元，所以 2.5 个点为 320,000 × 2.5% = 8,000 美元。10,000 美元是按售价计算点数；11,200 美元把 1% 的贷款发放费也算了进去；2,000 美元则按 80,000 美元的首付款计算。
编号 QB-2FUGCB依据： Pearson VUE National Salesperson outline 094905 §VIII.D (discount points); one point = 1% of the loan amount报告此题的问题
78. 卖方希望从出售中净得 276,000 美元。卖方需按售价支付 5% 的佣金，另付 9,000 美元其他过户费用。四舍五入到整数美元，达到该净得额的最低售价是多少？
- A.299,250 美元
- B.309,000 美元
- C.300,000 美元✓ 答案
- D.299,526 美元
佣金是按最终售价计算的百分比，所以要把固定费用加到期望净得额上，再除以 (1 − 0.05)：(276,000 + 9,000) ÷ 0.95 = 300,000 美元。299,250 美元是 285,000 × 1.05，把 5% 算在过小的基数上；299,526 美元只对净得额做了除法换算，再加上费用；309,000 美元则是把净得额乘以 1.05 再加费用。
编号 QB-SXGZ5M依据： Pearson VUE National Salesperson outline 094905 §VIII.E (net to seller); price = (desired net + costs) / (1 - commission rate)报告此题的问题
79. 一名投资者以 180,000 美元购入一块土地。第一年价值上涨 20%，第二年又下跌 20%，每年的变动均以该年年初的价值为基数。第二年末这块地价值多少？
- A.187,200 美元
- B.172,800 美元✓ 答案
- C.180,000 美元
- D.144,000 美元
百分比变动以每年新的价值为基数复合计算：第一年后 180,000 × 1.20 = 216,000 美元，第二年后 216,000 × 0.80 = 172,800 美元，净跌 4%。180,000 美元误以为涨 20% 和跌 20% 会相互抵消（或按原价计算跌幅）；187,200 美元把净 4% 的变动当成上涨；144,000 美元则忽略了第一年的涨幅。
编号 QB-9FBUJK依据： Pearson VUE National Salesperson outline 094905 §VIII.F (appreciation); compound appreciation multiplies year by year on the new base报告此题的问题
80. 某地块的前后边界线互相平行，长度分别为 220 英尺和 330 英尺，两线之间的垂直距离为 396 英尺。该地块面积是多少？
- A.87,120 平方英尺（2.0 英亩）
- B.130,680 平方英尺（3.0 英亩）
- C.217,800 平方英尺（5.0 英亩）
- D.108,900 平方英尺（2.5 英亩）✓ 答案
该地块为梯形，面积 =（两条平行边之和 ÷ 2）× 高 =（220 + 330）÷ 2 × 396 = 275 × 396 = 108,900 平方英尺；除以每英亩 43,560 平方英尺得 2.5 英亩。217,800 平方英尺是忘了把两边之和除以 2；130,680 平方英尺只用了较长的边，把地块当成矩形；87,120 平方英尺只用了较短的边，漏掉了三角形部分。
编号 QB-PK7R8U依据： Pearson VUE National Salesperson outline 094905 §VIII.A (area calculations); trapezoid area = ((b1 + b2) / 2) x h; 1 acre = 43,560 sq ft报告此题的问题
分套练习
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