48 道加州州法 (DRE)练习题及答案
房地产执照考试练习的全部加州州法 (DRE)练习题，附正确答案和简短解析。
开始练习测验 →1. 一名持牌销售员完成了一笔交易，心怀感激的卖方想直接给销售员一笔现金奖励。根据《加州房地产法》，销售员如何领取报酬才合法？
- A.作为独立承包人由托管公司支付
- B.只能通过其受雇经纪人领取✓ 答案
- C.在成交时直接由买方的贷款机构支付
- D.直接由卖方支付，因为卖方选择付款
销售员只能从其受雇经纪人处领取报酬，绝不能直接从委托人或第三方处收取，因为销售员只能在经纪人监督下、依据书面雇佣协议行事，不能独立经营。
编号 QB-APJ228依据： B&P Code §10137 (salesperson compensation only through employing broker)报告此题的问题
2. 买方在周一将一张一万美元的诚意金支票交给销售员。经纪人的政策是将此类款项存入中立的托管机构。在没有相反书面指示的情况下，款项最迟必须何时存入？
- A.五个营业日内
- B.三个营业日内✓ 答案
- C.24小时内
- D.在该日历月末之前
为他人收取的信托款项必须最迟在收到后三个营业日内存入中立的托管机构、交到委托人手中或存入信托账户，以确保客户资金不被不当持有。
编号 QB-T6R7M8依据： Commissioner's Regulations 2832 (trust fund handling within 3 business days)报告此题的问题
3. 一名经纪人从信托账户中动用2000美元支付办公室租金，打算在下一笔佣金到账后补回。此行为应如何定性？
- A.信托账户的对账
- B.仅属于混同（commingling），短期内允许
- C.允许的、以未来佣金为担保的预支
- D.挪用（conversion）——非法使用客户资金✓ 答案
实际动用客户信托资金用于经纪人自身目的属于挪用（conversion），比混同（仅将资金混在一起）更严重；两者都被禁止，但挪用涉及实际使用资金，可导致吊销执照。
编号 QB-BPWC79依据： B&P Code §10176(e) / Reg 2832.1 (commingling and conversion of trust funds)报告此题的问题
4. 加州房地产局（DRE）审计审查一名经纪人对信托账户的处理。以下哪一对要求是正确的？
- A.至少每月对账；记录保留三年✓ 答案
- B.仅年末对账；记录永久保留
- C.每年对账；记录保留七年
- D.每周对账；记录保留一年
经纪人必须至少每月一次将信托账户与每位受益人的单独记录进行对账，并且必须将信托款项记录保留三年，以便DRE核实客户资金未被不当处理。
编号 QB-Q6P745依据： Commissioner's Regulations 2831.2 (monthly reconciliation) & B&P §10148 (3-year retention)报告此题的问题
5. 一名加州房主指控贷款机构因社区的种族构成而拒绝提供抵押贷款。以下哪部加州法律最直接针对贷款中的歧视？
- A.《阿尔奎斯特-普里奥洛法》
- B.《安鲁民权法》（Unruh Act）
- C.《霍尔登法》✓ 答案
- D.《细分土地法》
《霍尔登法》专门禁止房地产贷款中的歧视（包括基于社区特征的划红线行为），而《安鲁法》针对商业机构，《阿尔奎斯特-普里奥洛法》则涉及地震断层带。
编号 QB-8PUCP5依据： CA Health & Safety Code §35800 et seq. (Holden Act / Housing Financial Discrimination Act of 1977)报告此题的问题
6. 一名餐馆老板因顾客的宗教信仰而拒绝为其提供服务。以下哪部加州法律旨在禁止商业机构的这种歧视？
- A.Easton披露规则
- B.《安鲁民权法》（Unruh Act）✓ 答案
- C.《霍尔登法》
- D.《拉姆福德公平住房法》（FEHA）
《安鲁民权法》禁止加州所有商业机构的歧视行为，而《拉姆福德法》/FEHA专门针对住房，《霍尔登法》则针对贷款。
编号 QB-R62J96依据： CA Civil Code §51 (Unruh Civil Rights Act — business establishments)报告此题的问题
7. 一处三单元住宅物业在止赎后的受托人拍卖中出售。是否需要《转让披露声明》（TDS）？
- A.是——所有住宅转让都需要TDS，无一例外
- B.否——受托人/止赎拍卖免于提供TDS✓ 答案
- C.否——因为该物业超过两个单元
- D.是——但仅在买方书面要求时
一至四单元住宅的出售需要TDS，但受托人/止赎拍卖的转让（以及遗产认证、法院命令等）明确免除，因为卖方对物业状况缺乏亲身了解。
编号 QB-9P7QU6依据： CA Civil Code §1102.2 (TDS exemptions — foreclosure/trustee sale)报告此题的问题
8. 根据Easton诉Strassburger案确立的原则，挂牌经纪人在出售一至四单元住宅物业时负有何种义务？
- A.以合理的胜任与勤勉目视检查可进入区域并披露发现✓ 答案
- B.在挂牌上市前聘请持牌工程师认证建筑结构
- C.保证物业没有任何缺陷
- D.仅在买方支付检查费用时才检查
Easton诉Strassburger案要求经纪人对可进入区域进行合理胜任且勤勉的目视检查，并向买方披露重大事实；它不要求专家认证或缺陷保证。
编号 QB-W6T75C依据： Easton v. Strassburger (1984); codified in CA Civil Code §2079报告此题的问题
9. DRE专员针对一名现持牌经纪人的违规行为启动正式纪律程序。该文件称为什么？
- A.违约通知
- B.争议声明（Statement of Issues）
- C.停止并制止令
- D.指控书（Accusation）✓ 答案
指控书（Accusation）是针对现有持牌人提起纪律处分程序，而争议声明（Statement of Issues）用于针对执照申请人；区分二者是常见考点。
编号 QB-EPYCQC依据： CA Government Code §11503 (Accusation) / §11504 (Statement of Issues); B&P §10100报告此题的问题
10. 一名经纪人告诉房主们，少数族裔家庭正在搬入该地区，他们应该在房价下跌前趁现在出售。这属于哪种被禁止的行为？
- A.恐吓抛售（blockbusting）✓ 答案
- B.夸大宣传（puffing）
- C.划红线（redlining）
- D.引导（steering）
恐吓抛售（blockbusting/恐慌推销）是利用人们对受保护群体迁入社区的恐惧来诱使业主出售；引导（steering）是把买家引向或引离某些区域，划红线（redlining）则是贷款拒绝行为。
编号 QB-2MQDGE依据： Federal Fair Housing Act (42 U.S.C. §3604) — prohibition on blockbusting报告此题的问题
11. 挂牌经纪人对卖方负有以缩写ACOLD概括的信义义务。以下哪一组正确列出了这些义务？
- A.会计责任、谨慎、服从、忠诚、披露✓ 答案
- B.评估、合同、期权、贷款、定金
- C.承诺、对价、要约、租约、契据
- D.广告、成本、所有权、位置、设计
对委托人负有的信义义务为：会计责任、谨慎、服从、忠诚和披露（ACOLD），其中包括不得获取秘密利润并应要求对所有资金进行说明。
编号 QB-H4J8WD依据： CA Civil Code §2079.16 (agency duties); common law fiduciary duties报告此题的问题
12. 一名经纪人在已披露的情况下合法地同时代表买卖双方作为双重代理人。卖方私下告诉经纪人她愿意接受远低于挂牌价的价格。经纪人可以如何处理该信息？
- A.告诉买方，因为经纪人也代表买方
- B.将卖方的底价对买方保密✓ 答案
- C.利用它来争取更高的佣金
- D.仅在买方直接询问时才披露
即使在合法披露的双重代理中，经纪人未经许可也不得透露任何一方的保密底价或动机，因为这样做会违反对该方所负的保密义务。
编号 QB-ZKC3BD依据： CA Civil Code §2079.21 (dual agent may not disclose price without consent)报告此题的问题
13. 加州的法定代理披露要求按特定顺序完成三个步骤。正确的顺序是什么？
- A.选择、披露、确认
- B.披露、确认、选择
- C.披露、选择、确认✓ 答案
- D.确认、选择、披露
经纪人必须首先（尽快）披露代理关系的各种选项，然后选择实际的代理关系，再在购买合同中予以确认，以便各方明确谁代表谁。
编号 QB-G47WQC依据： CA Civil Code §2079.14–2079.17 (agency disclosure: disclose, elect, confirm)报告此题的问题
14. 一名业主聘请物业经理在数年内持续处理一栋公寓楼的租赁、维护和租金收取。该物业经理属于哪种类型的代理人？
- A.无偿代理人
- B.特别代理人（special agent）
- C.一般代理人（general agent）✓ 答案
- D.双重代理人
物业经理是一般代理人，因为他们代表委托人处理持续、连续的事务，而挂牌经纪人则是仅处理单笔交易的特别代理人。
编号 QB-YKZQ5C依据： CA Civil Code §2295–2300 (classification of agents; general vs special)报告此题的问题
15. 某人在未获事先授权的情况下代表业主签署了一份合同。业主随后得知此事并接受了交易的利益。代理关系是如何产生的？
- A.通过必要性
- B.通过追认✓ 答案
- C.通过明示的书面协议
- D.通过禁反言（estoppel）
当委托人接受或批准在未获事先授权情况下所做的行为时，即通过追认（ratification）事后产生代理关系，从而认可代理人未经授权的行为。
编号 QB-F4UJJB依据： CA Civil Code §2307 (agency by ratification)报告此题的问题
16. 一名经纪人在一笔交易中秘密代表双方，未披露双重关系。事发后，经纪人可能面临什么后果？
- A.自动转为单一代理安排
- B.丧失佣金，可能被撤约及处分✓ 答案
- C.只要交易成功完成就没有任何后果
- D.佣金减半
未披露的双重代理是对信义义务的严重违反；经纪人可能丧失全部佣金，受害方可撤销交易，且DRE可施加纪律处分。
编号 QB-XKNDYA依据： CA Civil Code §2079.24; B&P §10176(d) (undisclosed dual agency)报告此题的问题
17. 委托人通过其言语和行为，使第三方合理地相信某人是其代理人，尽管并未正式授予权限。该代理人拥有何种权限？
- A.表见授权✓ 答案
- B.实际明示授权
- C.全权授权
- D.法定授权
当委托人的行为使第三方合理相信某人是其代理人时，即产生表见（明显）授权；即使没有明示授权，这也可通过禁反言产生代理关系。
编号 QB-E4G8DA依据： CA Civil Code §2300 & §2317 (ostensible authority)报告此题的问题
18. 某人去世时拥有加州房地产，但没有遗嘱且找不到继承人。根据哪项政府权力，该财产归于州政府？
- A.归属权（escheat）✓ 答案
- B.治安权（police power）
- C.征用权（eminent domain）
- D.征税权（taxation）
归属权（escheat）是指无遗嘱且无继承人者死亡时其财产归于州政府的政府权力；四项政府权力可用PETE记忆（治安权、征用权、征税权、归属权）。
编号 QB-JXSX8H依据： CA Probate Code §6800 et seq. (escheat to the state)报告此题的问题
19. 法院必须判定一个嵌入式书架是否为附着物（fixture）。根据MARIA测试，通常哪一个因素被赋予最大权重？
- A.双方的约定（Agreement）
- B.附着方的意图（Intention）✓ 答案
- C.对物业的适配性（Adaptability）
- D.附着方式（Method）
在MARIA测试（附着方式、适配性、关系、意图、约定）中，意图通常是法院判定某物是否已成为附着物时考虑的最重要因素。
编号 QB-3FY4UH依据： CA Civil Code §660 (fixtures); MARIA common-law test — intention primary报告此题的问题
20. 一名开发商想将一块地分成八块出售。根据《细分土地法》（Subdivided Lands Act），开发商在营销地块前必须取得什么？
- A.宅地声明
- B.违约通知
- C.DRE公开报告✓ 答案
- D.海岸委员会的特许（variance）
《细分土地法》适用于五块或以上的细分地块，要求开发商在出售前从DRE取得公开报告（初步/粉色，然后最终/白色），以保护购买者。
编号 QB-HXEM3G依据： B&P Code §11000 et seq. (Subdivided Lands Act — Public Report for 5+ parcels)报告此题的问题
21. 一名评估师必须评估一处产生租金收入的物业。哪种方法最合适，其基本关系是什么？
- A.收益法：价值 = NOI ÷ 资本化率✓ 答案
- B.成本法：价值 = 重置成本减去土地
- C.毛租金乘数法：价值 = NOI × 资本化率
- D.销售比较法：价值 = 附近成交价的平均值
收益（资本化）法最适合能产生收入的物业：价值等于净营业收入除以资本化率。注意计算NOI时不扣除抵押/偿债支出。
编号 QB-2FMSNG依据： DRE Reference Book — Appraisal: income capitalization approach报告此题的问题
22. 一名评估师正在评估一座新建的、没有可比成交也没有租金收入的教堂。哪种估价方法最可靠？
- A.销售比较法
- B.成本（重置）法✓ 答案
- C.收益法
- D.毛租金乘数法
成本/重置法最适合于新建、独特或特殊用途的物业，如教堂、学校和政府建筑，这些物业缺乏可比成交和收入数据。
编号 QB-MXGMKK依据： DRE Reference Book — Appraisal: cost approach for special-purpose property报告此题的问题
23. 一条繁忙的高速公路修建在一个住宅区旁边，持续的噪音永久性地降低了房屋价值。这种价值损失属于哪种类型的折旧？
- A.经济性贬值——通常无法补救✓ 答案
- B.累计增值
- C.物理性损耗——通常可补救
- D.因过时设计导致的功能性贬值
经济（外部）性贬值由物业边界以外的因素造成，如新建高速公路或社区衰败，通常无法补救，因为业主无法控制外部原因。
编号 QB-5FPS6M依据： DRE Reference Book — Appraisal: types of depreciation (external obsolescence)报告此题的问题
24. 在完成全部三种估价方法后，评估师必须得出最终价值估计。调和（reconciliation）步骤涉及什么？
- A.按可靠性对各方法加权✓ 答案
- B.对三个价值进行算术平均
- C.选取三个价值中的最高者
- D.将三个价值相加并应用资本化率
调和是评估师针对特定物业权衡各方法相对可靠性以得出最终价值意见的分析过程；它绝不是简单的数学平均。
编号 QB-KX5AEJ依据： DRE Reference Book — Appraisal: reconciliation of value报告此题的问题
25. 以下哪项是有效且可强制执行的房地产合同的必备要素？
- A.由持牌经纪人作为合同一方
- B.双方的相互同意✓ 答案
- C.向县政府登记
- D.双方签名的公证
有效合同需要有能力的当事人、合法标的、对价以及相互同意（要约和承诺/意思一致）；公证和登记并非合同有效的必要条件。
编号 QB-4FBFZJ依据： CA Civil Code §1550 (essential elements of a contract)报告此题的问题
26. 一名16岁的未成年人签署了购买公寓的合同。该合同的法律状态是什么？
- A.自始无效（void）✓ 答案
- B.未成年人可撤销（voidable）
- C.仅对卖方可强制执行
- D.完全有效且具约束力
在加州，该合同自始无效（void）。《家庭法》第6701(b)条规定，未成年人不得订立与不动产或其任何权益有关的合同，因此这笔购买从未产生法律效力。未成年人订立的大多数其他合同只是可撤销（voidable，未成年人可依第6710条否认），但不动产是加州考试重点考查的例外。
编号 QB-PX7AXN依据： CA Family Code §6701(b) (minor cannot make a contract relating to real property — void); §6710 (other minors' contracts disaffirmable)报告此题的问题
27. 一名卖方签署了独家销售权（Exclusive Right to Sell）挂牌协议。加州对此类挂牌协议特别强制要求什么？
- A.它只能给予Realtor会员
- B.它必须每月续签
- C.它必须有明确的终止日期✓ 答案
- D.它必须向县政府登记
独家挂牌（独家销售权或独家代理）必须包含明确、指定的终止日期；经纪人若使用无终止日期的独家挂牌将受到纪律处分。
编号 QB-7FDFHP依据： B&P Code §10176(f) (exclusive listing must have definite termination date)报告此题的问题
28. 根据加州的《防止欺诈法》（Statute of Frauds），以下哪项协议无需书面形式即可强制执行？
- A.两名经纪人之间分配佣金的协议✓ 答案
- B.为期两年的租约
- C.房地产买卖合同
- D.授权代理人出售房地产的协议
《防止欺诈法》要求房地产买卖、一年或以上的租约以及授权出售房地产的代理协议须采用书面形式，但两名经纪人之间的佣金分配无需书面。
编号 QB-NZS4SM依据： CA Civil Code §1624 (Statute of Frauds; broker commission split exception)报告此题的问题
29. 在加州的信托契据（deed of trust）中，哪一方作为中立第三方持有裸法定产权（naked legal title）？
- A.买受人（vendee）
- B.信托人/借款人（trustor）
- C.受益人/贷款人（beneficiary）
- D.受托人（trustee）✓ 答案
在信托契据中，信托人（trustor）是借款人，受益人（beneficiary）是贷款人，受托人（trustee）是持有裸法定产权及出售权直至贷款还清的中立第三方。
编号 QB-5HMX6M依据： CA Civil Code §2924 (deed of trust; roles of trustor, trustee, beneficiary)报告此题的问题
30. 一名贷款人对一处加州房屋完成了非司法（出售权）止赎。关于借款人剩余的义务和权利，以下哪项陈述正确？
- A.借款人在拍卖后有一年的赎回权
- B.贷款人可追讨不足额判决
- C.借款人可免租金保留一年占有权
- D.拍卖后不得追讨不足额判决，也无赎回权✓ 答案
在非司法止赎中，贷款人放弃追讨不足额判决的权利，借款人也没有拍卖后的赎回权；相比之下，司法止赎允许追讨不足额判决但给予赎回期。
编号 QB-PZ5FXN依据： CA Code of Civil Procedure §580d & Civil Code §2924 (no deficiency/redemption in non-judicial foreclosure)报告此题的问题
31. 一名买家在没有更新协议（novation）的情况下'附带承担'现有贷款并接手其还款。谁对贷款人仍负主要责任？
- A.贷款人免除所有各方责任
- B.原卖方仍负主要责任✓ 答案
- C.受托人成为责任人
- D.买家成为唯一责任人
当买家'附带承担'现有贷款取得产权时，原借款人仍负主要责任；而在真正的承担（assumption）中，买家成为主要责任人，卖方可被免除责任，这是关键区别。
编号 QB-6HY9CN依据： DRE Reference Book — Financing: 'subject to' vs assumption报告此题的问题
32. 一名赠与人签署了一份契据，转让其在某地块中可能拥有的任何权益（如果有的话），且不附带任何产权担保。这是哪种类型的契据？
- A.授予契据（grant deed）
- B.受托人契据
- C.放弃权利契据（quitclaim）✓ 答案
- D.保证契据（warranty deed）
放弃权利契据（quitclaim deed）仅转让赠与人可能拥有的任何权益，不附带任何担保，而授予契据（grant deed）附带两项默示担保（未曾先前转让，且赠与人未设未披露的产权负担）。
编号 QB-KZ3FEJ依据： CA Civil Code §1092 (grant deed warranties); quitclaim conveys existing interest only报告此题的问题
33. 在加州的房产税财政年度中，第二期房产税在哪个日期之后成为拖欠？
- A.2月1日
- B.4月10日✓ 答案
- C.12月10日
- D.11月1日
第一期于11月1日到期，12月10日后拖欠；第二期于2月1日到期，4月10日后拖欠（记忆口诀'No Darn Fooling Around'）。留置日为1月1日。
编号 QB-3HW9UH依据： CA Revenue & Taxation Code §2617, §2618 (property tax delinquency dates)报告此题的问题
34. 某人公开占用邻居的空地，持续且众所周知地使用它，并在法定期间内缴纳房产税。在加州通过逆权侵占（adverse possession）主张产权所需的最短时间是多少？
- A.仅需占用十年
- B.五年并缴纳五年房产税✓ 答案
- C.三年，无需缴税
- D.七年并有登记的主张
在加州，逆权侵占要求公开、众所周知、敌对且持续占用五年，并且在这五年内缴纳房产税；未缴税则主张不成立。
编号 QB-MZESKK依据： CA Code of Civil Procedure §325 (adverse possession — 5 years plus taxes)报告此题的问题
35. 以下哪一项属于加州自然灾害披露（NHD）声明所涵盖的灾害区域？
- A.室内氡超标区
- B.机场噪声影响区
- C.前军事弹药遗留区
- D.水坝溃决淹没区✓ 答案
《加州民法典》第1103条规定，NHD声明只涵盖六类经测绘的灾害区：特别洪水灾害区、水坝溃决淹没区、极高火灾危险区、由州负责防火的荒地区、地震断层带和地震灾害区。水坝溃决淹没区是其中之一。前军事弹药遗留地另有单独的披露规定（民法典第1102.15条）。机场影响区也受其他规则约束，氡气则不属于NHD类别，因此这几项都不在NHD表上。
编号 QB-G7Z7VE依据： Cal. Civ. Code 1103(c) and 1103.2 (Natural Hazard Disclosure zones)报告此题的问题
36. 在加州转售位于已测绘自然灾害区内的房产时，应由谁向准买方交付NHD声明？
- A.办理登记的县登记官
- B.出具初报的产权公司
- C.放款前的买方贷款方
- D.卖方及其挂牌经纪人✓ 答案
《加州民法典》第1103.2条把披露义务交给转让人（卖方）及其经纪人。他们通常委托第三方报告公司收集地图资料（第1103.4条），但把声明交给买方的责任仍在卖方和经纪人身上。产权公司的初步报告处理的是已登记的产权事项，不涉及自然灾害区。贷款方和县登记官都没有交付NHD的义务。
编号 QB-ZP6DFF依据： Cal. Civ. Code 1103.2 and 1103.4报告此题的问题
37. 加州卖方经纪人在买方已签署购房要约之后，才当面交付NHD声明。买方因此获得什么权利？
- A.仅可要求降价，合同仍有效
- B.无，因为该披露仅供参考
- C.在法定短期内书面通知解约✓ 答案
- D.在过户完成前随时可取消
《加州民法典》第1103.3条规定，如果NHD声明在要约签署后才交付，买方可以书面通知卖方或其经纪人解除合同。期限为当面交付后3天，或邮寄后5天。这项权利并非在过户完成前一直有效，短期届满即消灭。它也是真正的解约权，不只是要求调价。
编号 QB-H7CJ2G依据： Cal. Civ. Code 1103.3 (termination right when NHD is delivered after the offer)报告此题的问题
38. 加州消费者赔偿账户（原称房地产赔偿基金）的设立目的是什么？
- A.资助DRE审计经纪人信托账户记录
- B.赔偿买方过户后发现的任何缺陷
- C.赔付无法收回的持照人欺诈判决款✓ 答案
- D.为持照人自身过失索赔提供保险
根据《商业与职业法典》第10471条，只有受害人取得针对持照人故意欺诈、虚假陈述、欺骗或挪用信托资金的终局判决，且该判决无法从持照人处收回时，该账户才会赔付。它是保护消费者的最后手段。它不是保护持照人免受自身过失索赔的职业责任保险，也不赔偿过户后发现的任何缺陷。
编号 QB-2QHQMG依据： Cal. Bus. & Prof. Code 10471 (Consumer Recovery Account eligibility)报告此题的问题
39. 消费者赔偿账户根据针对某加州销售员的判决支付了赔款。该销售员的执照会怎样？
- A.被永久吊销，且不能恢复
- B.进入一个续期周期的察看期
- C.暂停，直至向该账户偿还✓ 答案
- D.不受影响，因该账户不问过错
《商业与职业法典》第10475条规定，账户一旦代持照人赔付，执照即自动暂停。持照人须全额偿还本金加利息后，执照才能恢复。暂停不同于永久吊销，偿还后即可恢复资格。该账户也并非不问过错，它只针对持照人本人欺诈或挪用资金的判决赔付。
编号 QB-J7QV7H依据： Cal. Bus. & Prof. Code 10475 (automatic suspension upon payment)报告此题的问题
40. 下列哪一人从事所述活动时需要持有加州房地产执照？
- A.收费为多位业主谈租约的人✓ 答案
- B.无偿帮邻居找买家的朋友
- C.不经经纪人自售住宅的业主
- D.奉法院命令出售房产的接管人
根据《商业与职业法典》第10131条，凡为取得或期望取得报酬而替他人洽谈租约或收取租金的人，都属于从事经纪业务，必须持照。第10133条豁免处理自有房产的业主以及依法院命令行事的接管人。完全无偿帮忙的人不在定义范围内。四人中只有收费洽谈租约者需要执照。
编号 QB-3QV2TH依据： Cal. Bus. & Prof. Code 10131 and 10133报告此题的问题
41. 一名加州销售员离开了其负责经纪人，尚未加入其他经纪公司。在此期间她可以做什么？
- A.不通知DRE即可替任何经纪人工作
- B.续期前继续服务自己的房源
- C.以本人名义直接为客户服务
- D.新经纪人备案前不得执业✓ 答案
销售员只有在受雇于持照负责经纪人并在其名下行事时，才能从事执照业务（《商业与职业法典》第10132、10137条）。经纪人须向DRE报告雇用情况（条例第2752条）。新经纪人完成报告之前，她的执照不能用于执业。房源属于原经纪人，不属于她本人，所以她不能继续服务这些房源，也不能以本人名义独立执业。
编号 QB-K738DJ依据： Cal. Bus. & Prof. Code 10132, 10137; Cal. Code Regs. tit. 10, 2752报告此题的问题
42. 下列哪项正确描述了加州有效房地产销售员执照的续期？（继续教育即CE）
- A.每两年一次，继续教育含隐性偏见课程
- B.每四年一次，仅经纪人须继续教育
- C.每四年一次，继续教育仅限房产估价内容
- D.每四年一次，继续教育含隐性偏见课程✓ 答案
加州房地产执照有效期为四年。续期有效执照时，销售员和经纪人都必须按《商业与职业法典》第10170.5条完成DRE认可的继续教育。必修内容包括职业道德、代理、信托资金管理、公平住房、风险管理和隐性偏见培训。继续教育不只针对经纪人，内容也不只限于估价。
编号 QB-4Q8DYJ依据： Cal. Bus. & Prof. Code 10154, 10170.5 (license term and continuing education)报告此题的问题
43. 某加州经纪人已赚取的佣金被付入经纪公司的信托账户，经纪人把这笔钱留在账户里数月作为缓冲。这种行为最准确的定性是：
- A.将客户资金挪作经纪人自用
- B.用于银行手续费的许可储备
- C.为客户保留的已赚返佣
- D.经纪人与客户资金混同✓ 答案
条例第2835条把经纪人留在信托账户中的自有资金视为混同。已赚取的佣金须在25天内提出，账户中只可保留少量资金用于银行费用。这不属于挪用，因为并没有把客户资金拿来自用。但混同本身就是《商业与职业法典》第10176(e)条规定的独立处分事由。
编号 QB-5QKQ5M依据： Cal. Code Regs. tit. 10, 2835; Cal. Bus. & Prof. Code 10176(e)报告此题的问题
44. 某加州经纪人按买方书面指示，把买方的定金支票直接转交中立托管方，而没有存入信托账户。适用什么记账义务？
- A.无须记录，托管款不算信托资金
- B.托管方须联署信托账户支票
- C.支票须先存入信托账户再转出
- D.须作为已收信托资金登记入账✓ 答案
条例第2832条允许经纪人把信托资金交给中立托管方，而不存入信托账户，因此不必先经信托账户周转。但这笔钱仍然是信托资金。条例第2831条要求经纪人记录收到的全部信托资金，包括从未进入信托账户、直接转交托管的款项。
编号 QB-K9ZCDJ依据： Cal. Code Regs. tit. 10, 2831 and 2832报告此题的问题
45. 某加州经纪人授权一名已办理保证担保的办公室员工签署经纪公司信托账户的支票。谁仍须对信托资金负责？
- A.每笔交易的托管公司
- B.仅由已担保的雇员负责
- C.经纪人，即便已授权✓ 答案
- D.持有信托账户的银行
条例第2834条允许指定的持照人，或已办理所需忠诚保证的无照雇员，在经纪人书面授权后提取资金。但条例明确规定，这种授权并不免除经纪人对信托资金的责任，经纪人的监督义务（条例第2725条）依然存在。保证只用于弥补损失，并不会把责任转移给雇员。
编号 QB-3ST7TH依据： Cal. Code Regs. tit. 10, 2834 and 2725报告此题的问题
46. 根据第13号提案，房产税以评估价值的1%为基础。加州房产的评估价值会如何随时间变化？
- A.无年度上限；每年一月按市价重估
- B.每年最多涨2%；每五年重新评估一次
- C.每年最多涨2%；易主或新建时重估✓ 答案
- D.每年最多涨1%；仅在再融资时重估
《加州宪法》第XIII A条确定基准年价值。此后评估价值每年因通胀上调不得超过2%。只有在所有权变更或新建工程时，才会按市价全面重估。1%是基本税率，不是评估价值的涨幅上限。再融资不构成所有权变更，也不存在每五年一次的定期重估。
编号 QB-J9N28H依据： Cal. Const. art. XIII A, secs. 1-2 (Proposition 13)报告此题的问题
47. 一处正在转售的加州住宅位于征收特别税的Mello-Roos社区设施区内。法律对卖方有何要求？
- A.仅在买方书面询问时才披露
- B.取得买方贷款方对该税的批准
- C.过户前全额清偿特别税留置权
- D.善意向买方提供该税通知✓ 答案
《加州民法典》第1102.6b条要求，出售负有持续Mello-Roos特别税留置权房产的卖方，须善意设法从征税机构取得特别税通知并交给买方。若通知在要约签署后才送达，买方在法定短期内享有解约权。这项义务不以买方提出要求为前提。卖方也无须清偿该留置权，因为它随土地继续存在。
编号 QB-2SFVMG依据： Cal. Civ. Code 1102.6b (Mello-Roos / special tax notice)报告此题的问题
48. 在加州，即使授予契据（grant deed）上未写明任何担保，它仍带有默示担保。这些默示担保承诺的是什么？
- A.不含任何担保，设让人仅转让其可能享有的任何权益
- B.对产权的一切主张均负责抗辩，包括其取得物业之前产生的
- C.物业不存在任何已登记负担，并且符合当地分区规定
- D.设让人未曾将该物业另行转让，且无其自设的未披露负担✓ 答案
根据《加州民法典》第1113条，使用“授予”（grant）一词即默示两项担保：设让人此前未将同一产权转让他人；且除已披露者外，该产权不存在设让人自己设立或容许的负担。对设让人取得之前的主张负责抗辩属于一般保证契据的条款，授予契据并不默示；任何契据担保都不涉及分区合规。
编号 QB-N9Q2RM依据： California Civil Code §1113 (implied covenants in grant deed); CA DRE Salesperson Examination Content Outline, Transfer of Property报告此题的问题
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