27 道纽约州法 (DOS)练习题及答案
房地产执照考试练习的全部纽约州法 (DOS)练习题，附正确答案和简短解析。
开始练习测验 →1. 在纽约州，哪个州级机构负责为房地产销售员和经纪人发放执照并进行监管？
- A.纽约州金融服务部
- B.纽约州房地产经纪人协会
- C.纽约州总检察长房地产局
- D.纽约州务厅✓ 答案
根据《纽约不动产法》第12-A条，州务厅通过其执照服务部管理房地产执照发放、设定资格并执行执照法。像NYSAR这样的行业协会属于私营会员组织，没有发照权。
编号 QB-UEQWEC依据： NY Real Property Law Article 12-A; DOS Division of Licensing Services报告此题的问题
2. 在纽约州，房地产销售员只有在什么情况下才可以合法从事经纪活动？
- A.直接向县书记官登记
- B.受聘于并由一名持照房地产经纪人担保✓ 答案
- C.通过销售员考试即可，无论是否有担保
- D.成立自己的单一成员经纪公司（LLC）
纽约销售员执照是附属性的：销售员必须在担保经纪人的名义和监督下工作，由该持照经纪人持有其执照，因为第12-A条禁止销售员独立营业或直接从客户处收取报酬。
编号 QB-BXHRUB依据： NY Real Property Law Article 12-A, §440-a; §442-a报告此题的问题
3. 根据纽约法律，卖方代理人应在何时首次向潜在买方出示《代理关系披露表》？
- A.在首次实质性接触时✓ 答案
- B.在挂牌到期后30天内
- C.在报价被接受之后
- D.仅在成交签约时
《不动产法》第443(3)(b)条要求卖方代理人在与买方首次实质性接触时提供该表，使买方在透露机密信息之前了解代理人代表谁。买方自己的代理人须在买方签订代理协议之前提供，挂牌代理人则须在签订挂牌协议之前提供。到报价后或成交时才出示将使知情同意落空。
编号 QB-TECK9B依据： NY Real Property Law §443报告此题的问题
4. 在同一笔交易中，经买卖双方知情书面同意后，同时代表买方和卖方的纽约代理人属于：
- A.无代理义务的交易经纪人
- B.仅指定的卖方代理人
- C.双重代理人✓ 答案
- D.次代理人
根据第443条，同时代表双方委托人即为双重代理，仅在双方知情书面同意的情况下才被允许，因为代理人无法完全为任一方争取利益，对双方仅负有有限且平衡的义务。
编号 QB-AX6EPA依据： NY Real Property Law §443 (dual agency disclosure)报告此题的问题
5. 在纽约州，“指定代理”（指定销售代理人）允许经纪人：
- A.无需任何披露表即可收取佣金
- B.放弃卖方获得书面挂牌协议的权利
- C.不代表任何一方，仅促成交易
- D.让公司内不同代理人分别代表卖方和买方✓ 答案
指定代理在委托人知情书面同意的情况下依第443条被允许，经纪人可在公司内指定不同销售员分别代表买方和卖方，从而使每位客户都有专属代言人，尽管公司整体上属于双重代理。
编号 QB-SEZ84A依据： NY Real Property Law §443 (designated agent / dual agent with designated sales agents)报告此题的问题
6. 纽约《房产状况披露法》主要要求对哪类房产进行披露？
- A.大型工业仓库
- B.仅限新建共管公寓
- C.一至四户住宅✓ 答案
- D.仅限空置商业用地
《房产状况披露法》（《不动产法》第14条）适用于住宅不动产的出售，其定义为一至四户住宅，因此此类住宅的卖方必须向买方提供关于房产已知状况的声明。
编号 QB-9XT3H9依据： NY Real Property Law Article 14 (Property Condition Disclosure Act), §462报告此题的问题
7. 根据2023年的一项修订，未提交完整《房产状况披露声明》的纽约卖方：
- A.可获豁免，因为披露完全自愿
- B.必须改为向州务厅提交该声明
- C.现在必须提供声明，抵扣款选项已取消✓ 答案
- D.只需在成交时给予买方500美元抵扣即可选择退出
2023年对第14条的修订取消了以往以固定抵扣款替代披露声明的做法，因此一至四户住宅的卖方现在必须真正填写并提交该声明，而不能以抵扣款方式退出。
编号 QB-RENWW8依据： NY Real Property Law Article 14, as amended (2023) — repeal of §465(1) credit option报告此题的问题
8. 以下哪项最能描述纽约卖方代理人对作为委托人的卖方所负的信义义务？
- A.即使卖方指示违法也须服从
- B.谨慎、忠诚、保密、披露、服从和账目交代✓ 答案
- C.忠诚于支付最高佣金的一方
- D.仅保密，无忠诚、披露或账目交代义务
代理人对委托人负有普通法信义义务，常以缩写OLD CAR概括：服从（合法指示）、忠诚、披露、保密、账目交代和合理谨慎；服从绝不延及违法行为，且忠诚是对委托人而非出价最高者。
编号 QB-8XFRB8依据： NY common-law agency duties; NY Real Property Law §443 agency relationships报告此题的问题
9. 在纽约《代理关系披露表》中，“买方代理人”主要做什么？
- A.仅为卖方工作并对卖方负有忠诚义务
- B.代表买方利益并代表买方进行谈判✓ 答案
- C.作为中立方，对任何人均不负忠诚义务
- D.专门代表挂牌经纪人的利益
第443条披露表将买方代理人定义为通过与买方签订代理协议、专为买方行事的人，对买方负有忠诚、保密和充分披露的信义义务。
编号 QB-QEAKR7依据： NY Real Property Law §443 (agency disclosure form definitions)报告此题的问题
10. 如果潜在买方或卖方拒绝在纽约《代理关系披露表》上签字，代理人必须：
- A.向州务厅举报该消费者
- B.代消费者在表格上签字
- C.在表格上注明拒签情况及细节✓ 答案
- D.拒绝进行任何看房或洽谈
根据第443条，签字仅是收到确认，而非合同；若消费者拒签，代理人只要在表格上记录拒签的日期、时间和原因即符合法律，并可继续工作。
编号 QB-4BB73J依据： NY Real Property Law §443(3) (acknowledgment and refusal to sign)报告此题的问题
11. 根据第12-A条，担保经纪人对受担保销售员的责任包括：
- A.保证销售员的最低收入
- B.执照签发后即无监督义务
- C.监督该销售员的活动✓ 答案
- D.为销售员申报个人所得税
由于销售员以经纪人名义行事，第12-A条规定担保经纪人须负责监督销售员的经纪行为并保存适当记录，因此经纪人若疏于监督可能受到处分。
编号 QB-MTGCNJ依据： NY Real Property Law Article 12-A, §442-c (broker supervision/liability)报告此题的问题
12. 当纽约销售员从一名担保经纪人转至另一名时，其为新经纪人开展经纪活动的权限从何时开始？
- A.销售员一签订新的挂牌协议即开始
- B.新经纪人成为在册担保人时✓ 答案
- C.与新经纪人口头约定后立即开始
- D.在新公司工作满90天后
由于销售员执照仅在与在册经纪人保持受聘关系期间有效，销售员只有在变更受聘/担保关系办理完毕、新经纪人在州务厅登记为担保人之后，才可为新经纪人行事。
编号 QB-3BYUVG依据： NY Real Property Law Article 12-A; DOS change-of-association requirement报告此题的问题
13. 根据第12-A条，纽约房地产经纪人与销售员的一个关键区别是，只有经纪人才可以：
- A.担保销售员并保管托管定金✓ 答案
- B.出席房地产成交
- C.完成继续教育
- D.向潜在买方展示房产
第12-A条赋予经纪人经营自己经纪业务、保管客户托管资金并担保（监督）销售员的权限，而销售员只能在经纪人之下从事这些受监管活动；展示房产、出席成交和参加继续教育则两者皆可。
编号 QB-KT52GH依据： NY Real Property Law Article 12-A, §440 (definitions of broker vs. salesperson)报告此题的问题
14. 根据纽约州《房产状况披露法》，卖方故意交付含有虚假陈述的《房产状况披露声明》的，须向买方承担何种责任？
- A.无需承担任何责任，因为该声明无法律约束力
- B.不论损害如何均为固定的500美元法定罚款
- C.自动的三倍损害赔偿
- D.买方因该虚假陈述所遭受的实际损失✓ 答案
《不动产法》第465(2)条规定，故意提供虚假披露声明的卖方，须就买方因此遭受的实际损失承担赔偿责任，此外还可适用其他救济；该责任与经证明的损害挂钩，而非固定罚款或自动倍数赔偿。
编号 QB-PT72ZM依据： N.Y. Real Property Law § 465(2), Property Condition Disclosure Act报告此题的问题
15. 根据纽约州《不动产法》(Real Property Law)，下列哪一位人士从事所述活动时必须持有房地产执照？
- A.遗嘱执行人出售遗产中的不动产
- B.为他人洽谈租赁并收取报酬的人✓ 答案
- C.纽约执业律师为客户办理售房
- D.业主不经任何经纪人自行出售住宅
《不动产法》第440条规定，凡为他人并收取报酬而洽谈或提出洽谈租赁的人都属于房地产经纪活动，因此为他人有偿安排出租必须持照。执业律师依第442-f条明确豁免，遗嘱执行人、遗产管理人等法院指定的受托人在履职时同样豁免；业主处置自己的房产也不属于“为他人”从事经纪。
编号 QB-NTUPTK依据： NY Real Property Law §440(1) (definition and exemptions) and §442-f (attorneys)报告此题的问题
16. 某纽约持照人已取得经纪人(broker)执照，但选择继续以另一名经纪人的名义并在其监督下执业。此人属于哪一类执照？
- A.合作经纪人
- B.分支机构经理
- C.联营经纪人✓ 答案
- D.高级销售员
第12-A条将联营经纪人(associate real estate broker)定义为选择以另一名经纪人名义并接受其监督执业的持照经纪人，因此此人虽具备经纪人资格，但像销售员一样接受担保。“合作经纪人”指在交易中与挂牌经纪人合作的另一家公司，并非执照类别；纽约也没有“高级销售员”执照。
编号 QB-YAWUCD依据： NY Real Property Law §440(4) (associate real estate broker) and §441报告此题的问题
17. 纽约房地产销售员续期执照时，执照有效期内完成的继续教育必须包含哪些主题？
- A.公平住房与隐性偏见✓ 答案
- B.房屋验房与氡气检测
- C.估价方法与分区法规
- D.抵押贷款审批与信用
《不动产法》第441(3)条要求续期继续教育必须包含公平住房和/或歧视、隐性偏见意识等法定课程(另有代理关系、文化胜任力等必修主题)。验房、贷款审批和估价可以作为选修课，但都不是法定的续期必修内容。
编号 QB-GT32YD依据： NY Real Property Law §441(3) (continuing education requirements); 19 NYCRR Part 176报告此题的问题
18. 一名纽约经纪人为办公室聘请了一名无执照助理。该助理可以合法从事下列哪项工作？
- A.代表卖方与买家商谈还价条件
- B.独自为到访买家主持开放日看房
- C.通过电话向买家解释挂牌条件
- D.为持照经纪人安排看房预约时间✓ 答案
根据《不动产法》第440条，洽谈、带看房产和讨论挂牌条件都属于经纪活动，因此无执照助理只能从事文书和行政工作，例如为持照人安排预约。主持开放日相当于以带看人员身份面对买家，纽约州务厅(DOS)视之为无照执业。
编号 QB-Z8B2JE依据： NY Real Property Law §440 and §442-e; NY DOS guidance on unlicensed assistants报告此题的问题
19. 一名纽约经纪人想把部分佣金付给一位介绍买家的朋友，而这位朋友没有房地产执照。这样做合法吗？
- A.合法，前提是卖方事先书面同意
- B.不合法；佣金只能与持照人分享✓ 答案
- C.合法，前提是在合同中予以披露
- D.不合法；介绍费只能由卖方支付
《不动产法》第442条规定，经纪人不得因介绍或协助交易而将任何费用、佣金或其他报酬的一部分付给非持照经纪人或销售员。卖方书面同意或在合同中披露都不能补救，因为禁止的依据是收款人没有执照。
编号 QB-GR5VXD依据： NY Real Property Law §442 (sharing compensation with unlicensed persons)报告此题的问题
20. 一名纽约挂牌经纪人与房主会面，商讨把一栋双户住宅挂牌出售。该经纪人必须在何时向卖方提供代理关系披露表？
- A.卖方签署挂牌委托协议之前✓ 答案
- B.卖方之后签署买卖合同的时候
- C.向卖方递交第一份书面报价时
- D.将房源录入MLS系统之时
《不动产法》第443(3)(a)条要求挂牌经纪人在与卖方或出租人签订挂牌协议之前提供披露表，并取得其签字确认，使卖方在作出委托承诺前了解代理关系的性质。若等到录入MLS、收到首个报价或签署买卖合同时才提供，卖方已在未获法定披露的情况下聘用了经纪人。
编号 QB-Y8YPCD依据： NY Real Property Law §443(3)(a) (listing agent's disclosure to seller or landlord)报告此题的问题
21. 纽约要求持照人向消费者提供《住房与反歧视披露表》(Housing and Anti-Discrimination Disclosure Form)。该表的主要目的是什么？
- A.说明公平住房法赋予的权利✓ 答案
- B.披露房屋已知的物理缺陷
- C.说明持照人代表哪一方当事人
- D.警示老房子的含铅油漆风险
纽约州务厅(DOS)规定的《住房与反歧视披露表》告知买方、卖方、房东和租户：根据《纽约州人权法》和公平住房法，住房歧视违法，并列明受保护类别及投诉渠道。说明持照人代表哪一方，是《不动产法》第443条另一份代理关系披露表的作用。
编号 QB-FRSHSC依据： NY Real Property Law §442-k; 19 NYCRR §175.28; NY DOS Housing and Anti-Discrimination Disclosure Form报告此题的问题
22. 下列哪一项在住房方面属于《纽约州人权法》的受保护类别，但不属于联邦《公平住房法》的受保护类别？
- A.原籍国家
- B.身体残疾状况
- C.有未成年子女
- D.合法收入来源✓ 答案
《纽约州行政法》第296(5)条禁止基于合法收入来源(包括住房补助券及其他公共援助)的住房歧视，而联邦《公平住房法》不涵盖这一类别。残疾、家庭状况(与未成年子女同住)和原籍国在联邦法和纽约法下均受保护，因此不是纽约独有的类别。
编号 QB-X8MC7C依据： NY Executive Law §296(5) (Human Rights Law, housing; lawful source of income); 42 U.S.C. §3604报告此题的问题
23. 纽约州务厅已划定一个“停止并终止区”(cease-and-desist zone)，区内一位房主已提交通知。持照人被禁止做什么？
- A.招揽该房主挂牌或出售✓ 答案
- B.在当地媒体刊登房源广告
- C.接受房主主动要求的挂牌
- D.带买家看该区域内的房屋
根据《不动产法》第442-h条，州务卿可在房主遭受密集招揽(包括“恐慌抛售”式的blockbusting)的地区划定停止并终止区，房主可提交通知，持照人不得向名单上的房主招揽挂牌或出售。该禁令只针对主动招揽，因此房主主动要求挂牌时仍可接受，刊登广告和带看也不受限制。
编号 QB-ERE7MB依据： NY Real Property Law §442-h (cease-and-desist zones); 19 NYCRR §175.17 (blockbusting)报告此题的问题
24. 依据执照法举行听证后，下列哪项处罚不是纽约州务厅本身可以对持照人施加的？
- A.处以罚款
- B.正式训诫
- C.暂停执照
- D.判处监禁✓ 答案
《不动产法》第441-c条授权州务厅在通知和听证后吊销或暂停执照、处以罚款或予以训诫。监禁属于刑事处罚，只能由法院判处，例如依第442-e条以无照执业的轻罪定罪之后。
编号 QB-W8922B依据： NY Real Property Law §441-c (disciplinary powers) and §442-e (criminal penalties)报告此题的问题
25. 根据纽约执照法，下列哪一项本身即构成纽约州务厅对持照人进行纪律处分的理由？
- A.收取高于当地惯例的佣金
- B.拒绝与其他经纪公司合作
- C.挂牌被竞争对手公司抢走
- D.表现出不可信任或不称职✓ 答案
《不动产法》第441-c条规定，持照人被认定有欺诈、欺诈性行为或表现出不可信任或不称职时，可受纪律处分；因此即使没有违反某条具体规则，不可靠或无能的行为模式也可受罚。佣金率可以协商，收费高于当地惯例并非处分理由，若将其作为理由反而会引发反垄断问题。
编号 QB-DR3VEA依据： NY Real Property Law §441-c(1) (untrustworthiness or incompetency)报告此题的问题
26. 一名纽约经纪人收到买方的首付款，需保管至过户。经纪人必须如何处理这笔款项？
- A.交给经手的销售员代为保管
- B.放在办公室保险柜直到过户
- C.存入单独设立的托管账户✓ 答案
- D.存入公司日常运营账户
纽约州法规19 NYCRR 175.1禁止经纪人将委托人或客户的款项与自有资金混同，并要求将此类款项存入与经纪人自有资金分开的专用银行账户(托管账户)，直至交易完成或终止。存入运营账户即属混同，而放在保险柜或交给销售员都不符合单独账户的要求。
编号 QB-59RC8K依据： 19 NYCRR §175.1 (commingling money of principal; special escrow account)报告此题的问题
27. 在纽约购买合作公寓(co-op)时，买方取得的是什么？过户前通常需要谁的批准？
- A.股份和专有租约；需合作社董事会批准✓ 答案
- B.登记的单元契据；无需任何他人批准
- C.登记的单元契据；需公寓管委会批准
- D.股份和专有租约；需纽约州总检察长批准
合作公寓由公司拥有整栋建筑，因此买方取得的是公司股份(属于个人动产)加专有租约(proprietary lease)，而不是不动产契据；专有租约和公司章程通常要求股份转让须经合作社董事会批准。登记的单元契据属于共管公寓(condo)交易，州总检察长审查的是发售计划，而非个别转售。
编号 QB-MRJ7NJ依据： NY General Business Law §352-e (offering plans filed with the Attorney General); co-op proprietary lease practice; NY DOS 77-hour salesperson syllabus Subject 15报告此题的问题
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练习题涵盖房地产考试的全国统一部分。你所在的州会另加州法部分——考试前请研读你所在州的官方资料。 执照信息 (ARELLO) →