62 道代理与合同练习题及答案
房地产执照考试练习的全部代理与合同练习题，附正确答案和简短解析。
开始练习测验 →1. 一位业主聘请经纪人长期管理一栋公寓楼、收取租金并处理维修事务。该经纪人属于哪种类型的代理人？
- A.全权代理人
- B.次代理人
- C.特别代理人
- D.一般代理人✓ 答案
一般代理人被授权在持续的关系中执行一系列连续的行为，例如物业经理。特别代理人仅限于单一交易。
编号 QB-BP24C6依据： Law of agency — classification of agents (general vs. special vs. universal)报告此题的问题
2. 卖方签署了一份挂牌协议，授权经纪人为某一特定房产寻找买家。就该交易而言，该经纪人最恰当的分类是：
- A.无偿代理人
- B.全权代理人
- C.特别代理人✓ 答案
- D.一般代理人
挂牌经纪人是特别代理人，因为其权限仅限于单一特定交易，而非一系列持续的行为。
编号 QB-S6HKK4依据： Law of agency — special agent (single transaction)报告此题的问题
3. 当委托人通过言语或行为接受了他人以其名义所做的未经授权行为的利益时，代理关系即告成立。这种成立代理关系的方式称为：
- A.明示协议
- B.禁止反言
- C.追认✓ 答案
- D.更新（更替）
追认是在事后成立代理关系，即委托人批准或接受了原本未经授权行为的利益。
编号 QB-APPR65依据： Creation of agency — ratification报告此题的问题
4. 委托人自身的行为使第三方合理地相信某人是其代理人，尽管实际上并未授予任何真正的权限。这属于：
- A.全权授权
- B.表见授权✓ 答案
- C.明示授权
- D.实际授权
表见（外观）授权源于委托人的行为使第三方合理相信代理关系存在，即使没有明示授予。
编号 QB-R669E3依据： Agency authority — ostensible/apparent vs. actual authority报告此题的问题
5. 一位协作经纪人为挂牌经纪人的委托人（卖方）而非自己的客户工作，其身份是：
- A.次代理人✓ 答案
- B.全权代理人
- C.指定代理人
- D.双重代理人
次代理人对代理人的委托人负有相同的信托义务，因为次代理人是通过代理人为委托人工作，而非为另一个客户工作。
编号 QB-9PBEZ3依据： Agency — subagency报告此题的问题
6. 在房地产经纪关系中，被负有完整信托义务的一方最恰当地称为：
- A.客户✓ 答案
- B.顾客
- C.次代理人
- D.第三方
客户（委托人）是代理人所代表并负有完整信托义务的一方；对顾客仅负有诚实和公平交易的义务。
编号 QB-Q6TW82依据： Agency — client vs. customer distinction报告此题的问题
7. 一位未由代理人代表、但由挂牌代理人带看房产的买家，被视为：
- A.受托人
- B.委托人
- C.客户
- D.顾客✓ 答案
未被代表的买家是顾客，仅被负有诚实、公平交易和披露已知重大缺陷的义务，而非对客户所负的完整信托义务。
编号 QB-8PY3U2依据： Agency — customer relationship duties报告此题的问题
8. 代理人遵循卖方的指示，将所有报价保留到某个日期，尽管卖方的理由仅仅是个人方便。假设该指示合法，哪项信托义务要求代理人遵守？
- A.会计责任
- B.披露
- C.保密
- D.服从✓ 答案
服从义务要求代理人遵循委托人的所有合法指示；只有不合法的指示才可拒绝。
编号 QB-P6FK3Z依据： Fiduciary duties (OLD CAR) — obedience to lawful instructions报告此题的问题
9. 一位挂牌代理人得知买家愿意支付高于报价的金额，但只告诉卖方实际报价的数额，并私下安排以个人名义购入该房产用于转售。该代理人最明显违反了哪项信托义务？
- A.会计责任
- B.服从
- C.谨慎
- D.忠诚✓ 答案
忠诚义务要求将委托人的利益置于所有人之上，禁止秘密获利和未披露的自我交易，而此处两者都发生了。
编号 QB-7PMRNZ依据： Fiduciary duties — loyalty (no secret profit, no self-dealing)报告此题的问题
10. 经纪人将客户的定金存入经纪人自己的个人营运账户。这种不当行为被称为：
- A.会计核算
- B.对价
- C.混同✓ 答案
- D.代位
混同是指将客户的信托资金与经纪人自己的资金混合；会计责任义务要求信托资金必须单独保管。
编号 QB-AKKMBB依据： Fiduciary duties — accountability / no commingling of trust funds报告此题的问题
11. 在挂牌到期后，代理人向未来的买家透露前卖方当时正在离婚，急于快速出售。该代理人违反了哪项信托义务？
- A.谨慎
- B.服从
- C.披露
- D.保密✓ 答案
保密义务保护委托人的个人和财务信息，且在代理关系终止后仍然存续。
编号 QB-S3EFRA依据： Fiduciary duties — confidentiality (survives termination)报告此题的问题
12. 下列哪一项是对委托人（客户）负有、但对顾客不负有的信托义务？
- A.披露已知重大缺陷
- B.公平交易
- C.忠诚✓ 答案
- D.诚实
忠诚和保密义务仅对委托人负有；诚实、公平交易和披露已知重大缺陷则对包括顾客在内的所有各方负有。
编号 QB-BKXXGC依据： Duties to principal vs. duties to third parties报告此题的问题
13. 代理人必须向委托卖方披露其获知的、可能影响卖方决定的重大事实，例如潜在买家真实的财务实力。该义务体现了哪项义务？
- A.保密
- B.谨慎
- C.会计责任
- D.披露✓ 答案
披露义务要求代理人向委托人揭示与交易相关、可能影响委托人决定的所有重大事实。
编号 QB-T3SSWB依据： Fiduciary duties — disclosure of material facts to principal报告此题的问题
14. 买方代理人未能查阅可轻易获取的公共记录，导致买家为一处位于洪泛区的房产支付了过高价格。该代理人最可能违反了哪项义务？
- A.保密
- B.合理谨慎与技能✓ 答案
- C.服从
- D.忠诚
合理谨慎与技能义务要求代理人运用专业人员应有的能力和勤勉，包括查证可轻易获取的信息。
编号 QB-8KVXY8依据： Fiduciary duties — reasonable care and skill报告此题的问题
15. 代表卖方的代理人从其向买家推荐的房屋检查员处收取了未披露的介绍费。这被禁止的主要原因是它构成：
- A.对价
- B.秘密利润✓ 答案
- C.会计责任
- D.追认
获取未披露的利益属于秘密利润，违反忠诚义务；任何此类利益都必须披露并获得同意。
编号 QB-Q3QSD8依据： Fiduciary duties — loyalty / no secret profit报告此题的问题
16. 双重代理，即一名执业者在同一交易中同时代表买卖双方，只有在下列情形下才合法：
- A.经纪人仅向卖方披露
- B.双方均给予知情的书面同意✓ 答案
- C.代理人公平对待双方
- D.交易价格高于市场价值
双重代理只有在双方知情的书面同意下才合法；仅仅公平对待双方并不能满足该要求。
编号 QB-9K8A6A依据： Dual agency — informed written consent of both parties报告此题的问题
17. 在经过恰当披露的双重代理中，代理人不得做下列哪项？
- A.向卖方提交所有报价
- B.向双方解释融资方案
- C.向买家透露卖方底价✓ 答案
- D.为双方准备文件
双重代理人不得披露任一方的机密谈判立场，例如卖方可接受的最低价或买方愿付的最高价。
编号 QB-R335K9依据： Dual agency — no disclosure of confidential negotiating position报告此题的问题
18. 一名执业者代表卖方。在带看房屋时，该执业者告诉一位未被代表的买家：“出价比要价低1万美元，他们会接受的。”这一建议最可能造成：
- A.未披露的双重代理✓ 答案
- B.经恰当披露的双重代理
- C.有效的次代理
- D.全权代理
向顾客提供谈判建议可能对该买家默示成立代理关系，而执业者仍代表卖方，从而悄然形成未披露的双重代理并违反对卖方的忠诚义务。
编号 QB-6K6AN6依据： Implied agency / undisclosed dual agency报告此题的问题
19. 未披露的双重代理是严重违规，主要因为它可能导致：
- A.合同自动生效
- B.丧失佣金与执照✓ 答案
- C.经纪人获得更高佣金
- D.信托义务减轻
未披露的双重代理是对代理关系的违反，可能导致代理人丧失佣金并危及执照。
编号 QB-N3Z436依据： Undisclosed dual agency — consequences (breach)报告此题的问题
20. 在指定（委任）代理安排中，当买卖双方都是同一经纪公司的客户时，代理关系如何处理？
- A.公司退出该交易
- B.一名执业者公开代表双方
- C.各方分派不同的执业者✓ 答案
- D.任何一方都不获得代理
指定代理在同一经纪公司内分派不同的执业者代表各方，从而在公司处于双重角色的情况下仍能为各方提供单独代理。
编号 QB-ZCK5SY依据： Designated / appointed agency报告此题的问题
21. 代理披露法律通常要求执业者告知各方其代表谁。这种披露的主要目的是：
- A.保证交易一定成交
- B.消除对书面合同的需要
- C.设定佣金比率
- D.避免对代理关系的混淆✓ 答案
代理披露确保各方了解执业者代表哪一方，从而知道信托义务是向谁负有的。
编号 QB-HVRACZ依据： Agency disclosure requirement报告此题的问题
22. 下列哪一事件会使代理关系自动终止？
- A.买家降低报价
- B.委托人死亡✓ 答案
- C.房地产市场低迷
- D.代理人休假
委托人或代理人任一方死亡或丧失行为能力会自动终止代理关系，因为这种人身关系已无法履行。
编号 QB-JV4NH2依据： Termination of agency — death or incapacity of a party报告此题的问题
23. 下列哪一项会依法律的运作而非由当事人的行为终止代理关系？
- A.双方协议取消
- B.房产被毁✓ 答案
- C.代理人放弃
- D.委托人撤销
房产被毁会依法律的运作终止代理关系，因为代理的标的物已不复存在；其他选项均属当事人行为造成的终止。
编号 QB-XCVFEW依据： Termination of agency — destruction of property (operation of law)报告此题的问题
24. 委托人在挂牌到期前、且在尚未招揽到任何买家之前，无正当理由撤销经纪人的挂牌。一般的法律后果是什么？
- A.尽管撤销，挂牌仍继续有效
- B.经纪人自动赚取全额佣金
- C.代理终止，但卖方可能须赔偿✓ 答案
- D.代理关系根本无法撤销
委托人一般有权撤销，撤销即终止代理关系，但无正当理由的不当撤销可能使其对经纪人承担损害赔偿责任。
编号 QB-FV2NZW依据： Termination of agency — revocation vs. wrongful termination报告此题的问题
25. 下列哪一项是有效合同所需的四个基本要素之一？
- A.经公证的签名
- B.持牌经纪人
- C.对价✓ 答案
- D.已登记的契据
四个基本要素是：有行为能力的当事人、双方合意、合法标的和对价；经纪人、公证和登记并非合同有效的必要条件。
编号 QB-YC8TKX依据： Contract law — four essential elements报告此题的问题
26. 由一位在签约时已被法律宣告为精神无行为能力的人所签署的合同是：
- A.另一方可选择撤销
- B.无效✓ 答案
- C.仅在一年后不可执行
- D.完全有效且可强制执行
被依法宣告为无行为能力的人不具备缔约能力，因此合同无效、没有法律效力，因为有效合同要求当事人具有行为能力。
编号 QB-GVDY6Y依据： Contract classifications — void (incompetent party)报告此题的问题
27. 未成年人订立的合同通常被归类为下列哪一项，因为该未成年人可以撤销它？
- A.可撤销✓ 答案
- B.不可执行
- C.无效
- D.已履行完毕
未成年人的合同是可撤销的——在具有限制行为能力的未成年人选择撤销之前，它是有效的。
编号 QB-5DZFF5依据： Contract classifications — voidable (minor)报告此题的问题
28. 依法律要求必须采用书面形式、但仅以口头协议形式存在的合同，最恰当地描述为：
- A.已追认
- B.自始无效
- C.不可强制执行✓ 答案
- D.已完全履行
根据防止欺诈法未满足书面要求的合同是不可强制执行的——它可能在其他方面有效，但法院不会强制执行。
编号 QB-NV6N26依据： Contract classifications — unenforceable / Statute of Frauds报告此题的问题
29. 一份卖方承诺转让、买方承诺付款的房地产买卖合同属于哪种类型的合同？
- A.单务合同
- B.无效合同
- C.已履行合同
- D.双务合同✓ 答案
双务合同是以承诺交换承诺；此处双方都作出可强制执行的承诺，不同于只有一方作出承诺的单务合同。
编号 QB-4FKAA4依据： Contract classifications — bilateral vs. unilateral报告此题的问题
30. 期权合同中，所有人有义务保持要约有效，但期权持有人没有购买义务，这是哪种合同的例子？
- A.已履行合同
- B.无效合同
- C.双务合同
- D.单务合同✓ 答案
期权是单务合同，因为只有一方（所有人）负有义务；期权持有人享有权利但无履行义务。
编号 QB-KXD5Q3依据： Contract classifications — unilateral (option)报告此题的问题
31. 一份已签署但尚未过户成交的买卖协议，最恰当地描述为：
- A.无效合同
- B.不可执行合同
- C.待履行合同✓ 答案
- D.已履行合同
待履行合同仍有义务有待履行；一旦在成交时所有义务完成，它便成为已履行合同。
编号 QB-3F8Y43依据： Contract classifications — executory vs. executed报告此题的问题
32. 买家仅因卖方故意隐瞒一处重大隐蔽缺陷而签署了购房合同。买家的同意并非真实的，这使得合同：
- A.自始无效
- B.仅在登记后卖方不可执行
- C.买家可撤销✓ 答案
- D.可对买家完全强制执行
欺诈破坏了真实的合意，使合同对受欺诈方而言可撤销，该方可选择撤销或强制执行。
编号 QB-JX2TH2依据： Mutual assent — genuine consent (fraud makes contract voidable)报告此题的问题
33. 合同要具备双方合意，要约与承诺必须体现真正的“意思一致”。下列哪一项本身不会破坏真实的合意？
- A.艰难但诚实的谈判✓ 答案
- B.不当影响
- C.欺诈
- D.胁迫
真实的合意会因欺诈、胁迫、恐吓、不当影响或错误而被破坏；普通艰难但诚实的讨价还价并不否定同意。
编号 QB-2FVMXZ依据： Mutual assent — factors that negate genuine consent报告此题的问题
34. 以实现某种非法目的为宗旨的合同是：
- A.不可执行但有效
- B.无效✓ 答案
- C.待履行
- D.可撤销
缺乏合法标的的合同自始无效、没有法律效力，因为合法标的是基本要素之一。
编号 QB-HXPFCZ依据： Contract elements — lawful object (void if unlawful)报告此题的问题
35. 根据防止欺诈法，下列哪一项必须采用书面形式才能强制执行？
- A.转让不动产的合同✓ 答案
- B.为期一周的公寓租赁
- C.口头约定修剪草坪
- D.按月计的口头租约
防止欺诈法要求转让不动产的合同以及超过一年的租约必须采用书面形式才能强制执行。
编号 QB-ZEHASY依据： Statute of Frauds — real property conveyances in writing报告此题的问题
36. 根据防止欺诈法，下列哪种租约通常必须采用书面形式才能强制执行？
- A.按日出租
- B.超过一年的租约✓ 答案
- C.三个月的租约
- D.为期两周的度假租赁
防止欺诈法要求租期超过一年的租约采用书面形式；较短的租约可以口头形式强制执行。
编号 QB-GXB57Y依据： Statute of Frauds — leases longer than one year报告此题的问题
37. 买家提交了一份书面要约；卖方通过更改价格并增加一项条件后签字作出回应。这一回应在法律上是：
- A.对原要约的有效承诺
- B.对原要约的追认
- C.对原要约的还价✓ 答案
- D.对原要约的转让
更改任何条款即构成还价（反要约），从而拒绝并终止原要约；原要约已不能再被承诺。
编号 QB-8FZMY8依据： Offer and acceptance — counteroffer terminates original offer报告此题的问题
38. 承诺要成立具有约束力的合同，它必须是：
- A.保留在受要约人心中不外露
- B.在要约被撤销之后作出
- C.无条件且已传达给要约人✓ 答案
- D.以新价格为条件
承诺必须是无条件的（与要约相符）并传达给要约人；沉默或内心的承诺不能成立合同。
编号 QB-QXTFD8依据： Offer and acceptance — must be unqualified and communicated报告此题的问题
39. 在卖方接受买家的书面要约之前，买家通知卖方撤回该要约。这是一项有效的：
- A.卖方的还价
- B.违约
- C.撤回要约✓ 答案
- D.更新（更替）
要约人可在要约被承诺之前的任何时候撤回要约；由于合同尚未成立，撤回有效且不构成违约。
编号 QB-DYGEGS依据： Offer and acceptance — revocation before acceptance报告此题的问题
40. 以新合同或新当事人替换现有合同或当事人，从而解除原有义务，这称为：
- A.转让
- B.追认
- C.更新（更替）✓ 答案
- D.解除
更新以新合同或新当事人替代原有的，并解除原有义务，这使其区别于转让——转让转移权利但不一定免除原当事人的责任。
编号 QB-WFPK3T依据： Discharge of contracts — novation报告此题的问题
41. 合同中约定双方事先同意在买家违约时买家将丧失一笔固定金额（如定金）的条款，是关于下列哪项的规定？
- A.约定违约金✓ 答案
- B.更新
- C.强制履行
- D.解除
约定违约金是事先约定的、作为违约赔偿的金额，例如买家违约时丧失定金。
编号 QB-CY54BR依据： Contract remedies — liquidated damages报告此题的问题
42. 卖方违反已签署的买卖合同，拒绝转让一处独特的房产。买家请求法院强制卖方完成交易。买家寻求的是：
- A.更新
- B.约定违约金
- C.强制履行✓ 答案
- D.解除合同
强制履行是法院命令实际完成转让的救济，因不动产被视为独特之物、金钱赔偿可能不足而适用。
编号 QB-VFB9WR依据： Contract remedies — specific performance报告此题的问题
43. 当买卖合同规定“时间是合同的要素（time is of the essence）”时，其效果是：
- A.期限具有严格约束力✓ 答案
- B.不再需要对价
- C.截止期限仅为建议
- D.合同永远无法强制执行
“时间是合同的要素”使约定的日期具有严格约束力，因此未在截止期限前履行即构成违约。
编号 QB-BYSR5Q依据： Contract performance — time is of the essence报告此题的问题
44. 在“独家销售权”挂牌协议下，在挂牌期限内挂牌经纪人何时赚取佣金？
- A.无论由谁招揽到买家，包括业主本人✓ 答案
- B.从不，因为佣金是非法的
- C.仅当另一位经纪人找到买家时
- D.仅当挂牌经纪人亲自找到买家时
在独家销售权挂牌中，只要房产在期限内售出，无论由谁招揽到买家（即使是业主），经纪人都赚取佣金。
编号 QB-UFYWQQ依据： Listing agreements — exclusive right to sell报告此题的问题
45. 在“独家代理”挂牌协议下，如果出现下列哪种情况，卖方不欠挂牌经纪人任何佣金？
- A.任何经纪人售出该房产
- B.该房产在期限内以任何方式售出
- C.业主本人找到买家并售出✓ 答案
- D.挂牌经纪人售出该房产
在独家代理挂牌中，业主保留自行出售而不支付佣金的权利，但若由任何经纪人售出则须支付佣金。
编号 QB-AYEEYN依据： Listing agreements — exclusive agency报告此题的问题
46. 在“公开挂牌”下，哪位经纪人有权获得佣金？
- A.没有任何经纪人，因为公开挂牌不付佣金
- B.第一个挂牌的经纪人
- C.每一位为该房产做过广告的经纪人
- D.仅促成交易的经纪人✓ 答案
公开挂牌是非独家的，只有作为交易促成原因的经纪人才赚取佣金。
编号 QB-TFMKJP依据： Listing agreements — open listing / procuring cause报告此题的问题
47. 一种由经纪人保留高于卖方设定净额的全部售房款的挂牌安排称为“净价挂牌”。为什么它在许多州不被认可或属违法？
- A.它总是让卖方获得更多
- B.它是防止欺诈法所要求的
- C.它制造利益冲突✓ 答案
- D.它省去了对终止日期的需要
净价挂牌造成利益冲突，因为经纪人通过压低给卖方的价格来获利，故不受青睐或属违法，只有在充分披露下才被允许。
编号 QB-9Y34TM依据： Listing agreements — net listing (conflict of interest)报告此题的问题
48. 独家销售权挂牌协议必须包含下列哪一项才算恰当？
- A.关于双重代理的承诺
- B.保证的成交价
- C.明确的终止日期✓ 答案
- D.永久自动续期
独家销售权挂牌应规定明确的终止日期；无限期或自动续期的挂牌通常被禁止。
编号 QB-SF99DN依据： Listing agreements — definite termination date required报告此题的问题
49. 两家相互竞争的经纪公司约定在其市场内向所有客户收取相同的佣金比率。这一约定最可能违反：
- A.反垄断法✓ 答案
- B.防止欺诈法
- C.公平住房法
- D.口头证据规则
佣金始终可协商、从不由法律规定；竞争者约定固定费率属反垄断法下的非法价格操纵。
编号 QB-YZT89A依据： Antitrust — commission negotiable, no price fixing报告此题的问题
50. 禁止在房产买卖或出租中一切基于种族的歧视、且没有任何豁免的联邦法律是：
- A.防止欺诈法
- B.1866年《民权法案》✓ 答案
- C.《美国残疾人法》
- D.1968年《公平住房法》
1866年《民权法案》禁止房产交易中一切基于种族的歧视，且无任何豁免，这一点在Jones诉Mayer案（1968）中得到确认。
编号 QB-FHN3P9依据： Civil Rights Act of 1866 (Jones v. Mayer)报告此题的问题
51. 下列哪一项是1968年联邦《公平住房法》（经修订）所保护的类别？
- A.家庭状况✓ 答案
- B.收入水平
- C.政党
- D.职业
联邦保护类别为种族、肤色、宗教、原国籍、性别、残疾和家庭状况；职业、政党和收入不受联邦保护。
编号 QB-ZZ6KEB依据： Fair Housing Act of 1968 — protected classes报告此题的问题
52. 一位代理人根据买家的种族，仅将少数族裔买家引导至某些社区，将白人买家引导至另一些社区。这一被禁止的做法称为：
- A.更新
- B.引导（steering）✓ 答案
- C.红线划定（redlining）
- D.恐慌抛售（blockbusting）
引导（steering）是根据受保护类别将买家引向或引离特定区域的行为，为《公平住房法》所禁止。
编号 QB-GHZDUA依据： Fair Housing Act — steering报告此题的问题
53. 一位代理人告诉房主应尽快出售，因为某个受保护类别的家庭正在迁入、房产价值将下跌。这一非法做法是：
- A.资金混同
- B.红线划定
- C.恐慌抛售✓ 答案
- D.引导
恐慌抛售（blockbusting）是通过声称某受保护类别迁入会降低房产价值来诱使业主出售，属被禁止行为。
编号 QB-22JWKC依据： Fair Housing Act — blockbusting/panic peddling报告此题的问题
54. 一家贷款机构根据某些社区的种族构成、而非申请人个人资质而拒绝在这些社区发放抵押贷款。这一做法是：
- A.红线划定（redlining）✓ 答案
- B.代位
- C.恐慌抛售
- D.引导
红线划定（redlining）是贷款机构根据受保护类别的构成、而非申请人自身的信用状况，在特定地理区域拒绝发放贷款或保险的被禁止行为。
编号 QB-HHCRZB依据： Fair Housing Act — redlining报告此题的问题
55. 某房东有一项表面中立的政策，无意中以远高于他人的比例排斥某受保护类别，且无业务上的正当理由。根据公平住房法，这依据哪种理论仍可能构成违法？
- A.强制履行
- B.差别性影响（disparate impact）✓ 答案
- C.更新
- D.引导意图
差别性影响（disparate impact）指即使没有任何歧视意图，若一项中立政策对受保护类别造成不成比例的损害，也可能违反《公平住房法》。
编号 QB-32W8SD依据： Fair Housing Act — disparate impact (no intent required)报告此题的问题
56. 买方与经纪人A签订了独家买方代理协议（exclusive right to represent）。在协议期内，买方自行找到一套业主自售（FSBO）房屋并购买，全程未让经纪人A参与。根据该协议，经纪人A应得什么？
- A.无任何佣金，因为该房屋是买方自己独立找到的
- B.约定佣金的一半，因为房屋并非由经纪人找到
- C.只有自售业主同意在交割时付款时才有佣金
- D.全额约定佣金，因买方在期内购入合格房屋✓ 答案
在独家买方代理协议下，只要买方在协议期内购买了协议所涵盖类型的房产，无论由谁找到（包括买方自行找到的业主自售房屋），经纪人都有权获得约定报酬。"买方自己找到房屋就无需付佣金"适用于独家代理型或开放式（非独家）买方协议，而不适用于独家买方代理协议。佣金减半没有任何依据；买方的付款义务也不取决于自售业主是否愿意支付——若卖方不付，买方须直接支付。
编号 QB-JHQ37D依据： Common-law agency and brokerage-agreement principles; Pearson VUE National Salesperson Content Outline V.B.2 (buyer representation agreements); NAR written buyer agreement guidance (agreement type and compensation are negotiable)报告此题的问题
57. 买方分别与经纪人A和经纪人B签订了非独家（开放式）买方协议。经纪人A先带看了一套房屋，但买方表示不感兴趣，未再跟进。数周后，经纪人B再次推荐同一套房屋，起草并谈判报价，交易最终完成。根据协议，谁有权获得报酬？
- A.两位经纪人都有，平均分配这笔佣金
- B.两位都无权，因开放式协议不产生佣金义务
- C.仅经纪人A，因为他最先带看该房屋
- D.仅经纪人B，因其是促成成交的有效原因✓ 答案
在开放式（非独家）买方协议下，只有作为"促成成交的有效原因"（procuring cause）的经纪人才能获得报酬，即其努力引发了一连串未中断事件并最终促成交易的经纪人。经纪人A的带看并未导致成交，因为买方已放弃该房屋，事件链中断；是经纪人B的再次推荐和谈判促成了购买。仅仅最先带看并不足够；开放式协议对促成交易的经纪人确实产生佣金义务；也不存在自动平分佣金的规则。
编号 QB-429KXE依据： Procuring-cause doctrine under common-law brokerage principles; Pearson VUE National Salesperson Content Outline V.B (brokerage agreements; services, fees and compensation)报告此题的问题
58. 在与新买方看房之前，经纪人准备了一份书面买方协议——这已是全国通行做法。下列哪一项报酬条款最符合"报酬必须客观可确定、不得开放式约定"的要求？
- A.待卖方接受报价后再另行商定金额
- B.按照本地市场通行的惯常费率收取
- C.挂牌经纪人提供多少报酬就收多少
- D.明确为成交价的2.5%，无论来源✓ 答案
书面买方协议必须以客观可确定的方式写明报酬金额、比率或计算方法；明确的百分比、固定费用或按小时计费均符合要求。"挂牌经纪人提供多少就收多少"属于开放式约定，因为金额取决于协议之外的第三方；"日后再商定"同样没有确定报酬。所谓本地"惯常费率"暗示存在标准佣金，这与法律不符（佣金可协商、不由法律规定），还可能引发反垄断问题。
编号 QB-KH3ECE依据： NAR practice changes / MLS policy for written buyer agreements (compensation objectively ascertainable, not open-ended); Sherman Antitrust Act (no standard or fixed commissions)报告此题的问题
59. 买方询问书面买方协议中经纪人的报酬由谁决定。下列哪一说法正确？
- A.由州房地产监管委员会统一规定
- B.采用本地房地产协会建议的费率
- C.由MLS为所有参与经纪人统一固定
- D.完全由买方与经纪人自行协商确定✓ 答案
经纪人报酬由经纪人与客户逐一单独协商确定；书面买方协议必须醒目地声明经纪费用并非由法律规定，且完全可以协商。州监管机构负责发放执照和纪律处分，但不规定佣金费率；由协会或MLS设定或建议的费率，或竞争经纪人之间约定统一费率，都构成联邦反垄断法所禁止的价格操纵。
编号 QB-5SSQE5依据： NAR practice changes / MLS policy (conspicuous statement that broker fees are not set by law and are fully negotiable); Sherman Antitrust Act Section 1 (price fixing)报告此题的问题
60. 买方与经纪人B签有书面协议。在购房合同中，卖方同意以让步（concession）方式在交割时支付B的约定佣金，并已向各方披露。经纪人B代表谁？
- A.仅代表买方，依买方协议的约定✓ 答案
- B.仅代表卖方，因为佣金由卖方出资
- C.双方，因付款而自动形成双重代理
- D.不代表任何人，因佣金来自第三方
代理关系由委托人与代理人之间的协议和行为建立，而不是由付款来源决定。买方经纪人可以由买方、卖方让步或挂牌经纪人支付报酬（经协商并披露），但仍只对买方负有受托义务。卖方付款既不会使该经纪人成为卖方代理人，也不会形成双重代理——双重代理须经双方知情的书面同意。
编号 QB-N9YVZ5依据： Common-law agency principle that compensation source does not determine agency; NAR practice changes / MLS policy (buyer broker compensation may be negotiated from the buyer or via seller concessions, with disclosure)报告此题的问题
61. 买方与经纪人的协议已到期。一个月后，买方在没有任何经纪人参与的情况下，购买了经纪人在协议期内带看过的一套房屋。协议中的哪一条款仍可能使经纪人就这笔交易获得报酬？
- A.预定违约金条款
- B.延续保护条款✓ 答案
- C.优先购买权条款
- D.自动续约条款
保护期条款（又称尾期、延续或安全条款，tail/carryover clause）规定：协议终止后的约定期限内，若买方购买了经纪人在协议期内介绍过的房产，经纪人仍有权获得报酬。自动续约条款试图延长整个协议，而非针对已介绍的特定房产，且在许多地区受到限制；预定违约金条款用于确定违约损害赔偿；优先购买权是对房产的购买权利，并非经纪报酬条款。
编号 QB-6S53M6依据： Brokerage agreement principles: protection (carryover/tail) clause; Pearson VUE National Salesperson Content Outline V.B.4-V.B.5 (termination of agreements; services, fees and compensation)报告此题的问题
62. 买方协议规定经纪人报酬为成交价的2%。谈判期间，卖方提出向买方经纪人支付3%。根据协议中"任何来源的报酬不得超过约定金额"的条款，经纪人可以收取多少？
- A.最多为买方协议约定的2%✓ 答案
- B.买方付2%，另加卖方付3%
- C.全部3%，因为是由卖方付款
- D.3%，只要经纪人向买方披露
书面买方协议必须禁止经纪人从任何来源获得超过与买方约定金额或比率的报酬。因此，无论款项来自买方、卖方还是挂牌经纪人，经纪人最多只能收取2%；卖方多出的款项可以改为协商给买方作为优惠（例如抵扣）。仅仅披露并不能突破这一上限，而仅为拿到卖方更高报价而修改协议也违背客户利益。
编号 QB-P9B877依据： NAR practice changes / MLS policy for written buyer agreements (term prohibiting the broker from receiving compensation from any source exceeding the agreed amount); fiduciary duty of loyalty报告此题的问题
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