27 Preguntas de Práctica de Ley estatal de Nueva York (DOS) con Respuestas
Todas las preguntas de práctica de Ley estatal de Nueva York (DOS) del Examen de práctica de licencia inmobiliaria, con la respuesta correcta y una breve explicación.
Comenzar examen de práctica →1. ¿Qué agencia estatal otorga licencias y regula a los vendedores y corredores de bienes raíces en Nueva York?
- A.El Departamento de Servicios Financieros de Nueva York
- B.La Asociación de REALTORS del Estado de Nueva York
- C.La Oficina de Bienes Raíces del Fiscal General de Nueva York
- D.El Departamento de Estado de Nueva York✓ Respuesta
Según el Artículo 12-A de la Ley de Propiedad Inmobiliaria de Nueva York, el Departamento de Estado, a través de su División de Servicios de Licencias, administra las licencias inmobiliarias, establece los requisitos y hace cumplir la ley de licencias. Asociaciones gremiales como NYSAR son grupos privados sin autoridad para otorgar licencias.
Ref. QB-UEQWECFuente: NY Real Property Law Article 12-A; DOS Division of Licensing ServicesReportar un problema con esta pregunta
2. En Nueva York, un vendedor de bienes raíces puede realizar legalmente actividad de corretaje solo cuando:
- A.Se registra directamente ante el secretario del condado
- B.Está asociado y patrocinado por un corredor de bienes raíces licenciado✓ Respuesta
- C.Ha aprobado el examen de vendedor, sin importar el patrocinio
- D.Forma su propia agencia LLC de un solo miembro
La licencia de vendedor en Nueva York es derivada: el vendedor debe trabajar bajo el nombre y la supervisión de un corredor licenciado que lo patrocine y que retiene la licencia, porque el Artículo 12-A prohíbe que un vendedor opere de forma independiente o cobre directamente de un cliente.
Ref. QB-BXHRUBFuente: NY Real Property Law Article 12-A, §440-a; §442-aReportar un problema con esta pregunta
3. Según la ley de Nueva York, ¿cuándo debe el agente del vendedor presentar por primera vez el Formulario de Divulgación de Agencia a un posible comprador?
- A.En el primer contacto sustantivo✓ Respuesta
- B.Dentro de los 30 días posteriores al vencimiento del listado
- C.Después de que se haya aceptado una oferta
- D.Solo en la mesa de cierre
La Ley de Propiedad Inmobiliaria §443(3)(b) exige que el agente del vendedor entregue el formulario al comprador en el primer contacto sustantivo, para que sepa a quién representa el agente antes de revelar información confidencial. El propio agente del comprador debe entregarlo antes de que este firme un acuerdo de representación, y el agente de listado antes de firmar el contrato de listado. Presentarlo tras una oferta o en el cierre anularía el consentimiento informado.
Ref. QB-TECK9BFuente: NY Real Property Law §443Reportar un problema con esta pregunta
4. Un agente de Nueva York que representa tanto al comprador como al vendedor en la misma transacción, con el consentimiento informado por escrito de ambos, actúa como:
- A.Corredor de transacciones sin deberes de agencia
- B.Solo agente designado del vendedor
- C.Agente dual✓ Respuesta
- D.Subagente
Según §443, representar a ambos mandantes simultáneamente es agencia dual, permitida solo con el consentimiento informado por escrito de ambas partes, porque el agente no puede defender plenamente a ninguno de los dos y debe deberes limitados y equilibrados a ambos.
Ref. QB-AX6EPAFuente: NY Real Property Law §443 (dual agency disclosure)Reportar un problema con esta pregunta
5. En Nueva York, la 'agencia designada' (agente de ventas designado) permite que un corredor:
- A.Cobrar comisión sin ningún formulario de divulgación
- B.Renunciar al derecho del vendedor a un acuerdo de listado por escrito
- C.No representar a ninguna parte y solo facilitar el trato
- D.Asignar agentes distintos de la firma al vendedor y al comprador✓ Respuesta
La agencia designada, permitida según §443 con el consentimiento informado por escrito de los mandantes, permite al corredor nombrar a vendedores individuales dentro de la firma para representar por separado al comprador y al vendedor, de modo que cada cliente tiene un defensor aunque la firma en sí sea agente dual.
Ref. QB-SEZ84AFuente: NY Real Property Law §443 (designated agent / dual agent with designated sales agents)Reportar un problema con esta pregunta
6. La Ley de Divulgación de la Condición de la Propiedad de Nueva York exige principalmente la divulgación para ¿qué tipo de propiedad?
- A.Grandes almacenes industriales
- B.Solo construcción nueva de condominios
- C.Viviendas de una a cuatro familias✓ Respuesta
- D.Solo terrenos comerciales vacíos
La Ley de Divulgación de la Condición de la Propiedad (Ley de Propiedad Inmobiliaria, Artículo 14) se aplica a la venta de bienes inmuebles residenciales, definidos como viviendas de una a cuatro familias, por lo que los vendedores de tales casas deben dar a los compradores una declaración sobre la condición conocida de la propiedad.
Ref. QB-9XT3H9Fuente: NY Real Property Law Article 14 (Property Condition Disclosure Act), §462Reportar un problema con esta pregunta
7. Tras una enmienda de 2023, un vendedor de Nueva York que NO entrega una Declaración de Condición de la Propiedad completada:
- A.Está exento porque la divulgación es totalmente voluntaria
- B.Debe en cambio presentar la declaración ante el Departamento de Estado
- C.Ahora debe entregarla, pues se eliminó la opción del crédito✓ Respuesta
- D.Puede simplemente dar al comprador un crédito de $500 en el cierre para no participar
Una enmienda de 2023 al Artículo 14 eliminó la antigua opción de entregar un crédito fijo en lugar de la declaración de divulgación, por lo que los vendedores de viviendas de una a cuatro familias ahora deben completar y entregar realmente la declaración en vez de optar por no participar con un crédito.
Ref. QB-RENWW8Fuente: NY Real Property Law Article 14, as amended (2023) — repeal of §465(1) credit optionReportar un problema con esta pregunta
8. ¿Cuál de las siguientes describe mejor los deberes fiduciarios que un agente del vendedor en Nueva York debe al vendedor como mandante?
- A.Obediencia incluso a instrucciones ilícitas del vendedor
- B.Cuidado, lealtad, confidencialidad, divulgación, obediencia y rendición de cuentas✓ Respuesta
- C.Lealtad a la parte que pague la comisión más alta
- D.Solo confidencialidad, sin deber de lealtad, divulgación ni rendición de cuentas
Un agente debe al mandante deberes fiduciarios de derecho consuetudinario resumidos con la sigla OLD CAR: obediencia (a instrucciones lícitas), lealtad, divulgación, confidencialidad, rendición de cuentas y cuidado razonable; la obediencia nunca abarca actos ilegales y la lealtad se debe al mandante, no al mejor postor.
Ref. QB-8XFRB8Fuente: NY common-law agency duties; NY Real Property Law §443 agency relationshipsReportar un problema con esta pregunta
9. En el Formulario de Divulgación de Agencia de Nueva York, ¿qué hace principalmente un 'agente del comprador'?
- A.Trabaja solo para el vendedor y le debe lealtad al vendedor
- B.Representa los intereses del comprador y negocia por él✓ Respuesta
- C.Actúa como parte neutral sin lealtad a nadie
- D.Representa exclusivamente el interés del corredor de listado
El formulario de divulgación §443 define al agente del comprador como quien, al celebrar un acuerdo de agencia con el comprador, actúa exclusivamente en nombre del comprador y le debe los deberes fiduciarios de lealtad, confidencialidad y divulgación total.
Ref. QB-QEAKR7Fuente: NY Real Property Law §443 (agency disclosure form definitions)Reportar un problema con esta pregunta
10. Si un posible comprador o vendedor se niega a firmar el Formulario de Divulgación de Agencia de Nueva York, el agente debe:
- A.Reportar al consumidor ante el Departamento de Estado
- B.Firmar el formulario en nombre del consumidor
- C.Registrar la negativa y sus detalles en el formulario✓ Respuesta
- D.Negarse a continuar con cualquier muestra o conversación
Según §443, la firma es un acuse de recibo, no un contrato; si el consumidor se niega a firmar, el agente cumple la ley documentando la negativa con la fecha, hora y motivo en el formulario, y puede continuar trabajando.
Ref. QB-4BB73JFuente: NY Real Property Law §443(3) (acknowledgment and refusal to sign)Reportar un problema con esta pregunta
11. Según el Artículo 12-A, la responsabilidad del corredor patrocinador respecto a un vendedor patrocinado incluye:
- A.Garantizar al vendedor un ingreso mínimo
- B.Ningún deber de supervisión una vez emitida la licencia
- C.Supervisar las actividades del vendedor✓ Respuesta
- D.Presentar la declaración de impuestos personales del vendedor
Dado que el vendedor actúa en nombre del corredor, el Artículo 12-A responsabiliza al corredor patrocinador de supervisar la conducta de corretaje del vendedor y mantener los registros adecuados, por lo que el corredor puede ser sancionado por no supervisar.
Ref. QB-MTGCNJFuente: NY Real Property Law Article 12-A, §442-c (broker supervision/liability)Reportar un problema con esta pregunta
12. Cuando un vendedor de Nueva York cambia de un corredor patrocinador a otro, su autoridad para realizar actividad de corretaje para el nuevo corredor comienza cuando:
- A.Tan pronto como el vendedor firme un nuevo listado
- B.El nuevo corredor pasa a ser el patrocinador registrado✓ Respuesta
- C.Inmediatamente tras un acuerdo verbal con el nuevo corredor
- D.Después de 90 días trabajando en la nueva firma
Dado que la licencia de un vendedor solo es válida mientras esté asociado con un corredor registrado, el vendedor puede actuar para el nuevo corredor únicamente una vez presentado el cambio de asociación/patrocinio y registrado el nuevo corredor como patrocinador ante el Departamento de Estado.
Ref. QB-3BYUVGFuente: NY Real Property Law Article 12-A; DOS change-of-association requirementReportar un problema con esta pregunta
13. Una diferencia clave entre un corredor de bienes raíces de Nueva York y un vendedor según el Artículo 12-A es que solo un corredor puede:
- A.Patrocinar vendedores y retener depósitos✓ Respuesta
- B.Asistir a un cierre inmobiliario
- C.Completar la educación continua
- D.Mostrar propiedades a posibles compradores
El Artículo 12-A otorga a los corredores la autoridad de dirigir su propia agencia, retener fondos de fideicomiso de clientes y patrocinar (supervisar) vendedores, mientras que un vendedor solo puede realizar estas actividades reguladas bajo un corredor; ambos pueden mostrar propiedades, asistir a cierres y tomar educación continua.
Ref. QB-KT52GHFuente: NY Real Property Law Article 12-A, §440 (definitions of broker vs. salesperson)Reportar un problema con esta pregunta
14. Según la Ley de Divulgación del Estado de la Propiedad de Nueva York, ¿de qué es responsable ante el comprador un vendedor que entrega deliberadamente una Declaración de Estado de la Propiedad con una afirmación falsa?
- A.Nada, porque la declaración no es legalmente vinculante
- B.Una multa legal fija de $500 sin importar el daño
- C.Daños triples (el triple) de forma automática
- D.Los daños reales que el comprador sufre por la afirmación falsa✓ Respuesta
La Ley de Propiedad Inmobiliaria § 465(2) responsabiliza al vendedor que proporciona deliberadamente una declaración falsa por los daños reales que el comprador sufre en consecuencia, además de otros recursos; la responsabilidad se vincula al daño probado, no a una multa fija ni a un multiplicador automático.
Ref. QB-PT72ZMFuente: N.Y. Real Property Law § 465(2), Property Condition Disclosure ActReportar un problema con esta pregunta
15. Según la Ley de Bienes Raíces (Real Property Law) de Nueva York, ¿cuál de estas personas debe tener licencia inmobiliaria para realizar la actividad descrita?
- A.Un albacea que vende un inmueble de una herencia
- B.Una persona que negocia alquileres ajenos por pago✓ Respuesta
- C.Un abogado de NY que tramita la venta de un cliente
- D.Una dueña que vende su propia casa sin ningún agente
La sección 440 de la RPL define como corretaje a quien, por cuenta de otro y a cambio de un pago, negocia u ofrece negociar arrendamientos o alquileres, por lo que gestionar alquileres ajenos por dinero exige licencia. Los abogados están exentos expresamente (RPL 442-f), igual que los albaceas, administradores y otros fiduciarios designados por un tribunal en esa función; y el dueño que vende lo suyo no actúa 'por cuenta de otro'.
Ref. QB-NTUPTKFuente: NY Real Property Law §440(1) (definition and exemptions) and §442-f (attorneys)Reportar un problema con esta pregunta
16. Un licenciatario de Nueva York tiene licencia de corredor, pero decide seguir trabajando bajo el nombre y la supervisión de otro corredor. ¿Qué categoría de licencia describe a esta persona?
- A.Corredor inmobiliario cooperante
- B.Corredor gerente de sucursal
- C.Corredor inmobiliario asociado✓ Respuesta
- D.Vendedor inmobiliario sénior
El artículo 12-A define al corredor inmobiliario asociado como un corredor con licencia que elige trabajar bajo el nombre y la supervisión de otro corredor; así queda patrocinado como un vendedor aunque tenga las calificaciones de corredor. El 'corredor cooperante' es otra empresa que colabora con el corredor de la lista en una venta, no una categoría de licencia, y Nueva York no tiene licencia de 'vendedor sénior'.
Ref. QB-YAWUCDFuente: NY Real Property Law §440(4) (associate real estate broker) and §441Reportar un problema con esta pregunta
17. Para renovar una licencia de vendedor inmobiliario en Nueva York, la educación continua del período de la licencia debe incluir instrucción en ¿qué temas?
- A.Vivienda justa y sesgo implícito✓ Respuesta
- B.Inspección de viviendas y radón
- C.Métodos de tasación y zonificación
- D.Suscripción hipotecaria y crédito
La RPL 441(3) exige que la educación continua para renovar incluya instrucción obligatoria en vivienda justa o discriminación y en conciencia del sesgo implícito (además de agencia, competencia cultural y otros temas requeridos). La inspección de viviendas, la suscripción y la tasación pueden tomarse como optativas, pero ninguna es un requisito legal para renovar.
Ref. QB-GT32YDFuente: NY Real Property Law §441(3) (continuing education requirements); 19 NYCRR Part 176Reportar un problema con esta pregunta
18. Un corredor de Nueva York contrata a un asistente sin licencia para la oficina. ¿Qué tarea puede realizar legalmente el asistente?
- A.Negociar una contraoferta con un comprador
- B.Atender una casa abierta a compradores
- C.Explicar términos de la lista por teléfono
- D.Agendar citas de visitas para agentes✓ Respuesta
Como negociar, mostrar propiedades y explicar los términos de una lista son actividades de corretaje según la RPL 440, el asistente sin licencia solo puede hacer tareas administrativas, como agendar citas para los licenciatarios. Atender una casa abierta lo pone frente a compradores mostrando la propiedad, lo que el DOS considera actividad sin licencia.
Ref. QB-Z8B2JEFuente: NY Real Property Law §440 and §442-e; NY DOS guidance on unlicensed assistantsReportar un problema con esta pregunta
19. Un corredor de Nueva York quiere pagar parte de una comisión a un amigo sin licencia inmobiliaria por haberle referido al comprador. ¿Es legal?
- A.Sí, si el vendedor lo autoriza antes por escrito
- B.No; solo puede compartirse con licenciatarios✓ Respuesta
- C.Sí, si el pago se informa en el contrato de venta
- D.No; solo el vendedor puede pagar por la referencia
La RPL 442 prohíbe que un corredor pague parte de un honorario, comisión u otra compensación a quien no sea corredor o vendedor con licencia por referir o ayudar en una operación. Ni el consentimiento escrito del vendedor ni informarlo en el contrato corrigen la infracción, porque la prohibición se basa en que quien recibe el pago no tiene licencia.
Ref. QB-GR5VXDFuente: NY Real Property Law §442 (sharing compensation with unlicensed persons)Reportar un problema con esta pregunta
20. Un agente de listado de Nueva York se reúne con un propietario para listar en venta una casa de dos familias. ¿Cuándo debe entregar al vendedor el formulario de divulgación de agencia?
- A.En la reunión, antes de firmar el listado✓ Respuesta
- B.En la firma del contrato de compraventa
- C.En la presentación de la primera oferta
- D.En el momento de ingresarla al MLS
La RPL 443(3)(a) exige que el agente de listado entregue el formulario al vendedor o arrendador antes de celebrar el contrato de listado y obtenga un acuse firmado, para que el vendedor conozca la naturaleza de la agencia antes de comprometerse. Esperar al MLS, a la primera oferta o al contrato de compraventa significaría que ya contrató al agente sin la divulgación exigida.
Ref. QB-Y8YPCDFuente: NY Real Property Law §443(3)(a) (listing agent's disclosure to seller or landlord)Reportar un problema con esta pregunta
21. Nueva York exige que los licenciatarios entreguen a los consumidores el Formulario de Divulgación de Vivienda y Antidiscriminación. ¿Cuál es su propósito principal?
- A.Explicar derechos de vivienda justa✓ Respuesta
- B.Revelar defectos físicos conocidos
- C.Indicar a qué parte representa el agente
- D.Advertir del plomo en casas antiguas
El formulario prescrito por el DOS informa a compradores, vendedores, arrendadores e inquilinos que la discriminación en vivienda es ilegal según la Ley de Derechos Humanos de NY y las leyes de vivienda justa, enumera las clases protegidas y explica dónde presentar quejas. Indicar a quién representa el licenciatario corresponde al formulario de divulgación de agencia, distinto, de la RPL 443.
Ref. QB-FRSHSCFuente: NY Real Property Law §442-k; 19 NYCRR §175.28; NY DOS Housing and Anti-Discrimination Disclosure FormReportar un problema con esta pregunta
22. ¿Cuál de estas es una clase protegida en vivienda según la Ley de Derechos Humanos del Estado de Nueva York, pero NO según la Ley federal de Vivienda Justa?
- A.País de origen nacional
- B.Toda discapacidad física
- C.Vivir con hijos menores
- D.Fuente legal de ingresos✓ Respuesta
La Ley Ejecutiva §296(5) prohíbe la discriminación en vivienda por fuente legal de ingresos, que incluye vales de vivienda y otra asistencia pública, una clase que la FHA federal no cubre. La discapacidad, el estado familiar (vivir con hijos menores) y el origen nacional están protegidos tanto por la ley federal como por la de Nueva York, así que no son exclusivos de NY.
Ref. QB-X8MC7CFuente: NY Executive Law §296(5) (Human Rights Law, housing; lawful source of income); 42 U.S.C. §3604Reportar un problema con esta pregunta
23. El Departamento de Estado designó una zona de cese y desistimiento, y un propietario de esa zona presentó un aviso. ¿Qué le está prohibido hacer a un licenciatario?
- A.Pedir al dueño que liste o venda✓ Respuesta
- B.Anunciar listados en medios locales
- C.Aceptar un listado que el dueño pide
- D.Mostrar casas de la zona a compradores
Según la RPL 442-h, el Secretario de Estado puede designar zonas de cese y desistimiento donde los propietarios sometidos a solicitación intensa, incluido el 'blockbusting', presentan avisos, y los licenciatarios no pueden solicitar listados ni ventas a los dueños de esa lista. La orden solo prohíbe el contacto no solicitado, así que el agente puede aceptar un listado que el dueño inicie y puede anunciar y mostrar propiedades.
Ref. QB-ERE7MBFuente: NY Real Property Law §442-h (cease-and-desist zones); 19 NYCRR §175.17 (blockbusting)Reportar un problema con esta pregunta
24. Tras una audiencia conforme a la ley de licencias, ¿qué sanción NO puede imponer el propio Departamento de Estado a un licenciatario?
- A.Imponer una multa económica
- B.Emitir una amonestación formal
- C.Suspender la licencia vigente
- D.Ordenar una pena de cárcel✓ Respuesta
La RPL 441-c permite al DOS revocar o suspender una licencia, imponer una multa o emitir una amonestación tras notificación y audiencia. La cárcel es una pena penal que solo un tribunal puede imponer, por ejemplo tras una condena por delito menor por actividad sin licencia según la RPL 442-e.
Ref. QB-W8922BFuente: NY Real Property Law §441-c (disciplinary powers) and §442-e (criminal penalties)Reportar un problema con esta pregunta
25. Según la ley de licencias de Nueva York, ¿cuál de los siguientes es por sí mismo motivo para que el Departamento de Estado sancione a un licenciatario?
- A.Cobrar más que la comisión usual del área
- B.Negarse a cooperar con otra correduría
- C.Perder un listado ante una competidora
- D.Falta de honradez o incompetencia probada✓ Respuesta
La RPL 441-c autoriza sancionar a quien sea hallado culpable de fraude, prácticas fraudulentas o falta de honradez o incompetencia demostrada, de modo que una conducta poco confiable o inepta puede sancionarse aunque no viole una regla más específica. Las comisiones son negociables y cobrar más que lo habitual no es motivo; tratarlo como tal plantearía problemas antimonopolio.
Ref. QB-DR3VEAFuente: NY Real Property Law §441-c(1) (untrustworthiness or incompetency)Reportar un problema con esta pregunta
26. Un corredor de Nueva York recibe el pago inicial de un comprador para guardarlo hasta el cierre. ¿Cómo debe manejar ese dinero?
- A.Entregarlo al agente vendedor para custodia
- B.Guardarlo en la caja fuerte hasta el cierre
- C.Depositarlo en una cuenta de depósito aparte✓ Respuesta
- D.Depositarlo en la cuenta operativa de la firma
El 19 NYCRR 175.1 prohíbe al corredor mezclar el dinero de un mandante o cliente con el suyo y exige depositarlo y mantenerlo en una cuenta bancaria especial (de depósito o escrow) separada de sus fondos hasta que la operación cierre o termine. Ponerlo en la cuenta operativa es mezclar fondos, y guardarlo en una caja fuerte o con un agente vendedor no cumple el requisito de cuenta separada.
Ref. QB-59RC8KFuente: 19 NYCRR §175.1 (commingling money of principal; special escrow account)Reportar un problema con esta pregunta
27. En la compra de una cooperativa (co-op) en Nueva York, ¿qué adquiere el comprador y de quién se requiere normalmente la aprobación antes del cierre?
- A.Acciones y un arrendamiento exclusivo; aprobación de la junta✓ Respuesta
- B.Una escritura registrada; no requiere la aprobación de nadie
- C.Una escritura registrada; aprobación de la junta del condominio
- D.Acciones y un arrendamiento exclusivo; aprobación del Fiscal General
La corporación cooperativa es dueña del edificio, por lo que el comprador recibe acciones (bienes muebles) y un arrendamiento exclusivo (proprietary lease) en lugar de una escritura de bien raíz, y el arrendamiento y los estatutos normalmente exigen que la junta de la cooperativa apruebe toda transferencia de acciones. La escritura registrada corresponde a un condominio, y el Fiscal General revisa los planes de oferta, no las reventas individuales.
Ref. QB-MRJ7NJFuente: NY General Business Law §352-e (offering plans filed with the Attorney General); co-op proprietary lease practice; NY DOS 77-hour salesperson syllabus Subject 15Reportar un problema con esta pregunta
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