80 Preguntas de Práctica de Financiamiento y valuación con Respuestas

Todas las preguntas de práctica de Financiamiento y valuación del Examen de práctica de licencia inmobiliaria, con la respuesta correcta y una breve explicación.

Comenzar examen de práctica →

1. En una transacción de préstamo inmobiliario, el pagaré (promissory note) sirve principalmente como:
- A.El instrumento de garantía que da la propiedad como colateral
- B.La promesa personal del prestatario de pagar la deuda✓ Respuesta
- C.La garantía del prestamista al mercado secundario
- D.El documento que transfiere el título legal al fiduciario
El pagaré es la promesa personal del prestatario de pagar y constituye la evidencia de la deuda; la hipoteca o escritura de fideicomiso es el instrumento de garantía separado que da la propiedad como colateral.
Ref. QB-PRU5TWFuente: National uniform exam — Financing: note (debt) vs. security instrumentReportar un problema con esta pregunta
2. La hipotecación (hypothecation), en las finanzas inmobiliarias, significa:
- A.Transferir la posesión de la propiedad al prestamista
- B.Liberar un gravamen una vez pagada la deuda
- C.Dar la propiedad en garantía conservando la posesión✓ Respuesta
- D.Vender el préstamo en el mercado secundario
La hipotecación consiste en dar la propiedad como garantía de una deuda mientras el prestatario conserva la posesión y el uso, que es exactamente como funciona una vivienda hipotecada.
Ref. QB-59BN2VFuente: National uniform exam — Financing: hypothecationReportar un problema con esta pregunta
3. En una escritura de fideicomiso (deed of trust), ¿quién posee el título legal desnudo (naked) de la propiedad?
- A.El fideicomitente (prestatario)
- B.El beneficiario (prestamista)
- C.El acreedor hipotecario
- D.El fiduciario (tercero neutral)✓ Respuesta
La escritura de fideicomiso tiene tres partes; el fiduciario, un tercero neutral, posee el título legal desnudo hasta que se pague la deuda, lo que permite la ejecución no judicial por poder de venta. Los candidatos suelen nombrar erróneamente al prestamista.
Ref. QB-NRGTMVFuente: National uniform exam — Financing: deed of trust partiesReportar un problema con esta pregunta
4. Las tres partes de una escritura de fideicomiso son el fideicomitente, el fiduciario y el:
- A.Beneficiario✓ Respuesta
- B.Comprador
- C.Deudor hipotecario
- D.Otorgante
En una escritura de fideicomiso el prestatario es el fideicomitente, el tercero neutral es el fiduciario, y el prestamista es el beneficiario que se beneficia de la garantía.
Ref. QB-89DNJYFuente: National uniform exam — Financing: deed of trust partiesReportar un problema con esta pregunta
5. En una hipoteca (a diferencia de una escritura de fideicomiso), al prestatario se le llama:
- A.Deudor hipotecario✓ Respuesta
- B.Fiduciario
- C.Beneficiario
- D.Acreedor hipotecario
Una hipoteca tiene dos partes: el deudor hipotecario (mortgagor) es el prestatario que da la hipoteca, y el acreedor hipotecario (mortgagee) es el prestamista que la recibe.
Ref. QB-RRJT5ZFuente: National uniform exam — Financing: mortgage partiesReportar un problema con esta pregunta
6. En un estado de teoría de gravamen (lien-theory), cuando un prestatario hipoteca un inmueble, el prestamista posee:
- A.El título legal de la propiedad hasta que se pague el préstamo
- B.El título equitativo transferido por el fiduciario
- C.La posesión de la propiedad durante el plazo del préstamo
- D.Un gravamen sobre la propiedad✓ Respuesta
En los estados de teoría de gravamen el prestatario conserva el título legal y el prestamista solo tiene un gravamen como garantía; en los estados de teoría de título el prestamista posee el título hasta que se pague la deuda.
Ref. QB-792BDXFuente: National uniform exam — Financing: lien theory vs. title theoryReportar un problema con esta pregunta
7. ¿Qué documento crea realmente el gravamen que da un inmueble como colateral de un préstamo?
- A.El pagaré
- B.La Declaración de Cierre
- C.La hipoteca o escritura de fideicomiso✓ Respuesta
- D.El certificado de estoppel
La hipoteca o escritura de fideicomiso es el instrumento de garantía que crea el gravamen sobre el inmueble; el pagaré solo evidencia la deuda y la promesa de pago del prestatario.
Ref. QB-QR7GYXFuente: National uniform exam — Financing: security instrument creates the lienReportar un problema con esta pregunta
8. Una cláusula de aceleración en una hipoteca o pagaré permite al prestamista:
- A.Exigir todo el saldo de inmediato tras el incumplimiento✓ Respuesta
- B.Cobrar una comisión cuando el préstamo se pague anticipadamente
- C.Exigir el préstamo cuando la propiedad se venda o transfiera
- D.Liberar parte del colateral del gravamen
Una cláusula de aceleración permite al prestamista exigir todo el saldo impago de inmediato tras el incumplimiento; es un requisito previo para la ejecución. Exigir el préstamo por transferencia es la cláusula de venta.
Ref. QB-299NHRFuente: National uniform exam — Financing clauses: accelerationReportar un problema con esta pregunta
9. Una cláusula de venta (alienación) se activa por:
- A.El prestatario dejar de pagar una mensualidad
- B.La reevaluación de la propiedad para impuestos
- C.El prestamista vender el préstamo en el mercado secundario
- D.La transferencia o venta de la propiedad a un nuevo dueño✓ Respuesta
Una cláusula de venta/alienación permite al prestamista exigir todo el saldo cuando la propiedad se transfiere, bloqueando la asunción del préstamo. Se activa por la transferencia, no por incumplimiento.
Ref. QB-JRET4SFuente: National uniform exam — Financing clauses: due-on-sale/alienationReportar un problema con esta pregunta
10. Una cláusula de subordinación en un documento de préstamo establece que:
- A.El gravamen toma una prioridad inferior a otro gravamen✓ Respuesta
- B.El prestatario puede pagar el préstamo anticipadamente sin penalización
- C.Se pueden liberar parcelas individuales de un préstamo global
- D.El gravamen se libera cuando la deuda se paga por completo
Una cláusula de subordinación es un acuerdo por el cual un gravamen toma voluntariamente una prioridad inferior a un gravamen que de otro modo sería subordinado a él, cambiando el orden normal de prioridad.
Ref. QB-FT3CE8Fuente: National uniform exam — Financing clauses: subordinationReportar un problema con esta pregunta
11. Una cláusula de extinción (defeasance) requiere que el prestamista:
- A.Acelerar la deuda tras incumplimiento
- B.Aprobar cualquier asunción del préstamo
- C.Reducir la tasa de interés a medida que crece el capital
- D.Liberar el gravamen una vez pagada la deuda✓ Respuesta
Una cláusula de extinción requiere que el prestamista libere el gravamen y, en estados de teoría de título, devuelva el título legal al prestatario una vez satisfecha la deuda.
Ref. QB-XAW6U7Fuente: National uniform exam — Financing clauses: defeasanceReportar un problema con esta pregunta
12. Una cláusula de liberación parcial se asocia más comúnmente con qué tipo de préstamo?
- A.Un préstamo asegurado por FHA
- B.Un préstamo global✓ Respuesta
- C.Una hipoteca de dinero de compra
- D.Una línea de crédito sobre el valor de la vivienda
Un préstamo global cubre múltiples parcelas y contiene una cláusula de liberación parcial para que el desarrollador pueda liberar lotes individuales del gravamen a medida que se venden.
Ref. QB-GTEPK9Fuente: National uniform exam — Financing: blanket loan / partial releaseReportar un problema con esta pregunta
13. En una hipoteca de tasa ajustable (ARM), el margen es:
- A.El recargo constante del prestamista añadido al índice✓ Respuesta
- B.El indicador económico móvil al que está ligada la tasa
- C.La comisión pagada para reducir la tasa inicial
- D.El máximo que la tasa puede subir en un período de ajuste
En una ARM la tasa de interés es igual al índice más el margen; el índice se mueve con el mercado, pero el margen es el recargo constante del prestamista que permanece igual durante la vida del préstamo.
Ref. QB-YA9HZ8Fuente: National uniform exam — Financing: ARM index + marginReportar un problema con esta pregunta
14. Un préstamo totalmente amortizado se caracteriza por:
- A.Pagos que nunca liquidan totalmente la deuda
- B.Un pequeño pago globo al final del plazo
- C.Pagos solo de interés con el capital total como pago globo
- D.Pagos iguales que reducen el saldo a cero al vencimiento✓ Respuesta
Un préstamo totalmente amortizado usa pagos nivelados de capital e interés que liquidan todo el saldo al vencimiento, dejando saldo cero sin pago globo.
Ref. QB-HTSZRAFuente: National uniform exam — Financing: amortizationReportar un problema con esta pregunta
15. ¿Qué estructura de préstamo termina con un pago globo del capital total al vencimiento?
- A.Un préstamo totalmente amortizado
- B.Un préstamo amortizado quincenal
- C.Un préstamo convencional a 30 años
- D.Un préstamo a plazo solo de interés✓ Respuesta
Un préstamo a plazo (straight loan) es solo de interés durante el plazo, por lo que todo el capital permanece y vence como pago globo. Un préstamo totalmente amortizado no tiene pago globo.
Ref. QB-ZAMU6AFuente: National uniform exam — Financing: straight/term loanReportar un problema con esta pregunta
16. Con respecto a un préstamo convencional, el seguro hipotecario privado (PMI) es:
- A.Exigido con préstamo-valor alto, pero cancelable después✓ Respuesta
- B.Lo mismo que un MIP de FHA
- C.Requerido durante toda la vida del préstamo y nunca cancelable
- D.Pagado por el prestamista para proteger al prestatario
En préstamos convencionales el PMI se requiere cuando la relación préstamo-valor es alta (poco enganche) y protege al prestamista, pero es cancelable una vez que el prestatario acumula suficiente capital.
Ref. QB-JT5CXBFuente: National uniform exam — Financing: conventional loan / PMI conceptReportar un problema con esta pregunta
17. Bajo un préstamo asegurado por FHA, la FHA:
- A.Asegura al prestamista contra pérdidas por impago✓ Respuesta
- B.Hace el préstamo directamente al prestatario
- C.Garantiza la porción superior del préstamo para veteranos
- D.Compra el préstamo en el mercado secundario
La FHA asegura al prestamista contra pérdidas; no hace ni garantiza el préstamo. El prestatario paga una prima de seguro hipotecario (MIP), y los préstamos FHA generalmente son asumibles.
Ref. QB-2BY6CBFuente: National uniform exam — Financing: FHA insuresReportar un problema con esta pregunta
18. Bajo un préstamo garantizado por VA, el Departamento de Asuntos de Veteranos:
- A.Garantiza una porción del préstamo✓ Respuesta
- B.Asegura los pagos mensuales del prestatario
- C.Origina el préstamo directamente al veterano
- D.Fija la tasa de interés que cobra el prestamista
El VA garantiza parte del préstamo para veteranos elegibles, lo que reduce el riesgo del prestamista y permite enganche bajo o nulo; el VA ni hace ni asegura el préstamo.
Ref. QB-KTGP4DFuente: National uniform exam — Financing: VA guaranteesReportar un problema con esta pregunta
19. Una hipoteca de dinero de compra se refiere más comúnmente a:
- A.Un préstamo en que el vendedor recibe un pagaré del comprador✓ Respuesta
- B.Un préstamo que cubre varias parcelas de terreno
- C.Un préstamo asegurado por la FHA
- D.Un préstamo que incluye bienes muebles con el inmueble
Una hipoteca de dinero de compra es financiamiento del vendedor (carryback) en el que el vendedor otorga crédito al comprador y recibe un pagaré e hipoteca como parte del precio de compra.
Ref. QB-3BBHHCFuente: National uniform exam — Financing: purchase-money mortgageReportar un problema con esta pregunta
20. Una hipoteca envolvente (todo incluido) es aquella en la que:
- A.Un préstamo nuevo y mayor incluye el existente✓ Respuesta
- B.Se pignoran bienes muebles junto con el inmueble
- C.Varias parcelas están cubiertas por un gravamen
- D.El préstamo libera lotes individuales al venderse
Una hipoteca envolvente o escritura de fideicomiso todo incluido (AITD) es un nuevo préstamo subordinado mayor que 'envuelve' el préstamo existente, que permanece vigente; el prestamista envolvente paga el préstamo subyacente.
Ref. QB-RBZFMWFuente: National uniform exam — Financing: wraparound/AITDReportar un problema con esta pregunta
21. Una hipoteca paquete se distingue por el hecho de que:
- A.Envuelve un préstamo subyacente existente
- B.Es financiada directamente por el vendedor
- C.Cubre varias parcelas separadas de inmuebles
- D.También cubre bienes muebles✓ Respuesta
Una hipoteca paquete financia el inmueble junto con bienes muebles o accesorios (como electrodomésticos o muebles) bajo un solo préstamo, común en algunas ventas de condominios.
Ref. QB-9U6N7XFuente: National uniform exam — Financing: package mortgageReportar un problema con esta pregunta
22. Bajo un contrato de terreno (contract for deed), durante el plazo el vendedor:
- A.Retiene el título legal hasta que el comprador pague todo✓ Respuesta
- B.Transfiere el título legal al comprador de inmediato al firmar
- C.Debe registrar una escritura de fideicomiso a nombre del comprador
- D.No tiene interés en la propiedad una vez que comienzan los pagos
En un contrato de terreno el vendedor retiene el título legal mientras el comprador toma posesión y hace pagos a plazos; el título se transfiere solo cuando el comprador ha pagado lo acordado.
Ref. QB-SBCTSXFuente: National uniform exam — Financing: land contract / contract for deedReportar un problema con esta pregunta
23. La ejecución judicial se diferencia de la no judicial (poder de venta) principalmente en que la judicial:
- A.Es más rápida y rara vez permite un juicio por deficiencia
- B.Nunca requiere vender la propiedad
- C.Es dirigida por un tribunal y puede permitir un juicio por deficiencia✓ Respuesta
- D.Se usa solo con préstamos FHA
La ejecución judicial es una venta ordenada y supervisada por el tribunal que puede permitir al prestamista obtener un juicio por deficiencia por el faltante; el poder de venta no judicial es más rápido y a menudo prohíbe la deficiencia.
Ref. QB-AUHYCYFuente: National uniform exam — Foreclosure: judicial vs. non-judicialReportar un problema con esta pregunta
24. Un juicio por deficiencia permite a un prestamista:
- A.Reclamar la propiedad tras una dación en pago
- B.Obligar al prestatario a reinstalar el préstamo antes de la venta
- C.Renunciar al derecho de redención del prestatario
- D.Recuperar el faltante del prestatario✓ Respuesta
Un juicio por deficiencia es un fallo personal contra el prestatario por la diferencia cuando lo obtenido en la venta es menor que la deuda; está más disponible en ejecuciones judiciales.
Ref. QB-TBQ5YYFuente: National uniform exam — Foreclosure: deficiency judgmentReportar un problema con esta pregunta
25. El derecho de redención equitativa (equity of redemption) da a un prestatario en mora el derecho de:
- A.Obligar al prestamista a aceptar una dación en pago
- B.Obtener un juicio por deficiencia contra el prestamista
- C.Redimir la propiedad por un período después de la venta de ejecución
- D.Redimir la propiedad antes de la venta de ejecución✓ Respuesta
El derecho de redención equitativa permite al prestatario subsanar el incumplimiento y redimir la propiedad pagando toda la deuda antes de la venta; la redención estatutaria (donde existe) aplica después de la venta.
Ref. QB-BUVAJZFuente: National uniform exam — Foreclosure: equity of redemptionReportar un problema con esta pregunta
26. La redención estatutaria, donde existe, permite al prestatario:
- A.Redimir la propiedad solo antes de la venta
- B.Evitar automáticamente cualquier juicio por deficiencia
- C.Transferir el préstamo a un nuevo prestatario
- D.Redimir la propiedad por un período fijo tras la venta✓ Respuesta
La redención estatutaria, disponible solo en algunos estados, da al prestatario un período definido después de la venta de ejecución para redimir la propiedad pagando el monto requerido.
Ref. QB-UB3G52Fuente: National uniform exam — Foreclosure: statutory redemptionReportar un problema con esta pregunta
27. Una dación en pago (deed in lieu of foreclosure) se describe mejor como:
- A.Un período para subsanar el incumplimiento antes de la venta
- B.Una transferencia voluntaria de la propiedad al prestamista✓ Respuesta
- C.Una cláusula que hace vencer todo el saldo tras incumplimiento
- D.Una orden judicial que transfiere la propiedad al mejor postor
Una dación en pago es una transferencia voluntaria en la que el prestatario entrega la propiedad directamente al prestamista para satisfacer la deuda y evitar el proceso de ejecución.
Ref. QB-CU8NQ2Fuente: National uniform exam — Foreclosure: deed in lieuReportar un problema con esta pregunta
28. La reinstalación de un préstamo en mora significa que el prestatario:
- A.Pone el préstamo al día antes de la venta✓ Respuesta
- B.Redime la propiedad después de la venta de ejecución
- C.Cede voluntariamente la propiedad al prestamista
- D.Paga todo el saldo acelerado después de la venta
La reinstalación permite al prestatario subsanar el incumplimiento pagando las cuotas atrasadas más los costos para poner el préstamo al día antes de la venta, sin liquidar todo el saldo.
Ref. QB-MBK5XRFuente: National uniform exam — Foreclosure: reinstatementReportar un problema con esta pregunta
29. RESPA (Ley de Procedimientos de Liquidación de Bienes Raíces) aplica principalmente a:
- A.Préstamos comerciales de más de $1 millón
- B.Compras residenciales en efectivo
- C.Solo terrenos agrícolas y ganaderos
- D.Hipotecas de vínculo federal en viviendas de 1-4 unidades✓ Respuesta
RESPA aplica a préstamos hipotecarios relacionados a nivel federal garantizados por viviendas de 1-4 unidades; requiere divulgación de costos de cierre y prohíbe sobornos y comisiones por referencia entre proveedores de servicios de cierre.
Ref. QB-5URAHSFuente: RESPA — 12 U.S.C. 2601 et seq. (scope)Reportar un problema con esta pregunta
30. Una prohibición central de RESPA es contra:
- A.Cobrar cualquier comisión de originación
- B.Hacer préstamos de tasa ajustable
- C.Sobornos, comisiones de referido y cargos no ganados✓ Respuesta
- D.Divulgar la TAE al prestatario
La Sección 8 de RESPA prohíbe dar o aceptar sobornos, comisiones por referencia o tarifas no ganadas por referir negocios de servicios de cierre, protegiendo a los consumidores de costos inflados.
Ref. QB-UDZM52Fuente: RESPA Section 8 — anti-kickbackReportar un problema con esta pregunta
31. La Ley de Veracidad en los Préstamos (Regulación Z) exige a los prestamistas divulgar el costo del crédito principalmente como:
- A.La APR y el cargo financiero✓ Respuesta
- B.El multiplicador de renta bruta
- C.Solo la tasa de interés nominal del pagaré
- D.La relación préstamo-valor
TILA/Reg Z exige divulgar el costo total del crédito como la tasa anual equivalente (TAE/APR) y el cargo financiero, para que los prestatarios comparen préstamos de forma uniforme.
Ref. QB-BWTFJZFuente: TILA / Regulation Z — APR & finance charge disclosureReportar un problema con esta pregunta
32. Bajo el derecho de rescisión de TILA, ¿en qué tipo de préstamo puede un prestatario cancelar la transacción dentro de tres días hábiles?
- A.Un préstamo de compra de una vivienda nueva
- B.Un préstamo para comprar un cuádruplex de inversión
- C.Un refinanciamiento o crédito con garantía de la vivienda principal✓ Respuesta
- D.Una hipoteca de construcción comercial
El derecho de rescisión de tres días hábiles de TILA aplica a refinanciamientos y préstamos con garantía sobre la residencia principal del prestatario; NO aplica a un préstamo de compra de vivienda.
Ref. QB-TDNAYYFuente: TILA / Regulation Z — right of rescissionReportar un problema con esta pregunta
33. Al anunciar términos de préstamo, ¿cuál de los siguientes puede indicarse SOLO sin activar la divulgación completa de todos los términos de crédito?
- A.El monto del pago mensual
- B.El monto del enganche
- C.La tasa anual equivalente (TAE/APR)✓ Respuesta
- D.El número de pagos
Bajo la Reg Z, la TAE/APR no es un 'término desencadenante' y puede anunciarse sola. Los términos desencadenantes (monto del enganche, monto del pago, número de pagos o el plazo) exigen divulgación completa.
Ref. QB-AWF5DYFuente: TILA / Regulation Z — advertising trigger termsReportar un problema con esta pregunta
34. La Ley de Igualdad de Oportunidad de Crédito (ECOA) prohíbe:
- A.Anunciar una tasa de interés específica
- B.La discriminación en préstamos basada en clases protegidas✓ Respuesta
- C.Vender préstamos en el mercado secundario
- D.Cobrar puntos de descuento en un préstamo
ECOA prohíbe la discriminación en cualquier aspecto de una transacción crediticia basada en clases protegidas como raza, color, religión, origen nacional, sexo, estado civil, edad o recepción de asistencia pública.
Ref. QB-WDQAG4Fuente: ECOA — 15 U.S.C. 1691 (anti-discrimination in lending)Reportar un problema con esta pregunta
35. TRID integra las divulgaciones de TILA y RESPA en cuáles dos formularios?
- A.El Pagaré y la Escritura de Fideicomiso
- B.La Estimación del Préstamo y la Declaración de Cierre✓ Respuesta
- C.El Informe Uniforme de Avalúo Residencial y el CMA
- D.El HUD-1 y la Estimación de Buena Fe
La regla de Divulgación Integrada TILA-RESPA (TRID) combinó las divulgaciones antiguas en la Estimación del Préstamo (entregada temprano) y la Declaración de Cierre (antes del cierre), aplicada por el CFPB.
Ref. QB-DWH5W3Fuente: TRID — CFPB integrated disclosure rule (LE + CD)Reportar un problema con esta pregunta
36. Un licenciado refiere a cada comprador a una compañía de títulos y recibe un pago en efectivo por cada referencia. Esto probablemente viola:
- A.El Estatuto de Fraudes
- B.TILA / Regulación Z
- C.ECOA
- D.RESPA✓ Respuesta
Pagar o recibir una tarifa simplemente por referir negocios de servicios de cierre (como seguro de título) es un soborno prohibido bajo la Sección 8 de RESPA, que veda comisiones por referencia no ganadas.
Ref. QB-VDCYA3Fuente: RESPA Section 8 — anti-kickback (applied)Reportar un problema con esta pregunta
37. El mercado hipotecario primario es donde:
- A.Ginnie Mae garantiza valores respaldados por hipotecas
- B.La Reserva Federal fija la tasa de descuento
- C.Los prestamistas otorgan préstamos directamente a prestatarios✓ Respuesta
- D.Los préstamos existentes se compran y venden entre inversores
En el mercado primario los prestamistas originan préstamos directamente a los prestatarios; el mercado secundario es donde esos préstamos existentes se compran y venden para dar liquidez.
Ref. QB-CW6TQ2Fuente: National uniform exam — money market: primary vs. secondaryReportar un problema con esta pregunta
38. Fannie Mae (FNMA) y Freddie Mac (FHLMC) funcionan en el mercado hipotecario principalmente:
- A.Comprando préstamos existentes en el mercado secundario✓ Respuesta
- B.Originando préstamos directamente a los compradores
- C.Fijando la tasa de fondos federales
- D.Asegurando a los prestamistas contra el incumplimiento
Fannie Mae y Freddie Mac compran préstamos existentes de los prestamistas en el mercado secundario, lo que repone los fondos de los prestamistas y da liquidez para originar más préstamos.
Ref. QB-QDKAFVFuente: National uniform exam — secondary market: FNMA/FHLMC buy loansReportar un problema con esta pregunta
39. Ginnie Mae (GNMA) se diferencia de Fannie Mae y Freddie Mac en que Ginnie Mae:
- A.Compra préstamos convencionales en el mercado secundario
- B.Garantiza valores respaldados por préstamos FHA/VA✓ Respuesta
- C.Origina préstamos directamente a veteranos
- D.Fija los requisitos de reserva de los bancos
Ginnie Mae, una corporación gubernamental, garantiza valores respaldados por préstamos asegurados o garantizados por el gobierno (FHA y VA); no compra préstamos como Fannie y Freddie.
Ref. QB-7WD5VUFuente: National uniform exam — GNMA guarantees government-backed securitiesReportar un problema con esta pregunta
40. Cuando la Reserva Federal endurece la política monetaria vendiendo valores gubernamentales en operaciones de mercado abierto, el efecto general es:
- A.Menos dinero circulante y tasas más altas✓ Respuesta
- B.Ningún cambio en la oferta monetaria
- C.Cancelación automática del PMI
- D.Más dinero en circulación y tasas más bajas
Vender valores en el mercado abierto retira dinero del sistema bancario, reduce la oferta monetaria y eleva las tasas de interés, incluidas las hipotecarias. Comprar valores produce el efecto contrario.
Ref. QB-T3T7ZYFuente: National uniform exam — Federal Reserve tightening raises ratesReportar un problema con esta pregunta
41. Un punto de descuento pagado en un préstamo hipotecario equivale a:
- A.1% del monto del préstamo✓ Respuesta
- B.1% del precio de venta de la propiedad
- C.1% del valor tasado
- D.1% del enganche del prestatario
Un punto de descuento es el 1% del monto del préstamo (no del precio de venta), pagado al prestamista para reducir la tasa. En un préstamo de $200,000, un punto equivale a $2,000.
Ref. QB-BKYCKZFuente: National uniform exam — finance: discount points = 1% of loanReportar un problema con esta pregunta
42. Al calcular la relación préstamo-valor (LTV), el valor usado en el denominador es:
- A.El menor entre el precio de venta o el valor tasado✓ Respuesta
- B.El mayor entre el precio de venta o el valor tasado
- C.Siempre el precio de venta
- D.Siempre el valor tasado
Los prestamistas basan la LTV en el menor entre el precio de venta o el valor tasado para limitar su riesgo, por lo que el monto del préstamo se divide entre la cifra menor.
Ref. QB-S3FVTXFuente: National uniform exam — finance: LTV uses lower of price or valueReportar un problema con esta pregunta
43. En la inversión inmobiliaria, el apalancamiento (leverage) se refiere a:
- A.Usar fondos prestados para aumentar el rendimiento✓ Respuesta
- B.Asegurar el préstamo contra incumplimiento
- C.Pagar todo en efectivo para evitar costos de interés
- D.Combinar parcelas adyacentes para aumentar el valor
El apalancamiento es el uso de dinero prestado (dinero de otros) para controlar un activo y aumentar el rendimiento potencial del capital propio invertido.
Ref. QB-AKM2EYFuente: National uniform exam — finance: leverageReportar un problema con esta pregunta
44. Las cuatro características que un bien debe tener para poseer valor (DUST) son demanda, utilidad, escasez y:
- A.Transferibilidad✓ Respuesta
- B.Puntualidad
- C.Tangibilidad
- D.Gravabilidad
El valor requiere DUST: Demanda, Utilidad, Escasez y Transferibilidad. Sin la capacidad de transferir la propiedad, un bien no puede tener valor de mercado aunque estén presentes los demás elementos.
Ref. QB-V3HVB3Fuente: National uniform exam — valuation: DUST characteristics of valueReportar un problema con esta pregunta
45. El valor de mercado se define mejor como:
- A.El costo de construir las mejoras hoy
- B.El valor catastral usado para impuestos
- C.El precio más probable entre partes dispuestas e informadas sin presión indebida✓ Respuesta
- D.La cantidad realmente pagada por una propiedad en su cierre más reciente
El valor de mercado es el precio más probable que un comprador y vendedor dispuestos e informados acordarían en una transacción independiente sin presión indebida; difiere del precio (lo pagado) y del costo (para crear).
Ref. QB-DKP2X3Fuente: National uniform exam — valuation: market value vs. price vs. costReportar un problema con esta pregunta
46. Un comprador paga $500,000 por una casa que costaría $560,000 reconstruir hoy y que se tasó recientemente en $505,000. La cifra de $500,000 representa el:
- A.Costo
- B.Valor catastral
- C.Precio✓ Respuesta
- D.Valor de mercado
El precio es la cantidad realmente pagada en una transacción específica ($500,000). El costo es lo que cuesta crear/reconstruir ($560,000), y el valor es una opinión de valía; los tres son conceptos distintos.
Ref. QB-U36J62Fuente: National uniform exam — valuation: price vs. cost vs. valueReportar un problema con esta pregunta
47. ¿Cuál de los siguientes es una de las cuatro grandes fuerzas que influyen en el valor inmobiliario?
- A.El puntaje de crédito del comprador
- B.Factores gubernamentales✓ Respuesta
- C.La tasa de comisión del corredor
- D.El precio de compra original del vendedor
Las cuatro fuerzas que influyen en el valor son social, económica, gubernamental (política/legal, incluidos zonificación e impuestos) y física/ambiental.
Ref. QB-CKBQR2Fuente: National uniform exam — valuation: four forces affecting valueReportar un problema con esta pregunta
48. En el enfoque de comparación de ventas, los ajustes se hacen a:
- A.Las propiedades comparables✓ Respuesta
- B.La propiedad sujeto
- C.Solo el valor del terreno
- D.Tanto el sujeto como los comparables por igual
En el enfoque de comparación de ventas el tasador ajusta las ventas comparables hacia el sujeto, nunca el sujeto en sí: se resta de un comparable superior y se suma a uno inferior.
Ref. QB-P3DVAUFuente: National uniform exam — valuation: adjust comparables not subjectReportar un problema con esta pregunta
49. Una venta comparable es superior al sujeto porque tiene un garaje adicional. Para ajustar, el tasador debe:
- A.Sumar valor al sujeto
- B.Restar valor al sujeto
- C.Sumar valor al comparable
- D.Restar valor al comparable✓ Respuesta
Siempre se ajusta el comparable, nunca el sujeto. Como el comparable es superior (tiene una característica que el sujeto no), se resta el valor de esa característica del comparable para igualarlo al sujeto.
Ref. QB-7KJ2WUFuente: National uniform exam — valuation: subtract from superior compReportar un problema con esta pregunta
50. El principio de sustitución, que fundamenta el enfoque de comparación de ventas, sostiene que:
- A.Un comprador no paga más de lo que cuesta un sustituto igual✓ Respuesta
- B.Combinar parcelas siempre aumenta el valor
- C.El comparable más caro fija el valor
- D.El valor siempre aumenta con el tiempo
El principio de sustitución dice que un comprador prudente no pagará por una propiedad más que el costo de adquirir un sustituto igualmente deseable; es la base del enfoque de comparación de ventas.
Ref. QB-W5TCH4Fuente: National uniform exam — valuation: principle of substitutionReportar un problema con esta pregunta
51. El enfoque de costo del valor es generalmente MÁS apropiado para:
- A.Grandes complejos de apartamentos comprados por ingresos
- B.Propiedades nuevas o de uso especial✓ Respuesta
- C.Terreno residencial vacante
- D.Casas unifamiliares antiguas en serie
El enfoque de costo es mejor para propiedades nuevas o de uso especial (escuelas, iglesias, bibliotecas) que rara vez se venden y no producen ingresos, porque escasean las ventas comparables y los datos de ingresos.
Ref. QB-DNM7X3Fuente: National uniform exam — valuation: cost approach best for special-purposeReportar un problema con esta pregunta
52. La diferencia entre costo de reemplazo y costo de reproducción es que el costo de reemplazo es el de construir:
- A.Una réplica exacta con los mismos materiales y diseño
- B.Un edificio de igual utilidad con materiales actuales✓ Respuesta
- C.Las mejoras a su precio histórico original
- D.Solo el terreno bajo las mejoras
El costo de reemplazo es el de construir una estructura de utilidad equivalente con materiales y métodos actuales; el costo de reproducción es el de construir una réplica exacta del original.
Ref. QB-X56QP5Fuente: National uniform exam — valuation: replacement vs. reproduction costReportar un problema con esta pregunta
53. En el enfoque de costo, el valor se estima como:
- A.Precio de venta ÷ renta mensual
- B.Ingreso operativo neto ÷ tasa de capitalización
- C.Ventas comparables ajustadas al sujeto
- D.Valor del terreno + costo de mejoras − depreciación✓ Respuesta
La fórmula del enfoque de costo es: valor del terreno más el costo de reproducción o reemplazo de las mejoras, menos la depreciación acumulada. La depreciación se deduce solo de las mejoras, no del terreno.
Ref. QB-ENYH45Fuente: National uniform exam — valuation: cost approach formulaReportar un problema con esta pregunta
54. En el enfoque de capitalización de ingresos, la fórmula del valor es:
- A.Ingreso operativo neto × tasa de capitalización
- B.Ingreso operativo neto ÷ tasa de capitalización✓ Respuesta
- C.Tasa de capitalización ÷ ingreso operativo neto
- D.Ingreso bruto × el GRM
El valor es igual al ingreso operativo neto dividido entre la tasa de capitalización (V = NOI ÷ R). Esta relación IRV permite al tasador despejar cualquier variable dadas las otras dos.
Ref. QB-U54Q62Fuente: National uniform exam — valuation: V = NOI ÷ cap rateReportar un problema con esta pregunta
55. Una propiedad produce $60,000 de ingreso operativo neto y la tasa de capitalización de mercado es 8%. Su valor indicado es:
- A.$600,000
- B.$750,000✓ Respuesta
- C.$4,800,000
- D.$480,000
Valor = NOI ÷ tasa de capitalización = $60,000 ÷ 0.08 = $750,000. Dividir el ingreso entre la tasa (en decimal) da el valor indicado.
Ref. QB-BNWHKZFuente: National uniform exam — valuation math: V = NOI ÷ cap rateReportar un problema con esta pregunta
56. Si dos propiedades tienen el mismo ingreso operativo neto, la valuada con una tasa de capitalización MÁS ALTA tendrá un:
- A.Valor más alto
- B.Valor idéntico
- C.Valor más bajo✓ Respuesta
- D.Valor indeterminable
Como el valor es igual al ingreso dividido entre la tasa, una tasa más alta (que señala mayor riesgo) produce un valor menor para el mismo ingreso; tasa y valor se mueven inversamente.
Ref. QB-V5F2C3Fuente: National uniform exam — valuation: higher cap rate = lower valueReportar un problema con esta pregunta
57. Al calcular el ingreso operativo neto (NOI) para el enfoque de ingresos, ¿qué gasto NO se deduce?
- A.Primas de seguro
- B.Impuestos a la propiedad
- C.Servicio de la deuda✓ Respuesta
- D.Honorarios de administración
El NOI es el ingreso bruto efectivo menos los gastos operativos; el servicio de la deuda (pagos hipotecarios) es un costo de financiamiento, no un gasto operativo, y nunca se deduce al calcular el NOI.
Ref. QB-CN9VR2Fuente: National uniform exam — valuation: NOI excludes debt serviceReportar un problema con esta pregunta
58. El Multiplicador de Renta Bruta (GRM) para propiedad residencial de renta pequeña se calcula como:
- A.Renta mensual ÷ precio de venta
- B.Ingreso operativo neto ÷ tasa de capitalización
- C.Precio de venta ÷ renta mensual✓ Respuesta
- D.Precio de venta × tasa de capitalización
El GRM es igual al precio de venta dividido entre la renta mensual. Una vez derivado de comparables, se multiplica por la renta mensual del sujeto para estimar el valor (precio = GRM × renta).
Ref. QB-S5D2UXFuente: National uniform exam — valuation: GRM = price ÷ monthly rentReportar un problema con esta pregunta
59. La reconciliación en el proceso de avalúo se describe mejor como:
- A.Promediar los valores de los tres enfoques
- B.Ajustar los comparables al sujeto
- C.Ponderar los enfoques para un valor final✓ Respuesta
- D.Seleccionar solo el más alto de los tres enfoques
La reconciliación es el análisis del tasador que pondera los tres enfoques, dando más peso al más confiable para el tipo de propiedad, para llegar a una opinión final de valor; NO es un promedio simple.
Ref. QB-9N7V8XFuente: National uniform exam — valuation: reconciliation is not averagingReportar un problema con esta pregunta
60. El deterioro físico como forma de depreciación se refiere a:
- A.Una molestia cercana que reduce el valor
- B.Una distribución anticuada o diseño obsoleto
- C.El deterioro del vecindario circundante
- D.El desgaste de la propiedad por uso y edad✓ Respuesta
El deterioro físico es la pérdida de valor por el desgaste ordinario, el uso y la acción de los elementos; a menudo es curable mediante reparación o mantenimiento.
Ref. QB-JV3HXBFuente: National uniform exam — depreciation: physical deteriorationReportar un problema con esta pregunta
61. Una casa con un solo baño y una distribución deficiente y anticuada sufre de:
- A.Obsolescencia externa
- B.Obsolescencia funcional✓ Respuesta
- C.Apreciación económica
- D.Deterioro físico
La obsolescencia funcional es una pérdida de valor causada por diseño, características o distribución deficientes dentro de la propiedad misma; puede ser curable o incurable.
Ref. QB-3D9PHCFuente: National uniform exam — depreciation: functional obsolescenceReportar un problema con esta pregunta
62. La obsolescencia externa (económica) se distingue por el hecho de que:
- A.Surge fuera del inmueble y suele ser incurable✓ Respuesta
- B.Siempre es barata de curar
- C.Se puede arreglar remodelando el interior
- D.Resulta del desgaste dentro de la estructura
La obsolescencia externa (económica) es causada por factores fuera de los límites de la propiedad, como una molestia cercana o un vecindario en declive, y generalmente es incurable porque el dueño no controla las condiciones externas.
Ref. QB-KVEU4DFuente: National uniform exam — depreciation: external/economic obsolescenceReportar un problema con esta pregunta
63. Bajo el principio de progresión, una casa modesta ubicada entre casas más grandes y costosas tenderá a:
- A.Ganar valor por sus vecinos de mayor valor✓ Respuesta
- B.Promediar su valor con los vecinos
- C.No verse afectada por los valores vecinos
- D.Perder valor por sus vecinos de mayor valor
La progresión sostiene que el valor de una propiedad modesta se realza (gana valor) por su cercanía a propiedades de mayor valor; la regresión es lo opuesto, donde una casa superior pierde valor entre otras menores.
Ref. QB-4DMZPDFuente: National uniform exam — value principles: progression/regressionReportar un problema con esta pregunta
64. El mejor y mayor uso de una parcela debe ser legalmente permisible, físicamente posible, financieramente factible y:
- A.Máximamente productivo✓ Respuesta
- B.El más barato de construir
- C.El uso actual del terreno
- D.Aprobado por el corredor
El mejor y mayor uso es el uso que es legalmente permisible, físicamente posible, financieramente factible y máximamente (más) productivo, generando el mayor retorno neto para el terreno.
Ref. QB-GVCUK9Fuente: National uniform exam — value principles: highest and best useReportar un problema con esta pregunta
65. El principio de contribución establece que una mejora agrega:
- A.Exactamente lo que costó instalarla
- B.Valor solo si es la característica más nueva
- C.Solo el valor que aporta al conjunto✓ Respuesta
- D.Siempre más valor que su costo
La contribución sostiene que una mejora vale solo el valor que añade al conjunto de la propiedad, que puede ser más o menos que su costo; una piscina de $30,000 podría añadir solo $10,000 de valor.
Ref. QB-ZCJZ6AFuente: National uniform exam — value principles: contributionReportar un problema con esta pregunta
66. Combinar dos o más parcelas adyacentes bajo una sola propiedad para crear mayor valor total se conoce como:
- A.Reconciliación
- B.Subordinación
- C.Ensamblaje✓ Respuesta
- D.Acreción
El ensamblaje es el acto de combinar parcelas adyacentes en un tracto más grande; el aumento de valor resultante de esa combinación se llama valor de plottage.
Ref. QB-HVQ6SAFuente: National uniform exam — value principles: assemblage/plottageReportar un problema con esta pregunta
67. ¿Qué forma de cobrar un encargo de avalúo residencial es compatible con las reglas de independencia del tasador?
- A.Una parte de la comisión de venta al cerrarse el trato
- B.Una tarifa fijada antes del trabajo, sea cual sea el valor✓ Respuesta
- C.Un porcentaje del valor que concluya el informe
- D.Un bono pagado solo si el valor respalda el préstamo
La Regla de Ética de USPAP prohíbe una compensación que dependa del valor informado, de alcanzar un resultado predeterminado o de un hecho posterior como el cierre de la venta o del préstamo. Una tarifa acordada de antemano que no depende del valor concluido mantiene la independencia del tasador; USPAP no exige un monto ni un formato de tarifa en particular.
Ref. QB-2DWBCBFuente: USPAP Ethics Rule (Management) — contingent compensation prohibitedReportar un problema con esta pregunta
68. Un Análisis Comparativo de Mercado (CMA) preparado por un licenciado inmobiliario es:
- A.Una herramienta de precios, NO un avalúo formal✓ Respuesta
- B.Un avalúo formal que cumple las normas USPAP
- C.Una garantía del valor de mercado de la propiedad
- D.Una divulgación federal requerida en el cierre
Un CMA (como una opinión de precio del corredor) es una estimación del licenciado para ayudar a fijar el precio de una propiedad; no es un avalúo formal ni cumple las normas de avalúo (USPAP).
Ref. QB-PVGUMGFuente: National uniform exam — CMA/BPO is not a formal appraisalReportar un problema con esta pregunta
69. Los impuestos anuales sobre la propiedad de $3,650 se pagan a año vencido por el año calendario. La venta cierra el 14 de junio de un año no bisiesto. Usando un año de 365 días y con el día del cierre a cargo del vendedor, ¿cómo se registra el prorrateo de impuestos en la liquidación de cierre?
- A.Crédito al vendedor y débito al comprador de $1,650
- B.Débito al vendedor y crédito al comprador de $1,640
- C.Débito al vendedor y crédito al comprador de $2,000
- D.Débito al vendedor y crédito al comprador de $1,650✓ Respuesta
El impuesto diario es $3,650 / 365 = $10. El vendedor asume del 1 de enero al 14 de junio: 31+28+31+30+31+14 = 165 días, o sea $1,650. Como los impuestos se pagan a año vencido, el comprador pagará después la factura de todo el año, así que se debita al vendedor y se acredita al comprador por la parte del vendedor. $1,640 cuenta solo 164 días y le asigna el día del cierre al comprador; acreditar al vendedor invierte la dirección; $2,000 corresponde a los 200 días del propio comprador.
Ref. QB-7DPZ7HFuente: Pearson VUE National Salesperson outline 094905 §VIII.E (prorations); standard arrears-tax proration: debit seller / credit buyer for the seller's daysReportar un problema con esta pregunta
70. El vendedor ya pagó por adelantado los impuestos sobre la propiedad de todo el año calendario, $4,320. La venta cierra el 15 de septiembre. Usando un año de 360 días (meses de 30 días) y con el día del cierre a cargo del comprador, ¿cómo se registra el prorrateo de impuestos?
- A.Crédito al vendedor y débito al comprador de $1,260
- B.Crédito al vendedor y débito al comprador de $3,048
- C.Débito al vendedor y crédito al comprador de $1,272
- D.Crédito al vendedor y débito al comprador de $1,272✓ Respuesta
El impuesto diario es $4,320 / 360 = $12. El comprador asume del 15 de septiembre al 31 de diciembre: 16 días de septiembre más 90 días = 106 días, o sea $1,272. El vendedor ya pagó esos días, así que se acredita al vendedor y se debita al comprador por la porción no usada. $1,260 usa 105 días y asigna mal el día del cierre al vendedor; $3,048 son los 254 días ya usados por el vendedor; debitar al vendedor invierte la dirección en impuestos prepagados.
Ref. QB-NX3PFFFuente: Pearson VUE National Salesperson outline 094905 §VIII.E (prorations); standard prepaid-tax proration: credit seller / debit buyer for unused daysReportar un problema con esta pregunta
71. Un vendedor es dueño de un dúplex con dos unidades que se rentan en $1,500 al mes cada una, y cobró la renta de octubre de ambas el 1 de octubre. La venta cierra el 21 de octubre. Considere octubre como un mes de 30 días y el día del cierre a cargo del comprador. ¿Cómo se registra el prorrateo de la renta?
- A.Crédito al comprador y débito al vendedor de $2,000
- B.Crédito al comprador y débito al vendedor de $1,000✓ Respuesta
- C.Crédito al comprador y débito al vendedor de $900
- D.Crédito al vendedor y débito al comprador de $1,000
La renta mensual total es $3,000, o $100 por día en 30 días. El comprador asume del 21 al 30 de octubre, 10 días, o sea $1,000. El vendedor cobró renta que le corresponde al comprador, así que se acredita al comprador y se debita al vendedor por la parte no devengada. $900 cuenta 9 días y asigna el día del cierre al vendedor; $2,000 son los 20 días del propio vendedor; acreditar al vendedor invierte la dirección en renta cobrada por adelantado.
Ref. QB-5FWGVEFuente: Pearson VUE National Salesperson outline 094905 §VIII.E (prorations); standard rule: rent collected in advance = credit buyer / debit seller for unearned daysReportar un problema con esta pregunta
72. Las cuotas de la asociación de propietarios (HOA) de $372 al mes se pagan por adelantado el día 1 de cada mes, y el vendedor ya pagó la cuota de marzo. La venta cierra el 12 de marzo. Usando los 31 días reales de marzo y con el día del cierre a cargo del vendedor, ¿cómo se registra el prorrateo de la cuota HOA?
- A.Crédito al comprador y débito al vendedor de $228
- B.Crédito al vendedor y débito al comprador de $144
- C.Crédito al vendedor y débito al comprador de $228✓ Respuesta
- D.Crédito al vendedor y débito al comprador de $240
La cuota diaria es $372 / 31 = $12. El vendedor asume del 1 al 12 de marzo, y el comprador del 13 al 31, 19 días, o sea $228. El vendedor ya pagó esos días, así que se acredita al vendedor y se debita al comprador. $240 usa 20 días y asigna el día del cierre al comprador; $144 son los 12 días del propio vendedor; acreditar al comprador invierte la dirección en cuotas prepagadas.
Ref. QB-MXQBAEFuente: Pearson VUE National Salesperson outline 094905 §VIII.E (prorations); prepaid expense rule: credit seller / debit buyer for the buyer's daysReportar un problema con esta pregunta
73. Un comprador asume el préstamo del vendedor con un saldo de $180,000 al 6% de interés anual. El interés se paga a mes vencido, y el pago del 1 de abril (que cubre el interés de marzo) ya se hizo. La venta cierra el 16 de abril. Usando un año de 360 días (meses de 30 días) y con el día del cierre a cargo del vendedor, ¿cómo se registra el prorrateo de intereses?
- A.Débito al vendedor y crédito al comprador de $420
- B.Débito al vendedor y crédito al comprador de $480✓ Respuesta
- C.Crédito al vendedor y débito al comprador de $480
- D.Débito al vendedor y crédito al comprador de $450
El interés mensual es $180,000 x 6% / 12 = $900, o $30 por día. El interés de abril lo pagará el comprador a mes vencido el 1 de mayo, pero el vendedor asume del 1 al 16 de abril (16 días), así que se debita al vendedor y se acredita al comprador $480. $450 usa 15 días y omite el día del cierre que asume el vendedor; $420 son los 14 días del propio comprador; acreditar al vendedor invierte la dirección del interés pagado a mes vencido.
Ref. QB-4FJ6QDFuente: Pearson VUE National Salesperson outline 094905 §VIII.D-E (interest, prorations); assumed-loan interest in arrears: debit seller / credit buyerReportar un problema con esta pregunta
74. Una casa se vende en $480,000 con una comisión total del 5%, dividida en partes iguales entre la correduría del listado y la del comprador. La correduría del listado primero descuenta de su parte una cuota fija de franquicia de $500 y luego paga a su agente el 60% del resto. ¿Cuánto recibe el agente del listado?
- A.$6,700
- B.$7,200
- C.$6,900✓ Respuesta
- D.$14,100
La comisión bruta es $480,000 x 5% = $24,000; al lado del listado le tocan $12,000. La cuota de franquicia se descuenta primero de esa parte: $12,000 - $500 = $11,500, y el 60% de eso es $6,900. $6,700 aplica primero la división con el agente y luego le carga toda la cuota al agente; $7,200 ignora la cuota; $14,100 omite la división con la correduría del comprador.
Ref. QB-KXCZ4DFuente: Pearson VUE National Salesperson outline 094905 §VIII.C (commission and splits): gross commission, off-the-top fees, cooperating split, broker/agent splitReportar un problema con esta pregunta
75. Un contrato de listado fija una comisión escalonada: 6% sobre los primeros $100,000 del precio, 4% sobre los siguientes $200,000 y 2% sobre cualquier monto que exceda $300,000. La propiedad se vende en $420,000. ¿Cuál es la comisión total?
- A.$20,400
- B.$18,800
- C.$8,400
- D.$16,400✓ Respuesta
Cada tasa se aplica solo a su propio tramo: 6% x $100,000 = $6,000; 4% x $200,000 = $8,000; 2% x $120,000 (lo que excede $300,000) = $2,400; total $16,400. $18,800 cobra 4% sobre los $320,000 por encima del primer tramo e ignora el tramo del 2%; $20,400 trata el segundo tramo como si midiera $300,000; $8,400 aplica el 2% del último tramo a todo el precio.
Ref. QB-3F7UHCFuente: Pearson VUE National Salesperson outline 094905 §VIII.C (commission); graduated commission = each rate applied to its own bandReportar un problema con esta pregunta
76. Un comprador firma para adquirir una casa en $350,000, pero el avalúo es de $340,000. La relación préstamo-valor (LTV) máxima del prestamista es 90%, y el comprador pide el máximo. ¿Cuánto efectivo debe aportar el comprador como pago inicial?
- A.$45,000
- B.$44,000✓ Respuesta
- C.$34,000
- D.$35,000
La LTV se basa en el menor entre el precio y el avalúo, así que el préstamo es $340,000 x 90% = $306,000, y el pago inicial es $350,000 - $306,000 = $44,000. $35,000 calcula el préstamo sobre el precio, que es mayor; $34,000 es solo el 10% del avalúo y deja sin cubrir la diferencia de $10,000; $45,000 suma toda la diferencia al 10% del precio.
Ref. QB-JXZNXBFuente: Pearson VUE National Salesperson outline 094905 §VIII.D (LTV); LTV = loan / lesser of sale price or appraised valueReportar un problema con esta pregunta
77. Un comprador adquiere una casa en $400,000 con 20% de pago inicial. El prestamista cobra una comisión de apertura del 1% y 2.5 puntos de descuento sobre el nuevo préstamo. ¿Cuánto paga el comprador solo por los puntos de descuento?
- A.$11,200
- B.$8,000✓ Respuesta
- C.$10,000
- D.$2,000
Un punto de descuento equivale al 1% del monto del préstamo, no del precio. El préstamo es $400,000 x 80% = $320,000, así que 2.5 puntos cuestan $320,000 x 2.5% = $8,000. $10,000 aplica los puntos al precio; $11,200 suma la comisión de apertura del 1% a los puntos; $2,000 aplica los puntos al pago inicial de $80,000.
Ref. QB-2FUGCBFuente: Pearson VUE National Salesperson outline 094905 §VIII.D (discount points); one point = 1% of the loan amountReportar un problema con esta pregunta
78. Un vendedor quiere recibir un neto de $276,000 por la venta. Pagará una comisión del 5% sobre el precio de venta más $9,000 en otros costos de cierre. Redondeado al dólar más cercano, ¿cuál es el precio de venta mínimo que logra ese neto?
- A.$299,250
- B.$309,000
- C.$300,000✓ Respuesta
- D.$299,526
La comisión es un porcentaje del precio final, así que se suman los costos fijos al neto deseado y se divide entre (1 - 0.05): ($276,000 + $9,000) / 0.95 = $300,000. $299,250 multiplica $285,000 por 1.05, lo que calcula el 5% sobre una base demasiado pequeña; $299,526 convierte solo el neto y luego suma los costos; $309,000 multiplica el neto por 1.05 y luego suma los costos.
Ref. QB-SXGZ5MFuente: Pearson VUE National Salesperson outline 094905 §VIII.E (net to seller); price = (desired net + costs) / (1 - commission rate)Reportar un problema con esta pregunta
79. Un inversionista compra un lote en $180,000. Su valor sube 20% el primer año y luego baja 20% el segundo año, midiendo cada cambio sobre el valor al inicio de ese año. ¿Cuánto vale el lote al final del segundo año?
- A.$187,200
- B.$172,800✓ Respuesta
- C.$180,000
- D.$144,000
Los cambios porcentuales se acumulan sobre cada nueva base: $180,000 x 1.20 = $216,000 tras el año 1, luego $216,000 x 0.80 = $172,800 tras el año 2, una pérdida neta del 4%. $180,000 supone que una subida y una bajada del 20% se anulan (o calcula la baja sobre el precio original); $187,200 trata el cambio neto del 4% como ganancia; $144,000 ignora la subida del primer año.
Ref. QB-9FBUJKFuente: Pearson VUE National Salesperson outline 094905 §VIII.F (appreciation); compound appreciation multiplies year by year on the new baseReportar un problema con esta pregunta
80. Los linderos frontal y posterior de un lote son paralelos y miden 220 pies y 330 pies, y la distancia perpendicular entre ellos es de 396 pies. ¿Cuál es el área del lote?
- A.87,120 pies² (2.0 acres)
- B.130,680 pies² (3.0 acres)
- C.217,800 pies² (5.0 acres)
- D.108,900 pies² (2.5 acres)✓ Respuesta
El lote es un trapecio, así que el área = (suma de los lados paralelos / 2) x altura = (220 + 330) / 2 x 396 = 275 x 396 = 108,900 pies²; al dividir entre 43,560 pies² por acre se obtienen 2.5 acres. 217,800 pies² olvida dividir entre 2 la suma de los lados; 130,680 pies² usa solo el lindero más largo, como si fuera un rectángulo; 87,120 pies² usa solo el más corto y omite la franja triangular.
Ref. QB-PK7R8UFuente: Pearson VUE National Salesperson outline 094905 §VIII.A (area calculations); trapezoid area = ((b1 + b2) / 2) x h; 1 acre = 43,560 sq ftReportar un problema con esta pregunta

Exámenes de práctica

Examen de práctica 120 preguntas de práctica gratis Examen de práctica 220 preguntas de práctica gratis Examen de práctica 320 preguntas de práctica gratis Examen de práctica 420 preguntas de práctica gratis

Otros temas de este examen

Principios y propiedad76 preguntas de práctica gratis Agencia y contratos62 preguntas de práctica gratis Ley estatal de California (DRE)48 preguntas de práctica gratis Ley estatal de Texas (TREC)25 preguntas de práctica gratis Ley estatal de Florida (FREC)28 preguntas de práctica gratis Ley estatal de Nueva York (DOS)27 preguntas de práctica gratis

Las preguntas cubren la parte nacional uniforme del examen inmobiliario. Tu estado añade una parte de ley estatal — estudia los materiales oficiales de tu estado antes del examen. Información de licencia (ARELLO) →

1. En una transacción de préstamo inmobiliario, el pagaré (promissory note) sirve principalmente como:

2. La hipotecación (hypothecation), en las finanzas inmobiliarias, significa:

3. En una escritura de fideicomiso (deed of trust), ¿quién posee el título legal desnudo (naked) de la propiedad?

4. Las tres partes de una escritura de fideicomiso son el fideicomitente, el fiduciario y el:

5. En una hipoteca (a diferencia de una escritura de fideicomiso), al prestatario se le llama:

6. En un estado de teoría de gravamen (lien-theory), cuando un prestatario hipoteca un inmueble, el prestamista posee:

7. ¿Qué documento crea realmente el gravamen que da un inmueble como colateral de un préstamo?

8. Una cláusula de aceleración en una hipoteca o pagaré permite al prestamista:

9. Una cláusula de venta (alienación) se activa por:

10. Una cláusula de subordinación en un documento de préstamo establece que:

11. Una cláusula de extinción (defeasance) requiere que el prestamista:

12. Una cláusula de liberación parcial se asocia más comúnmente con qué tipo de préstamo?

13. En una hipoteca de tasa ajustable (ARM), el margen es:

14. Un préstamo totalmente amortizado se caracteriza por:

15. ¿Qué estructura de préstamo termina con un pago globo del capital total al vencimiento?

16. Con respecto a un préstamo convencional, el seguro hipotecario privado (PMI) es:

17. Bajo un préstamo asegurado por FHA, la FHA:

18. Bajo un préstamo garantizado por VA, el Departamento de Asuntos de Veteranos:

19. Una hipoteca de dinero de compra se refiere más comúnmente a:

20. Una hipoteca envolvente (todo incluido) es aquella en la que:

21. Una hipoteca paquete se distingue por el hecho de que:

22. Bajo un contrato de terreno (contract for deed), durante el plazo el vendedor:

23. La ejecución judicial se diferencia de la no judicial (poder de venta) principalmente en que la judicial:

24. Un juicio por deficiencia permite a un prestamista:

25. El derecho de redención equitativa (equity of redemption) da a un prestatario en mora el derecho de:

26. La redención estatutaria, donde existe, permite al prestatario:

27. Una dación en pago (deed in lieu of foreclosure) se describe mejor como:

28. La reinstalación de un préstamo en mora significa que el prestatario:

29. RESPA (Ley de Procedimientos de Liquidación de Bienes Raíces) aplica principalmente a:

30. Una prohibición central de RESPA es contra:

31. La Ley de Veracidad en los Préstamos (Regulación Z) exige a los prestamistas divulgar el costo del crédito principalmente como:

32. Bajo el derecho de rescisión de TILA, ¿en qué tipo de préstamo puede un prestatario cancelar la transacción dentro de tres días hábiles?

33. Al anunciar términos de préstamo, ¿cuál de los siguientes puede indicarse SOLO sin activar la divulgación completa de todos los términos de crédito?

34. La Ley de Igualdad de Oportunidad de Crédito (ECOA) prohíbe:

35. TRID integra las divulgaciones de TILA y RESPA en cuáles dos formularios?

36. Un licenciado refiere a cada comprador a una compañía de títulos y recibe un pago en efectivo por cada referencia. Esto probablemente viola:

37. El mercado hipotecario primario es donde:

38. Fannie Mae (FNMA) y Freddie Mac (FHLMC) funcionan en el mercado hipotecario principalmente:

39. Ginnie Mae (GNMA) se diferencia de Fannie Mae y Freddie Mac en que Ginnie Mae:

40. Cuando la Reserva Federal endurece la política monetaria vendiendo valores gubernamentales en operaciones de mercado abierto, el efecto general es:

41. Un punto de descuento pagado en un préstamo hipotecario equivale a:

42. Al calcular la relación préstamo-valor (LTV), el valor usado en el denominador es:

43. En la inversión inmobiliaria, el apalancamiento (leverage) se refiere a:

44. Las cuatro características que un bien debe tener para poseer valor (DUST) son demanda, utilidad, escasez y:

45. El valor de mercado se define mejor como:

46. Un comprador paga $500,000 por una casa que costaría $560,000 reconstruir hoy y que se tasó recientemente en $505,000. La cifra de $500,000 representa el:

47. ¿Cuál de los siguientes es una de las cuatro grandes fuerzas que influyen en el valor inmobiliario?

48. En el enfoque de comparación de ventas, los ajustes se hacen a:

49. Una venta comparable es superior al sujeto porque tiene un garaje adicional. Para ajustar, el tasador debe:

50. El principio de sustitución, que fundamenta el enfoque de comparación de ventas, sostiene que:

51. El enfoque de costo del valor es generalmente MÁS apropiado para:

52. La diferencia entre costo de reemplazo y costo de reproducción es que el costo de reemplazo es el de construir:

53. En el enfoque de costo, el valor se estima como:

54. En el enfoque de capitalización de ingresos, la fórmula del valor es:

55. Una propiedad produce $60,000 de ingreso operativo neto y la tasa de capitalización de mercado es 8%. Su valor indicado es:

56. Si dos propiedades tienen el mismo ingreso operativo neto, la valuada con una tasa de capitalización MÁS ALTA tendrá un:

57. Al calcular el ingreso operativo neto (NOI) para el enfoque de ingresos, ¿qué gasto NO se deduce?

58. El Multiplicador de Renta Bruta (GRM) para propiedad residencial de renta pequeña se calcula como:

59. La reconciliación en el proceso de avalúo se describe mejor como:

60. El deterioro físico como forma de depreciación se refiere a:

61. Una casa con un solo baño y una distribución deficiente y anticuada sufre de:

62. La obsolescencia externa (económica) se distingue por el hecho de que:

63. Bajo el principio de progresión, una casa modesta ubicada entre casas más grandes y costosas tenderá a:

64. El mejor y mayor uso de una parcela debe ser legalmente permisible, físicamente posible, financieramente factible y:

65. El principio de contribución establece que una mejora agrega:

66. Combinar dos o más parcelas adyacentes bajo una sola propiedad para crear mayor valor total se conoce como:

67. ¿Qué forma de cobrar un encargo de avalúo residencial es compatible con las reglas de independencia del tasador?

68. Un Análisis Comparativo de Mercado (CMA) preparado por un licenciado inmobiliario es:

70. El vendedor ya pagó por adelantado los impuestos sobre la propiedad de todo el año calendario, $4,320. La venta cierra el 15 de septiembre. Usando un año de 360 días (meses de 30 días) y con el día del cierre a cargo del comprador, ¿cómo se registra el prorrateo de impuestos?

75. Un contrato de listado fija una comisión escalonada: 6% sobre los primeros $100,000 del precio, 4% sobre los siguientes $200,000 y 2% sobre cualquier monto que exceda $300,000. La propiedad se vende en $420,000. ¿Cuál es la comisión total?

76. Un comprador firma para adquirir una casa en $350,000, pero el avalúo es de $340,000. La relación préstamo-valor (LTV) máxima del prestamista es 90%, y el comprador pide el máximo. ¿Cuánto efectivo debe aportar el comprador como pago inicial?

77. Un comprador adquiere una casa en $400,000 con 20% de pago inicial. El prestamista cobra una comisión de apertura del 1% y 2.5 puntos de descuento sobre el nuevo préstamo. ¿Cuánto paga el comprador solo por los puntos de descuento?

78. Un vendedor quiere recibir un neto de $276,000 por la venta. Pagará una comisión del 5% sobre el precio de venta más $9,000 en otros costos de cierre. Redondeado al dólar más cercano, ¿cuál es el precio de venta mínimo que logra ese neto?

79. Un inversionista compra un lote en $180,000. Su valor sube 20% el primer año y luego baja 20% el segundo año, midiendo cada cambio sobre el valor al inicio de ese año. ¿Cuánto vale el lote al final del segundo año?

80. Los linderos frontal y posterior de un lote son paralelos y miden 220 pies y 330 pies, y la distancia perpendicular entre ellos es de 396 pies. ¿Cuál es el área del lote?

Exámenes de práctica

Otros temas de este examen