48 Preguntas de Práctica de Ley estatal de California (DRE) con Respuestas

1. 1. Un vendedor con licencia cierra un trato y el vendedor agradecido quiere entregarle directamente un bono en efectivo. Según la Ley de Bienes Raíces de California, ¿cómo puede el vendedor recibir su pago legalmente?

   • A.De la compañía de plica como contratista independiente
   • B.Solo a través del corredor empleador✓ Respuesta
   • C.Directamente del prestamista del comprador en el cierre
   • D.Directamente del vendedor, ya que el vendedor eligió pagar

   Un vendedor solo puede aceptar compensación de su corredor empleador, nunca directamente de un principal o tercero, porque el vendedor actúa únicamente bajo la supervisión del corredor conforme a un acuerdo de empleo escrito y no puede operar de forma independiente.

   Ref. QB-APJ228Fuente: B&P Code §10137 (salesperson compensation only through employing broker)Reportar un problema con esta pregunta

2. 2. Un comprador entrega a un vendedor un cheque de depósito de buena fe de $10,000 un lunes. La política del corredor es colocar dichos fondos en un depositario de plica neutral. Sin instrucciones escritas en contrario, ¿para cuándo deben depositarse los fondos?

   • A.Dentro de cinco días hábiles
   • B.Dentro de tres días hábiles✓ Respuesta
   • C.Dentro de 24 horas
   • D.Antes del fin del mes calendario

   Los fondos fiduciarios recibidos en nombre de otros deben colocarse en un depositario de plica neutral, en manos del principal, o en una cuenta fiduciaria a más tardar tres días hábiles después de recibirlos, asegurando que el dinero del cliente no se retenga indebidamente.

   Ref. QB-T6R7M8Fuente: Commissioner's Regulations 2832 (trust fund handling within 3 business days)Reportar un problema con esta pregunta

3. 3. Un corredor usa $2,000 de la cuenta fiduciaria para pagar el alquiler de la oficina, con la intención de reponerlo cuando llegue la próxima comisión. ¿Cómo se describe mejor este acto?

   • A.Conciliación de la cuenta fiduciaria
   • B.Solo mezcla de fondos, permitida a corto plazo
   • C.Un adelanto permitido contra comisiones futuras
   • D.Conversión — un uso ilegal de los fondos de los clientes✓ Respuesta

   Gastar realmente los fondos fiduciarios de los clientes para fines propios del corredor es conversión, que es más grave que la mezcla de fondos (solo juntarlos); ambos están prohibidos, pero la conversión implica usar el dinero y puede llevar a la revocación de la licencia.

   Ref. QB-BPWC79Fuente: B&P Code §10176(e) / Reg 2832.1 (commingling and conversion of trust funds)Reportar un problema con esta pregunta

4. 4. Una auditoría del DRE revisa el manejo de la cuenta fiduciaria de un corredor. ¿Cuál par de requisitos es correcto?

   • A.Conciliar al menos mensualmente; conservar los registros tres años✓ Respuesta
   • B.Conciliar solo a fin de año; conservar los registros permanentemente
   • C.Conciliar anualmente; conservar los registros siete años
   • D.Conciliar semanalmente; conservar los registros un año

   Un corredor debe conciliar la cuenta fiduciaria con el registro separado de cada beneficiario al menos una vez al mes, y debe conservar los registros de fondos fiduciarios durante tres años, para que el DRE pueda verificar que no se manejaron mal los fondos de los clientes.

   Ref. QB-Q6P745Fuente: Commissioner's Regulations 2831.2 (monthly reconciliation) & B&P §10148 (3-year retention)Reportar un problema con esta pregunta

5. 5. Un propietario de California alega que un prestamista rechazó una hipoteca según la composición racial del vecindario. ¿Cuál ley de California aborda más directamente la discriminación en los préstamos?

   • A.La Ley Alquist-Priolo
   • B.La Ley de Derechos Civiles Unruh
   • C.La Ley Holden✓ Respuesta
   • D.La Ley de Terrenos Subdivididos

   La Ley Holden prohíbe específicamente la discriminación en los préstamos inmobiliarios (incluido el redlining según las características del vecindario), mientras que Unruh cubre los establecimientos comerciales y Alquist-Priolo trata las zonas de fallas sísmicas.

   Ref. QB-8PUCP5Fuente: CA Health & Safety Code §35800 et seq. (Holden Act / Housing Financial Discrimination Act of 1977)Reportar un problema con esta pregunta

6. 6. El dueño de un restaurante niega el servicio a un cliente por su religión. ¿Cuál ley de California está diseñada para prohibir esta discriminación por parte de un establecimiento comercial?

   • A.La regla de divulgación Easton
   • B.La Ley de Derechos Civiles Unruh✓ Respuesta
   • C.La Ley Holden
   • D.La Ley de Vivienda Justa Rumford (FEHA)

   La Ley de Derechos Civiles Unruh prohíbe la discriminación de todos los establecimientos comerciales en California, mientras que la Ley Rumford/FEHA se dirige específicamente a la vivienda y la Ley Holden a los préstamos.

   Ref. QB-R62J96Fuente: CA Civil Code §51 (Unruh Civil Rights Act — business establishments)Reportar un problema con esta pregunta

7. 7. Una propiedad residencial de tres unidades se vende en una subasta del fideicomisario tras una ejecución hipotecaria. ¿Se requiere una Declaración de Divulgación de Transferencia (TDS)?

   • A.Sí — todas las transferencias residenciales requieren un TDS sin excepciones
   • B.No — las ventas del fideicomisario/ejecución hipotecaria están exentas del TDS✓ Respuesta
   • C.No — porque la propiedad tiene más de dos unidades
   • D.Sí — pero solo si el comprador lo solicita por escrito

   El TDS se requiere en ventas de una a cuatro unidades residenciales, pero las transferencias por venta del fideicomisario/ejecución (y por sucesión, orden judicial, etc.) están específicamente exentas porque el vendedor carece de conocimiento personal del estado de la propiedad.

   Ref. QB-9P7QU6Fuente: CA Civil Code §1102.2 (TDS exemptions — foreclosure/trustee sale)Reportar un problema con esta pregunta

8. 8. Según la doctrina establecida por Easton v. Strassburger, ¿qué deber tiene un corredor de listado al vender una propiedad residencial de una a cuatro unidades?

   • A.Inspeccionar visualmente las áreas accesibles con competencia y diligencia razonables y divulgar los hallazgos✓ Respuesta
   • B.Contratar a un ingeniero con licencia para certificar la estructura antes de publicar el anuncio
   • C.Garantizar que la propiedad esté libre de todo defecto
   • D.Inspeccionar solo si el comprador paga la inspección

   Easton v. Strassburger impuso al corredor el deber de realizar una inspección visual razonablemente competente y diligente de las áreas accesibles y divulgar los hechos materiales al comprador; no exige certificación de expertos ni garantía contra defectos.

   Ref. QB-W6T75CFuente: Easton v. Strassburger (1984); codified in CA Civil Code §2079Reportar un problema con esta pregunta

9. 9. El Comisionado del DRE inicia un procedimiento disciplinario formal contra un corredor actualmente con licencia por una infracción. ¿Cómo se llama este documento?

   • A.Un Aviso de Incumplimiento
   • B.Una Declaración de Cuestiones
   • C.Una Orden de Cese y Abstención
   • D.Una Acusación✓ Respuesta

   Una Acusación se presenta contra un licenciatario existente para iniciar una acción disciplinaria, mientras que una Declaración de Cuestiones se usa contra un solicitante de licencia; distinguir las dos es un punto común del examen.

   Ref. QB-EPYCQCFuente: CA Government Code §11503 (Accusation) / §11504 (Statement of Issues); B&P §10100Reportar un problema con esta pregunta

10. 10. Un agente les dice a los propietarios que familias de minorías se están mudando a la zona y que deberían vender ahora antes de que bajen los valores. ¿Qué práctica prohibida es esta?

    • A.Blockbusting✓ Respuesta
    • B.Exageración (puffing)
    • C.Redlining
    • D.Direccionamiento (steering)

    El blockbusting (venta por pánico) es inducir a los propietarios a vender explotando temores sobre la entrada de una clase protegida al vecindario; el direccionamiento dirige a los compradores hacia o lejos de zonas, y el redlining es una negativa de préstamo.

    Ref. QB-2MQDGEFuente: Federal Fair Housing Act (42 U.S.C. §3604) — prohibition on blockbustingReportar un problema con esta pregunta

11. 11. Un agente de listado está obligado por deberes fiduciarios hacia el vendedor resumidos en el acrónimo ACOLD. ¿Cuál conjunto enumera correctamente estos deberes?

    • A.Rendición de cuentas, Cuidado, Obediencia, Lealtad, Divulgación✓ Respuesta
    • B.Tasación, Contrato, Opción, Préstamo, Depósito
    • C.Aceptación, Contraprestación, Oferta, Arrendamiento, Escritura
    • D.Publicidad, Costo, Propiedad, Ubicación, Diseño

    Los deberes fiduciarios hacia un principal son Rendición de cuentas, Cuidado, Obediencia, Lealtad y Divulgación (ACOLD), que incluyen no obtener ganancias secretas y rendir cuentas de todos los fondos cuando se soliciten.

    Ref. QB-H4J8WDFuente: CA Civil Code §2079.16 (agency duties); common law fiduciary dutiesReportar un problema con esta pregunta

12. 12. Un agente representa lícitamente tanto al comprador como al vendedor como agente dual divulgado. La vendedora le dice en privado que aceptará mucho menos que el precio de lista. ¿Qué puede hacer el agente con esa información?

    • A.Decirle al comprador, ya que el agente también lo representa
    • B.Mantenerlo confidencial frente al comprador✓ Respuesta
    • C.Usarlo para negociar una comisión más alta
    • D.Divulgarlo solo si el comprador pregunta directamente

    Incluso en una agencia dual divulgada y lícita, el agente no puede revelar el precio mínimo confidencial ni la motivación de ninguna de las partes sin permiso, porque hacerlo violaría el deber de confidencialidad hacia esa parte.

    Ref. QB-ZKC3BDFuente: CA Civil Code §2079.21 (dual agent may not disclose price without consent)Reportar un problema con esta pregunta

13. 13. La divulgación de agencia estatutaria de California requiere tres pasos en un orden específico. ¿Cuál es la secuencia correcta?

    • A.Elegir, Divulgar, Confirmar
    • B.Divulgar, Confirmar, Elegir
    • C.Divulgar, Elegir, Confirmar✓ Respuesta
    • D.Confirmar, Elegir, Divulgar

    El agente primero debe Divulgar las opciones de relación de agencia (tan pronto como sea posible), luego Elegir la relación real y después Confirmarla en el contrato de compra, para que todas las partes entiendan quién representa a quién.

    Ref. QB-G47WQCFuente: CA Civil Code §2079.14–2079.17 (agency disclosure: disclose, elect, confirm)Reportar un problema con esta pregunta

14. 14. Un propietario contrata a un administrador de propiedades para gestionar el arrendamiento, mantenimiento y cobro de rentas de un edificio de apartamentos durante varios años. ¿Qué tipo de agente es el administrador?

    • A.Un agente gratuito
    • B.Un agente especial
    • C.Un agente general✓ Respuesta
    • D.Un agente dual

    Un administrador de propiedades es un agente general porque maneja transacciones continuas en nombre del principal, a diferencia de un agente de listado que es un agente especial para una sola transacción.

    Ref. QB-YKZQ5CFuente: CA Civil Code §2295–2300 (classification of agents; general vs special)Reportar un problema con esta pregunta

15. 15. Una persona firma un contrato en nombre de un propietario sin autoridad previa. El propietario luego se entera y acepta los beneficios del trato. ¿Cómo se creó la agencia?

    • A.Por necesidad
    • B.Por ratificación✓ Respuesta
    • C.Por acuerdo escrito expreso
    • D.Por impedimento (estoppel)

    La ratificación crea una agencia a posteriori cuando un principal acepta o aprueba un acto realizado sin autoridad previa, adoptando efectivamente la conducta no autorizada del agente.

    Ref. QB-F4UJJBFuente: CA Civil Code §2307 (agency by ratification)Reportar un problema con esta pregunta

16. 16. Un agente representa en secreto a ambas partes en una venta sin divulgar la relación dual. Cuando se descubre, ¿cuál es una consecuencia probable para el agente?

    • A.Conversión automática a un acuerdo de agencia única
    • B.Pérdida de comisión y posible rescisión y sanción✓ Respuesta
    • C.Nada, siempre que el trato se cerrara con éxito
    • D.Una comisión reducida a la mitad de lo normal

    La agencia dual no divulgada es una grave violación del deber fiduciario; el agente puede perder toda la comisión, la parte perjudicada puede rescindir la transacción y el DRE puede imponer sanciones.

    Ref. QB-XKNDYAFuente: CA Civil Code §2079.24; B&P §10176(d) (undisclosed dual agency)Reportar un problema con esta pregunta

17. 17. Un principal, mediante sus palabras y conducta, lleva a un tercero a creer razonablemente que una persona es su agente, aunque no se le otorgó autoridad formal. ¿Qué tipo de autoridad tiene el agente?

    • A.Autoridad ostensible✓ Respuesta
    • B.Autoridad expresa real
    • C.Autoridad universal
    • D.Autoridad estatutaria

    La autoridad ostensible (aparente) surge cuando la conducta de un principal hace que un tercero crea razonablemente que alguien es su agente; esto puede crear agencia por impedimento incluso sin autoridad expresa.

    Ref. QB-E4G8DAFuente: CA Civil Code §2300 & §2317 (ostensible authority)Reportar un problema con esta pregunta

18. 18. Una persona muere siendo dueña de bienes raíces en California sin testamento y sin herederos localizables. ¿Bajo cuál poder gubernamental pasa la propiedad al estado?

    • A.Reversión al Estado (escheat)✓ Respuesta
    • B.Poder de policía
    • C.Dominio eminente
    • D.Tributación

    La reversión al Estado (escheat) es el poder gubernamental por el cual la propiedad de una persona que muere intestada y sin herederos pasa al estado; los cuatro poderes se recuerdan con PETE (Policía, dominio Eminente, Tributación, Escheat).

    Ref. QB-JXSX8HFuente: CA Probate Code §6800 et seq. (escheat to the state)Reportar un problema con esta pregunta

19. 19. Un tribunal debe decidir si un estante empotrado es un accesorio fijo (fixture). Según la prueba MARIA, ¿a cuál factor individual se le da generalmente el mayor peso?

    • A.Acuerdo entre las partes
    • B.Intención de quien lo instaló✓ Respuesta
    • C.Adaptabilidad a la propiedad
    • D.Método de fijación

    En la prueba MARIA (Método, Adaptabilidad, Relación, Intención, Acuerdo), la intención es generalmente el factor más importante que consideran los tribunales al decidir si un objeto se ha convertido en accesorio fijo.

    Ref. QB-3FY4UHFuente: CA Civil Code §660 (fixtures); MARIA common-law test — intention primaryReportar un problema con esta pregunta

20. 20. Un desarrollador quiere dividir una parcela en ocho lotes para venta. Según la Ley de Terrenos Subdivididos, ¿qué debe obtener el desarrollador antes de comercializar los lotes?

    • A.Una declaración de homestead
    • B.Un Aviso de Incumplimiento
    • C.Un Informe Público del DRE✓ Respuesta
    • D.Una variación de la Comisión Costera

    La Ley de Terrenos Subdivididos se aplica a subdivisiones de cinco o más parcelas y exige que el desarrollador obtenga un Informe Público del DRE (Preliminar/rosa, luego Final/blanco) antes de vender, para proteger a los compradores.

    Ref. QB-HXEM3GFuente: B&P Code §11000 et seq. (Subdivided Lands Act — Public Report for 5+ parcels)Reportar un problema con esta pregunta

21. 21. Un tasador debe valorar una propiedad que genera ingresos por alquiler. ¿Cuál enfoque es más apropiado y cuál es la relación básica?

    • A.Enfoque de ingresos: Valor = NOI ÷ tasa de capitalización✓ Respuesta
    • B.Enfoque de costo: Valor = costo de reemplazo menos terreno
    • C.Enfoque GRM: Valor = NOI × tasa de capitalización
    • D.Comparación de ventas: Valor = promedio de ventas cercanas

    El enfoque de ingresos (capitalización) es mejor para propiedades que generan ingresos: el Valor es igual al ingreso operativo neto dividido por la tasa de capitalización. El servicio de la hipoteca/deuda no se deduce al calcular el NOI.

    Ref. QB-2FMSNGFuente: DRE Reference Book — Appraisal: income capitalization approachReportar un problema con esta pregunta

22. 22. Un tasador está valorando una iglesia recién construida sin ventas comparables ni ingresos por alquiler. ¿Cuál enfoque de valuación es más confiable?

    • A.Enfoque de comparación de ventas
    • B.Enfoque de costo (reemplazo)✓ Respuesta
    • C.Enfoque de ingresos
    • D.Multiplicador de renta bruta

    El enfoque de costo/reemplazo es más confiable para propiedades nuevas, únicas o de propósito especial como iglesias, escuelas y edificios gubernamentales, donde faltan ventas comparables y datos de ingresos.

    Ref. QB-MXGMKKFuente: DRE Reference Book — Appraisal: cost approach for special-purpose propertyReportar un problema con esta pregunta

23. 23. Se construye una autopista muy transitada junto a un vecindario residencial, reduciendo permanentemente el valor de las viviendas por el ruido constante. Esta pérdida de valor es un ejemplo de qué tipo de depreciación?

    • A.Obsolescencia económica — generalmente incurable✓ Respuesta
    • B.Apreciación acumulada
    • C.Deterioro físico — usualmente curable
    • D.Obsolescencia funcional por diseño anticuado

    La obsolescencia económica (externa) es causada por factores fuera de los límites de la propiedad, como una nueva autopista o el deterioro del vecindario, y generalmente es incurable porque el dueño no puede controlar la causa externa.

    Ref. QB-5FPS6MFuente: DRE Reference Book — Appraisal: types of depreciation (external obsolescence)Reportar un problema con esta pregunta

24. 24. Después de completar los tres enfoques de valor, un tasador debe llegar a una estimación final. ¿Qué implica el paso de reconciliación?

    • A.Ponderar los enfoques según su confiabilidad✓ Respuesta
    • B.Promediar aritméticamente los tres valores
    • C.Seleccionar el más alto de los tres valores
    • D.Sumar los tres valores y aplicar la tasa de capitalización

    La reconciliación es el análisis del tasador que pondera la confiabilidad relativa de cada enfoque para la propiedad específica a fin de llegar a una opinión final de valor; nunca es un simple promedio matemático.

    Ref. QB-KX5AEJFuente: DRE Reference Book — Appraisal: reconciliation of valueReportar un problema con esta pregunta

25. 25. ¿Cuál de los siguientes es un elemento requerido para un contrato inmobiliario válido y exigible?

    • A.Un corredor con licencia como parte
    • B.Consentimiento mutuo de las partes✓ Respuesta
    • C.Registro en el condado
    • D.Notarización de ambas firmas

    Un contrato válido requiere partes capaces, un objeto lícito, contraprestación y consentimiento mutuo (oferta y aceptación / encuentro de voluntades); la notarización y el registro no son requisitos de validez.

    Ref. QB-4FBFZJFuente: CA Civil Code §1550 (essential elements of a contract)Reportar un problema con esta pregunta

26. 26. Un joven de 16 años firma un contrato para comprar un condominio. ¿Cuál es el estado legal de este contrato?

    • A.Nulo desde el principio✓ Respuesta
    • B.Anulable por el menor
    • C.Exigible solo contra el vendedor
    • D.Totalmente válido y vinculante

    En California este contrato es nulo. El Código de Familia §6701(b) dispone que un menor no puede celebrar un contrato relativo a bienes inmuebles ni a ningún derecho sobre ellos, así que la compra nunca tiene efecto legal. La mayoría de los demás contratos de un menor solo son anulables (el menor puede desconocerlos, §6710), pero los bienes inmuebles son la excepción que evalúa el examen de California.

    Ref. QB-PX7AXNFuente: CA Family Code §6701(b) (minor cannot make a contract relating to real property — void); §6710 (other minors' contracts disaffirmable)Reportar un problema con esta pregunta

27. 27. Un vendedor firma un listado con Derecho Exclusivo de Venta. ¿Qué requisito se exige específicamente para este tipo de listado en California?

    • A.Solo puede otorgarse a un Realtor
    • B.Debe renovarse mensualmente
    • C.Debe tener una fecha final definida✓ Respuesta
    • D.Debe registrarse en el condado

    Un listado exclusivo (derecho de venta o agencia) debe contener una fecha de terminación definida y especificada; un corredor que use un listado exclusivo sin ella está sujeto a sanción disciplinaria.

    Ref. QB-7FDFHPFuente: B&P Code §10176(f) (exclusive listing must have definite termination date)Reportar un problema con esta pregunta

28. 28. Según el Estatuto de Fraudes en California, ¿cuál de estos acuerdos NO necesita constar por escrito para ser exigible?

    • A.Un acuerdo entre dos corredores para dividir una comisión✓ Respuesta
    • B.Un arrendamiento por un plazo de dos años
    • C.Un contrato de venta de bienes inmuebles
    • D.Un acuerdo que autoriza a un agente a vender bienes raíces

    El Estatuto de Fraudes exige que las ventas de bienes inmuebles, los arrendamientos de un año o más y los acuerdos de agencia para vender bienes raíces consten por escrito, pero la división de comisión entre dos corredores no necesita ser escrita.

    Ref. QB-NZS4SMFuente: CA Civil Code §1624 (Statute of Frauds; broker commission split exception)Reportar un problema con esta pregunta

29. 29. En una escritura de fideicomiso de California, ¿cuál parte tiene el título legal desnudo (naked) como tercero neutral?

    • A.El comprador (vendee)
    • B.El fideicomitente (trustor)
    • C.El beneficiario (beneficiary)
    • D.El fiduciario (trustee)✓ Respuesta

    En una escritura de fideicomiso, el fideicomitente es el prestatario, el beneficiario es el prestamista, y el fiduciario es el tercero neutral que tiene el título legal desnudo con poder de venta hasta que se pague el préstamo.

    Ref. QB-5HMX6MFuente: CA Civil Code §2924 (deed of trust; roles of trustor, trustee, beneficiary)Reportar un problema con esta pregunta

30. 30. Un prestamista completa una ejecución hipotecaria no judicial (poder de venta) sobre una vivienda en California. Respecto a las obligaciones y derechos restantes del prestatario, ¿cuál afirmación es correcta?

    • A.El prestatario tiene un derecho de redención de un año tras la venta
    • B.El prestamista puede buscar un juicio por déficit
    • C.El prestatario conserva la posesión un año sin pagar renta
    • D.Ningún juicio por déficit ni derecho de redención tras la venta✓ Respuesta

    En una ejecución no judicial el prestamista renuncia al juicio por déficit y el prestatario no tiene derecho de redención posterior a la venta; en cambio, la ejecución judicial permite un juicio por déficit pero otorga un período de redención.

    Ref. QB-PZ5FXNFuente: CA Code of Civil Procedure §580d & Civil Code §2924 (no deficiency/redemption in non-judicial foreclosure)Reportar un problema con esta pregunta

31. 31. Un comprador asume los pagos de un préstamo existente 'sujeto a' (subject to) el préstamo sin novación. ¿Quién sigue siendo principalmente responsable ante el prestamista?

    • A.El prestamista libera a todas las partes
    • B.El vendedor es el principal responsable✓ Respuesta
    • C.El fiduciario se vuelve responsable
    • D.El comprador se vuelve el único responsable

    Cuando un comprador toma el título 'sujeto a' un préstamo existente, el prestatario original sigue siendo principalmente responsable; en una asunción verdadera el comprador se vuelve el principal responsable y el vendedor puede ser liberado, lo cual es la distinción clave.

    Ref. QB-6HY9CNFuente: DRE Reference Book — Financing: 'subject to' vs assumptionReportar un problema con esta pregunta

32. 32. Un otorgante firma una escritura que transfiere cualquier interés, si lo hay, que el otorgante pueda tener en una parcela, sin garantías de título. ¿Qué tipo de escritura es esta?

    • A.Una escritura de concesión (grant deed)
    • B.Una escritura del fiduciario
    • C.Una escritura de finiquito✓ Respuesta
    • D.Una escritura de garantía

    Una escritura de finiquito transfiere solo el interés que el otorgante pueda tener, sin garantías, mientras que una escritura de concesión conlleva dos garantías implícitas (ninguna transferencia previa y ningún gravamen no divulgado por el otorgante).

    Ref. QB-KZ3FEJFuente: CA Civil Code §1092 (grant deed warranties); quitclaim conveys existing interest onlyReportar un problema con esta pregunta

33. 33. En el año fiscal de impuestos a la propiedad de California, ¿la segunda cuota de impuestos se vuelve morosa después de qué fecha?

    • A.1 de febrero
    • B.10 de abril✓ Respuesta
    • C.10 de diciembre
    • D.1 de noviembre

    La primera cuota vence el 1 de noviembre y se vuelve morosa después del 10 de diciembre; la segunda vence el 1 de febrero y se vuelve morosa después del 10 de abril (regla 'No Darn Fooling Around'). La fecha de gravamen es el 1 de enero.

    Ref. QB-3HW9UHFuente: CA Revenue & Taxation Code §2617, §2618 (property tax delinquency dates)Reportar un problema con esta pregunta

34. 34. Una persona ocupa abiertamente el lote vacío de un vecino, usándolo de forma continua y notoria, y paga los impuestos durante el período legal. ¿Cuál es el tiempo mínimo requerido para reclamar el título por posesión adversa en California?

    • A.Diez años de ocupación solamente
    • B.Cinco años con impuestos pagados los cinco años✓ Respuesta
    • C.Tres años sin necesidad de pagar impuestos
    • D.Siete años con un reclamo registrado

    En California la posesión adversa requiere posesión abierta, notoria, hostil y continua durante cinco años Y el pago de los impuestos durante esos cinco años; sin el pago de impuestos el reclamo fracasa.

    Ref. QB-MZESKKFuente: CA Code of Civil Procedure §325 (adverse possession — 5 years plus taxes)Reportar un problema con esta pregunta

35. 35. ¿Cuál de las siguientes es una de las zonas de riesgo que cubre la declaración de divulgación de riesgos naturales (NHD) de California?

    • A.Zona de alta concentración de radón
    • B.Zona de influencia de ruido aeroportuario
    • C.Zona de antiguas municiones militares
    • D.Zona de inundación por falla de presa✓ Respuesta

    El Código Civil 1103 limita la declaración NHD a seis zonas mapeadas: zona especial de riesgo de inundación, zona de inundación por falla de presa, zona de muy alto riesgo de incendio, zona silvestre con responsabilidad estatal contra incendios, zona de falla sísmica y zona de riesgo sísmico. La zona de inundación por falla de presa es una de esas seis. Los antiguos sitios de municiones militares tienen su propia regla de divulgación aparte (Código Civil 1102.15). Las zonas aeroportuarias se rigen por otras reglas y el radón no es una categoría NHD, así que ninguno de ellos va en el formulario NHD.

    Ref. QB-G7Z7VEFuente: Cal. Civ. Code 1103(c) and 1103.2 (Natural Hazard Disclosure zones)Reportar un problema con esta pregunta

36. 36. En una reventa en California de una propiedad ubicada en una zona de riesgo natural mapeada, ¿quién debe entregar la declaración NHD al posible comprador?

    • A.El registrador del condado al registrar
    • B.La compañía de títulos con su informe
    • C.El prestamista del comprador al aprobar
    • D.El vendedor y su agente listador✓ Respuesta

    El Código Civil 1103.2 impone el deber de divulgar al transmitente (el vendedor) y a su agente. Suelen contratar a un proveedor externo para reunir la información de los mapas (Civ 1103.4), pero la obligación de entregar la declaración al comprador sigue siendo del vendedor y su agente. El informe preliminar de la compañía de títulos trata asuntos de título registrados, no zonas de riesgo natural. Ni el prestamista ni el registrador del condado tienen el deber de entregar la NHD.

    Ref. QB-ZP6DFFFuente: Cal. Civ. Code 1103.2 and 1103.4Reportar un problema con esta pregunta

37. 37. El agente del vendedor en California entrega en persona la declaración NHD después de que el comprador ya firmó su oferta de compra. ¿Qué derecho obtiene el comprador?

    • A.Solo un crédito; el contrato sigue vigente
    • B.Ninguno, pues la divulgación es informativa
    • C.Rescindir por aviso escrito en un plazo breve✓ Respuesta
    • D.Cancelar en cualquier momento antes del cierre

    El Código Civil 1103.3 dispone que, si la declaración NHD se entrega después de firmada la oferta, el comprador puede rescindir con aviso escrito al vendedor o a su agente. El plazo es de 3 días tras la entrega en persona o 5 días tras el envío por correo. El derecho no dura hasta el cierre del escrow, pues vence al terminar ese plazo breve. Tampoco se limita a un ajuste de precio: es un verdadero derecho a cancelar.

    Ref. QB-H7CJ2GFuente: Cal. Civ. Code 1103.3 (termination right when NHD is delivered after the offer)Reportar un problema con esta pregunta

38. 38. ¿Cuál es el propósito de la Cuenta de Recuperación del Consumidor de California (antes Fondo de Recuperación Inmobiliaria)?

    • A.Financiar auditorías del DRE a cuentas fiduciarias
    • B.Reembolsar al comprador cualquier defecto tras el cierre
    • C.Pagar fallos por fraude incobrables contra licenciatarios✓ Respuesta
    • D.Asegurar a los licenciatarios contra su propia negligencia

    Según B&P 10471, la cuenta paga a la víctima solo después de que esta obtiene un fallo firme contra un licenciatario por fraude intencional, tergiversación, engaño o conversión de fondos fiduciarios, y solo si ese fallo no puede cobrarse al licenciatario. Es un último recurso para el consumidor. No es un seguro de errores y omisiones que proteja al licenciatario de reclamos por su propia negligencia, ni cubre cualquier defecto hallado tras el cierre.

    Ref. QB-2QHQMGFuente: Cal. Bus. & Prof. Code 10471 (Consumer Recovery Account eligibility)Reportar un problema con esta pregunta

39. 39. La Cuenta de Recuperación del Consumidor paga un reclamo basado en un fallo contra un vendedor en California. ¿Qué ocurre con la licencia de ese vendedor?

    • A.Se revoca para siempre sin opción de volver
    • B.Queda en periodo de prueba por un ciclo
    • C.Se suspende hasta reembolsar la cuenta✓ Respuesta
    • D.Sigue activa porque el fondo no exige culpa

    B&P 10475 hace que la suspensión sea automática en cuanto la cuenta paga en nombre del licenciatario. La licencia no puede restablecerse hasta que el licenciatario reembolse el monto total más intereses. La suspensión no equivale a una revocación permanente, porque el reembolso devuelve la habilitación. La cuenta tampoco es sin culpa, ya que solo paga fallos por fraude o conversión del propio licenciatario.

    Ref. QB-J7QV7HFuente: Cal. Bus. & Prof. Code 10475 (automatic suspension upon payment)Reportar un problema con esta pregunta

40. 40. ¿Cuál de las siguientes personas necesita una licencia inmobiliaria de California para la actividad descrita?

    • A.Quien cobra por negociar arriendos de varios dueños✓ Respuesta
    • B.Un amigo que ayuda gratis a un vecino a vender
    • C.La dueña que vende su propia casa sin agente
    • D.Un síndico judicial que vende por orden del tribunal

    Según B&P 10131, quien negocia arrendamientos o cobra rentas para otros a cambio de una compensación, o esperándola, actúa como corredor y necesita licencia. B&P 10133 exime al dueño que trata su propia propiedad y al síndico que actúa por orden judicial. Quien ayuda sin ninguna compensación queda fuera de la definición. De los cuatro, solo el negociador de arriendos pagado necesita licencia.

    Ref. QB-3QV2THFuente: Cal. Bus. & Prof. Code 10131 and 10133Reportar un problema con esta pregunta

41. 41. Una vendedora en California deja a su corredor responsable y aún no se une a otra correduría. ¿Qué puede hacer mientras no esté afiliada?

    • A.Actuar para cualquier corredor sin avisar al DRE
    • B.Atender sus propios listados hasta renovar
    • C.Trabajar para clientes a su propio nombre
    • D.Ningún acto con licencia sin un nuevo corredor✓ Respuesta

    Un vendedor solo puede realizar actos con licencia mientras esté empleado por un corredor responsable con licencia y actúe bajo él (B&P 10132 y 10137). El corredor debe notificar la contratación al DRE (Reg. 2752). Hasta que un nuevo corredor lo haga, su licencia no puede usarse para actividades con licencia. Los listados pertenecen al corredor anterior, no a ella, así que no puede seguir atendiéndolos. Tampoco puede actuar por su cuenta a su propio nombre.

    Ref. QB-K738DJFuente: Cal. Bus. & Prof. Code 10132, 10137; Cal. Code Regs. tit. 10, 2752Reportar un problema con esta pregunta

42. 42. ¿Qué afirmación describe correctamente la renovación de una licencia activa de vendedor inmobiliario en California? (EC = educación continua)

    • A.Cada dos años, con EC que incluye sesgo implícito
    • B.Cada cuatro años, con EC exigida solo a corredores
    • C.Cada cuatro años, con EC solo sobre tasación de bienes
    • D.Cada cuatro años, con EC que incluye sesgo implícito✓ Respuesta

    Las licencias inmobiliarias de California tienen un plazo de cuatro años. Para renovar una licencia activa, tanto vendedores como corredores deben completar la educación continua aprobada por el DRE según B&P 10170.5. Los temas obligatorios incluyen ética, agencia, manejo de fondos fiduciarios, vivienda justa, gestión de riesgos y capacitación sobre sesgo implícito. La EC no es solo para corredores ni se limita a la tasación.

    Ref. QB-4Q8DYJFuente: Cal. Bus. & Prof. Code 10154, 10170.5 (license term and continuing education)Reportar un problema con esta pregunta

43. 43. La comisión ya ganada por un corredor en California se paga en la cuenta fiduciaria de la correduría, y él la deja allí varios meses como colchón. Esto se describe mejor como:

    • A.Conversión de fondos del cliente a uso propio
    • B.Una reserva permitida para cargos bancarios
    • C.Un reembolso ganado retenido para el cliente
    • D.Mezclar fondos del corredor y del cliente✓ Respuesta

    El Reglamento 2835 considera mezcla de fondos (commingling) el dinero propio del corredor que queda en la cuenta fiduciaria. Las comisiones ganadas deben retirarse en 25 días, y solo puede quedar una cantidad pequeña para cargos bancarios. No es conversión, porque no se tomó dinero del cliente para uso del corredor. Aun así, la mezcla de fondos es una causal de sanción propia según B&P 10176(e).

    Ref. QB-5QKQ5MFuente: Cal. Code Regs. tit. 10, 2835; Cal. Bus. & Prof. Code 10176(e)Reportar un problema con esta pregunta

44. 44. Siguiendo instrucciones escritas del comprador, un corredor en California envía el cheque de depósito directamente a un agente de escrow neutral, sin pasar por la cuenta fiduciaria. ¿Qué deber de registro aplica?

    • A.Ninguno, pues esos ya no son fondos fiduciarios
    • B.El depositario debe cofirmar la cuenta fiduciaria
    • C.El cheque debe pasar antes por la cuenta fiduciaria
    • D.Debe registrarlo como fondos fiduciarios recibidos✓ Respuesta

    El Reglamento 2832 permite al corredor colocar fondos fiduciarios en un agente de escrow neutral en lugar de la cuenta fiduciaria, así que no hace falta pasar antes el cheque por esa cuenta. Aun así, el dinero sigue siendo fondo fiduciario. El Reglamento 2831 exige registrar todos los fondos fiduciarios recibidos, incluidos los enviados al escrow sin entrar nunca en la cuenta fiduciaria.

    Ref. QB-K9ZCDJFuente: Cal. Code Regs. tit. 10, 2831 and 2832Reportar un problema con esta pregunta

45. 45. Un corredor en California autoriza a un empleado afianzado de la oficina a firmar cheques de la cuenta fiduciaria. ¿Quién sigue siendo responsable de los fondos?

    • A.La compañía de escrow de cada operación
    • B.Solo el empleado, por estar afianzado
    • C.El corredor, aunque haya delegado✓ Respuesta
    • D.El banco que lleva la cuenta fiduciaria

    El Reglamento 2834 permite retiros por un licenciatario designado o por un empleado sin licencia que tenga la fianza de fidelidad requerida, siempre con autorización escrita del corredor. El reglamento aclara que esta delegación no libera al corredor de su responsabilidad sobre los fondos fiduciarios, y su deber de supervisión (Reg. 2725) sigue vigente. La fianza solo cubre pérdidas; no traslada la responsabilidad al empleado.

    Ref. QB-3ST7THFuente: Cal. Code Regs. tit. 10, 2834 and 2725Reportar un problema con esta pregunta

46. 46. Según la Proposición 13, el impuesto predial se basa en el 1% del valor tasado. ¿Cómo puede cambiar con el tiempo el valor tasado de una propiedad en California?

    • A.Sin tope anual; reajuste cada enero al valor de mercado
    • B.Hasta 2% anual; reajuste mediante tasación cada cinco años
    • C.Hasta 2% anual; reajuste por cambio de dueño u obra nueva✓ Respuesta
    • D.Hasta 1% anual; reajuste solo al refinanciar la hipoteca

    El Artículo XIII A de la Constitución de California fija el valor del año base. Después, el valor tasado solo puede subir hasta un 2% anual por inflación. Solo hay una retasación completa al valor de mercado cuando cambia la propiedad o hay obra nueva. El 1% es la tasa base del impuesto, no el tope de aumento del valor tasado. Refinanciar no es un cambio de propiedad, y no existe una retasación periódica cada cinco años.

    Ref. QB-J9N28HFuente: Cal. Const. art. XIII A, secs. 1-2 (Proposition 13)Reportar un problema con esta pregunta

47. 47. Una vivienda en reventa en California se ubica dentro de un distrito Mello-Roos de instalaciones comunitarias que cobra un impuesto especial. ¿Qué exige la ley al vendedor?

    • A.Divulgarlo solo si el comprador lo pide por escrito
    • B.Lograr que el prestamista apruebe el impuesto especial
    • C.Liquidar el gravamen del impuesto antes del cierre
    • D.Procurar de buena fe entregar al comprador un aviso✓ Respuesta

    El Código Civil 1102.6b exige que el vendedor de una propiedad sujeta a un gravamen continuo por impuesto especial Mello-Roos haga un esfuerzo de buena fe para obtener de la agencia recaudadora un aviso del impuesto y entregarlo al comprador. Si el aviso llega después de firmada la oferta, el comprador tiene un plazo legal breve para rescindir. El deber existe aunque el comprador no lo pida. El vendedor no tiene que liquidar el gravamen, porque este sigue con el terreno.

    Ref. QB-2SFVMGFuente: Cal. Civ. Code 1102.6b (Mello-Roos / special tax notice)Reportar un problema con esta pregunta

48. 48. En California, la escritura de concesión (grant deed) lleva garantías implícitas aunque no estén escritas. ¿Qué prometen esas garantías implícitas?

    • A.Ninguna garantía; el otorgante solo transmite el interés que tenga, si lo tiene
    • B.Que defenderá el título contra todo reclamo, incluso los anteriores a su propiedad
    • C.Que el inmueble está libre de todo gravamen inscrito y cumple la zonificación
    • D.Que el otorgante no ha transmitido antes el inmueble ni creó gravámenes ocultos✓ Respuesta

    Según el Código Civil de California §1113, el uso de la palabra 'grant' implica dos garantías: el otorgante no transmitió antes el mismo derecho, y este está libre de gravámenes que el otorgante haya creado o permitido, salvo los revelados. Defender el título contra reclamos anteriores a su propiedad es un pacto de la escritura de garantía general, que la grant deed no implica; ninguna garantía cubre la zonificación.

    Ref. QB-N9Q2RMFuente: California Civil Code §1113 (implied covenants in grant deed); CA DRE Salesperson Examination Content Outline, Transfer of PropertyReportar un problema con esta pregunta

Las preguntas cubren la parte nacional uniforme del examen inmobiliario. Tu estado añade una parte de ley estatal — estudia los materiales oficiales de tu estado antes del examen. Información de licencia (ARELLO) →