24 道定价、出租率与租金计算练习题及答案

1. 1. 某社区共有 288 套公寓。月末有 262 套已入住，其中 9 户住户已递交搬出通知，另有 5 套空置房源已签约于下月入住。该社区的实际入住率（physical occupancy）是多少？

   • A.92.7%，用含 5 套未来签约的 267 套除以 288 套总房源
   • B.91.0%，用已入住的 262 套直接除以 288 套总房源✓ 答案
   • C.89.6%，用减通知再加回预租后的 258 套除以 288 套
   • D.87.8%，用扣除 9 户通知后的 253 套除以 288 套总房源

   实际入住率只用两个数据：当天已入住套数除以总套数，即 262/288 = 91.0%。搬出通知和预租只影响已租（预租）比率，不影响实际入住率，因为统计当天住户仍住在房内。

   编号 QB-M499TA依据： NAAEI Certified Apartment Leasing Professional (CALP) Quick Guide to Terms and Formulas — physical occupancy = occupied units / total units报告此题的问题

2. 2. 某社区共 340 套房源，目前 318 套已入住。12 户已递交搬出通知，其中 5 套已由新住户签约；另有 9 套空置房源已签约于未来入住。已租（预租）入住率是多少？

   • A.97.6%，用 332 套计算，只加未来签约而不减去通知
   • B.91.5%，用 311 套计算，只减去通知而不加回未来签约
   • C.94.1%，用 320 套计算，减 12 户通知再加 5 套和 9 套✓ 答案
   • D.93.5%，用今天已入住的 318 套除以 340 套总房源

   已租比率从已入住套数出发，减去已通知搬出的套数，再加回已重新签约的通知房源和已预租的空置房源：318 − 12 + 5 + 9 = 320，320/340 = 94.1%。该指标反映的是未来走向，因此所有已签约的未来租约都应计入分子。

   编号 QB-6MSRJC依据： NAAEI CALP Quick Guide to Terms and Formulas — percent leased formula报告此题的问题

3. 3. 本月某社区的潜在租金总收入（gross potential rent）为 512,400 美元。空置房源损失 28,600 美元，租金优惠 19,300 美元，员工房与样板房折扣 4,100 美元，其余为实际收到的租金收入。经济入住率是多少？

   • A.111.3%，用 512,400 美元除以实际收到的 460,400 美元
   • B.89.9%，用实收的 460,400 美元除以 512,400 美元潜在租金总收入✓ 答案
   • C.94.4%，用 483,800 美元计算，只扣除空置房源的租金损失
   • D.90.7%，用 464,500 美元计算，扣空置与优惠但不扣折扣

   经济入住率等于实收租金收入除以潜在租金总收入。题干列出的各项减项先全部扣除：512,400 − 28,600 − 19,300 − 4,100 = 460,400，460,400/512,400 = 89.9%。该比率衡量社区把账面租金真正转化为收入的比例。

   编号 QB-N4MKYB依据： NAAEI CALP Quick Guide to Terms and Formulas — economic occupancy = total rent revenue collected / gross potential rent报告此题的问题

4. 4. 某社区本月的实际入住率为 96%，而经济入住率为 84%。这 12 个百分点的差距说明了什么？

   • A.已入住房源收到的租金低于市场租金，因为优惠、折扣和欠缴租金减少了实收金额。✓ 答案
   • B.差距完全来自到期租约，因为经济入住率把已通知搬出的房源从实收租金中剔除。
   • C.差距完全来自空置房源，因为经济入住率计入空置损失而实际入住率不计。
   • D.已入住房源收到的租金高于市场租金，因为停车费和宠物费被计入了租金收入。

   实际入住率数的是有人住的房源，经济入住率数的是相对潜在租金的实收金额，因此差距大意味着已入住房源没有产出账面租金。租金优惠、员工房或样板房折扣以及欠缴租金都会在不腾空任何房源的情况下压低收入。

   编号 QB-3MQR29依据： NAAEI CALP Quick Guide to Terms and Formulas — physical occupancy and economic occupancy definitions报告此题的问题

5. 5. 某社区共 456 套房源，过去 12 个月平均每月有 17 户搬出、21 户搬入。年度周转率（turnover）是多少？

   • A.55.3%，用全年 252 户搬入除以 456 套房源
   • B.44.7%，用全年 204 户搬出除以 456 套房源✓ 答案
   • C.100.0%，用全年合计 456 次搬迁除以 456 套房源
   • D.3.7%，用单月的 17 户搬出除以 456 套房源

   周转率衡量的是需要重新出租的房源数量，因此只用搬出数并折算为全年：17 × 12 = 204，204/456 = 44.7%。搬入数是干扰项，它反映的是出租业绩，而不是周转率要衡量的住户流失。

   编号 QB-J4JKF8依据： NAAEI CALP Quick Guide to Terms and Formulas — turnover = move-outs / total units报告此题的问题

6. 6. 某社区共 620 套房源，年终统计的周转率为 45%。这一年中有多少套房源因住户搬出而腾空？

   • A.23 套，把年度结果再除以一年的 12 个月
   • B.1,378 套，用 620 套房源除以 45% 的周转率
   • C.341 套，按未发生周转的 55% 房源来计算
   • D.279 套，用 620 套房源乘以 45% 的周转率✓ 答案

   周转率等于搬出套数除以总套数，反向求解时应当相乘而不是相除：620 × 0.45 = 279 户搬出。55% 描述的是未发生周转的房源，而用套数去除以周转率会得出超过社区规模的荒谬结果。

   编号 QB-4M348A依据： NAAEI CALP Quick Guide to Terms and Formulas — turnover = move-outs / total units报告此题的问题

7. 7. 某社区共 300 套房源，现有 18 套空置，其中 6 套已签约于未来入住；另有 11 户已递交搬出通知，其中 3 套已重新签约。风险敞口（exposure，即已空或即将空置且尚未签约的比例）是多少？

   • A.9.7%，用全部 18 套空置加全部 11 户通知，除以 300 套房源
   • B.4.0%，只用未签约的 12 套空置房源，除以 300 套总房源
   • C.6.7%，用未签约的 12 套空置加 8 套未签约通知，除以 300 套✓ 答案
   • D.3.7%，只用 11 户已递交通知的房源，除以 300 套总房源

   风险敞口衡量团队仍需出租的房源，因此已签约的房源要剔除：(18 − 6) + (11 − 3) = 20 套，20/300 = 6.7%。把全部空置和全部通知都计入会高估工作量，而只算其中一类则会漏掉一部分即将空出的房源。

   编号 QB-K4WWM9依据： NAAEI CALP Exam Blueprint, Leasing Essentials — calculate various types of occupancy metrics (availability and exposure)报告此题的问题

8. 8. 某社区的实际入住率为 95%，而已租入住率为 90%。这一关系向租赁团队传达了什么信号？

   • A.已入住房源正在通知搬出或到期未续约，未来空置需要现在就预租。✓ 答案
   • B.在租租金低于市场水平，因此定价系统会调高空置房源的报价租金。
   • C.预租未来入住的房源多于当前已入住的房源，因此应当放缓客流。
   • D.收款进度落后于账单，因此团队应把重点放在欠费住户的账户上。

   只有当已入住房源存在尚未重新签约的搬出通知或到期未续约时，已租入住率才会低于实际入住率，因为这些房源在已租分子中被减去，却仍算作已入住。这个差距代表的是预租工作量，而不是经营强劲的信号。

   编号 QB-ZKZ3Q6依据： NAAEI CALP Quick Guide to Terms and Formulas — percent leased compared with physical occupancy报告此题的问题

9. 9. 某社区的租金表（rent schedule）列示：24 套市场租金 1,150 美元，40 套 1,395 美元，16 套 1,720 美元。每月的潜在租金总收入是多少？

   • A.1,331,040 美元，把每种租金乘以套数后再乘以全年月份
   • B.110,920 美元，把每种市场租金乘以对应套数后再相加✓ 答案
   • C.113,733 美元，用三种市场租金的平均值乘以全部 80 套
   • D.83,400 美元，把租金表上两个套数最多的户型组相加

   潜在租金总收入就是把租金表逐项相乘再相加：24 × 1,150 + 40 × 1,395 + 16 × 1,720 = 27,600 + 55,800 + 27,520 = 110,920 美元/月。对三种租金取简单平均忽略了各户型的套数，而潜在租金应按题目要求的期间（此处为一个月）列示。

   编号 QB-G4UW46依据： NAAEI CALP Quick Guide to Terms and Formulas — rent schedule and gross potential rent报告此题的问题

10. 10. 某社区全部 80 套房源均已入住。租金表上的市场租金本月合计 110,920 美元，而现有租约上写明的租金合计 106,480 美元。租约损失（loss to lease）是多少，它代表什么？

    • A.106,480 美元，即在租租金总额，这正是租约损失所要列报的数字
    • B.4,440 美元，即这些房源在重新出租之前空置期间放弃的租金
    • C.4,440 美元，即租金表市场租金与在租租约较低租金之间的差额✓ 答案
    • D.4,440 美元，即本月签约住户所获得的租金优惠（concession）金额

    租约损失等于市场租金减去已入住房源租约上实际写明的租金：110,920 − 106,480 = 4,440 美元。它源于租约是在此前或经协商的价格上签订的，与需要房源空置才产生的空置损失不同，也与在报价基础上明示折让的租金优惠不同。

    编号 QB-U8UFMQ依据： NAAEI CALP Exam Blueprint, Leasing Essentials — rent components and related calculations (loss to lease)报告此题的问题

11. 11. 某社区共 200 套房源，每套市场租金均为 1,300 美元。本月有 11 套整月空置。本月的空置损失是多少美元，占潜在租金总收入的比例是多少？

    • A.245,700 美元，占 260,000 美元潜在租金总收入的 94.5%
    • B.1,300 美元，占 260,000 美元潜在租金总收入的 0.5%
    • C.14,300 美元，占 260,000 美元潜在租金总收入的 11.0%
    • D.14,300 美元，占 260,000 美元潜在租金总收入的 5.5%✓ 答案

    空置损失是没有产出收入的房源的市场租金：11 × 1,300 = 14,300 美元；潜在租金总收入为 200 × 1,300 = 260,000 美元，占比 5.5%。11.0% 的答案把空置套数误当成百分比，而 200 套中的 11 套占 5.5%。

    编号 QB-CRZM7R依据： NAAEI CALP Exam Blueprint, Leasing Essentials — rent components and related calculations (vacancy loss)报告此题的问题

12. 12. 某房源报价为市场租金 1,440 美元，签 14 个月租约并赠送 2 个月免租。整个租期内的净有效租金（net effective rent）为每月多少？

    • A.1,234.29 美元，把 12 个月的应付租金摊到全部 14 个月租期✓ 答案
    • B.1,200.00 美元，把 2 个月免租摊到标准的 12 个月租期上
    • C.1,131.43 美元，把 3 个月免租摊到 14 个月的整个租期上
    • D.1,440.00 美元，因为免租属于营销成本，不改变实际收取的租金

    净有效租金要把优惠摊到实际租期上：住户支付 12 个月 × 1,440 = 17,280 美元，分摊到 14 个月为每月 1,234.29 美元。租期为 14 个月却按 12 个月分摊会低估有效租金；免租确实会降低有效租金，因为它减少了社区实收的金额。

    编号 QB-V87TSR依据： NAAEI CALP Quick Guide to Terms and Formulas — effective (net) rent = market rent reduced by concessions over the lease term报告此题的问题

13. 13. 某住户在一个 30 天的月份的第 18 天入住，月租金为 1,290 美元，比例租金按当月天数计算。该住户第一个不完整月份应付多少租金？

    • A.645.00 美元，因为入住日落在当月下半月而按半个月租金收取
    • B.559.00 美元，按每天 43.00 美元收取 13 天的比例租金✓ 答案
    • C.540.97 美元，按以 31 天为除数得出的日租金收取 13 天
    • D.516.00 美元，按每天 43.00 美元收取 12 天的比例租金

    日租金等于月租金除以当月天数：1,290/30 = 43.00 美元；住户从 18 日住到 30 日，含入住当日共 13 天：13 × 43.00 = 559.00 美元。按 12 天计算漏掉了入住当日，而用 31 天作除数与所计费的月份不符。

    编号 QB-DRCYCS依据： NAAEI CALP Exam Blueprint, Leasing Essentials — rent components and related calculations (prorated rent)报告此题的问题

14. 14. 某社区某月收到租金 246,800 美元，另有宠物费 3,150 美元、停车费 4,600 美元、滞纳金 980 美元、申请与手续费 1,240 美元、公用事业分摊 8,700 美元。这些非租金收入应如何列报？

    • A.其他收入 265,470 美元，把实收租金与全部附加费用合并计算
    • B.其他收入 18,670 美元，计入经济入住率公式中的实收租金内
    • C.其他收入 7,750 美元，只计每月经常性的宠物费和停车费
    • D.其他收入 18,670 美元，不计入用于计算经济入住率的租金收入✓ 答案

    其他收入是全部非租金收入：3,150 + 4,600 + 980 + 1,240 + 8,700 = 18,670 美元。它与租金分开列报，因为经济入住率是把租金收入与潜在租金总收入相比；把其他收入并入分子会使该比率高于租金表本身可能产生的水平。

    编号 QB-S85T9N依据： NAAEI CALP Quick Guide to Terms and Formulas — other income and economic occupancy报告此题的问题

15. 15. 某社区有 40 套 700 平方英尺、月租 1,120 美元的房源，20 套 1,000 平方英尺、月租 1,400 美元的房源，以及 12 套 1,300 平方英尺、月租 1,560 美元的房源。该社区每平方英尺的平均租金是多少？

    • A.1.60 美元，即三种户型中每平方英尺租金最高的那一种的费率
    • B.1.40 美元，即三种户型各自每平方英尺租金费率的简单算术平均
    • C.1.44 美元，即月租金合计 91,520 美元除以 63,600 平方英尺✓ 答案
    • D.0.69 美元，即 63,600 平方英尺除以月租金合计 91,520 美元

    社区层面的每平方英尺平均租金按各户型的套数加权：租金合计 44,800 + 28,000 + 18,720 = 91,520 美元，面积合计 28,000 + 20,000 + 15,600 = 63,600 平方英尺，得 1.44 美元。对三种户型费率取简单平均会给每种户型同等权重，而最小户型占了半数以上房源。

    编号 QB-ARAYUN依据： NAAEI CALP Quick Guide to Terms and Formulas — rent per square foot and unit mix报告此题的问题

16. 16. 某租赁顾问本月接待了 46 组合格来访客户，签下 13 份租约。该顾问的成交率（closing ratio）是多少？

    • A.22.0%，用 13 份租约除以来访与租约合计的 59
    • B.354%，用 46 组合格来访除以签下的 13 份租约
    • C.28.3%，用签下的 13 份租约除以 46 组合格来访✓ 答案
    • D.71.7%，用未成交的 33 组来访除以 46 组合格来访

    成交率等于成交租约数除以客流量：13/46 = 28.3%。客流是分母，因为它代表顾问获得的机会；租约已经包含在客流之中，把它再加进分母会对同一批客户重复计数。

    编号 QB-T8G5FP依据： NAAEI CALP Exam Blueprint, Marketing — interpret lead tracking and lead ratios (closing ratio)报告此题的问题

17. 17. 本月三名租赁顾问各自接待客流：一人以 40 组来访签下 20 份租约，一人以 30 组签下 6 份，一人以 20 组签下 8 份。该团队本月的成交率是多少？

    • A.37.8%，即团队 34 份租约除以 90 组总来访✓ 答案
    • B.62.2%，即未成交的 56 组来访除以 90 组总来访
    • C.36.7%，即把三名顾问各自的成交率取简单平均值
    • D.50.0%，即成交最好的那名顾问的成交率视为团队值

    团队成交率要把分子与分母分别汇总：34 份租约除以 90 组来访 = 37.8%。对三个人的成交率取简单平均，会让接待 20 组的顾问与接待 40 组的顾问权重相同，回答的已不是团队整体如何转化客流这个问题。

    编号 QB-BRNA2Q依据： NAAEI CALP Exam Blueprint, Marketing — interpret lead tracking and lead ratios (closing ratio)报告此题的问题

18. 18. 上月，第一个营销渠道花费 1,150 美元带来 46 组来访，第二个渠道花费 960 美元带来 24 组，第三个渠道花费 1,540 美元带来 55 组。哪个渠道获取客流的成本最低，具体是多少？

    • A.第三个渠道，每组来访 28.00 美元，因为它带来的来访最多
    • B.三个渠道相同，每组来访 29.20 美元，把总花费摊到总客流
    • C.第二个渠道，每组来访 40.00 美元，因为它花费的总额最少
    • D.第一个渠道，每组来访 25.00 美元，是三者中最低的成本✓ 答案

    每组客流成本要按渠道分别计算：1,150/46 = 25.00 美元，960/24 = 40.00 美元，1,540/55 = 28.00 美元，因此第一个渠道效率最高。总花费和总来访量说明的是渠道规模而非效率，把所有渠道混算成一个费率则掩盖了应继续投入哪个渠道。

    编号 QB-Y89TAV依据： NAAEI CALP Exam Blueprint, Marketing — measure performance against the marketing plan (cost per traffic by source)报告此题的问题

19. 19. 本月租赁办公室共记录 210 条来电、邮件和网络咨询。其中 63 位潜在客户到访看房，21 位签约。线索成交率（lead-to-lease）是多少？

    • A.10.0%，用 21 份租约除以办公室记录的 210 条咨询✓ 答案
    • B.30.0%，用到访看房的 63 位客户除以 210 条咨询
    • C.7.7%，用 21 份租约除以咨询与到访相加的 273
    • D.33.3%，用 21 份租约除以到访看房的 63 位客户

    线索成交率衡量的是整条漏斗，因此用成交租约数除以进入漏斗的线索数：21/210 = 10.0%。租约除以到访是成交率，到访除以线索是到访率，三者分别衡量不同环节，不能相互替代。

    编号 QB-GREYVV依据： NAAEI CALP Exam Blueprint, Marketing — interpret lead tracking and lead ratios报告此题的问题

20. 20. 对比两个各有 250 套房源的社区：一个入住率 96%、平均实收租金 1,105 美元；另一个入住率 90%、平均实收租金 1,205 美元。本月哪一个的租金收入更高？

    • A.第一个，265,200 美元，因为入住率对租金收入的影响大于租金水平
    • B.第二个，301,250 美元，因为潜在租金按全部 250 套乘以租金计算
    • C.第二个，271,125 美元，因为更高的租金抵过了 6 个百分点的入住率✓ 答案
    • D.第一个，276,250 美元，因为潜在租金按全部 250 套乘以租金计算

    租金收入等于已入住套数乘以实收租金：240 × 1,105 = 265,200 美元，225 × 1,205 = 271,125 美元，入住率更高的社区反而少收 5,925 美元。入住率本身并不衡量经营业绩，因此坚守价格的社区可以胜过靠折扣填满房源的社区。

    编号 QB-5FUX63依据： NAAEI CALP Exam Blueprint, Administrative and Legal Responsibilities — maximize revenue consistent with property financial goals报告此题的问题

21. 21. 自动化收益管理（revenue management）系统是如何得出某一户型今天的报价租金的？

    • A.综合当前可租房源、未来到期租约与需求，每天重新定价。✓ 答案
    • B.按年初为每种户型设定的固定租金表报价，全年保持不变。
    • C.每周查找竞争社区中最低的广告租金，并按该价格报价。
    • D.用物业的收入目标除以房源数量，据此为每套房源定价。

    收益管理定价依托一个预测供需的数据库，针对具体户型读取当前可租房源、风险敞口、未来到期租约和近期成交速度，得出使收益最大化的租金。由于这些输入每天都在变化，报价租金也可能每天变动，而不是沿用年度租金表。

    编号 QB-MXNSK2依据： NAAEI CALP Exam Blueprint, Leasing Essentials — understand the automated pricing revenue method and its impact报告此题的问题

22. 22. 一位潜在客户在看房四天后返回，要求按当时的报价租金签约，而定价系统显示该房源的租金已经上调。租赁顾问应当怎么做？

    • A.沿用之前的报价，因为看房时给出的价格对社区具有约束力，须对该客户履行。
    • B.报出当前价格，说明价格随可租情况变动，并把任何例外交由经理决定。✓ 答案
    • C.提供一项租金优惠来抵平差额，因为优惠是顾问用来锁定价格的既有工具。
    • D.按较短的租期报出原先的价格，因为系统中短租期沿用的是旧的定价水平。

    报价之所以有有效期，是因为定价系统会随可租情况、到期租约和需求的变化重新定价，因此顾问应重新取价并按系统当天显示的价格报出。租金优惠和租期同样由该系统定价，所以任何偏离报价的做法都属于物业经理的决定，而不是顾问自行处理。

    编号 QB-6F7AC4依据： NAAEI CALP Exam Blueprint, Leasing Essentials — understand the automated pricing revenue method and its impact报告此题的问题

23. 23. 某房源的市场租金为 1,320 美元。客户可以选择签 12 个月租约并获赠 1 个月免租，或者按每月 1,210 美元支付 12 个月。两个方案相比如何？

    • A.两者无法比较，免租属于一次性营销支出，而降租改变的是租金本身的水平。
    • B.降租更划算，其合计 14,520 美元，而免租方案合计 15,840 美元。
    • C.免租更划算，其租金合计 15,840 美元，而降租方案合计 14,520 美元。
    • D.两者相同，租期内均合计 14,520 美元，有效租金都是每月 1,210 美元。✓ 答案

    一次性给予的优惠与按月摊分的同一优惠，总额完全相同：11 × 1,320 = 14,520 美元，12 × 1,210 = 14,520 美元，两种方式的有效租金都是 1,210 美元。因此选择取决于住户的现金流时点，而不是该租约对社区的价值差异。

    编号 QB-NXZ4S3依据： NAAEI CALP Quick Guide to Terms and Formulas — rental concessions and effective rent报告此题的问题

24. 24. 同一社区中，一套 640 平方英尺的房源月租 1,120 美元，一套 1,150 平方英尺的房源月租 1,610 美元。关于这两套房源，下列哪项说法正确？

    • A.较小的房源每平方英尺 1.75 美元，因此它的月租金总额也更高。
    • B.两套房源折算后每平方英尺租金相同，都在 1.55 美元左右。
    • C.较大的房源每平方英尺 1.40 美元，单价更高且月租金总额也更高。
    • D.较小的房源每平方英尺 1.75 美元，单价更高但月租金总额更低。✓ 答案

    每平方英尺租金等于月租金除以面积：1,120/640 = 1.75 美元，1,610/1,150 = 1.40 美元。小户型的单位面积租金通常更高，因为厨房和卫生间这类固定价值要摊在更小的面积上，所以单价更高并不代表月租金总额更高。

    编号 QB-3F5AUY依据： NAAEI CALP Quick Guide to Terms and Formulas — rent per square foot报告此题的问题

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