16 道公平住房与申请审核练习题及答案

1. 1. 带看过程中，准租户问租赁顾问："这个社区住的都是些什么人？"根据联邦公平住房法，顾问的正确回应是什么？

   • A.指出与准租户背景最相近的住户住在哪一栋，先带她去看那一片区域。
   • B.把问题转给经理，因为只有经理可以与准租户讨论住户的构成情况。
   • C.婉拒对住户作出描述，改为介绍所有申请人都能享有的房型与服务。✓ 答案
   • D.笼统地描述住户的构成情况，让准租户自己判断适不适合在这里生活。

   以描述住户是些什么人来回答这个问题，等于依据受保护类别把准租户引向或引离该物业或其中某一部分，这就是"引导"（steering）；即便是准租户主动发问、顾问出于好意，性质也不变。合法做法是婉拒作出这种描述，转而介绍对每位准租户都一致说明的房屋特点与好处。

   编号 QB-DF5C4X依据： Fair Housing Act, 42 U.S.C. 3604(a)-(b); 24 CFR 100.70 (steering)报告此题的问题

2. 2. 租赁顾问接待一位准租户并开始了解其资格情况。根据联邦公平住房法，可以向每一位准租户提出的问题是哪一个？

   • A.您和家人原来是从哪个地方来的呢？
   • B.有需要我们特别安排的健康状况吗？
   • C.总共会有几个人入住这套公寓住宅？✓ 答案
   • D.会有孩子跟您一起住在这套房屋里吗？

   入住人数属于不受保护的事实，与社区公布的入住人数标准直接相关，并且对每位准租户都用同样的措辞询问，因此既能完成资格了解，又不会暴露其所属类别。另外三个问题分别指向家庭状况、原籍国和残障情况，顾问对任何人都不得提问。

   编号 QB-XXNUUY依据： Fair Housing Act, 42 U.S.C. 3604(b)-(c)报告此题的问题

3. 3. 一位带有外国口音的来电者询问是否有两居室空房，顾问答复说没有。十分钟后，同一位顾问向另一位来电者报出了两套可租的两居室。根据联邦公平住房法，第一通电话最准确的定性是什么？

   • A.属于报复行为，因为顾问对受保护的咨询给予了不如后一通电话的待遇。
   • B.属于挑唆抛售，因为来电者由于原籍国的缘故被劝阻不要入住这个社区。
   • C.属于正常的销售判断，因为电话咨询不算申请，也没有真正扣下任何房屋。
   • D.属于谎报房源，因为明明有房可租，却对来电者说没有可出租的房屋。✓ 答案

   联邦法律单独禁止在房屋实际可供查看或出租时谎称其不可出租，这一禁令对电话、短信、电子邮件和在线聊天的适用与在办公室当面接待完全相同。挑唆抛售是指以某受保护类别即将迁入为由怂恿业主出售房产，报复行为则须以先前的受保护行为为前提，两者都不符合本情形。

   编号 QB-EFGP9Y依据： Fair Housing Act, 42 U.S.C. 3604(d)报告此题的问题

4. 4. 一位使用轮椅的准租户表示想要一套带书房的两居室。目前有三套符合条件的空房：一套在一楼，两套在有电梯的楼上。顾问应当怎么做？

   • A.先带看一楼那套，只有在她主动问起楼上房源时才提到另外两套。
   • B.把三套可租房屋全部带看，由准租户自己决定哪套符合需要。✓ 答案
   • C.先了解她行动不便到什么程度，再带看与她的答复相符的那几套。
   • D.只带看一楼那套，因为那显然是最适合她行动需要的一套房屋。

   必须向每位准租户展示所有符合其本人所述需求的可租房屋；因为假设残障人士只能使用哪种房屋而事先替她筛选，即便出于好意，也属于"引导"。询问行动不便的程度另属违法，因为住房提供者不得打听一个人残障状况的性质或严重程度。

   编号 QB-YXZ622依据： Fair Housing Act, 42 U.S.C. 3604(f); 24 CFR 100.70报告此题的问题

5. 5. 某管理公司正在确定哪些人必须接受公平住房培训，以及这些规则适用于现场的哪些区域。根据联邦公平住房法，下列哪项说法是正确的？

   • A.规则适用于租赁人员和公寓住宅本身，因为出租的决定正是在这两处作出的。
   • B.规则适用于在租约上签字的员工，因为责任跟随的是文件上出现签名的那个人。
   • C.规则在营业时间内适用于租赁办公室，也就是准租户和申请人到现场办理业务的时段。
   • D.规则适用于全体员工和承包商，也适用于物业各个部分，含租赁办公室和公共区域。✓ 答案

   法律禁止在出租的条件、待遇、权利、服务和设施方面歧视，涵盖整个物业及其中的每一次接触；公司和业主还可能为任何一名员工或代理人的歧视性行为或言论承担责任。正因如此，维修技工、绿化人员和承包商都要与租赁人员一同接受培训。

   编号 QB-FFUZEZ依据： Fair Housing Act, 42 U.S.C. 3604(b) and 3617; 24 CFR 100.7 (liability)报告此题的问题

6. 6. 在实际操作中，社区日常的公平住房合规情况最常见是通过什么方式被检查的？

   • A.由联邦检查人员按固定的时间表走访每个社区，并查阅其申请档案。
   • B.由出具筛查报告的机构对被拒申请人逐一进行问卷回访和记录。
   • C.由测试员冒充准租户，比较各自得到的信息和所受到的接待方式。✓ 答案
   • D.由业主每年提交合规报告，说明每一套空置房屋是如何出租出去的。

   合规主要通过现场"测试员"来核查：他们成对提出条件相同的咨询，比较各自被告知的房源情况、租金、条件、带看时长和后续跟进。法院已认定，即使测试员本无真实租房意图，其就被告知的虚假信息仍有起诉资格，因此每一次咨询都必须以同样的方式处理。

   编号 QB-ZXCH73依据： Havens Realty Corp. v. Coleman, 455 U.S. 363 (1982); Fair Housing Act, 42 U.S.C. 3613报告此题的问题

7. 7. 根据联邦公平住房法，下列哪一项不属于受保护类别？

   • A.残障，包括严重限制某项重要生活活动的身心状况
   • B.原籍国，包括本人家庭是从哪个国家迁来的
   • C.家庭状况，包括有未满18岁子女共同居住的家庭
   • D.收入来源，包括用于支付部分租金的住房补助券✓ 答案

   联邦法律保护七类：种族、肤色、宗教、原籍国、性别、家庭状况和残障。收入来源及是否使用住房补助券不在其中，因此仅拒收补助券本身并不违反联邦法；但许多州和地方法律确实将其列为受保护类别，所以在执行任何政策前必须先核实本社区所在辖区的规定。

   编号 QB-GF7CM2依据： Fair Housing Act, 42 U.S.C. 3604; definitions at 42 U.S.C. 3602报告此题的问题

8. 8. 根据联邦公平住房法，家庭状况这一保护涵盖下列哪一类住户？

   • A.一位怀孕的申请人，在孩子出生之前独自居住在该房屋✓ 答案
   • B.一位成年申请人，已成年的子女多在周末前来探访
   • C.一对退休夫妇，希望所住社区里没有任何儿童居住
   • D.两位成年室友，两人的名字列在同一份租约上

   家庭状况涵盖有未满18岁者与父母或监护人共同居住的住户、怀孕者，以及正在办理未成年人合法监护手续的人，因此这位怀孕的申请人在孩子出生前就已受保护。该保护不作反向适用：希望社区里没有儿童，恰恰是这一类别所禁止的偏好。

   编号 QB-2YQUC4依据： Fair Housing Act, familial status definition, 42 U.S.C. 3602(k)报告此题的问题

9. 9. 某社区按公布的资格标准审批申请，但顾问对英语能力有限的申请人，即使他们已经符合标准，仍要求提供担保人。根据联邦公平住房法，这一做法的问题何在？

   • A.这是禁止的，因为它基于原籍国对不同申请人施加了不同的租赁条件。✓ 答案
   • B.这是禁止的，因为资格标准一经公布，就不可再增加担保人要求。
   • C.这是允许的，因为担保人只会让申请更稳妥，不会导致任何人被拒。
   • D.这是允许的，只要顾问对任何主动询问的申请人都提供同样的选项。

   只对部分申请人要求担保人、更高押金或更短租期，而对其他人不作此要求，一旦这条界线与受保护类别相对应，就构成在租赁条件和待遇上的歧视，而英语能力有限被视为原籍国的标志。担保人要求本身并不违法：只要它是书面标准中的一档，并对所有同样未达标的申请人一律适用。

   编号 QB-HFJPS3依据： Fair Housing Act, 42 U.S.C. 3604(b)报告此题的问题

10. 10. 顾问在电话里对来电者说："我们这里其实是个安静的、适合成熟成年人的社区。"业主认为这句话无伤大雅，因为并没有拒绝任何人租房。根据联邦公平住房法，正确的分析是什么？

    • A.这句话只有在社区未被确立为老年人住房的情况下才属于违法的表述。
    • B.这句话本身就构成违法，因为表明基于家庭状况的偏好本身即在禁止之列。✓ 答案
    • C.这句话是合法的，因为口头言论不算广告，该规则针对的是公开的告示。
    • D.这句话是合法的，因为构成违法需要证明确实有准租户被拒之门外。

    法律另行禁止任何表明基于受保护类别的偏好、限制或歧视的告示、陈述或广告，判断标准是普通听者或读者会如何理解，既不要求实际发生拒租，也不要求有歧视故意。该规则对带看或通话中的口头表述，与对印刷和线上广告的适用同样完整。

    编号 QB-UGFJ5W依据： Fair Housing Act, 42 U.S.C. 3604(c)报告此题的问题

11. 11. 某社区符合联邦法律下"老年人住房"的资格条件。这一身份改变了什么？

    • A.它只免除该社区适用家庭状况的规定，其他类别一律不免。✓ 答案
    • B.它免除该社区在家庭状况和残障这两方面的规定义务。
    • C.它在该身份存续期间完全免除该社区的公平住房法义务。
    • D.它免除该社区适用广告规则，因而可以公开表明年龄偏好。

    老年人住房豁免仅豁免家庭状况方面的规定，社区在种族、肤色、宗教、原籍国、性别和残障各方面仍须遵守。该豁免还必须通过公开表明按老年人住房运营的意图，以及对住户年龄的可靠核验来取得并留档证明。

    编号 QB-CZMQQW依据： Housing for Older Persons exemption, 42 U.S.C. 3607(b); 24 CFR 100.303-100.307报告此题的问题

12. 12. 一位准租户准备填写申请表。社区的租赁资格标准应当在什么时候提供给他？

    • A.申请之前或申请时提供书面标准，与其他申请人拿到的一致。✓ 答案
    • B.只有在他主动索取时，因为这些标准属于公司内部使用的审核尺度。
    • C.在筛查报告返回之后，以便依据这些标准向他解释审批的结果。
    • D.在签署租约时，与租约文件所并入的社区各项规定一起交给他。

    租赁资格标准必须是书面的、客观的、统一适用的，并在申请之前或申请时告知，使每位申请人事先都了解同一套标准，缴费时清楚自己将被如何衡量。事先告知同时也是最有力的证据，说明日后的拒绝依据的是既定标准，而不是申请人的身份属性。

    编号 QB-VGTVAX依据： Fair Housing Act, 42 U.S.C. 3604(b); NAAEI CALP Exam Blueprint, rental criteria task报告此题的问题

13. 13. 某社区部分依据其订购的筛查报告批准了一位申请人，但要求其支付高于标准金额的保证金。根据联邦《公平信用报告法》，社区对该申请人负有什么义务？

    • A.须提供筛查报告副本，只要申请人获批，提供副本即已履行该项义务。
    • B.没有任何义务，因为押金金额由公司政策决定，而不是由筛查公司决定。
    • C.没有任何义务，因为申请人已获批准，并没有哪份申请真正被拒绝。
    • D.须出具不利行动通知，因为较为不利的条件部分是依据该报告作出的。✓ 答案

    不利行动并不限于直接拒绝，还包括任何对申请人较为不利的处理，例如提高押金、提高租金、要求担保人或缩短租期，只要是全部或部分依据消费者报告作出的即属之。由于该报告参与了这一决定，即使申请人拿到了房子，也仍须出具通知。

    编号 QB-DZY2WX依据： Fair Credit Reporting Act sec. 615(a), 15 U.S.C. 1681m(a); adverse action defined at 15 U.S.C. 1681a(k)报告此题的问题

14. 14. 某社区依据收到的筛查报告拒绝了一份申请。不利行动通知必须告知申请人哪些内容？

    • A.筛查公司的名称、随通知附上的完整报告，以及在他更正后重新考虑的书面承诺。
    • B.筛查公司的名称和联系方式、该公司并未作出此决定，以及他可免费索取报告并提出异议。✓ 答案
    • C.报告中未达标的具体项目、给他评定的分数，以及今后再次申请时将适用的标准。
    • D.作出该决定的员工姓名、订购报告的日期，以及这份拒绝记录在社区留存的年限。

    通知必须写明消费者报告机构的名称、地址和电话，说明该机构并未作出此决定、也无法解释作出的理由，并告知申请人有权向该机构免费索取一份报告，以及有权就报告内容提出异议。住房提供方并没有义务附上报告，也不必说明是哪一项没有达标。

    编号 QB-WG68GY依据： Fair Credit Reporting Act sec. 615(a), 15 U.S.C. 1681m(a)报告此题的问题

15. 15. 一位申请人请求社区对入住人数规定作出例外安排，以便一名住家护理人员与他同住一居室。他的残障情况并不明显，提出该请求的原因也不明显。社区可以要求他提供什么？

    • A.不能再要求任何材料，因为联邦法律禁止住房提供方在任何环节询问残障。
    • B.一份书面说明，载明其病症的性质、严重程度以及预计将持续多长时间。
    • C.可靠的信息，证明他确属残障人士，且该护理人员是因残障而有此需要。✓ 答案
    • D.他的完整病历，以及为该请求所涉病症提供治疗的医生的姓名。

    当残障本身与因残障而产生的需要都不明显时，住房提供方可以要求可靠的第三方核验，但范围仅限两点：该人符合残障的定义，以及所请求的变通确因该残障而有必要。索取病历，或追问病症的性质、严重程度和持续时间，均已越过这一界线，本身即构成违法。

    编号 QB-EZBD3Z依据： Fair Housing Act, 42 U.S.C. 3604(f)(3)(B); 24 CFR 100.204报告此题的问题

16. 16. 某社区的规定禁止饲养动物，但作为对一位残障住户的合理便利安排，社区批准了一只协助动物。社区可以向该住户收取下列哪一项费用？

    • A.与养宠住户所缴金额相同的一笔宠物费
    • B.该动物对房屋造成的任何实际损坏的修复费用✓ 答案
    • C.可退还的宠物押金，动物迁出后予以退还
    • D.只要动物住在公寓就按月收取的动物租金

    获批的协助动物不属于宠物，因此免除动物政策本身就是那项便利安排，不得为此收取宠物费、宠物押金或动物租金；若收取，等于让该住户为获得同等居住条件而付出别人不必付的钱。但住户仍须对该动物造成的实际损坏负责，条件与其他住户相同。

    编号 QB-XGHJNZ依据： Fair Housing Act, 42 U.S.C. 3604(f)(3)(B); 24 CFR 100.204报告此题的问题

仅为练习题，并非真实试题，且与美国全国公寓协会（NAA）及 NAAEI 无隶属关系、未获其认可。题目依据官方公布的《CALP 考试大纲》所列领域与任务编写。本题库只涵盖租赁顾问本人的工作范围；物业经理认证与维修技师认证在本站另有独立题库。房东与租客法律——包括通知期限、押金上限与退还期限、进入房屋的规定、各项收费以及驱逐程序——由各州乃至各市自行规定，本题库有意不予涉及；公平住房部分按联邦层面编写，你所在的州或市可能另有受保护类别。考试形式、报考条件与评分标准均由 NAAEI 制定并会不时调整，报名前请以其现行规定为准。 CALP 官方考试大纲 →