76 Preguntas de Práctica de Principios y propiedad con Respuestas
Todas las preguntas de práctica de Principios y propiedad del Examen de práctica de licencia inmobiliaria, con la respuesta correcta y una breve explicación.
Comenzar examen de práctica →1. ¿Qué patrimonio representa la forma de propiedad privada más alta y completa reconocida en el derecho inmobiliario de EE. UU.?
- A.Dominio pleno resoluble (fee simple determinable)
- B.Arrendamiento por años
- C.Patrimonio vitalicio
- D.Dominio pleno absoluto (fee simple absolute)✓ Respuesta
El dominio pleno absoluto es el patrimonio más alto y completo que una persona puede poseer; es de duración indefinida y se llama patrimonio de herencia porque pasa libremente a los herederos. Las demás opciones están limitadas por una vida, una condición o un plazo fijo.
Ref. QB-UR2Y65Fuente: National principles — freehold estates; fee simple absolute (estate of inheritance)Reportar un problema con esta pregunta
2. Un otorgante transfiere un terreno 'a la ciudad mientras se use como parque público'. ¿Qué interés futuro retiene el otorgante y cómo revierte el título si la condición falla?
- A.Una posibilidad de reversión que devuelve el título automáticamente✓ Respuesta
- B.Una reversión que requiere primero la muerte del otorgante
- C.Un remanente que pasa a un tercero
- D.Un derecho de reingreso que debe ejercerse en tribunales
Las palabras 'mientras' crean un dominio pleno resoluble (determinable), que termina automáticamente al violarse la condición; el otorgante conserva una posibilidad de reversión y el título vuelve sin acción judicial. La expresión 'pero si/siempre que' crea, en cambio, una condición subsiguiente que requiere un derecho de reingreso afirmativo.
Ref. QB-C985S5Fuente: National principles — fee simple defeasible; determinable vs. condition subsequentReportar un problema con esta pregunta
3. Una escritura dice: 'pero si alguna vez se vende alcohol en el predio, el otorgante podrá reingresar y recuperar la propiedad'. ¿Qué patrimonio crea esto?
- A.Patrimonio vitalicio pur autre vie
- B.Dominio pleno resoluble
- C.Dominio pleno sujeto a condición subsiguiente✓ Respuesta
- D.Dominio pleno absoluto
La expresión 'pero si ... podrá reingresar' crea un dominio pleno sujeto a condición subsiguiente; a diferencia del patrimonio resoluble, el título no termina automáticamente — el otorgante debe ejercer afirmativamente el derecho de reingreso para recuperar la propiedad.
Ref. QB-VRDAC6Fuente: National principles — fee simple subject to condition subsequent; right of re-entryReportar un problema con esta pregunta
4. Una donación dice: 'a Alicia de por vida, luego a Roberto'. ¿Cuál es el interés de Roberto durante la vida de Alicia?
- A.Una reversión
- B.Un remanente✓ Respuesta
- C.Una posibilidad de reversión
- D.Un patrimonio a voluntad
Cuando un patrimonio vitalicio va seguido de una donación a un tercero nombrado, ese tercero tiene un remanente. La reversión, en cambio, es el interés que vuelve al otorgante (o sus herederos) cuando no se nombra a un tercero remanente.
Ref. QB-996592Fuente: National principles — life estate; remainder vs. reversionReportar un problema con esta pregunta
5. Un propietario transfiere una propiedad 'a Carla de por vida', sin decir qué ocurre tras su muerte. Al morir Carla, ¿a dónde va el título?
- A.Al otorgante o sus herederos por reversión✓ Respuesta
- B.A los inquilinos de Carla por supervivencia
- C.Al estado por reversión al fisco (escheat)
- D.A los herederos de Carla por remanente
Como no se nombró remanente, el otorgante retuvo una reversión; al terminar la vida que sirve de medida, la propiedad vuelve automáticamente al otorgante o sus herederos. El escheat solo aplica cuando un propietario muere sin testamento ni herederos.
Ref. QB-SRBAU2Fuente: National principles — life estate; reversion to grantorReportar un problema con esta pregunta
6. ¿Qué distingue principalmente un patrimonio de dominio (freehold) de un arrendamiento (menor que dominio)?
- A.Un dominio requiere un arrendamiento inscrito; un arrendamiento no
- B.Un dominio tiene duración indefinida, pero un arrendamiento tiene plazo fijo✓ Respuesta
- C.Un dominio no puede heredarse, pero un arrendamiento sí
- D.Un arrendamiento transfiere el título legal, mientras que un dominio solo la posesión
Los patrimonios de dominio (pleno y vitalicio) son de duración indefinida o incierta, mientras que los arrendamientos son intereses posesorios por un plazo determinable. Esta distinción de duración, no la inscripción ni la herencia, es la línea definitoria.
Ref. QB-A9HFE3Fuente: National principles — freehold vs. leasehold estatesReportar un problema con esta pregunta
7. Un inquilino firma un arrendamiento que va del 1 de enero al 31 de diciembre de un solo año, con fecha de inicio y fin definidas. ¿Qué arrendamiento es este?
- A.Arrendamiento a voluntad
- B.Arrendamiento por años✓ Respuesta
- C.Arrendamiento por tolerancia
- D.Arrendamiento periódico
El arrendamiento por años tiene un plazo fijo con fechas de inicio y fin definidas y termina automáticamente al vencer el plazo sin necesidad de aviso. Su rasgo definitorio es la duración cierta y especificada, aunque sea menor a un año.
Ref. QB-TRPMZ3Fuente: National principles — leasehold estates; estate for yearsReportar un problema con esta pregunta
8. Un alquiler mes a mes que se renueva automáticamente cada período hasta que una parte dé aviso adecuado de terminación, ¿qué tipo de arrendamiento es?
- A.Arrendamiento por años
- B.Arrendamiento por tolerancia
- C.Arrendamiento periódico✓ Respuesta
- D.Dominio pleno resoluble
El arrendamiento periódico se renueva automáticamente de período en período (como mes a mes) y continúa hasta que una parte dé aviso previo adecuado de terminación. A diferencia del arrendamiento por años, no tiene fecha de terminación predeterminada.
Ref. QB-B2E4XSFuente: National principles — leasehold estates; periodic tenancyReportar un problema con esta pregunta
9. El arrendamiento de un inquilino ha vencido, pero este permanece en posesión sin el consentimiento del arrendador. ¿Qué patrimonio tiene ahora el inquilino?
- A.Arrendamiento por tolerancia✓ Respuesta
- B.Arrendamiento a voluntad
- C.Arrendamiento por años
- D.Arrendamiento periódico
Un inquilino que permanece tras vencer el arrendamiento sin permiso del arrendador tiene un arrendamiento por tolerancia — el menor interés de arrendamiento. Se diferencia del arrendamiento a voluntad, que continúa con el consentimiento del arrendador.
Ref. QB-UHK9HTFuente: National principles — leasehold estates; tenancy at sufferanceReportar un problema con esta pregunta
10. ¿Qué cuatro unidades deben existir para crear una tenencia conjunta (joint tenancy) válida?
- A.Tiempo, Título, Interés, Posesión✓ Respuesta
- B.Tiempo, Transferencia, Intención, Propiedad
- C.Título, Fideicomiso, Interés, Posesión
- D.Título, Interés, Propósito, Posesión
Una tenencia conjunta requiere las cuatro unidades de Tiempo, Título, Interés y Posesión (TTIP): los copropietarios deben tomar el mismo interés, de la misma escritura, al mismo tiempo, con iguales derechos a poseer el todo. Romper cualquier unidad destruye la tenencia conjunta.
Ref. QB-WMXNZZFuente: National principles — joint tenancy; four unities (TTIP)Reportar un problema con esta pregunta
11. Dos personas poseen una propiedad como tenedores conjuntos. Una muere dejando un testamento que intenta dar su parte a un amigo. ¿Qué ocurre con su interés?
- A.Pasa al tenedor conjunto sobreviviente✓ Respuesta
- B.Pasa a sus herederos mediante sucesión testamentaria
- C.Revierte al otorgante original
- D.Pasa al amigo nombrado en el testamento
La tenencia conjunta conlleva el derecho de supervivencia, por lo que el interés del tenedor fallecido pasa automáticamente al(los) sobreviviente(s) y no puede legarse por testamento. Esto evita la sucesión, y la donación de la parte en el testamento es ineficaz.
Ref. QB-D5SGEZFuente: National principles — joint tenancy; right of survivorshipReportar un problema con esta pregunta
12. Cuando los copropietarios tienen intereses fraccionarios indivisos sin derecho de supervivencia, y cada parte pasa por testamento a los herederos, ¿qué forma de copropiedad es?
- A.Tenencia conjunta
- B.Tenencia en común✓ Respuesta
- C.Propiedad individual (severalty)
- D.Tenencia por la totalidad
La tenencia en común da a cada dueño un interés fraccionario indiviso con solo la unidad de posesión y sin supervivencia; la parte del fallecido pasa por testamento o a los herederos. Es la forma por defecto cuando los copropietarios no están casados o la escritura guarda silencio.
Ref. QB-VMKBUYFuente: National principles — tenancy in common; default co-ownershipReportar un problema con esta pregunta
13. Una pareja casada toma el título de manera que cada cónyuge tenga derecho de supervivencia y ninguno pueda transferir la propiedad solo. ¿Qué forma de propiedad describe esto?
- A.Tenencia por la totalidad✓ Respuesta
- B.Propiedad individual
- C.Tenencia en común
- D.Tenencia conjunta entre extraños
La tenencia por la totalidad solo está disponible para parejas casadas; conlleva derecho de supervivencia y ningún cónyuge puede transferir o gravar toda la propiedad actuando solo. Esta unidad de persona la distingue de una tenencia conjunta ordinaria.
Ref. QB-C5E69YFuente: National principles — tenancy by the entiretyReportar un problema con esta pregunta
14. Una persona posee el título de una parcela completamente sola, sin copropietarios. Esta forma de propiedad se llama:
- A.Tenencia por la totalidad
- B.Propiedad individual (severalty)✓ Respuesta
- C.Tenencia en común
- D.Bienes gananciales (community property)
La propiedad individual (severalty) significa que el título lo tiene una sola persona o entidad, 'separado' de todos los demás. A pesar de que el nombre sugiere 'varios', se refiere a propiedad única, no a múltiples dueños.
Ref. QB-UM8ZNXFuente: National principles — ownership in severaltyReportar un problema con esta pregunta
15. Tres tenedores conjuntos poseen una propiedad. Uno vende su interés a un comprador externo. ¿Cuál es la relación del comprador con los otros dos dueños?
- A.El comprador se vuelve tenedor conjunto con las cuatro unidades intactas
- B.La venta es nula porque la tenencia conjunta no puede dividirse
- C.El comprador es tenedor en común y los otros dos siguen como tenedores conjuntos✓ Respuesta
- D.Los tres dueños se vuelven automáticamente tenedores en común
Vender la parte de un tenedor conjunto rompe la tenencia conjunta solo respecto de esa parte, porque el nuevo dueño carece de las unidades de tiempo y título. El comprador es tenedor en común, mientras los dos dueños originales siguen siendo tenedores conjuntos con supervivencia entre ellos.
Ref. QB-B53U3XFuente: National principles — severance of joint tenancyReportar un problema con esta pregunta
16. En los estados de bienes gananciales, la propiedad adquirida por cualquier cónyuge durante el matrimonio (salvo por donación o herencia) generalmente se trata como:
- A.Propiedad del estado hasta el divorcio
- B.Automáticamente en tenencia conjunta con supervivencia
- C.Bien separado del cónyuge que la adquiere
- D.Propiedad de ambos cónyuges por igual como bien ganancial✓ Respuesta
En las jurisdicciones de bienes gananciales, la mayoría de los bienes adquiridos por cualquier cónyuge durante el matrimonio son propiedad de ambos por igual (mitad cada uno) como bien ganancial, sin importar quién los ganó o tiene el título. Los adquiridos por donación o herencia, o poseídos antes del matrimonio, siguen siendo bienes separados.
Ref. QB-TMVNGWFuente: National principles — community propertyReportar un problema con esta pregunta
17. Bajo la prueba de accesorios MARIA, ¿qué factor se considera generalmente el más importante para decidir si un objeto se ha convertido en accesorio fijo?
- A.El costo del objeto
- B.Si el objeto es visible
- C.El método de fijación
- D.Intención del instalador✓ Respuesta
La prueba MARIA pondera Método de fijación, Adaptabilidad, Relación de las partes, Intención y Acuerdo; los tribunales tratan la intención del instalador como el factor determinante y de mayor peso. Los demás elementos son en gran medida prueba de esa intención.
Ref. QB-A5QGWVFuente: National principles — fixtures; MARIA test (intention controlling)Reportar un problema con esta pregunta
18. Un inquilino restaurantero atornilla hornos comerciales y mostradores en un local arrendado para operar el negocio. Al terminar el arrendamiento, ¿cómo se tratan generalmente estos objetos?
- A.Como accesorios que deben quedar para el arrendador
- B.Como frutos pendientes (emblements) del arrendador
- C.Como accesorios comerciales retirables antes del fin del contrato✓ Respuesta
- D.Como bienes inmuebles anexados permanentemente al terreno
Los objetos que un inquilino comercial instala para su negocio son accesorios de comercio; siguen siendo bienes personales del inquilino y pueden retirarse antes de que termine el arrendamiento (reparando cualquier daño). Si se dejan, pueden pasar al arrendador por accesión.
Ref. QB-2NCZP6Fuente: National principles — trade fixturesReportar un problema con esta pregunta
19. Un agricultor arrendatario siembra y cultiva un cultivo anual de maíz. Bajo la doctrina de los frutos pendientes (emblements), estos cultivos en crecimiento se clasifican como:
- A.Bienes inmuebles que pasan con el terreno
- B.Accesorios de comercio sujetos a accesión
- C.Bienes personales que el arrendatario puede cosechar✓ Respuesta
- D.Accesorios propiedad del arrendador
Los frutos pendientes son cultivos anuales producidos por el trabajo del arrendatario; se tratan como bienes personales del arrendatario, y la doctrina le permite reingresar a cosechar incluso tras terminar el arrendamiento. La vegetación perenne o de crecimiento natural, en cambio, es bien inmueble.
Ref. QB-H57U46Fuente: National principles — emblementsReportar un problema con esta pregunta
20. ¿Cuál de las siguientes describe MEJOR la propiedad inmobiliaria (real property)?
- A.Cualquier objeto movible que una persona posee
- B.Los cultivos que un arrendatario cosecha cada año
- C.Solo el suelo físico y los minerales bajo una parcela
- D.La tierra, lo adherido permanentemente y sus derechos✓ Respuesta
La propiedad inmobiliaria es la tierra más todo lo permanentemente adherido (accesorios) más el conjunto de derechos apurtenantes: posesión, control, disfrute, exclusión y disposición. Los objetos movibles son bienes personales (chattels), y los cultivos anuales son bienes muebles.
Ref. QB-ZPXTH5Fuente: National principles — real property; bundle of rightsReportar un problema con esta pregunta
21. Un dueño desatornilla y retira un candelabro, con la intención de quedárselo cuando venda la casa. ¿Qué le ha ocurrido a la clasificación legal del candelabro?
- A.Sigue siendo bien inmueble porque alguna vez fue un accesorio
- B.Se convirtió en bien personal por separación✓ Respuesta
- C.Se transfiere automáticamente al comprador por accesión
- D.Se convierte en fruto pendiente
Retirar un accesorio del terreno se llama separación, que convierte el bien inmueble de nuevo en bien personal; a la inversa, adherir bien personal al terreno (anexión) puede volverlo accesorio. El bien inmueble se transfiere por escritura y el personal por factura de venta (bill of sale).
Ref. QB-H75Z46Fuente: National principles — severance; real vs. personal property conversionReportar un problema con esta pregunta
22. Una servidumbre inscrita que permite a una parcela usar una entrada compartida pasa automáticamente al siguiente comprador de esa parcela. ¿De cuál de los siguientes es ejemplo este derecho?
- A.Un derecho anexo✓ Respuesta
- B.Un accesorio de comercio
- C.Una licencia revocable
- D.Un fruto pendiente
Un derecho que beneficia y está adherido a la tierra —como una servidumbre predial— es un derecho anexo que 'corre con la tierra' y se transfiere automáticamente con cada traspaso de la parcela. Una licencia, en cambio, es personal y revocable y no corre con la tierra.
Ref. QB-YPKGC4Fuente: National principles — appurtenances; rights running with the landReportar un problema con esta pregunta
23. La parcela A tiene un derecho inscrito de cruzar la parcela B para llegar a la carretera. La parcela A es el predio dominante y la B el sirviente. ¿Qué tipo de servidumbre es?
- A.Servidumbre personal (in gross)
- B.Licencia
- C.Servidumbre solo por estoppel
- D.Servidumbre apurtenante✓ Respuesta
Una servidumbre apurtenante involucra dos parcelas colindantes —un predio dominante que se beneficia y uno sirviente que se grava— y corre con la tierra, pasando a futuros dueños. La existencia de predios dominante y sirviente es el rasgo que la distingue de una servidumbre personal.
Ref. QB-G7SNX4Fuente: National principles — easement appurtenant; dominant/servient tenementReportar un problema con esta pregunta
24. Una compañía de servicios tiene un derecho inscrito de tender líneas eléctricas por muchas parcelas privadas, pero no posee ninguna parcela 'dominante' vecina que se beneficie. ¿Cómo se clasifica mejor este derecho?
- A.Invasión (encroachment)
- B.Servidumbre apurtenante
- C.Servidumbre personal (in gross)✓ Respuesta
- D.Dominio pleno resoluble
Una servidumbre personal (in gross) beneficia a una persona o entidad (comúnmente un servicio público) y no a una parcela, por lo que no hay predio dominante. Distinguirla de la servidumbre apurtenante —que requiere una parcela colindante beneficiada— es uno de los puntos más examinados.
Ref. QB-3QNGV7Fuente: National principles — easement in grossReportar un problema con esta pregunta
25. Un vecino ha usado abierta, continua y sin permiso un sendero por el terreno de un propietario, de forma adversa, durante el período legal requerido. Esto puede crear una servidumbre por:
- A.Necesidad
- B.Estoppel por escritura
- C.Concesión expresa
- D.Prescripción✓ Respuesta
Una servidumbre por prescripción surge de un uso abierto, notorio, continuo y hostil (sin permiso) durante el período legal; el uso debe ser adverso al dueño, similar a la posesión adversa pero otorgando un derecho de uso, no el título. La servidumbre por necesidad, en cambio, surge cuando una parcela sin salida necesita acceso.
Ref. QB-K7UNF8Fuente: National principles — easement by prescription (open, notorious, continuous, hostile)Reportar un problema con esta pregunta
26. Un dueño vende la mitad trasera de una parcela que no tiene acceso a ninguna vía pública salvo cruzando la mitad delantera que conserva. ¿Qué tipo de servidumbre se reconoce típicamente para la parcela trasera sin salida?
- A.Servidumbre personal (in gross)
- B.Licencia
- C.Servidumbre por necesidad✓ Respuesta
- D.Servidumbre por prescripción
Cuando una parcela queda sin salida a raíz de un traspaso que la separa del acceso vial, los tribunales reconocen una servidumbre por necesidad para que el dueño llegue a una vía pública. Se funda en la política pública contra dejar la tierra inutilizable, no en el uso adverso o prolongado.
Ref. QB-2QA6Q6Fuente: National principles — easement by necessity (landlocked)Reportar un problema con esta pregunta
27. Una propietaria da permiso verbal a un amigo para pescar en su estanque, y puede retirarlo en cualquier momento. Este arreglo es una:
- A.Aprovechamiento que corre con la tierra
- B.Servidumbre apurtenante
- C.Licencia✓ Respuesta
- D.Servidumbre por prescripción
Una licencia es un privilegio personal revocable para usar la tierra de otro; no es un interés en la tierra, no corre con ella y puede retirarse a voluntad. Esto la distingue de una servidumbre, que es un interés irrevocable.
Ref. QB-J7GBA7Fuente: National principles — license vs. easementReportar un problema con esta pregunta
28. Un levantamiento revela que la pared del nuevo garaje de un vecino se extiende dos pies sobre el lindero hacia el lote del propietario colindante. Esta intrusión física no autorizada se llama:
- A.Invasión (encroachment)✓ Respuesta
- B.Servidumbre
- C.Licencia
- D.Gravamen (lien)
Una invasión es la intrusión física no autorizada de una mejora (como una pared, cerca o alero) sobre la propiedad colindante; es un gravamen que suele descubrirse mediante un levantamiento. Puede nublar el título e interferir con el uso del vecino.
Ref. QB-VPHGUYFuente: National principles — encroachmentReportar un problema con esta pregunta
29. ¿Cuál de los siguientes NO es un gravamen sobre bienes inmuebles?
- A.Una servidumbre
- B.Un dominio pleno✓ Respuesta
- C.Una restricción de escritura
- D.Un gravamen hipotecario
Un gravamen es un reclamo, carga o restricción que grava el título de otro: gravámenes, servidumbres, restricciones e invasiones califican. Un interés de propiedad en dominio pleno es el patrimonio posesorio en sí, no una carga sobre él, por lo que no es un gravamen.
Ref. QB-D7QNEZFuente: National principles — encumbrances vs. possessory interestsReportar un problema con esta pregunta
30. Una restricción de escritura se redacta de modo que, si el comprador la viola, el otorgante puede recuperar el título de la propiedad. Este tipo de restricción es una:
- A.Condición que puede causar la pérdida del título✓ Respuesta
- B.Convenio ejecutable solo por interdicto o daños
- C.Licencia personal del otorgante
- D.Gravamen por dinero adeudado
Una restricción de escritura redactada como condición puede ocasionar la pérdida o reversión del título si se viola, mientras que un convenio solo se ejecuta mediante interdicto o daños monetarios y nunca causa la pérdida del título. Distinguir condición de convenio es un punto frecuentemente examinado.
Ref. QB-23QQ2UFuente: National principles — deed restrictions; condition vs. covenantReportar un problema con esta pregunta
31. Un propietario cuyo terreno colinda con un río que fluye tiene ciertos derechos de uso de ese curso de agua. Estos se llaman:
- A.Derechos ribereños (riparian)✓ Respuesta
- B.Derechos del subsuelo
- C.Derechos litorales
- D.Derechos de apropiación previa
Los derechos ribereños pertenecen a los dueños de terrenos que colindan con un curso de agua en movimiento como un río o arroyo. Los derechos litorales, en cambio, corresponden a terrenos que colindan con un cuerpo de agua estático como un lago u océano.
Ref. QB-HJHJFTFuente: National principles — riparian rightsReportar un problema con esta pregunta
32. El terreno de un propietario colinda con la orilla de un gran lago. Los derechos de usar y disfrutar esa agua adyacente, con propiedad que generalmente llega a la línea media de pleamar, se llaman:
- A.Derechos ribereños
- B.Derechos de apropiación previa
- C.Derechos minerales
- D.Derechos litorales✓ Respuesta
Los derechos litorales pertenecen a dueños cuyo terreno colinda con un cuerpo de agua estático como un lago u océano; sus derechos suelen llegar a la línea media de pleamar. Los ribereños, en cambio, corresponden a cursos de agua en movimiento como ríos y arroyos.
Ref. QB-33338VFuente: National principles — littoral rights; mean high-water markReportar un problema con esta pregunta
33. Bajo la doctrina de apropiación previa usada en algunos estados, ¿sobre qué base se asigna generalmente el derecho a usar el agua?
- A.Quien posea la mayor superficie
- B.Solo la propiedad del terreno bajo el agua
- C.Primero en tiempo, primero en derecho✓ Respuesta
- D.Partes iguales para todos los propietarios junto al agua
La apropiación previa asigna el agua mediante un derecho de uso otorgado por el estado, siguiendo el principio 'primero en tiempo, primero en derecho', por lo que el primer usuario beneficioso tiene la prioridad. No depende de poseer terreno junto al agua, a diferencia de los sistemas ribereño y litoral.
Ref. QB-JJVVMUFuente: National principles — prior appropriationReportar un problema con esta pregunta
34. A lo largo de muchos años, un río deposita gradualmente suelo en la orilla de un propietario, aumentando lentamente el tamaño de la parcela. Esta ganancia gradual de terreno se llama:
- A.Relicción
- B.Erosión
- C.Acreción✓ Respuesta
- D.Avulsión
La acreción es la adición gradual e imperceptible de terreno por el depósito de suelo (aluvión) mediante la acción del agua, y el nuevo terreno pertenece al dueño colindante. La avulsión, en cambio, es una pérdida o cambio súbito de terreno, y la relicción es el retroceso gradual del agua que expone terreno nuevo.
Ref. QB-Y2Z2QRFuente: National principles — accretion, avulsion, relictionReportar un problema con esta pregunta
35. Una ciudad adopta ordenanzas de zonificación y códigos de construcción para proteger la salud, seguridad y bienestar públicos, sin pagar a los propietarios por las limitaciones de uso resultantes. ¿Qué poder gubernamental ejerce?
- A.Poder de policía✓ Respuesta
- B.Dominio eminente
- C.Reversión al fisco (escheat)
- D.Tributación
El poder de policía es la autoridad del gobierno para regular el uso del suelo por la salud, seguridad y bienestar públicos —mediante zonificación, códigos de construcción y medidas similares— sin deber compensación por esas regulaciones. El dominio eminente, en cambio, requiere justa compensación porque el gobierno realmente toma la propiedad.
Ref. QB-FJTV4RFuente: National principles — PETE; police power (no compensation)Reportar un problema con esta pregunta
36. Una agencia gubernamental toma un terreno privado para construir una autopista pública, pagando al dueño el valor justo de mercado. El poder de tomar la propiedad es el dominio eminente; el proceso legal usado para tomarla se llama:
- A.Reversión al fisco
- B.Expropiación✓ Respuesta
- C.Posesión adversa
- D.Ejecución hipotecaria
El dominio eminente es el poder del gobierno de tomar propiedad privada para uso público, y la expropiación (condemnation) es el procedimiento legal mediante el cual se realiza esa toma, pagando justa compensación al dueño. La Quinta Enmienda exige esa compensación.
Ref. QB-Z2CDVSFuente: National principles — eminent domain; condemnationReportar un problema con esta pregunta
37. Un proyecto gubernamental reduce tan gravemente la utilidad y el valor de una parcela cercana que el dueño demanda, alegando que ha ocurrido una expropiación de hecho aunque no se presentó una expropiación formal. Este reclamo se conoce como:
- A.Zonificación puntual
- B.Reversión al fisco
- C.Exención del poder de policía
- D.Expropiación inversa✓ Respuesta
La expropiación inversa es una demanda que presenta el propietario cuando una acción gubernamental toma o destruye el valor de la propiedad sin un procedimiento formal de expropiación, buscando la justa compensación que exige la Constitución. Invierte los roles habituales: el dueño, no el gobierno, inicia la acción.
Ref. QB-GJ68ASFuente: National principles — inverse condemnationReportar un problema con esta pregunta
38. Los impuestos prediales ad valorem se evalúan sobre qué base, y ¿cómo se clasifican generalmente en prioridad los gravámenes por impuestos prediales?
- A.Sobre el ingreso del dueño; siempre son inferiores a las hipotecas
- B.Según el valor tasado; tienen prioridad sobre la mayoría de los demás gravámenes✓ Respuesta
- C.Según los pies cuadrados solamente; se clasifican por fecha de registro como todos
- D.Sobre una tarifa fija por parcela; no tienen prioridad de gravamen
'Ad valorem' significa 'según el valor', por lo que los impuestos prediales se evalúan con base en el valor tasado; el gravamen fiscal resultante es un gravamen específico que generalmente tiene prioridad sobre otros gravámenes sin importar la fecha de registro. Esta prioridad superior es una excepción clave a la regla habitual de primero en registrar.
Ref. QB-W2ADCPFuente: National principles — taxation; ad valorem; tax lien priorityReportar un problema con esta pregunta
39. Bajo el poder gubernamental de reversión al fisco (escheat), ¿cuándo pasa la propiedad inmueble al estado?
- A.Cuando un dueño muere sin testamento válido Y sin herederos✓ Respuesta
- B.Cuando el gobierno necesita terreno para un proyecto público
- C.Cuando los impuestos prediales llevan un año vencidos
- D.Cuando un dueño abandona una hipoteca
El escheat transfiere la propiedad al estado solo cuando un dueño muere intestado (sin testamento válido) y no deja herederos; deben cumplirse ambas condiciones. Evita que la propiedad quede sin dueño. Tomar tierra para proyectos públicos es dominio eminente, no escheat.
Ref. QB-DJ48SNFuente: National principles — escheat (no will and no heirs)Reportar un problema con esta pregunta
40. Una propietaria quiere construir un garaje dos pies más cerca del lindero de lo que permite el retiro de zonificación, alegando una dificultad genuina por un lote de forma inusual. Debe solicitar una:
- A.Moratoria de construcción
- B.Variación✓ Respuesta
- C.Permiso de uso no conforme
- D.Rezonificación puntual
Una variación es una excepción concedida administrativamente que permite un uso o dimensión que se aparta de la ordenanza de zonificación porque su aplicación estricta causaría al dueño una dificultad individual indebida. Un uso no conforme, en cambio, es un uso preexistente anterior a la zonificación y protegido por derechos adquiridos.
Ref. QB-V8WT5NFuente: National principles — zoning; variance vs. nonconforming useReportar un problema con esta pregunta
41. Una tienda de esquina operó legalmente durante años antes de que la zona se rezonificara estrictamente residencial, y se le permite seguir operando. Este uso continuo se describe mejor como un:
- A.Uso no conforme✓ Respuesta
- B.Permiso de uso especial
- C.Variación
- D.Zonificación puntual
Un uso no conforme es un uso que existía legalmente antes de que una nueva ordenanza de zonificación lo prohibiera y se le permite continuar (derechos adquiridos). A diferencia de una variación, no es una excepción por dificultad concedida después, sino un uso legal preexistente.
Ref. QB-DR3ZQNFuente: National principles — nonconforming use (grandfathering)Reportar un problema con esta pregunta
42. ¿Cuál es el propósito principal de los códigos de construcción locales?
- A.Decidir quién puede tener el título de una propiedad
- B.Fijar el precio máximo de venta de casas nuevas
- C.Fijar normas mínimas de construcción✓ Respuesta
- D.Recaudar impuestos ad valorem
Los códigos de construcción son un ejercicio del poder de policía que fija normas mínimas para métodos, materiales, trabajos eléctricos y de plomería, para proteger la salud y seguridad públicas. El cumplimiento se verifica con permisos e inspecciones; no fijan precios ni determinan el título.
Ref. QB-W896BPFuente: National principles — building codes; police powerReportar un problema con esta pregunta
43. Un concejo municipal rezonifica un único lote pequeño para uso comercial en medio de un vecindario residencial consolidado, solo para beneficiar a ese propietario. Esta práctica se considera generalmente:
- A.Una variación válida
- B.Una zona de amortiguamiento adecuada
- C.Un uso no conforme lícito
- D.Zonificación puntual ilegal✓ Respuesta
Rezonificar una sola parcela de forma incompatible con el área circundante y el plan integral, en beneficio de un dueño, es zonificación puntual ilegal. Viola el requisito de que la zonificación sirva al bienestar público general y se aplique de manera uniforme.
Ref. QB-EREBWPFuente: National principles — spot zoning (illegal)Reportar un problema con esta pregunta
44. Cuando un urbanizador divide terreno en bruto en lotes, calles y áreas comunes, la autoridad del gobierno local sobre este proceso —incluida la aprobación del plano registrado— se ejerce mediante:
- A.Suscripción de seguro de título
- B.Procedimientos de escheat
- C.Regulación de subdivisión✓ Respuesta
- D.Apropiación previa
Las regulaciones de subdivisión son controles locales del uso del suelo que rigen cómo se divide el terreno en lotes y áreas comunes, incluyendo el trazado de calles, servicios, y la aprobación y registro del plano. Son un ejercicio del poder de policía del gobierno sobre el desarrollo ordenado.
Ref. QB-X8MGGQFuente: National principles — subdivision regulationReportar un problema con esta pregunta
45. Una exención de vivienda familiar (homestead) generalmente protege una parte del capital del dueño en su residencia principal, ¿de cuál de los siguientes?
- A.Ciertos reclamos de acreedores no garantizados (generales)✓ Respuesta
- B.La hipoteca usada para comprar la casa
- C.Un gravamen de constructor registrado por obras en la casa
- D.Gravámenes por impuestos prediales
La protección de vivienda familiar resguarda parte del capital del dueño en la residencia principal frente a reclamos de acreedores no garantizados o generales. No protege contra gravámenes que el dueño asumió voluntaria o específicamente sobre la casa, como la hipoteca, los gravámenes prediales o los de constructor.
Ref. QB-FRSN3RFuente: National principles — homestead exemption (unsecured creditors)Reportar un problema con esta pregunta
46. Una descripción legal usa direcciones de brújula, distancias y monumentos físicos, y siempre cierra regresando al punto de partida. ¿Qué método de descripción legal es este?
- A.Levantamiento rectangular (gubernamental)
- B.Lote y bloque
- C.Número de parcela del tasador
- D.Rumbos y linderos (metes and bounds)✓ Respuesta
El método de rumbos y linderos describe una parcela partiendo de un punto de partida definido y trazando direcciones (rumbos) y distancias entre monumentos, cerrando siempre en el punto de partida. Es el método más antiguo y común donde el terreno no se trazó según la cuadrícula del levantamiento rectangular.
Ref. QB-Y8YTNRFuente: National principles — metes and bounds; point of beginningReportar un problema con esta pregunta
47. El sistema de levantamiento rectangular (gubernamental) ubica el terreno con referencia a ¿qué dos conjuntos de líneas que se cruzan?
- A.Meridianos principales y líneas base✓ Respuesta
- B.Rumbos y linderos
- C.Líneas de sección y de plano
- D.Líneas de lote y de bloque
El sistema de levantamiento rectangular o gubernamental (PLSS) se refiere a meridianos principales norte-sur y líneas base este-oeste para formar una cuadrícula de municipios (townships) y secciones. Este método contrasta con rumbos y linderos y con las descripciones de lote y bloque.
Ref. QB-GR5Z8SFuente: National principles — rectangular (government) survey; meridians and base linesReportar un problema con esta pregunta
48. En el sistema de levantamiento rectangular, ¿cuántos acres contiene una sección?
- A.640 acres✓ Respuesta
- B.160 acres
- C.36 acres
- D.5,280 acres
Una sección equivale a una milla cuadrada, que contiene 640 acres. Es una constante fija que los candidatos deben memorizar, junto con el hecho de que 36 secciones forman un municipio (township).
Ref. QB-R8GGFGFuente: National principles — section = 1 sq mile = 640 acresReportar un problema con esta pregunta
49. Un municipio (township) en el sistema de levantamiento rectangular es un cuadrado de 6 millas por 6 millas. ¿Cuántas secciones contiene?
- A.36 secciones✓ Respuesta
- B.24 secciones
- C.640 secciones
- D.6 secciones
Un municipio mide 6 millas por 6 millas, por lo que contiene 36 secciones (6 × 6), cada una de una milla cuadrada. Es una constante fija del sistema de levantamiento gubernamental que no cambia con el tiempo.
Ref. QB-9RNN2HFuente: National principles — township = 36 sections (6 mi × 6 mi)Reportar un problema con esta pregunta
50. ¿Cuántos pies cuadrados hay en un acre?
- A.43,560 pies cuadrados✓ Respuesta
- B.36,000 pies cuadrados
- C.5,280 pies cuadrados
- D.640 pies cuadrados
Un acre contiene exactamente 43,560 pies cuadrados —una cifra fija que los candidatos deben memorizar porque no se proporciona en el centro de examen—. (Nota: 5,280 pies es la cantidad de pies en una milla, un distractor común.)
Ref. QB-YAWYNRFuente: National principles — 1 acre = 43,560 sq ftReportar un problema con esta pregunta
51. Una propiedad en una subdivisión se describe simplemente como 'Lote 12, Bloque 4' de un mapa de subdivisión registrado y nombrado. ¿Qué método de descripción legal ejemplifica esto?
- A.Rumbos y linderos
- B.Levantamiento rectangular gubernamental
- C.Apropiación previa
- D.Lote y bloque✓ Respuesta
El método de lote y bloque (también llamado plano registrado o método de subdivisión) identifica una parcela por sus números de lote y bloque en un plano registrado en los registros públicos. Es el método más común para describir propiedades en ciudades y subdivisiones planificadas.
Ref. QB-FTQT3RFuente: National principles — lot-and-block (recorded plat)Reportar un problema con esta pregunta
52. Un vendedor transmite un terreno mediante una escritura de garantía general. Años después se descubre un error en la descripción legal y el comprador le pide que firme un documento de corrección. ¿Qué pacto obliga al vendedor a firmarlo?
- A.Pacto del derecho a transmitir
- B.Pacto de aseguramiento adicional✓ Respuesta
- C.Pacto de goce pacífico del bien
- D.Pacto contra todo tipo de gravamen
El pacto de aseguramiento adicional es la promesa del otorgante de firmar cualquier documento adicional razonablemente necesario para perfeccionar el título del adquirente, como la corrección de una descripción legal errónea. El pacto de goce pacífico es otra promesa: que nadie con mejor título perturbará la posesión del adquirente; no obliga a firmar documentos de corrección.
Ref. QB-XAJNGQFuente: General warranty deed covenants (seisin, right to convey, against encumbrances, quiet enjoyment, warranty forever, further assurance); Pearson VUE national outline II.BReportar un problema con esta pregunta
53. Una corporación vende un edificio mediante una escritura de garantía especial (limitada). Tras el cierre, el comprador descubre un gravamen no cancelado creado por un dueño dos transmisiones antes de que la corporación adquiriera el inmueble. ¿Responde la corporación según las garantías de la escritura?
- A.Sí; sus garantías abarcan toda la cadena de titularidad
- B.Sí; toda escritura garantiza contra gravámenes previos al cierre
- C.No; solo garantizó defectos surgidos durante su propiedad✓ Respuesta
- D.No; una escritura de garantía especial no incluye garantías
La escritura de garantía especial cubre solo defectos o gravámenes surgidos mientras el otorgante tuvo el título. Un gravamen creado por un dueño anterior queda fuera de ese periodo, así que la corporación no responde. La cobertura de toda la cadena de titularidad corresponde a la escritura de garantía general; la especial sí contiene garantías, pero limitadas al periodo del otorgante.
Ref. QB-ETCGWPFuente: Special (limited) warranty deed vs general warranty deed; Pearson VUE national outline II.B; PSI national outline, Transfer of TitleReportar un problema con esta pregunta
54. El representante personal nombrado en el testamento del fallecido, y confirmado por el tribunal sucesorio, vende la casa del caudal hereditario. ¿Qué escritura entrega normalmente este fiduciario?
- A.Escritura del alguacil
- B.Escritura de albacea✓ Respuesta
- C.Escritura del fiduciario
- D.Escritura de administrador
El representante nombrado en el testamento es el albacea, quien transmite los inmuebles del caudal con una escritura de albacea. La escritura de administrador se usa cuando el tribunal designa al representante porque no hay testamento o el albacea nombrado no puede actuar. La del alguacil sigue a una venta judicial por ejecución y la del fiduciario a una ejecución de deed of trust o a una venta desde un fideicomiso.
Ref. QB-2BMNZTFuente: Deeds executed by fiduciaries / court-ordered deeds (executor's deed); CA DRE content outline, Transfer through Court Supervision; Pearson VUE II.BReportar un problema con esta pregunta
55. Una abuela firma y entrega una escritura que transmite un terreno a su nieto de 9 años, y el padre del niño la acepta en su nombre. Después la abuela alega que la escritura falla por la edad del adquirente. ¿Qué afirmación es correcta?
- A.Es anulable hasta que el nieto la firme al llegar a la mayoría
- B.No surte efecto hasta que un juez apruebe la cesión al menor
- C.Es nula; el adquirente debe ser mayor de edad para recibir
- D.Es válida; el adquirente no necesita capacidad legal✓ Respuesta
Solo el otorgante debe tener capacidad legal; el adquirente solo debe existir y ser identificable, por lo que un menor puede recibir el título. La entrega al nieto y la aceptación por su padre transmitieron el título. Exigir mayoría de edad al adquirente confunde sus requisitos con los del otorgante; el adquirente no firma la escritura y una donación a un menor no requiere aprobación judicial para ser válida.
Ref. QB-HTEGETFuente: Essential elements of a valid deed (competent grantor; identifiable grantee; delivery and acceptance); Pearson VUE national outline II.BReportar un problema con esta pregunta
56. Un otorgante firma y entrega una escritura y el adquirente la acepta, pero la firma nunca se reconoce ante notario. ¿Cuál es la consecuencia principal de que falte ese reconocimiento?
- A.La escritura solo surte efecto frente a compradores posteriores de buena fe
- B.El título solo pasa cuando el adquirente también firma la escritura
- C.La escritura es nula porque la certificación notarial es esencial
- D.La escritura transmite el título, pero en general no puede inscribirse✓ Respuesta
El reconocimiento no es un elemento esencial de una escritura válida; entre las partes, el título pasa con la entrega y la aceptación. Pero los registros por lo general solo admiten instrumentos reconocidos, de modo que el adquirente no puede inscribir y pierde la protección que da la inscripción frente a terceros. Creer que la certificación notarial es esencial confunde validez con inscribibilidad; además, el adquirente no firma.
Ref. QB-ZA9BUSFuente: Acknowledgment required for recording, not for validity between the parties; Uniform recording-act principles; Pearson VUE national outline II.BReportar un problema con esta pregunta
57. Un dueño firma una escritura a favor de su hija, la guarda bajo llave en su escritorio y le dice que la recibirá cuando él muera. Más tarde fallece sin testamento y la hija encuentra la escritura. ¿Quién tiene con mayor probabilidad el título del terreno?
- A.La hija, porque la escritura transmite el título al firmarse
- B.Sus herederos, porque la escritura nunca se reconoció ni se inscribió
- C.La hija, porque obtuvo la escritura después de la muerte del padre
- D.Sus herederos, porque la escritura nunca se entregó en vida✓ Respuesta
El título solo pasa cuando el otorgante entrega la escritura en vida con intención de transmitir el título de inmediato. Conservar el control y querer que surta efecto al morir no es entrega; para eso se necesita un testamento o una escritura de transmisión por muerte (TOD). Por eso el terreno pasa a sus herederos por sucesión intestada, debido a la falta de entrega, no a la falta de reconocimiento o inscripción, que no son requisitos de validez.
Ref. QB-GT369SFuente: Delivery and acceptance during grantor's lifetime with present intent; Pearson VUE national outline II.B; PSI national outline IX.C (when transfer of ownership becomes effective)Reportar un problema con esta pregunta
58. Antes de comprar una casa, un comprador revisa los registros públicos y confirma que el vendedor es el dueño inscrito, pero nunca visita el inmueble. Allí vive un inquilino con un contrato escrito no inscrito al que le quedan cuatro años. ¿Queda obligado el comprador por ese arrendamiento?
- A.No, porque un arriendo no inscrito no notifica a nadie
- B.No, porque el comprador no conocía de verdad el contrato
- C.Sí, porque la ocupación obliga al comprador a indagar✓ Respuesta
- D.Sí, porque el registro da aviso implícito de todo arriendo
La posesión por alguien distinto del vendedor impone al comprador el deber de indagar: se le atribuye lo que una inspección razonable y una pregunta al ocupante habrían revelado, así que adquiere sujeto al arrendamiento. No conocerlo realmente no lo libera, porque el aviso por indagación sustituye al conocimiento real; y el aviso implícito del registro no aplica, porque el contrato nunca se inscribió.
Ref. QB-UAGNYKFuente: Actual vs constructive vs inquiry notice (possession as inquiry notice); Uniform recording-act principles; Pearson VUE national outline II.BReportar un problema con esta pregunta
59. El 1 de junio, O transmite un terreno a A, quien no lo inscribe de inmediato. El 10 de junio, O transmite el mismo terreno a B, quien paga valor sin saber nada de la escritura de A. A inscribe el 12 de junio y B el 15 de junio. En una jurisdicción de tipo race-notice, ¿quién tiene prioridad?
- A.B, porque pagó valor sin conocer la escritura de A
- B.A y B, como copropietarios en comunidad de bienes
- C.B, porque la escritura posterior revoca la anterior
- D.A, porque B no inscribió su escritura antes que A✓ Respuesta
Bajo una ley race-notice, el comprador posterior solo vence al adquirente anterior no inscrito si compra por valor sin conocimiento Y además inscribe primero. B fue comprador de buena fe, pero inscribió después de A, así que A conserva la prioridad. Que gane B por pagar valor sin conocimiento es el resultado de una ley de pura notificación (notice), que no exige ganar la carrera de inscripción.
Ref. QB-BTAGDKFuente: Recording acts: race, notice, and race-notice statutes (e.g., California Civil Code §1214 is race-notice); Pearson VUE national outline II.BReportar un problema con esta pregunta
60. Una búsqueda de título revela un reclamo inscrito hace décadas sobre un terreno por una persona a la que no se puede localizar, por lo que no puede firmar una liberación. ¿Qué recurso legal se usa normalmente para eliminar esta nube sobre el título?
- A.Una acción de división de la copropiedad
- B.Una acción de declaración de dominio✓ Respuesta
- C.Un aviso de litigio pendiente (lis pendens)
- D.Un mandamiento de ejecución judicial
La acción de declaración de dominio (quiet title) pide al tribunal que determine la propiedad y extinga los reclamos adversos; al inscribirse la sentencia, la nube desaparece aunque no se localice al reclamante, que puede ser notificado por edictos. La acción de división solo termina una copropiedad entre copropietarios y no elimina reclamos ajenos; el lis pendens solo avisa que hay un juicio pendiente.
Ref. QB-3DW57VFuente: Cloud on title cured by quiet title action; CA DRE Salesperson Examination Content Outline, Transfer of Property (title); Pearson VUE national outline II.BReportar un problema con esta pregunta
61. El abogado de un comprador revisa un historial condensado de todas las transmisiones y gravámenes inscritos que afectan un terreno y luego emite una opinión sobre si el título es bueno. Ese historial condensado se llama:
- A.Un certificado de título
- B.Un informe preliminar de título
- C.Un extracto de título✓ Respuesta
- D.Una póliza de seguro de título
El extracto (abstract) de título es un resumen de los documentos inscritos en la cadena de titularidad, y la opinión de título del abogado se basa en revisarlo. El informe preliminar es una oferta de la compañía de títulos para asegurar, con las excepciones que hará, no un historial para que el abogado opine; la póliza de seguro de título es un contrato de indemnización, no un resumen de registros.
Ref. QB-KV3BSVFuente: Chain of title, abstract of title, attorney's opinion of title; Pearson VUE national outline II.B (title and recording)Reportar un problema con esta pregunta
62. Al cierre, un comprador adquiere una póliza de seguro de título del propietario y, como lo exige el prestamista, una póliza del prestamista. Diez años después liquida el préstamo por completo, pero sigue siendo dueño y viviendo en la casa. ¿Qué cobertura sigue vigente?
- A.Ambas, hasta que se deje de pagar la prima anual
- B.Ninguna, porque ambas pólizas vencen a los diez años
- C.Solo sigue vigente la póliza del propietario✓ Respuesta
- D.Solo sigue vigente la póliza del prestamista
La póliza del propietario protege al dueño asegurado (y a sus herederos o legatarios) mientras conserven un interés en el inmueble; la del prestamista protege solo al prestamista hasta el saldo pendiente y termina al liquidarse el préstamo. Ambas se pagan con una prima única al cierre: no hay primas anuales ni plazos fijos de diez años.
Ref. QB-2DJTZTFuente: ALTA Owner's Policy and ALTA Loan Policy (duration of coverage, one-time premium); Pearson VUE national outline II.BReportar un problema con esta pregunta
63. Un comprador obtuvo una póliza de título del propietario con cobertura estándar y no encargó un deslinde. Tras el cierre, resulta que el garaje del vecino invade tres pies del lote del comprador. ¿Por qué lo más probable es que se rechace un reclamo bajo la póliza?
- A.La póliza del propietario termina al inscribirse la escritura
- B.El seguro de título cubre solo defectos surgidos tras el cierre
- C.Las invasiones solo están cubiertas por la póliza del prestamista
- D.La cobertura estándar excluye lo que revelaría un deslinde✓ Respuesta
La cobertura estándar asegura los asuntos inscritos y ciertos riesgos fuera de registro, como falsificación o incapacidad, pero excluye lo que solo revelaría un deslinde o una inspección física: invasiones, disputas de linderos y derechos de quienes están en posesión. La cobertura extendida, emitida tras un deslinde, añade esos riesgos. El seguro de título cubre defectos anteriores a la fecha de la póliza, no futuros, así que esa alternativa está al revés.
Ref. QB-JVQYKUFuente: Standard vs extended title insurance coverage (ALTA standard/extended; CLTA standard in CA); Pearson VUE national outline II.BReportar un problema con esta pregunta
64. Durante el escrow, el comprador pregunta al oficial de custodia si debe titular como tenencia conjunta o como copropiedad en común. Por separado, el vendedor le pide que entregue antes de tiempo el depósito del comprador sin el consentimiento de este. ¿Cómo debe responder el oficial?
- A.Recomendar tenencia conjunta, pues el agente de custodia actúa por el comprador
- B.Asesorar al comprador sobre la titularidad, pero negar la entrega anticipada
- C.Rechazar ambas; seguir solo instrucciones conjuntas, sin dar asesoría legal✓ Respuesta
- D.Entregar el depósito, ya que el vendedor es quien finalmente lo recibe
El agente de escrow es un depositario neutral con mandato limitado: solo cumple las instrucciones escritas conjuntas de las partes, por lo que no puede entregar fondos a petición de una sola, y no puede dar asesoría legal o fiscal, como la forma de titular. Asesorar al comprador sobre la titularidad es asesoría legal aunque se niegue correctamente la entrega anticipada; el escrow no representa a ninguna parte.
Ref. QB-ZC7GUSFuente: Escrow holder as neutral limited agent bound by mutual instructions; PSI national outline IX.C (settlement procedures and parties); CA DRE content outline, Transfer of Property (escrow)Reportar un problema con esta pregunta
65. Un comprador entregó un depósito de arras al firmar el contrato de compraventa, y esos fondos se aplican al precio en el cierre. En la hoja de liquidación, ¿cómo aparece el depósito?
- A.Como débito al comprador
- B.Como crédito al vendedor
- C.Como débito al vendedor
- D.Como crédito al comprador✓ Respuesta
En la hoja de liquidación, un crédito es algo que la parte ya pagó o que se le debe, y reduce lo que debe aportar al cierre. El comprador ya pagó las arras, por lo que se le acreditan. No aparece como partida del vendedor, porque el crédito de este es el precio total, que ya incluye el depósito; cargarlo como débito al comprador le cobraría dos veces el mismo dinero.
Ref. QB-HVCNETFuente: Closing statement debits and credits (earnest money credited to buyer); Pearson VUE national outline VII.D (settlement and closing); PSI IX.CReportar un problema con esta pregunta
66. Un propietario muere sin un testamento válido y le sobreviven su cónyuge y dos hijos adultos. Era dueño único de una casa. ¿Cómo pasa el título de la casa?
- A.Conforme a las leyes estatales de sucesión legítima✓ Respuesta
- B.Al estado de forma automática por herencia vacante
- C.Mediante un legado confirmado por el tribunal sucesorio
- D.Íntegramente al cónyuge por derecho de supervivencia
Cuando alguien muere intestado, sus inmuebles pasan a los herederos según las leyes estatales de sucesión legítima, por lo general mediante un proceso sucesorio con un administrador designado por el tribunal. La herencia vacante solo aplica si no hay ningún heredero, y aquí hay cónyuge e hijos; el derecho de supervivencia surge de formas de copropiedad como la tenencia conjunta, no de la propiedad única; y un legado requiere testamento.
Ref. QB-YCU5PRFuente: Intestate succession / statutes of descent and distribution; probate administration; CA DRE content outline, Transfer of Property (transfer at death); PSI IX.DReportar un problema con esta pregunta
67. Un arrendador alquila por un año un apartamento de dos dormitorios en un edificio construido en 1962. Según la regla federal de divulgación de pintura con plomo, ¿qué debe hacer el arrendador antes de que el inquilino quede obligado por el contrato?
- A.Hacer que un inspector certificado analice el plomo antes de firmar
- B.Dar al inquilino 10 días para pedir una evaluación de riesgo de plomo
- C.Entregar el folleto de la EPA y revelar riesgos de plomo conocidos✓ Respuesta
- D.Eliminar toda la pintura con plomo antes de que el inquilino se mude
En viviendas construidas antes de 1978, el arrendador debe entregar el folleto de la EPA 'Proteja a su familia contra el plomo en su hogar', revelar la pintura con plomo y los riesgos conocidos (con los informes disponibles) e incluir la Advertencia sobre el Plomo en el contrato antes de que el inquilino quede obligado. La oportunidad de 10 días para una evaluación de riesgos solo corresponde a compradores, no a inquilinos. La regla exige divulgar, no analizar ni eliminar la pintura.
Ref. QB-GVZA9SFuente: 40 CFR 745.107 and 745.110 (lessor disclosure; purchaser-only 10-day opportunity); 24 CFR 35.88 and 35.90Reportar un problema con esta pregunta
68. ¿Cuál de las siguientes transacciones está exenta de los requisitos federales de divulgación de pintura con plomo?
- A.Alquiler de una unidad para mayores de 1970 donde vivirá un niño de 4 años
- B.Alquiler de un estudio de 1970 que no tiene ningún dormitorio separado✓ Respuesta
- C.Alquiler por dos años de una casa de dos dormitorios construida en 1960
- D.Venta de una casa de 1975 en la que el vendedor nunca vivió en persona
La regla excluye las viviendas sin dormitorio, como estudios, eficiencias y dormitorios colectivos, porque es poco probable que vivan allí niños pequeños. La vivienda para mayores pierde la exención si reside o se espera que resida un niño menor de 6 años, así que ese alquiler sigue cubierto. No importa si el vendedor vivió en la casa, y los alquileres de más de 100 días están cubiertos.
Ref. QB-XCGTGQFuente: 40 CFR 745.101 and 745.103 (exemptions: 0-bedroom dwellings; elderly/disabled housing unless a child under 6 resides; leases of 100 days or less); 24 CFR 35.82Reportar un problema con esta pregunta
69. Un licenciatario toma el listado de una casa construida en 1972. El vendedor dice: 'No quiero darles a los compradores ningún papel sobre pintura con plomo.' ¿Cuál es la obligación del licenciatario según la regla federal de divulgación de plomo?
- A.Encargar una inspección de plomo y adjuntar los resultados al listado
- B.Informar al vendedor de sus deberes de divulgación y asegurar que se cumplan✓ Respuesta
- C.Seguir adelante, siempre que el contrato diga que se vende en su estado actual
- D.Seguir adelante, pues la regla hace responsable solo al vendedor, no al agente
Los agentes deben informar al vendedor o arrendador de sus obligaciones y asegurar que se cumplan. El agente que no lo hace comparte la responsabilidad, así que la regla no recae solo sobre el vendedor. Una cláusula de venta en su estado actual no anula un deber federal de divulgación. La regla exige divulgar, no analizar, así que encargar una inspección no la satisface.
Ref. QB-FVNY3RFuente: 40 CFR 745.115 (agent responsibilities); 24 CFR 35.94Reportar un problema con esta pregunta
70. La prueba de radón que hizo un comprador en el sótano de una casa bajo contrato promedia 6 pCi/L. ¿Qué respuesta es coherente con la orientación de la EPA?
- A.Cambiar los paneles de yeso, ya que el radón se absorbe en los acabados
- B.No hace falta corregir, pues el nivel de acción de la EPA en sótanos es 10 pCi/L
- C.No hace falta corregir salvo que otra prueba halle radón en pisos superiores
- D.Corregir la vivienda, por lo general extrayendo el gas del suelo bajo la losa✓ Respuesta
El radón es un gas radiactivo que proviene de la desintegración natural del uranio en el suelo y la roca. Entra por grietas y aberturas de los cimientos y suele ser más alto en el nivel más bajo. La EPA recomienda corregir la vivienda con 4 pCi/L o más, por lo general con despresurización bajo la losa: un tubo de ventilación y un ventilador extraen el gas del suelo y lo expulsan al exterior. No existe una norma aparte de 10 pCi/L para sótanos, y el radón en el nivel habitado más bajo importa por sí solo.
Ref. QB-QGXBYSFuente: EPA, A Citizen's Guide to Radon and Home Buyer's and Seller's Guide to Radon (action level 4 pCi/L; sub-slab depressurization)Reportar un problema con esta pregunta
71. Una casa de 1968 tiene baldosas de vinilo con asbesto, intactas y en buen estado. ¿Qué enfoque refleja en general la orientación de la EPA?
- A.Retirarlas de inmediato, pues la ley federal prohíbe el asbesto en viviendas
- B.No alterarlas o encapsularlas, y vigilar periódicamente su estado✓ Respuesta
- C.Retirarlas antes de listar, pues una venta exige estar libre de asbesto
- D.Lijar las baldosas y volver a pintarlas para sellar las fibras sueltas
El asbesto es un riesgo para la salud cuando el material está friable o se altera y las fibras pasan al aire. La EPA aconseja que el material intacto y en buen estado a menudo se deje como está o se selle (encapsule) y se revise periódicamente. Retirarlo puede liberar fibras y solo deben hacerlo profesionales capacitados en remoción. Ninguna ley federal obliga a retirar el asbesto existente en viviendas ni exige estar libre de asbesto para vender. Lijar altera el material y es justo lo que hay que evitar.
Ref. QB-7ZR6DSFuente: EPA, Protect Your Family from Exposures to Asbestos (leave intact material alone; repair by encapsulation or enclosure; removal by trained professionals)Reportar un problema con esta pregunta
72. Un inversionista compra un lote industrial vacío sin hacer ninguna investigación ambiental. Luego la EPA descubre solventes que un dueño anterior vertió allí hace décadas. Según la CERCLA, ¿a qué se expone el inversionista?
- A.La responsabilidad del inversionista se limita al precio pagado por el lote
- B.El inversionista puede responder por toda la limpieza como dueño actual✓ Respuesta
- C.El inversionista solo responde por la contaminación posterior a la compra
- D.Solo el dueño anterior que vertió los solventes puede ser declarado responsable
La CERCLA hace del dueño actual de una instalación una parte potencialmente responsable. La responsabilidad es objetiva (no requiere culpa), solidaria (cualquier parte responsable puede tener que pagar todo el costo) y retroactiva, así que el inversionista puede responder por contaminación que no causó. El dueño anterior también es responsable, pero no de forma exclusiva. La responsabilidad no se limita al valor de la propiedad. Como el inversionista no hizo 'todas las indagaciones apropiadas' antes de comprar, no puede invocar las defensas de propietario inocente ni de comprador prospectivo de buena fe.
Ref. QB-RGAP5UFuente: CERCLA Section 107(a), 42 U.S.C. 9607(a) (current owner and operator as PRP; strict, joint and several liability)Reportar un problema con esta pregunta
73. Un comprador comercial quiere calificar para la protección de propietario inocente o de comprador prospectivo de buena fe de la CERCLA. ¿Qué debe hacer antes de adquirir la propiedad?
- A.Obtener del vendedor una indemnización escrita por la contaminación
- B.Hacer todas las indagaciones apropiadas, normalmente una ESA Fase I✓ Respuesta
- C.Comprar una póliza de seguro de título del propietario para el terreno
- D.Preparar una declaración de impacto ambiental (EIS) conforme a NEPA
La SARA creó la defensa de propietario inocente y la Ley de Brownfields de 2002 añadió la condición de comprador prospectivo de buena fe. Ambas exigen 'todas las indagaciones apropiadas' sobre la propiedad y el uso anteriores antes de la compra. La regla AAI de la EPA reconoce que la evaluación ambiental del sitio Fase I según ASTM E1527-21, que revisa registros e historia sin tomar muestras, cumple esa norma. La EIS es un documento de NEPA para grandes proyectos federales, no una defensa del comprador. La indemnización del vendedor es un contrato privado que no obliga a la EPA, y el seguro de título no cubre la responsabilidad ambiental.
Ref. QB-8Z4HJTFuente: CERCLA Sections 101(35)(B) and 101(40), 42 U.S.C. 9601; All Appropriate Inquiries rule, 40 CFR Part 312 (recognizing ASTM E1527-21)Reportar un problema con esta pregunta
74. Al visitar un listado de la década de 1950, un licenciatario ve en el patio un tubo de llenado tapado y un tubo de ventilación, señal de un tanque enterrado de combustible para calefacción que el vendedor no mencionó. ¿Qué debe hacer el licenciatario?
- A.Sondear el patio y analizar el suelo en persona antes de revelar algo
- B.Revelar el tanque solo si un comprador pregunta en concreto por tanques
- C.Revelarlo y recomendar la evaluación de un profesional calificado en tanques✓ Respuesta
- D.No decir nada, pues los tanques de combustible para calefacción están exentos
Los tanques de combustible para calefacción usados en el propio inmueble están excluidos de las normas federales de tanques subterráneos (UST). Esa exclusión no elimina el deber del licenciatario de revelar hechos materiales conocidos o sospechados. Un tanque enterrado con fugas puede contaminar el suelo y el agua subterránea, y pueden aplicarse normas estatales o locales. El papel del licenciatario es revelar la señal de alerta y remitir a las partes a profesionales calificados, no hacer pruebas en persona ni esperar a que el comprador pregunte.
Ref. QB-SGNZAVFuente: 40 CFR 280.12 (UST definition excludes tanks storing heating oil for consumptive use on the premises); state material-fact disclosure duties of licenseesReportar un problema con esta pregunta
75. Un comprador financia una casa con un préstamo asegurado por la FHA. La casa está en la Zona AE de FEMA, en una comunidad que participa en el NFIP. El comprador dice que una 'inundación de 100 años' ocurre solo una vez por siglo. ¿Qué afirmación es correcta?
- A.El seguro es obligatorio solo si la casa se inundó en el último siglo
- B.El seguro es opcional; la póliza estándar de vivienda ya cubre inundaciones
- C.El seguro es opcional; se espera una inundación solo una vez por siglo
- D.El seguro es obligatorio; la zona tiene un 1% de riesgo anual de inundarse✓ Respuesta
Las zonas A y V, incluida la AE, son Áreas Especiales de Riesgo de Inundación con un 1% de probabilidad de inundarse en cualquier año, lo que equivale a cerca de un 26% durante una hipoteca de 30 años. La etiqueta '100 años' describe una probabilidad, no un calendario. La ley federal exige seguro contra inundaciones en préstamos con respaldo o regulación federal para edificios en un SFHA de una comunidad participante, sin importar el historial de inundaciones. Las pólizas estándar de vivienda excluyen los daños por inundación.
Ref. QB-9ZFUQUFuente: Flood Disaster Protection Act, 42 U.S.C. 4012a (mandatory purchase in SFHAs); FEMA, Flood Zones definitions (1% annual chance)Reportar un problema con esta pregunta
76. Una filtración del techo causó moho en el cielorraso de un dormitorio. La filtración se reparó y la mancha se cubrió con pintura. La casa se vende 'tal cual'. ¿Qué debe hacer el agente listador?
- A.Omitir la divulgación salvo que el moho supere el límite federal de la EPA
- B.Revelar la filtración y el moho previos aunque se venda en su estado actual✓ Respuesta
- C.Omitir la divulgación, pues la venta tal cual traslada todo riesgo al comprador
- D.Revisar el cielorraso en persona y certificar al comprador que no tiene moho
La filtración de agua y el moho conocidos son hechos materiales y un defecto oculto bajo la pintura. Una cláusula de venta tal cual no excusa ocultar o tergiversar un defecto conocido. La EPA no ha fijado ninguna norma numérica federal ni límite de exposición para el moho, así que no hay umbral en el que apoyarse. El licenciatario no es inspector, nunca debe certificar que una propiedad está libre de riesgos y debe recomendar una inspección calificada.
Ref. QB-TGZBGWFuente: EPA, A Brief Guide to Mold, Moisture, and Your Home (no federal mold standards; fix moisture source); common-law and state statutory duty to disclose known material latent defectsReportar un problema con esta pregunta
Exámenes de práctica
Otros temas de este examen
Las preguntas cubren la parte nacional uniforme del examen inmobiliario. Tu estado añade una parte de ley estatal — estudia los materiales oficiales de tu estado antes del examen. Información de licencia (ARELLO) →