22 道贷款文件包练习题及答案

签约公证代理人考试练习的全部贷款文件包练习题，附正确答案和简短解析。

1. 在住宅按揭贷款文件包中，哪一份文件是必定要办理公证的？
- A.列明各项交割费用的《成交披露表》
- B.借款人签署并承诺还款的本票
- C.担保该贷款的抵押契据或信托契据✓ 答案
- D.贷款服务机构出具的首次还款通知函
担保文件设定了贷款人的留置权，并要在县土地登记机关登记；办理登记必须有公证认证，因此每次签约时它都要公证。本票只是一份需要签字的合同，而成交披露表和首次还款通知函属于告知性文件。
编号 QB-2RWEPH依据： NNA NSA Study Guide, Loan Documents At-a-Glance — Mortgage / Deed of Trust报告此题的问题
2. 住宅贷款文件包中的本票起什么作用？
- A.以该不动产作为该笔债务的担保物
- B.使借款人负有偿还所借款项的义务✓ 答案
- C.授权贷款人代收房产税与保险费
- D.将该房产的法定所有权转让给买方
本票是债务文件：书面承诺在约定期限内按约定利率偿还约定金额，并载明还款额、到期日、滞纳金和提前还款条款。以房产作担保是抵押契据或信托契据的另一项职能，所以两者是彼此独立的文件。
编号 QB-J84M9J依据： NNA NSA Study Guide — the Note (written promise to pay a sum of money at a stated interest rate during a specified term)报告此题的问题
3. 信托契据与抵押契据都为住房贷款提供担保。信托契据独有的结构特点是什么？
- A.该契据可以替代本票，因此无需再签署本票
- B.签署的原件由县登记机关保管，直至贷款全部还清
- C.在整个贷款期间，房产的占有权转移给贷款人
- D.产权转由中立受托人持有，直至债务还清✓ 答案
信托契据是三方文件：借款人取得房产，但把产权让与中立第三方受托人，由受托人持有直至债务清偿。抵押契据则是借款人与贷款人之间的双方文件，不存在第三方。
编号 QB-3R9SUJ依据： NNA NSA Study Guide — Deed of Trust compared with Mortgage报告此题的问题
4. 与抵押契据的止赎相比，信托契据项下的止赎通常如何进行？
- A.由州法院法官监督，通过司法程序办理
- B.由贷款服务机构办理，将本票拍卖转售
- C.由县登记机关办理，注销已登记的留置权
- D.由持有产权的受托人办理，无需经过法院✓ 答案
在信托契据下受托人本就持有产权，因此可以不经诉讼直接出售房产，即非司法途径。抵押契据没有第三方持有产权，贷款人只能通过法院止赎。文件包中使用哪一种担保文件，取决于借款人所在州的止赎法。
编号 QB-F82MRE依据： NNA NSA Study Guide — security instruments and state foreclosure law报告此题的问题
5. 再融资文件包中有一份题为《信托契据转让书》的文件。关于这份文件，下列哪项说法正确？
- A.它是借款人更换受托人的书面请求，只需签字
- B.它是产权公司出具的、证明原留置权已解除的证明
- C.它由贷款人或服务机构签署，借款人并不签署✓ 答案
- D.它由借款人签署，并与担保文件一起办理公证
转让书是把贷款人在该贷款中的权益转让给另一家贷款人或投资机构，属于贷款人之间的文件。上面不应有借款人的签名，签约代理人在借款人文件包中遇到它时也不应为其办理公证。
编号 QB-YQ7SBF依据： NNA NSA Study Guide — Assignment of Mortgage / Assignment of Deed of Trust报告此题的问题
6. 在信托契据的签署页上，「规划社区（PUD）附件」旁边的方框被勾选。这说明该文件包应当是什么情况？
- A.在业主协会范围内的房产上，该附件取代信托契据
- B.该附件需在单独一页上公证，与契据分开办理
- C.该附件必须在包内，并与担保文件一并签署✓ 答案
- D.该附件是可选的，借款人可以事后单独寄回
附件是在标准担保文件之外增加特别条款，必须与担保文件同时签署，既不能事后补签，也不单独公证。方框被勾选说明该附件属于本笔贷款，缺少它的文件包就是不完整的，应联系交割代理人。
编号 QB-G8DXWF依据： NNA NSA Study Guide — Riders to the security instrument (PUD, Condominium, 1-4 Family, Second Home, Adjustable Rate)报告此题的问题
7. 就目前大多数封闭式消费者按揭贷款而言，《成交披露表》取代了以下哪两份早期文件？
- A.《善意估价单》和《统一住宅贷款申请表》
- B.《取消权通知》和《融资金额明细表》
- C.《HUD-1 结算表》和《诚实借贷披露表》✓ 答案
- D.《贷款服务披露声明》和《初始托管账户披露表》
整合披露规则把结算表和成交时的诚实借贷披露表合并为一份《成交披露表》，适用于大多数封闭式消费者按揭交易。但 HUD-1 并未消失，在该规则不适用的交易（如反向按揭）中仍会出现。
编号 QB-ZQJ4HG依据： TILA-RESPA Integrated Disclosure rule, 12 CFR, f报告此题的问题
8. 《成交披露表》把哪一类信息汇总在同一份文件中？
- A.贷款条款、预计还款额、交割费用和交割所需资金✓ 答案
- B.评估师使用的估值方法以及所依据的可比成交案例
- C.产权流转记录以及该房产上已登记的全部留置权
- D.借款人的工作履历以及贷款人的核贷决定
《成交披露表》把交易的资金信息集中在一处：首页列出贷款金额、利率和预计月供，随后是分项列示的贷款费用与其他费用、还款清偿、交割所需资金的计算、贷款计算结果以及联系方式。产权流转记录和核贷档案则另行处理。
编号 QB-N86MSN依据： Closing Disclosure content requirements, 12 CFR报告此题的问题
9. 借款人在什么时候收到《贷款估算表》？它通常会出现在交割文件包中吗？
- A.在签约现场提供，紧接在成交披露表之前签署
- B.贷款完成之后提供，随首次还款通知函一起寄出
- C.交割前三个工作日提供，并取代成交披露表
- D.申请后不久提供，通常不会放进交割文件包✓ 答案
《贷款估算表》是申请后不久交付的早期披露文件，目的是让借款人在不同贷款人之间比较选择。等到整理交割文件包时它的作用已经完成，因此签约代理人通常不会在文件包中看到它。
编号 QB-6RBSCP依据： Loan Estimate delivery requirement, 12 CFR, e; NNA NSA Study Guide — Loan Estimate报告此题的问题
10. 根据联邦撤销权规则，下列哪一类交易使借款人享有取消权？
- A.由借款人主要住宅担保、更换贷款人的再融资✓ 答案
- B.由借款人平时偶尔居住的度假屋担保的再融资
- C.借款人为购买自住住房而办理的购房贷款
- D.由借款人作为投资持有的出租双拼房担保的贷款
撤销权适用于以消费者主要住宅作担保的非购房信贷，包括更换贷款人的再融资、取现再融资、房屋净值贷款与授信额度以及反向按揭。购房贷款、第二住宅或度假屋以及投资性房产都不产生取消权。
编号 QB-694ZCJ依据： Right of rescission, 12 CFR; NNA Notary Bulletin FAQ on the Notice of Right to Cancel报告此题的问题
11. 借款人正在与持有现有贷款的同一家贷款人办理再融资，且没有额外取现。这对《取消权通知》意味着什么？
- A.该通知只适用于产权登记上载明姓名的借款人
- B.该再融资不产生取消权，文件包中也不含该通知✓ 答案
- C.由于贷款人未变，取消期限会延长为原来的两倍
- D.通知仍需签署，但不适用任何等待期的要求
由同一债权人办理、以同一主要住宅作担保的再融资不适用撤销权，除非其中包含新增放款部分。既然没有新增放款，就没有可撤销的内容，该通知也就不应出现在文件包中。
编号 QB-NRWTSH依据： 12 CFR, f(2) — refinancings by the same creditor exempt from rescission报告此题的问题
12. 借款人主要住宅的再融资在星期四签署，通知载明借款人有三个工作日可以取消。就此计算而言，除星期日和联邦法定节日外的每个日历日都算工作日，且当周没有节日。取消权在哪一天午夜到期？
- A.星期一✓ 答案
- B.星期二
- C.星期日
- D.星期六
计算从签署日之后的第一个工作日开始，因此星期五是第一天，星期六是第二天——按此规则星期六算工作日。星期日跳过，星期一即为第三天，期限在该星期一午夜届满。
编号 QB-59RN7H依据： Rescission business-day definition, 12 CFR, a(6), applied under 12 CFR, a(3)报告此题的问题
13. 在某一年中，独立日（7 月 4 日）恰逢星期六，联邦机构改在 7 月 3 日星期五放假。按照撤销期的计算规则，哪一天作为法定公共节日被排除？
- A.7 月 3 日和 4 日都排除，两天都可视为节日
- B.只排除 7 月 4 日，排除的是节日的实际日期✓ 答案
- C.只排除 7 月 3 日，因为那天联邦机构休息
- D.两天都不排除，因为星期六本来就不计入期限
撤销期规则排除的是联邦法律所列举的法定公共节日，而对于指定日期的节日，法律列明的是具体日历日。因此只有该实际日期被排除；联邦机构仅作为补休的星期五或星期一仍然算作工作日。
编号 QB-MRJGMG依据： 12 CFR, a(6), incorporating the legal public holidays listed in 5 U.S.C. 6103(a)报告此题的问题
14. 一对夫妻同为其主要住宅再融资的借款人。在签约时，《取消权通知》应如何处理？
- A.每位借款人各留两份，通知只需签字、不办理公证✓ 答案
- B.副本由贷款人事后邮寄，现场无需签署任何文件
- C.每位借款人各留一份，公证人为每个签名办理公证
- D.全家只留一份，该通知作为一份文件整体办理公证
每一位享有撤销权的消费者都必须获得两份可自行保留的通知，此外还有签署后交回贷款人的副本；两名借款人即需保留四份。该通知是注明日期的收讫确认书，而非需要认证的法律文书，因此从不办理公证。
编号 QB-49DB2G依据： 12 CFR, b(1) — two copies of the notice to each consumer entitled to rescind报告此题的问题
15. 在购房交割中，转移房产的产权契据与信托契据有何不同？
- A.它列出双方应付的交割费用，而不涉及任何权属转移
- B.它授权受托人出售该房产，而不是转移房产所有权
- C.它记录买方的还款承诺，而不是转移房产的所有权
- D.它把所有权从卖方转给买方，而非为债务提供担保✓ 答案
产权契据（如授予契据或担保契据）把所有权从卖方转移给买方，由卖方签署。信托契据则由作为借款人的买方签署，仅将同一处房产设定为贷款的担保。两者都要登记，但功能完全不同。
编号 QB-KR76FF依据： NNA NSA Study Guide — conveyance deeds compared with the security instrument报告此题的问题
16. 《签名宣誓书及别名声明》与普通的《姓名宣誓书》有什么区别？
- A.它要求借款人授权把信用资料提供给投资机构
- B.它要求借款人列出过去十年中居住过的所有地址
- C.它要求借款人宣誓没有其他人对该房产享有权益
- D.它要求借款人为所列的每个姓名书写签名样本✓ 答案
两份文件都会列出信用报告和产权检索中出现的姓名变体，但只有《签名宣誓书及别名声明》要求在每个姓名旁书写签名样本，以便核对并统一各份贷款文件上的签名。
编号 QB-392ZUE依据： NNA NSA Study Guide — Signature Affidavit and AKA Statement; Name Affidavit报告此题的问题
17. 贷款文件包中的《居住宣誓书》声明了什么内容？
- A.借款人在出售或出租该房产前会通知贷款人
- B.借款人已经居住、或将要居住在该房产中✓ 答案
- C.借款人在过去一年中没有出租过任何房产
- D.借款人接受交割文件中指定的贷款服务机构
居住宣誓书（或业主宣誓书）是借款人宣誓声明该房产已经或将要作为住所居住，通常还一并声明无其他留置权、婚姻状况以及财务状况未发生实质变化。由于属于宣誓陈述，它通常需要办理公证。
编号 QB-JRUT9E依据： NNA NSA Study Guide — Occupancy Affidavit / Owner's Affidavit报告此题的问题
18. 《借款人证明与授权书》有两项作用，分别是什么？
- A.证明申请信息真实，并授权对外提供该贷款的资料✓ 答案
- B.证明交割费用已最终确定，并放弃后续的费用披露
- C.证明评估报告准确，并要求另行安排一次复核评估
- D.证明产权清晰，并授权将信托契据提交登记机关登记
借款人首先证明贷款申请中所提供的信息真实完整，没有虚假陈述或遗漏；其次单独授权贷款人向二级市场投资机构提供贷款档案资料，包括就业、收入、存款余额、信用记录和纳税资料。
编号 QB-29PNPD依据： NNA NSA Study Guide — Borrower's Certification and Authorization报告此题的问题
19. 贷款人为什么要在文件包中放入《合规协议》（又称《错漏更正协议》）？
- A.使借款人同意就贷款利率争议提交仲裁解决
- B.使借款人放弃因评估不当而向贷款人索赔的权利
- C.使借款人对公证证词的措辞承担相应的责任
- D.使借款人同意在交割后配合更正文书性笔误✓ 答案
贷款档案在出售或审计后经常发现打字或文书性错误，贷款人需要有办法予以更正。该协议（也称文件更正协议）约定借款人日后配合签署更正后的文件；其中一种版本还附加有限授权委托，允许贷款人的代理人代为更正。
编号 QB-HRGG4D依据： NNA NSA Study Guide — Compliance Agreement / Errors and Omissions Agreement报告此题的问题
20. 某文件包中同时有美国国税局 W-9 表和 4506-C 表。4506-C 表有哪项 W-9 表没有的作用？
- A.它申报借款人在该纳税年度内支付的按揭利息金额
- B.它用于核实借款人的纳税人识别号，以供报税申报之用
- C.它授权贷款人调取借款人报税表的纳税记录副本✓ 答案
- D.它主张借款人的账户免于适用后备预扣税的规定
W-9 表提供并核实纳税人识别号，使贷款人能够准确地向国税局申报按揭利息。4506-C 表则是另一份授权文件，允许贷款人或审计方调取借款人已申报报税表的纳税记录副本，以核实申请表上填报的收入。
编号 QB-RAET53依据： IRS Form W-9 (Request for Taxpayer Identification Number and Certification); IRS Form 4506-C (IVES Request for Transcript of Tax Return)报告此题的问题
21. 文件包中有一份《美国爱国者法案》要求的客户身份核验表。这份表格在签约时有何特别之处？
- A.它交给借款人自行保存，而不随文件包寄回贷款人
- B.它必须由借款人自己的代理律师填写，他人不得代填
- C.它是签约代理人可以填写并签署的少数表格之一✓ 答案
- D.它必须在借款人签署担保文件之前先办理公证手续
客户身份核验表记录的是代理人实际查验的身份证件，因此它是文件包中极少数由签约代理人填写的表格之一。表上需要填写填表人的签名、日期和职务，职务应写「签约代理人」而不是「公证人」。填写内容应与借款人的政府签发证件完全一致。
编号 QB-9TKYQ3依据： USA PATRIOT Act customer identification program requirement; NNA NSA Study Guide — Identification Verification form报告此题的问题
22. 签约文件包中包含一份《有限授权委托书》。这份文件的特点是什么？
- A.它指定代理人仅就其中列明的特定行为代为行事✓ 答案
- B.它授予代理人处理签署人全部财务事务的权限
- C.它允许贷款人在交割后更换本票上的借款人
- D.它只有在签署人日后丧失判断能力时才生效
有限授权（或特别授权）委托书是范围仅限于其中列明行为的书面授权，例如就某处特定房产办理抵押或出售的权限。由于第三方要依据它来约束委托人，且通常要与担保文件一并登记，因此它通常需要办理公证。
编号 QB-QA3GYZ依据： NNA NSA Study Guide — Limited Power of Attorney报告此题的问题

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练习题依据《签约公证代理人行为准则》与住宅按揭成交常用文件编写。本网站与美国全国公证协会（NNA）无关联，也未获其认可。请特别注意：正式认证考试还会考查你所在州的公证法律与程序，而本题库刻意不涵盖这部分内容——公证员任命、收费标准、记录簿与印章要求、可接受的身份证件以及远程在线公证，均由各州分别规定且差异很大。请结合本州公证员手册一并学习，公证行为本身可参见本站的公证员练习题库。取得签约代理人认证本身并不赋予你在任何地方办理公证的资格，该资格来自你所在州的任命。关于签约代理人认证 →

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