42 道放贷业务流程练习题及答案

1. 1. 一位潜在借款人通过电子邮件向贷款发起人提供了她的姓名、月收入、社会安全号码、拟购房产的地址、她本人对房产价值的估计，以及所申请的贷款金额。发起人回复说，必须等她签署“继续办理意向书”并提交两张工资单后才能开始处理该档案。以下哪项说法正确？

   • A.尚不构成申请：收入属于六项必需信息之一，在消费者以工资单或 W-2 表加以证明之前，其自报的收入数字不能计入。
   • B.只有在消费者支付评估费之后才构成申请，因为在费用表明消费者确有诚意之前，债权人无须为该档案投入资源。
   • C.申请已经收到；六项必需信息全部齐备，且债权人不得在出具贷款估算书（Loan Estimate）之前要求提供核实文件。✓ 答案
   • D.在消费者签署书面的继续办理意向书之前不构成申请，因为没有她的签字，债权人不能把咨询按申请处理。

   只要债权人收到六项信息——消费者姓名、收入、用于调取信用报告的社会安全号码、房产地址、房产价值估计以及所申请的抵押贷款金额——申请即告成立，不得再附加第七项条件。该规则还明确禁止债权人以提供核实文件作为出具贷款估算书的前提，而贷款估算书必须在收到这六项信息后三个营业日内送达。

   编号 QB-9853KR依据： 12 CFR 1026.2(a)(3) and 1026.19(e)(1)(iii), (e)(2)(iii)报告此题的问题

2. 2. 某消费者的六项申请信息于周一收到。发起人尚未送达贷款估算书，但希望先收取 $500 评估费，以便立即下单评估。发起人可以怎么做？

   • A.在消费者收到贷款估算书并表示继续办理的意向之前，除真实且合理的信用报告费外，不得收取任何费用。✓ 答案
   • B.现在即可收取评估费，因为消费者已在电话中授权，而申请人有记录可查的口头授权即等同于继续办理的意向。
   • C.可将贷款估算书送达后三个营业日的沉默视为消费者的继续办理意向，因为等待期届满即视为其已收到并接受该披露，随后即可收取该费用。
   • D.只要评估费按可退还方式收取即可先行收取，因为贷款未能成交时消费者可以取回的款项不被视为预收费用。

   在消费者收到贷款估算书并明确表示继续办理意向之前，Reg Z 仅允许收取真实且合理的信用报告费；包括评估费在内的其他费用都必须等待。沉默或不作为绝不构成继续办理的意向，消费者可在收到该披露文件后的任何时候表示意向。

   编号 QB-TQNJBT依据： 12 CFR 1026.19(e)(2)(i)(A)-(B) and (e)(2)(ii)报告此题的问题

3. 3. 统一住宅贷款申请表（URLA）的最后一节收集以下哪项信息？

   • A.借款人已持有房产的清单，放在最后以便补全其资产全貌
   • B.借款人关于拟自住情况及以往房产持有情况的声明，置于最后签署以确认表内全部内容
   • C.申请人的人口统计（政府监测）信息，靠后收集以免影响信贷决定
   • D.贷款发起人的姓名和 NMLS 唯一识别号，以及发起机构的 NMLS 识别号✓ 答案

   申请表最后的“贷款发起人信息”一节必须列明发起人本人的姓名和 NMLS 唯一识别号，以及发起机构的 NMLS 识别号，以便将该笔贷款追溯到持牌或注册的发起人。声明、人口统计信息和已有房产分别在前面的其他章节中收集。

   编号 QB-A8GDRS依据： Uniform Residential Loan Application, Section 9 — Loan Originator Information报告此题的问题

4. 4. 一位申请人在发起人办公室面对面完成申请，并拒绝在人口统计信息附页上提供族裔、种族和性别信息。发起人必须怎么做？

   • A.注明申请人拒绝提供，并根据目视观察或姓氏记录族裔、种族和性别✓ 答案
   • B.告知申请人该信息为强制项，不提供则申请无法继续
   • C.从共同申请人或公开记录中获取该信息，以保持监测数据的完整
   • D.将各栏留空，仅在档案中注明申请人拒绝提供该信息

   对于面对面（包括有视像接触的视频方式）受理的申请，规则要求发起人既要注明申请人拒绝提供，又要根据目视观察或姓氏记录族裔、种族和性别，以免监测数据缺失。只有在无视像或电话接触的情况下（如邮寄或网络申请），发起人才只需注明未提供该信息。

   编号 QB-UQZVGU依据： Regulation C, 12 CFR 1003.4(a)(10)(i) and Appendix B; URLA Demographic Information Addendum报告此题的问题

5. 5. 在与一位 34 岁女性申请人的面谈中，根据 Reg B，以下哪项询问是允许的？

   • A.申请人的宗教信仰，用以了解其社区关系
   • B.在尚未告知“除非希望计入否则无需披露”之前，询问申请人是否领取赡养费
   • C.申请人的年龄，只要不以年龄为由折减或不利对待该申请✓ 答案
   • D.申请人及其配偶是否打算再生育子女

   Reg B 允许询问申请人的年龄，因为年龄关系到订约能力，且只能在经验证的、可靠的评分系统中使用，或用于对年长申请人给予优待。关于生育意愿和宗教信仰的询问是被明令禁止的；而只有在先告知“除非希望计入该收入否则无需披露”之后，才可询问赡养费或子女抚养费。

   编号 QB-B8UQWT依据： 12 CFR 1002.5(b), (c), (d)(2)-(3), Regulation B报告此题的问题

6. 6. 核贷人员审阅两个月的银行对账单，显示在支付首付款和成交费用后仍将剩余 $28,000。该文件主要支持核贷四要素（four Cs）中的哪一项？

   • A.还款能力（Capacity）
   • B.信用（Credit）
   • C.抵押物（Collateral）
   • D.资本/资产（Capital）✓ 答案

   资本（Capital）指借款人自有资金——首付、成交费用及成交后的储备金，由已查明来源并具备存放期的资产对账单来证明。还款能力由收入和负债资料证明，抵押物由评估报告和产权资料证明，信用则由信用报告和还款历史证明。

   编号 QB-VQC8PV依据： Standard underwriting framework (four Cs); asset verification under 12 CFR 1026.43(c)(2)(i), (c)(4)报告此题的问题

7. 7. 一位退休申请人每月领取 $1,200 的免税社会安全金。核贷人员应如何处理这笔收入？

   • A.必须剔除，因为借款人没有工薪收入，而合格收入必须来自可核实的工作，不能来自福利项目。
   • B.只有在借款人同时有工资收入时才能计入，因为福利金只能补充劳动收入，不能单独作为还款来源。
   • C.可按面值计入；由于该收入免税，可依投资方指引允许的比例向上调整（“毛额化”），前提是已有文件证明其可持续性。✓ 答案
   • D.只有按假定税率下调后才能计入，因为核贷在计算住房比和总负债比之前，必须先把每一项收入来源都换算成税后的等值金额。

   合格收入不必来自就业，但必须稳定、经过核实且可合理预期持续，因此需收集裁定函和福利证明。由于负债比按税前（毛）收入计算，社会安全金或某些伤残补助等免税收入可按适用指引规定的比例进行毛额化，以便与应税工资公平比较。

   编号 QB-C8734V依据： 12 CFR 1026.43(c)(2)(i) and (c)(4); agency stable-monthly-income and non-taxable income guidelines报告此题的问题

8. 8. 某借款人首付款不足。卖方的挂牌经纪人提出赠与 $5,000，拟议的赠与信中写明借款人将在成交后“回报”该经纪人。发起人应如何处理？

   • A.只要赠与信经过公证即可接受，因为公证使其成为核贷人员可以采信的宣誓声明。
   • B.如果在申请表上把这 $5,000 披露为其他收入即可，已向放贷人申报的资金不会扭曲档案。
   • C.若资金直接电汇给结算代理而不经借款人之手也可行，因为从未进入借款人账户的钱无需核查来源。
   • D.不可接受——赠与人是该交易的利益相关方，且赠与款不得附带任何还款预期。✓ 答案

   有效的赠与信必须写明金额、赠与人姓名及其与借款人的关系，并声明不期待偿还；任何还款预期都会使该笔款项变成未披露的无担保债务，从而扭曲负债比。赠与人不得是交易的利益相关方（卖方、建商、房地产经纪人或放贷人），因为此类赠与实质上是影响价值和借款人真实权益的卖方让利。

   编号 QB-WQQJUW依据： Agency gift-fund requirements (donor may not be an interested party; no repayment expected); URLA Section 4, Gifts or Grants报告此题的问题

9. 9. 一名贷款处理员将一份空白的存款核实表（VOD）交给借款人，让他带去银行填好后再送回办公室。以下哪项说法正确？

   • A.只有政府担保贷款才属不当，因为 FHA 和 VA 要求直接核实，常规贷款则可接受最快捷的传递途径。
   • B.只要存款机构盖章并签字即可接受，银行的印章和签名足以证明数字真实，无论由谁递送。
   • C.不当——第三方核实文件必须在放贷人与核实方之间直接往返传递，绝不能经过借款人之手。✓ 答案
   • D.可以接受，只要借款人不拆开密封信封，因为封口完好即可证明内容未被改动。

   存款核实表或雇佣核实表的证明力取决于其来自独立第三方且借款人未介入，因此必须在放贷人与存款机构或雇主之间直接寄送和返回。让文件经借款人之手会产生涂改的机会，使该核实不再构成可合理信赖的第三方记录。

   编号 QB-D8JD9W依据： Agency documentation standards for third-party verifications; 12 CFR 1026.43(c)(3)-(4) (reasonably reliable third-party records)报告此题的问题

10. 10. 提交了一份联名申请。借款人 A 的三家信用局分数为 704、688 和 712；借款人 B 的分数为 660、672 和 651。按标准的机构惯例，该档案的代表性信用分数是多少？

    • A.672
    • B.660✓ 答案
    • C.651
    • D.704

    对每位有三个分数的借款人，代表性分数取中间值——借款人 A 为 704，借款人 B 为 660——既不是平均值，也不是最高或最低分。当贷款有两位或以上借款人时，档案的代表性分数取各借款人代表性分数中的最低者，即 660。

    编号 QB-ZUYU5X依据： Agency representative-credit-score convention (middle of three; lowest of borrowers' representative scores)报告此题的问题

11. 11. 自动核贷系统返回“批准/符合条件”（Approve/Eligible）的建议，并允许简化文件。这一建议意味着什么？

    • A.它完全依据录入的数据生成；档案仍须按照结论要求提供文件、清除全部条件并核实数据——录入不实即使该结论失效。✓ 答案
    • B.贷款已按报送内容获批，无需再提供收入或资产文件，因为简化文件的结论意味着系统已接受录入数字并免除该档案其余的核实义务。
    • C.它确认评估将支持申请中使用的价值，因为系统在给出建议之前，已用附近的近期成交数据对该房产进行了筛查。
    • D.该建议本身即满足还款能力（ATR）要求，因为自动核贷的批准是债权人证明已考量各项必备要素的一种公认方式。

    自动核贷系统只评估被录入的数据，因此其建议是有条件的：必须取得结论要求的文件、清除所有成交条件并核实录入数据，任何重大偏差都会使该建议失效。它不能替代债权人独立考量并核实还款能力各项因素的义务，也不对评估价值作出任何认定。

    编号 QB-HC62RX依据： 12 CFR 1026.43(c)(2)-(4); AUS findings are conditional on verified data报告此题的问题

12. 12. 根据还款能力（ATR）规则，以下哪一项不属于债权人必须考量并核实的最低要素？

    • A.若消费者违约，债权人可从住宅中收回的净值✓ 答案
    • B.消费者的月债务收入比或剩余收入
    • C.消费者用于房产税、保险等与抵押相关义务的月付款
    • D.债权人知悉或有理由知悉的任何同时办理贷款的月付款

    还款能力规则要求债权人依据除作为担保的住宅价值以外的收入或资产来评估偿还能力，其目的正是遏止以抵押物为依据的放贷。八项必备要素包括：收入或资产、就业状况、本笔交易的月付款、同时办理贷款的月付款、与抵押相关的义务、现有债务（含赡养费和子女抚养费）、债务收入比或剩余收入，以及信用历史。

    编号 QB-2VB7BY依据： 12 CFR 1026.43(c)(2)(i)-(viii)报告此题的问题

13. 13. 在一般合格抵押贷款（General QM）标准下，以下哪种贷款特征是被允许的？

    • A.允许贷款本金余额随时间增加的还款安排
    • B.设有借款人仅支付利息的还款期间
    • C.30 年期限、完全摊销且各期还款额基本相等✓ 答案
    • D.期末需一次性付清全部余额的气球式还款

    合格抵押贷款不得包含负摊销、仅付利息或气球式还款，且期限不得超过 30 年；设定这些产品限制是因为此类特征会掩盖付款冲击。期限不超过 30 年、各期基本相等且完全摊销的还款符合 QM 的产品要求；只有小额放贷机构和农村气球贷这类狭窄类别才对气球式还款禁令有所例外。

    编号 QB-JCHCWY依据： 12 CFR 1026.43(e)(2)(i)-(ii)报告此题的问题

14. 14. 根据评估（估值）独立性规则，放贷机构员工的以下哪项行为是被允许的？

    • A.在评估师重新考虑并重新提交估值之前扣发其报酬
    • B.在指派任务时就告诉评估师档案需要多少估值才能成交
    • C.要求评估师更正客观事实错误，并考虑其他可比销售案例✓ 答案
    • D.因某份报告的估值低于合同价而将该评估师移出名单

    估值独立性规则禁止胁迫、贿赂、恐吓、指使或诱导评估师得出预定的价值，包括扣发报酬或未来业务、或按评估师会给出的数值来挑选评估师。规则明确允许要求评估师考虑补充信息、更正事实性错误，或就其结论提供更多细节或佐证。

    编号 QB-3VPHGZ依据： 12 CFR 1026.42(c)(1)-(3) and comment 42(c)(3)报告此题的问题

15. 15. 对独栋住宅而言，销售比较法（sales comparison）被赋予最大权重。某可比销售案例有三个整浴室，而标的房产只有两个。评估师应如何处理这一差异？

    • A.将三种估价方法得出的价值等权取平均，作为最终价值结论
    • B.在标的房产的指示价值上加上一个整浴室的价值
    • C.从可比案例的成交价中减去多出的那个浴室的贡献价值✓ 答案
    • D.从标的房产自身的价值中减去一个整浴室的价值

    在销售比较法中，所有调整都针对可比案例，绝不针对标的房产，因为标的房产的价值正是待估的未知数：可比案例条件较优时下调，条件较差时上调。随后评估师通过有理据的加权（而非简单平均）对各方法进行调和，对住宅物业以销售比较法为主。

    编号 QB-KCVP32依据： USPAP Standards Rule 1-4(a) and Standards Rule 1-6 (reconciliation)报告此题的问题

16. 16. 一笔与联邦相关的贷款以位于特别洪灾危险区（SFHA）的房屋作担保。放贷人必须要求多少洪水保险保额？

    • A.房产的实际成交价，因为买方实际支付的价格最能可靠反映放贷人可能损失的金额
    • B.房产的全部评估价值（含土地），使抵押物在洪灾造成全损时也能得到全额保障
    • C.以下三者中的较低者：贷款未偿本金余额、建筑改良物的可保价值，或 NFIP 可提供的最高保额✓ 答案
    • D.无需投保；只要借款人签署免责声明、自愿承担洪灾风险即可，因为法律允许知情的业主自行承担该危险而不投保

    一旦标准洪灾危险判定表将该建筑物划入特别洪灾危险区，洪水保险即为强制性且不可豁免，所需保额为贷款未偿本金余额、建筑改良物可保价值与 NFIP 最高限额三者中的较低者。土地不计入，因为在可保意义上土地不会被洪水损毁；放贷人还必须接受符合条件的私营洪水保单。

    编号 QB-4V2VN2依据： Flood Disaster Protection Act, 42 U.S.C. 4012a(b); National Flood Insurance Reform Act报告此题的问题

17. 17. 一位借款人正在用现有债权人以外的放贷机构为其主要住所的抵押贷款做再融资，并提取现金。关于撤销权（right of rescission），以下哪项说法正确？

    • A.撤销权自成交起算七个营业日，因为提取现金的再融资被视为风险较高的交易，其冷静期比通常的三个营业日更长，放贷人最早也只能在第八个营业日发放这笔现金部分。
    • B.撤销权同样适用于主要住所的购房贷款，因此她享有与当初购房时相同的三日取消期，自成交或送达披露文件中较早发生之日起算，之后即可放款。
    • C.她有三个营业日（星期六计入，但星期日和联邦法定假日不计），自成交、送达实质性披露文件、或每位借款人收到两份撤销权通知这三者中最晚发生之日起算；在该期间届满前不得放款。✓ 答案
    • D.不存在撤销权，因为再融资与购房贷款一样同属 TILA 的豁免交易，只要新贷款的款项用于清偿同一住宅上的现有抵押贷款、而非产生全新的债务，该豁免即可适用。

    撤销权适用于更换债权人的再融资、房屋净值贷款以及以消费者主要住所作担保的房屋净值信用额度，但绝不适用于购房贷款；由同一债权人办理的再融资仅就新增贷款部分可撤销。三日期间采用严格的营业日定义（除星期日和联邦法定假日外的所有日历日），自三项触发事件中最晚者起算，期间届满前不得放款或提供服务。

    编号 QB-MC8293依据： 12 CFR 1026.23(a)(3) and 1026.2(a)(6) (precise business-day definition)报告此题的问题

18. 18. 一套住宅的合同成交价为 $320,000，评估价值为 $330,000。第一顺位抵押贷款为 $256,000，借款人同时还办理了 $16,000 的第二顺位留置。LTV 和 CLTV 分别是多少？

    • A.LTV 85%，CLTV 80%
    • B.LTV 77.58%，CLTV 82.42%
    • C.LTV 80%，CLTV 80%
    • D.LTV 80%，CLTV 85%✓ 答案

    贷款价值比（LTV）等于贷款金额除以成交价与评估价值中的较低者，因此分母是 $320,000 而非 $330,000：$256,000 ÷ $320,000 = 80%。综合贷款价值比（CLTV）则把所有留置额相加后除以同一价值：($256,000 + $16,000) ÷ $320,000 = $272,000 ÷ $320,000 = 85%。

    编号 QB-5VD7U3依据： Standard LTV/CLTV computation (loan amount ÷ lesser of sales price or appraised value)报告此题的问题

19. 19. 某借款人的月毛收入为 $7,500。拟议住房付款为：本息 $1,650、房产税 $250、房屋保险 $100、业主协会费 $100。经常性负债为：车贷月付 $420（尚余 32 期）、学生贷款月付 $180、信用卡最低还款 $95、法院判决的子女抚养费 $300，以及个人贷款月付 $250（尚余 8 期）。按“剩余期数少于十期的分期债务可剔除”的惯例，住房比（前端比）和总负债比（后端比）分别是多少？

    • A.28.00% 和 44.60%
    • B.26.67% 和 39.93%
    • C.28.00% 和 41.27%✓ 答案
    • D.22.00% 和 41.27%

    住房比使用完整的 PITI 加业主协会费：$1,650 + $250 + $100 + $100 = $2,100，$2,100 ÷ $7,500 = 28.00%。后端比再加上应计入的经常性负债：$420 + $180 + $95 + $300 = $995（$250 的个人贷款因剩余期数少于十期而剔除），即 ($2,100 + $995) ÷ $7,500 = $3,095 ÷ $7,500 = 41.27%。

    编号 QB-NCKCE4依据： Standard housing and total debt ratio computation; agency treatment of installment debts with fewer than ten remaining payments报告此题的问题

20. 20. 某申请人时薪 $24.00，每周保证工时 40 小时。经核实的加班收入为：最近 12 个月 $3,600，前一个 12 个月 $2,400，雇主确认加班很可能持续。合格月毛收入是多少？

    • A.$4,160
    • B.$4,410✓ 答案
    • C.$4,090
    • D.$4,460

    小时工资先年化再除以 12：$24.00 × 40 小时 × 52 周 = $49,920 ÷ 12 = 每月 $4,160。加班等浮动收入须按有据可查的两年历史平均，因为只有已被证实且可持续的模式才可计入：($3,600 + $2,400) ÷ 24 = $250，合计合格收入为 $4,410。

    编号 QB-C5QQQP依据： Agency stable-monthly-income calculation (hourly × hours × 52 ÷ 12; variable income averaged over 24 months)报告此题的问题

21. 21. 一笔 $250,000、年利率 6.0% 的贷款于 3 月 20 日放款。放贷人按 365 天年计算，收取自放款日起至该月最后一天的预付利息。应收取的预付（每日）利息为多少？

    • A.$493.15✓ 答案
    • B.$452.05
    • C.$500.00
    • D.$1,250.00

    每日利息 = 贷款金额 × 年利率 ÷ 题目指定的天数基准：$250,000 × 0.06 = $15,000 ÷ 365 = 每天 $41.0959。利息是后付的，需收取 3 月 20 日至 3 月 31 日（含首尾）共 12 天：$41.0959 × 12 = $493.15（若按 360 天年计算则为 $500.00）。

    编号 QB-UMHJ5P依据： Standard per-diem (prepaid) interest computation: (loan amount × rate) ÷ day-count basis × days报告此题的问题

22. 22. 一套住宅成交价 $410,000，借款人支付 20% 首付。放贷人收取 1% 的发起费外加 1.5 个折扣点。发起费与折扣点合计为多少美元？

    • A.$10,250
    • B.$3,280
    • C.$4,920
    • D.$8,200✓ 答案

    点数始终按贷款金额而非成交价的百分比计算。首付 20% 后贷款额为 $410,000 × 0.80 = $328,000，1% + 1.5% = 2.5%，$328,000 × 2.5% = $8,200（若错按 $410,000 成交价计算 2.5%，会得出 $10,250）。

    编号 QB-D533WQ依据： Standard points computation: one point = 1% of the loan amount报告此题的问题

23. 23. 借款人在收到初始《贷款估算书》(LE) 十天后锁定了利率。根据 TRID，债权人必须在何时提供反映锁定利率及相关费用变化的修订版 LE？

    • A.锁定利率后 3 个工作日内✓ 答案
    • B.锁定利率的当个工作日内
    • C.仅在出具《成交披露》(CD) 时
    • D.锁定利率后 7 个工作日内

    初始 LE 发出后锁定利率属于允许重新披露的情形：Reg Z 要求债权人在利率锁定之日起 3 个工作日内提供修订版 LE，更新利率、点数及其他与利率相关的费用。

    编号 QB-VMVVAQ依据： TILA/Reg Z, 12 CFR 1026.19(e)(3)(iv)(D)报告此题的问题

24. 24. 在《贷款估算书》(LE) 与《成交披露》(CD) 之间，下列哪项费用属于零容差类别，完全不允许增加？

    • A.灾害保险费
    • B.过户税✓ 答案
    • C.预付利息
    • D.登记费

    Reg Z 将过户税与支付给债权人、经纪人或其关联方的费用以及借款人无法自选服务商的费用一同归入零容差类别。登记费属于 10% 累计容差类别，而预付利息和灾害保险费只要最初为善意估算，可以不受限制地变化。

    编号 QB-E5ED3S依据： TILA/Reg Z, 12 CFR 1026.19(e)(3)(i)-(iii)报告此题的问题

25. 25. 对于登记费等属于 10% 累计容差类别的费用，这个 10% 的上限是针对哪个数值适用的？

    • A.该类别中每一项单独的费用
    • B.成交时的贷款本金总额
    • C.该类别所有费用加总后的金额✓ 答案
    • D.已披露的全部成交费用总额

    10% 的检验是按总额而非逐项进行的：登记费加上借款人可自选但使用了书面名单上服务商的第三方服务费，合计不得超过 LE 中该类别总额的 10%；因此只要其他费用下降予以抵消，某一项费用可以大幅上升。

    编号 QB-WM88GR依据： TILA/Reg Z, 12 CFR 1026.19(e)(3)(ii)报告此题的问题

26. 26. 成交时，《成交披露》(CD) 上某项零容差费用超过了《贷款估算书》(LE) 上披露的金额。为纠正这一容差违规，债权人必须在多长时间内向借款人退还超出部分？

    • A.成交后 30 天内
    • B.成交后 60 天内✓ 答案
    • C.发现错误后 30 天内
    • D.出具 CD 后 60 天内

    Reg Z 允许通过退还超额部分并提供更正后的 CD 来纠正善意估算违规，期限为成交后不超过 60 天；该期限从成交之日起算，而不是从出具 CD 或发现错误之日起算。

    编号 QB-F5SQ8T依据： TILA/Reg Z, 12 CFR 1026.19(f)(2)(v)报告此题的问题

27. 27. 借款人收到初始《成交披露》(CD) 后，下列哪种变化要求提供更正后的 CD 并在成交前重新等待 3 个工作日？

    • A.卖方将成交补贴提高 500 美元
    • B.成交时登记费增加了 150 美元
    • C.更正借款人姓名中的拼写错误
    • D.普通贷款的 APR 上升超过 1/8%✓ 答案

    只有三种情形会重新启动 3 个工作日的等待期：APR 超出容差（普通贷款超过 1/8%，非常规贷款超过 1/4%）、贷款产品变更、或新增提前还款罚金。其他任何变化只需在成交时或成交前提供更正后的 CD，无需重新等待。

    编号 QB-XMKJNS依据： TILA/Reg Z, 12 CFR 1026.19(f)(2)(ii)报告此题的问题

28. 28. 在申请人收到《贷款估算书》(LE) 并表示有意继续办理之前，债权人可以合法收取哪项费用？

    • A.锁定利率的承诺费用
    • B.合理的信用报告费✓ 答案
    • C.标准的贷款申请受理费
    • D.用于估价的预付押金

    TRID 禁止在消费者收到 LE 并表示有意继续之前收取任何费用，唯一的例外是获取消费者信用报告所需的合理且真实的费用。申请费、估价费和锁定利率费都必须等到之后才能收取。

    编号 QB-85AD2J依据： TILA/Reg Z, 12 CFR 1026.19(e)(2)(i)报告此题的问题

29. 29. 债权人于星期一将《成交披露》(CD) 付邮，当周没有联邦假日。根据精确工作日定义，借款人被视为在哪一天收到该披露？

    • A.星期三
    • B.星期五
    • C.星期六
    • D.星期四✓ 答案

    邮寄的披露文件在付邮后 3 个工作日被视为已收到，此处 Reg Z 采用精确定义：除星期日和联邦假日外的所有日历日均计入。从星期一起算，依次为星期二（第 1 天）、星期三（第 2 天）、星期四（第 3 天），故视为星期四收到。

    编号 QB-QM48FH依据： TILA/Reg Z, 12 CFR 1026.19(f)(1)(iii) and 1026.2(a)(6)报告此题的问题

30. 30. 一位自雇申请人前一年度净收入为 80,000 美元，最近一年度为 60,000 美元，核保员判断其收入将稳定在较低水平。应采用多少月度合格收入？

    • A.按两年平均计 5,833 美元/月
    • B.按较高前一年计 6,667 美元/月
    • C.按最近一年计 5,000 美元/月✓ 答案
    • D.按两年合计计 11,667 美元/月

    当自雇收入呈下降趋势时，核保员不得用较高的前一年收入向上平均；合格收入以较低的最近一年数字为限，即 60,000 ÷ 12 = 每月 5,000 美元，且前提是该水平预计能够持续。两年平均法只适用于稳定或上升的收入。

    编号 QB-93QJ7K依据： Fannie Mae Selling Guide B3-3.1 (income stability; declining self-employment income)报告此题的问题

31. 31. 某房产估价为 400,000 美元，与售价相同。借款人取得 300,000 美元的第一顺位贷款，并开立信用额度为 50,000 美元的 HELOC，成交时支取 40,000 美元。CLTV 是多少？

    • A.75%
    • B.85%✓ 答案
    • C.97.5%
    • D.87.5%

    CLTV 是各留置权已支取余额之和除以房产价值：(300,000 + 40,000) ÷ 400,000 = 85%。若改用 50,000 美元的全部信用额度而非已支取金额，得到的是 87.5% 的 HCLTV；75% 则是只算第一顺位贷款、忽略 HELOC 的 LTV。

    编号 QB-SJVQSK依据： Standard CLTV/HCLTV definitions (Fannie Mae Selling Guide B2-1.1: ratio calculations)报告此题的问题

32. 32. 核保员将贷款批准的条件设定为借款人在成交后须持有两个月的储备金。这一储备金要求以什么单位衡量？

    • A.若干个月的仅本金加利息部分
    • B.贷款金额的一个固定百分比
    • C.购房价格的一个固定百分比
    • D.若干个月的完整住房月供 (PITI)✓ 答案

    储备金是借款人在成交后仍持有的流动资金，以完整住房月负担的月数表示——本金、利息、税费和保险，外加业主协会费 (PITIA)——因为该指标衡量的是借款人能维持支付全部住房成本多长时间，而不仅仅是贷款还款额。

    编号 QB-83C82J依据： Fannie Mae Selling Guide B3-4.1 (reserves defined as months of PITIA)报告此题的问题

33. 33. 根据 ECOA 估值规则，对于以住宅作担保的第一顺位贷款，必须在何时向申请人提供估价报告副本？

    • A.最迟在成交前 3 个工作日提供✓ 答案
    • B.仅在贷款申请被拒绝时才提供
    • C.仅在申请人书面提出要求时提供
    • D.在成交时随其他贷款文件提供

    B 条例要求债权人在估价完成后及时提供所有估价和书面估值的副本，且最迟不得晚于成交前 3 个工作日；无论申请被批准、拒绝还是撤回都必须提供——借款人无需主动索取，在成交当日才提供为时已晚。

    编号 QB-RJHDMJ依据： ECOA/Reg B, 12 CFR 1002.14(a)(1)报告此题的问题

34. 34. 借款人以 300,000 美元（与估价一致）购房，使用带 PMI 的常规贷款。根据《房主保护法》，当贷款余额按计划首次达到哪个金额时，PMI 必须自动终止？

    • A.210,000 美元（原值的 70%）
    • B.225,000 美元（原值的 75%）
    • C.234,000 美元（原值的 78%）✓ 答案
    • D.240,000 美元（原值的 80%）

    《房主保护法》要求在贷款余额按原始摊还计划首次达到原值 78% 之日自动终止 PMI——300,000 × 0.78 = 234,000 美元——前提是借款人按时还款。80%（240,000 美元）是另一个门槛，借款人达到该水平时可以书面申请取消 PMI。

    编号 QB-73ZVUG依据： Homeowners Protection Act, 12 USC 4902 (automatic termination at 78% of original value)报告此题的问题

35. 35. 在贷款处理阶段，贷款发起人为标的房产订购了初步产权报告（产权承诺书）。该报告主要披露什么内容？

    • A.该房产当前的市场评估价值
    • B.产权上已登记的留置权与权利负担✓ 答案
    • C.房屋建筑物的结构状况
    • D.该房产所属的洪水区划定

    产权承诺书显示产权目前的归属方式，并列出已登记的留置权、判决、欠税、地役权及其他权利负担，这些事项必须在贷款人的抵押权以第一顺位生效之前清除或作为例外列明。房产价值来自估价报告，洪水区状态则来自单独的洪水认证。

    编号 QB-QJ63FH依据： Standard title commitment practice (ALTA title commitment: vesting, liens, exceptions)报告此题的问题

36. 36. 一位已婚申请人为夫妻双方共同持有产权的主要住所办理再融资，但只有申请人本人符合条件并承担贷款。成交时，非借款配偶必须签署什么？

    • A.本票和担保文件两者都不签署
    • B.签署担保文件而无需签署本票✓ 答案
    • C.本票和担保文件两者都要签署
    • D.签署本票而无需签署担保文件

    所有持有既得产权权益的人都必须签署抵押书或信托契据，以便整个房产被有效设定为担保物；但只有承担偿债责任的当事人才签署本票。因此非借款配偶只签署担保文件，而不对本票承担还款责任。

    编号 QB-63NJPF依据： Standard closing rule: all vested owners execute the security instrument; only obligors sign the note报告此题的问题

37. 37. 某借款人主要住所的再融资贷款于星期五签约成交，所有撤销权披露均已妥善提供，其后没有联邦假日。该贷款最早可以在哪一天放款？

    • A.星期三✓ 答案
    • B.星期四
    • C.星期二
    • D.星期一

    撤销期为成交后 3 个工作日，计算时除星期日和联邦假日外的所有日历日均计入：星期六（第 1 天）、星期一（第 2 天）、星期二（第 3 天）。撤销权于星期二午夜届满，而在撤销期结束前不得放款，因此最早放款日为星期三。

    编号 QB-PJTQ9G依据： TILA/Reg Z, 12 CFR 1026.23(a)(3) and 1026.2(a)(6) (rescission business-day counting)报告此题的问题

38. 38. 借款人及时行使了对以其主要住所作担保的 HELOC 的撤销权。债权人必须在多长时间内退还她已支付的费用和其他款项？

    • A.30 个日历日内
    • B.20 个日历日内✓ 答案
    • C.60 个日历日内
    • D.3 个工作日内

    消费者行使撤销权后，担保权益即告无效，Reg Z 规定债权人须在收到撤销通知后 20 个日历日内退还消费者交付的任何款项或财物，包括已付费用。3 天是撤销权本身的行使期限，而不是退款期限。

    编号 QB-D35WVQ依据： TILA/Reg Z, 12 CFR 1026.23(d)(2)报告此题的问题

39. 39. 成交时，借款人支付了抵押贷款人所要求的贷款人产权保险保单的保费。该保单保障的是什么？

    • A.估价价值不受市场下跌的影响
    • B.买方的产权权益，以购房价为限
    • C.贷款人的留置权益，以贷款额为限✓ 答案
    • D.房屋建筑本身免受实体损坏

    贷款人产权保单为抵押留置权的有效性和优先顺位提供保障，防范产权瑕疵，保额以未偿贷款余额为限。保障买方自身权益需要另行购买可选的业主产权保单；实体损坏由灾害保险承保，且没有任何保单能保证市场价值。

    编号 QB-WJA3GR依据： Standard title insurance definitions: lender's policy vs owner's policy报告此题的问题

40. 40. 某 5/1 ARM 的初始利率为 3.5%，利率上限结构为 2/2/5。首次调整时，指数为 4.25%，利差为 2.5%。调整后适用的利率是多少？

    • A.4.25%
    • B.5.5%✓ 答案
    • C.6.75%
    • D.8.5%

    完全指数化利率等于指数加利差：4.25% + 2.5% = 6.75%。但 2/2/5 中的第一个数字将首次调整限制在初始利率之上 2 个百分点，因此新利率不能超过 3.5% + 2% = 5.5%。8.5% 是终身上限（3.5% + 5%），4.25% 只是指数本身。

    编号 QB-J9Q2SW依据： Standard ARM mechanics: fully indexed rate (index + margin) limited by initial/periodic/lifetime caps报告此题的问题

41. 41. 一笔 240,000 美元的新贷款，年利率为 6.0%，按月摊还。第一期月供中的利息部分是多少？

    • A.1,200 美元✓ 答案
    • B.1,183.56 美元
    • C.14,400 美元
    • D.120 美元

    月利息等于未偿余额乘以年利率再除以 12：240,000 × 0.06 = 每年 14,400 美元，÷ 12 = 1,200 美元。14,400 美元是忘记除以 12 的结果，1,183.56 美元是按 365 天计息 30 天得出的数字，120 美元则是小数点位置放错。

    编号 QB-2SHV6W依据： Periodic interest formula: principal balance × annual rate ÷ 12报告此题的问题

42. 42. 买方的固定利率贷款票面利率为 6.5%，卖方出资购买了 2-1 临时降息 (buydown)。贷款第二年适用的还款利率是多少？

    • A.4.5%
    • B.5.5%✓ 答案
    • C.7.5%
    • D.6.5%

    2-1 降息在第一年将还款利率降低 2 个百分点（6.5% − 2% = 4.5%），第二年降低 1 个百分点（6.5% − 1% = 5.5%），从第三年起按 6.5% 的完整票面利率还款。托管的降息资金用于补足月供差额，票面利率本身始终不变。

    编号 QB-H9CQKV依据： Standard 2-1 temporary buydown structure (payment rate reduced 2 points year 1, 1 point year 2)报告此题的问题

练习题依据 NMLS 公布的 SAFE MLO 全国统考（含各州统一内容）考试大纲，以及其背后的联邦法规（《诚实借贷法》/Z 条例、《房地产结算程序法》/X 条例、《平等信贷机会法》/B 条例、HMDA、FCRA、GLBA、《公平住房法》以及《2008 年 SAFE 房贷发放人执照法》）编写。NMLS 是美国州银行监理会议（CSBS）提供的系统；本网站与 NMLS、CSBS、CFPB 或任何州监管机构均无关联，也未获其认可。各类金额门槛、贷款额度上限、房贷保险费率、担保费、执照费与保证金金额会定期调整，本站有意不考这些数字——报考前请向你所在州的监管机构确认现行数额及本州具体要求。本站内容不构成法律或财务建议。 关于 NMLS SAFE MLO 统考 →