31 道房贷基础知识与贷款产品练习题及答案

房贷经纪人（NMLS SAFE MLO）执照考试练习的全部房贷基础知识与贷款产品练习题，附正确答案和简短解析。

1. 一位贷款专员正在为客户比较各类政府贷款项目。以下哪项正确描述了这些项目对贷方的保障方式？
- A.FHA 与 VA 均对未偿贷款余额提供 100% 的违约保险，因此两个项目都向借款人收取每月保险费。
- B.USDA 第 502 条担保贷款由 HUD 承保，方式与 FHA 贷款相同，保费同样存入 HUD 的保险基金。
- C.FHA 由借款人缴纳保费进入 FHA 保险基金，对贷款提供保险；而 VA 则就贷款的一部分向贷方提供担保。✓ 答案
- D.VA 为贷款提供保险，FHA 担保其中一部分；USDA 第 502 条担保贷款对贷方既不提供保险也不提供担保。
这些项目在结构上不同：FHA 收取预缴与年度抵押贷款保险费并存入其保险基金，对贷方的损失提供保险；而 VA 收取一次性资金费（funding fee），只对贷款的一部分（退伍军人的 entitlement 额度）提供担保而非保险——这正是 VA 贷款没有每月抵押保险的原因。USDA 第 502 条贷款由 USDA 农村发展局担保，而非由 HUD 承保。
编号 QB-J5PZE7依据： FHA Single Family Housing Policy Handbook 4000.1, I.A.1; VA Lenders Handbook M26-7, Ch. 3 (guaranty and funding fee); USDA HB-1-3555, Ch. 1报告此题的问题
2. 一位退伍军人将房屋出售给买方，买方将在贷方与 VA 批准下承接（assume）其现有的 VA 担保贷款。她的信用分数为 742，贷款还款正常。若要使卖方的 VA entitlement 额度得以释放并用于未来购房，必须发生什么？
- A.仅需贷方与 VA 批准的责任免除（release of liability）即可：一旦卖方不再对票据承担责任，VA 无需其他步骤即恢复其 entitlement 额度。
- B.除卖方取得责任免除外，买方还必须是合格退伍军人并以自己的 entitlement 额度替换卖方的额度。✓ 答案
- C.经批准的承接完成 12 个月后，只要买方在此期间按时还款，VA 就会自动恢复卖方的 entitlement 额度。
- D.贷款必须在过户时全额还清，因为 VA 担保贷款只能由退伍军人的配偶或未亡配偶承接。
VA 贷款在贷方/VA 批准下可被承接，但涉及两件不同的事：责任免除保护卖方免于债务责任；而只有由合格退伍军人买方进行 entitlement 替换（substitution of entitlement），才能将担保转移到买方的额度上并释放卖方的额度。若未进行替换，即使取得责任免除，卖方的 entitlement 仍被该房产占用。
编号 QB-4N7H79依据： 38 CFR 36.4303 / VA Lenders Handbook M26-7, Ch. 5 (assumptions, release of liability, substitution of entitlement)报告此题的问题
3. 一位信用分数 680 的首次购房者询问 USDA 第 502 条担保贷款项目。以下哪一组要求是该项目的特征，并使其区别于 FHA 与常规贷款？
- A.房产必须位于 USDA 指定的合格农村地区，且家庭总收入必须在该项目按地区设定的收入上限之内。✓ 答案
- B.借款人必须支付至少 1% 的最低首付，且只有在票据上签字的借款人的收入才计入收入上限。
- C.借款人必须是在过去三年内不曾拥有任何房产的首次购房者，且房产必须位于 USDA 认定的合格农村地区。
- D.房产可以是位于全国任何地点的第二住宅，只要家庭总收入不超过全国中位数即可。
USDA 第 502 条担保贷款的资格由两道其他主流项目不会同时使用的筛选决定：标的房产必须位于 USDA 指定为合格（农村）的地区；且整个家庭（包括未在贷款上的成年成员）的调整后年收入必须不超过适用的地区收入上限。该项目仅限自住，且无需首付，因此首次购房者身份和最低首付都不是要求。
编号 QB-K52CM8依据： USDA HB-1-3555, Ch. 5 (property eligibility) and Ch. 9 (adjusted annual household income); 7 CFR 3555报告此题的问题
4. 在一笔 FHA 购房贷款中，合同价为 $310,000，评估价为 $300,000。基础贷款金额为 $289,500，借款人选择将 $5,066 的预缴抵押保险费（UFMIP）计入贷款，使贷款总额为 $294,566。借款人信用分数为 690。就 FHA 而言，贷款价值比（LTV）是多少？
- A.96.5%✓ 答案
- B.98.2%
- C.95.0%
- D.93.4%
FHA 以基础贷款金额除以调整后价值（Adjusted Value）计算 LTV，调整后价值取合同价与评估价中的较低者，且计入贷款的 UFMIP 明确不计入分子。此处为 $289,500 ÷ $300,000 = 96.5%；使用 $310,000 的价格或把已融资的 UFMIP 加进去都会得出错误答案。
编号 QB-ZM5HP5依据： FHA Single Family Housing Policy Handbook 4000.1, II.A.2 (Adjusted Value; LTV based on base loan amount, excluding financed UFMIP)报告此题的问题
5. 某借款人持有一笔带有借款人支付的私人抵押保险（PMI）的常规贷款。原始价值为 $400,000，原始贷款金额为 $360,000。借款人还款正常，且无次级留置权。根据《房主保护法》（HPA），服务机构必须在何时自动终止 PMI，而无需借款人提出任何请求？
- A.当余额达到原始价值的 80% 时，即使借款人从未提出请求，服务机构也必须自动取消 PMI。
- B.当按原始摊销表贷款余额预定达到原始价值的 78% 时，且借款人还款正常。✓ 答案
- C.在预定期限内永不终止——常规贷款的 PMI 将持续到借款人再融资为止，因为取消权只存在于 FHA 贷款。
- D.仅当由服务机构安排、借款人付费的新评估确认贷款余额已降至该房产当前市值的 78% 时，才可取消。
HPA 设定了两个常被混淆的触发点：借款人可在达到原始价值的 80% 时提出取消请求（须书面提出、还款正常、还款记录良好、无次级留置权）；而服务机构必须在按原始摊销表达到原始价值的 78% 时自动终止——依据的是原始摊销表而非新评估——并在摊销期中点设有最终终止的兜底规则。自动终止只要求借款人还款正常。
编号 QB-G5YB45依据： Homeowners Protection Act, 12 U.S.C. 4902(a)–(c)报告此题的问题
6. 以下贷款特征在「一般合格抵押贷款（General QM）」中均被允许，唯独下列哪一项除外（EXCEPT）？
- A.前五年固定、之后开始调整的利率，且全程为定期完全摊销还款。
- B.固定利率并按月托管（escrow）税费与保险。
- C.30 年期的完全摊销贷款期限。
- D.允许出现负摊销的还款结构。✓ 答案
Regulation Z 禁止任何合格抵押贷款包含若干高风险特征：负摊销、只付利息期、气球式还款（小型贷方/农村地区的狭窄例外除外）以及超过 30 年的期限。完全摊销的浮动利率贷款仍可构成 QM，因为被禁止的是本金递延（或如负摊销那样的利息递延），而非利率调整本身。
编号 QB-2NGUU6依据： 12 CFR 1026.43(e)(2)(i)–(ii) (Qualified Mortgage product-feature restrictions)报告此题的问题
7. 某借款人申请一笔 $410,000 的公寓贷款，项目审核显示该公寓不符合 GSE 认可标准（non-warrantable），且借款人以 24 个月的个人银行对账单而非报税表来核定资格。该贷款金额低于所在县适用的合规贷款上限。这笔贷款最恰当的分类是什么？
- A.常规且合规，因为文件类型与公寓项目审查只影响定价与附加要求，合规性仅取决于贷款金额是否低于该县的合规贷款上限。
- B.合规贷款（conforming），因为贷款金额低于该县的合规上限，而贷款规模是 GSE 界定合规贷款时唯一采用的标准。
- C.巨额贷款（jumbo），因为任何因故无法交付给房利美或房地美的贷款，在二级市场上都被归类为 jumbo 贷款。
- D.非合规（nonconforming），因为它不符合 GSE 的资格标准——贷款可因金额以外的原因而成为非合规贷款，而「巨额贷款（jumbo）」仅指超过适用合规上限的贷款金额。✓ 答案
「合规（conforming）」意味着贷款满足 GSE 的全部资格要求——贷款金额、信用、文件与房产——因此其中任何一项不满足即为非合规。Jumbo 只是非合规中的一种（金额超过适用上限）；此处金额没有问题，但不合标准的公寓项目与银行对账单文件都使其无法满足 GSE 资格。该贷款仍属常规贷款，因为没有任何政府机构为其提供保险或担保。
编号 QB-H5BP96依据： FHFA conforming loan limit definition; Fannie Mae Selling Guide Part B2 (borrower, credit, documentation and project eligibility)报告此题的问题
8. 一位自雇借款人获批一笔自住贷款，该贷款采用银行对账单收入并包含 10 年只付利息期，因而属于非合格抵押贷款（non-QM）。关于贷方义务，以下哪项说法正确？
- A.还款能力（ATR）规则仍然适用：债权人必须基于经核实并存档的收入、资产、债务与义务作出合理、善意的判断；失去的只是 QM 所带来的合规推定。✓ 答案
- B.因为该贷款属于 non-QM，还款能力（ATR）规则对其不适用；债权人只需满足其投资者的承销准则及适用的州标准即可。
- C.该贷款自动成为高价抵押贷款并适用 43% 的硬性负债收入比上限，因为 Regulation Z 将所有 non-QM 贷款一律视为高价贷款，而不论其利率或借款人的整体状况。
- D.non-QM 贷款不得用于自住住宅，因此只有当借款人声明该房屋将作为投资房产时，贷款才能成交。
还款能力规则几乎适用于所有以住宅作担保的闭端消费贷款；合格抵押贷款（QM）只是其中一个可获得安全港或可反驳推定的子集。因此 non-QM 是一种分类而非禁止——银行对账单、资产折耗、只付利息等产品完全合法，但债权人须完全承担证明其已核实还款能力的责任。
编号 QB-7N9HQC依据： 12 CFR 1026.43(c) (Ability-to-Repay) and 1026.43(e) (QM presumptions of compliance)报告此题的问题
9. 某浮动利率贷款（ARM）在初始期的票面利率为 4.25%。贷款文件载明利差（margin）为 2.25%，申请时指数（index）为 5.10%。以下哪项说法正确？
- A.利差会在每个调整日随指数一起变动，因为公式的两部分都是浮动的。
- B.完全指数利率为 7.35%；在贷款存续期内利差固定不变，变动的是指数。✓ 答案
- C.完全指数利率为 4.25%，因为贷款文件上载明的票面利率始终有效。
- D.完全指数利率为 2.85%，由当前指数值减去利差得出。
完全指数利率等于指数加利差（5.10% + 2.25% = 7.35%）。利差是写入票据的贷方固定加价，不会变动；每次调整时变动的只有指数。像本例这样低于完全指数利率的票面利率属于优惠或诱导利率（teaser rate），这正是必须与借款人讨论「还款冲击」的原因。
编号 QB-P54C5C依据： 12 CFR 1026.20(c) and 1026.19(b) ARM disclosure requirements; CFPB CHARM booklet (index + margin = fully indexed rate)报告此题的问题
10. 一笔 5/1 ARM 成交时的初始票面利率为 3.50%，利差为 2.75%，上限结构为 2/2/5。在首次调整日，指数为 6.00%。借款人的新利率是多少？
- A.8.50%
- B.8.75%
- C.5.50%✓ 答案
- D.6.25%
上限按从左到右读作「首次/周期/终身」，因此首次调整最多比 3.50% 的起始利率高 2 个百分点，即 5.50%。实际收取的利率始终取完全指数利率（6.00% + 2.75% = 8.75%）与受上限限制利率中的较低者，故借款人支付 5.50%，其余升幅只能在此后的调整中、在 2% 周期上限与 5% 终身上限范围内实现。
编号 QB-P2MKSV依据： Standard ARM note cap structure; CFPB Consumer Handbook on Adjustable-Rate Mortgages (CHARM), 12 CFR 1026.19(b)报告此题的问题
11. 一笔发放时票面利率为 4.00% 的 ARM，其上限结构为 5/2/5。经过数次调整后，当前利率为 9.00%；在下一个调整日，指数加利差等于 11.50%。在该次调整中，此贷款的利率最高可达多少？
- A.9.00%——该贷款已达到其上限。✓ 答案
- B.11.50%，因为利率在每个调整日总会升至完全指数水平。
- C.14.00%，即当前 9.00% 的利率加上 5 个百分点的终身上限。
- D.11.00%，即当前 9.00% 的利率加上 2 个百分点的周期上限。
终身上限以「原始票面利率」为基准衡量，而非以当前利率为基准，因此上限为 4.00% + 5 = 9.00%。由于该贷款已达 9.00%，无论完全指数利率升至多高，利率都不能再上升；把终身上限加在当前利率上（得出 14.00%）是典型错误。
编号 QB-7JSRCW依据： Standard ARM note lifetime cap provision; 12 CFR 1026.19(b)(2) ARM program disclosure报告此题的问题
12. 根据 2006 年《非传统抵押贷款产品风险跨机构指引》，对于允许最低还款额低于应计利息的可选还款型 ARM（payment-option ARM），贷方应如何核定借款人的资格？
- A.按第一年可用的最低还款额核定。
- B.按初始优惠利率下的只付利息还款额核定。
- C.按终身上限利率下的只付利息还款额核定。
- D.按完全指数利率下的完全摊销还款额核定。✓ 答案
当还款额不足以覆盖应计利息时，差额会被计入本金——即负摊销——因此余额不断增长，日后重新计算（recast）的还款额可能大幅跳升。因此该跨机构指引要求以完全指数利率、按完全摊销还款额来核定资格，并警示此类产品上的风险叠加（低文件 + 同步二次留置权 + 高 LTV）。
编号 QB-Q2YWXW依据： Interagency Guidance on Nontraditional Mortgage Product Risks, 71 Fed. Reg. 58609 (Oct. 4, 2006)报告此题的问题
13. 一位 71 岁的房主正在考虑对其已拥有 20 年的主要住宅办理 FHA 承保的 HECM 反向抵押贷款。她的成年子女询问，如果贷款余额最终超过房屋价值会怎样。以下哪项说法正确？
- A.一旦贷款余额超过房屋价值的 60%，借款人就必须按月偿还本息，否则贷款立即到期应付。
- B.继承人须对贷款余额与售价之间的差额承担个人责任，因为 FHA 保险只承担贷方的止赎与催收费用。
- C.如果借款人已拥有该房屋至少十年且正与持牌财务顾问合作，则可豁免 HUD 认可的强制咨询。
- D.HECM 属无追索权贷款：当贷款到期且房屋出售时，须以该房产偿还的金额以贷款余额与房屋价值中的较低者为限。✓ 答案
HECM 依法规属无追索权贷款：偿还以出售时的房产价值为限，任何差额由 FHA 保险基金（以 HECM 抵押保险费支撑）承担，因此借款人及其继承人均无需补足差额。此外还须注意：贷款处理前必须完成 HUD 认可的咨询；无须按月偿还本息；而在借款人去世、出售房屋、永久搬离，或未缴纳房产税、保险或未维护房屋时，贷款即到期应付。
编号 QB-8J54JX依据： 24 CFR 206.27(b) (non-recourse) and 24 CFR 206.41 (HECM counseling); HUD Handbook 4235.1报告此题的问题
14. 某借款人获提供一笔房屋净值信贷额度（HELOC），其提款期为 10 年，随后为 15 年的还款期。以下哪项准确描述了该产品的运作方式？
- A.HELOC 的利率在整个计划期内固定不变，因为 Regulation Z 禁止以住宅作担保的开放式信贷采用浮动利率。
- B.在提款期内借款人可反复提取与偿还，通常只需支付利息；提款期结束后不得再提取新款项，余额须在还款期内偿还。✓ 答案
- C.全部未偿余额须在提款期最后一天以一次性气球式还款付清，15 年只是贷方可保留留置权登记的期限。
- D.HELOC 是在过户时一次性发放全额资金的闭端贷款；10 年提款期只是利率可以调整的窗口期，而且从第一个月起就必须定期偿还本息。
HELOC 是以住宅作担保的开放式循环信贷，适用 Regulation Z 的开放式信贷规则，利率通常为浮动并挂钩于如最优惠利率（prime）等公开指数。由于提款期内通常只付利息，进入完全摊销的还款期时常会产生「还款冲击」——这与闭端房屋净值贷款（一次性固定金额、固定还款）正好相反。
编号 QB-M2WWET依据： 12 CFR 1026.40 (requirements for open-end home-equity plans); Reg Z open-end vs. closed-end distinction报告此题的问题
15. 卖方同意为一笔票面利率 6.5% 的 30 年期固定利率贷款出资办理 2-1 临时买断利率（temporary buydown），补贴款在过户时存入托管的买断账户。以下哪项说法正确？
- A.减少的还款额与完整票面利率还款额之间的差额每月被计入贷款余额，因此第二年结束时借款人所欠本金比过户时更多——这是典型的负摊销。
- B.票面利率本身被永久下调至 4.5% 并适用于整个 30 年期限，与借款人在过户时支付折扣点的效果完全相同。
- C.借款人的还款额按第一年 4.5%、第二年 5.5% 计算，差额从买断账户中支取；票面利率仍为 6.5%，贷款余额不受影响。✓ 答案
- D.2-1 买断与支付两个折扣点对借款人产生相同的结果，因为两者在过户时成本相同，且都能降低最初几年的还款额。
临时买断是一种补贴安排，而非对贷款本身的更改：托管资金在第一、二年补足借款人减少的还款额，第三年起还款额升至按完整票面利率计算的金额。相比之下，折扣点属于永久买断，会真正降低整个贷款期内的票面利率；而由于买断资金已补足差额，因此不会产生负摊销。
编号 QB-5J342U依据： Fannie Mae Selling Guide B2-1.4-04, Temporary Interest Rate Buydowns; Freddie Mac Selling Guide 4204.3报告此题的问题
16. 一位买家以 $500,000 购买房屋，评估价为 $510,000。融资结构为 $400,000 的第一抵押贷款，加上一笔信用额度为 $50,000 的房屋净值信贷额度（HELOC），其中 $20,000 在过户时提取。LTV、CLTV 与 HCLTV 分别是多少？
- A.LTV 80%、CLTV 90%、HCLTV 84%
- B.LTV 78.4%、CLTV 82.4%、HCLTV 88.2%
- C.LTV 84%、CLTV 90%、HCLTV 90%
- D.LTV 80%、CLTV 84%、HCLTV 90%✓ 答案
三个比率的分母都取售价与评估价中的较低者——此处为 $500,000，而非 $510,000 的评估价。LTV 只计第一留置权（$400,000 ÷ $500,000 = 80%）；CLTV 加上次级融资的已提取余额（$420,000 ÷ $500,000 = 84%）；HCLTV 则使用 HELOC 的全部信用额度（无论是否提取，$450,000 ÷ $500,000 = 90%），因为借款人随时可以再次提取。
编号 QB-N299MU依据： Fannie Mae Selling Guide B2-1.1-01, Loan-to-Value (LTV), CLTV and HCLTV Ratios报告此题的问题
17. 某借款人的月总收入为 $7,200。拟议住房还款为 $1,908（本息 $1,520、房产税 $250、房屋险 $90、业主协会费 $48）。其他每月经常性债务为：车贷 $420、助学贷款 $180、信用卡最低还款 $60。住房比率（前端）与总债务比率（后端）分别是多少？
- A.21.1% 与 35.7%
- B.35.7% 与 26.5%
- C.26.5% 与 35.7%✓ 答案
- D.26.5% 与 30.8%
住房比率使用「完整」的住房还款额——本金、利息、税费、保险及任何业主协会费——除以月总收入：$1,908 ÷ $7,200 = 26.5%。总债务比率再加上所有其他每月经常性债务：（$1,908 + $420 + $180 + $60）= $2,568 ÷ $7,200 = 35.7%。仅用本息（21.1%）或漏算某项债务是常见错误。
编号 QB-6JEE7V依据： FHA Handbook 4000.1, II.A.5 (mortgage payment expense and total fixed payment ratios); Fannie Mae Selling Guide B3-6-02, Debt-to-Income Ratios报告此题的问题
18. 一笔 $265,000、利率 6.00% 的贷款于 9 月 20 日过户，首期还款日为 11 月 1 日。贷方按 365 天年计息，并收取自过户日（含当日）起至月末的利息。过户时应收取多少预付（每日）利息？
- A.$522.74
- B.$441.67
- C.$435.62
- D.$479.18✓ 答案
每日利息 = 贷款金额 × 利率 ÷ 365：$265,000 × 0.06 = $15,900 ÷ 365 = 每日 $43.5616。9 月 20 日至 9 月 30 日（含过户当日）为 11 天：$43.5616 × 11 = $479.18。抵押贷款利息为后付（in arrears），因此过户时的预付利息覆盖过户当月的剩余天数，首期还款直到 11 月 1 日才到期。
编号 QB-J2794R依据： 12 CFR 1026.4(b)(2) (interest as a finance charge); standard per-diem interest computation, interest paid in arrears报告此题的问题
19. 一位买家以 $335,000 购买房屋，贷款金额为 $320,000。贷方提出：若在过户时支付 1.5 个折扣点，则每月还款额可减少 $52。这些点数的成本是多少？回本期大约多长？
- A.$4,800，约 46 个月
- B.$4,800，约 92 个月✓ 答案
- C.$5,025，约 97 个月
- D.$3,200，约 62 个月
一个点等于「贷款金额」的 1%，而非售价的 1%，因此 $320,000 的 1.5 个点为 $4,800（$5,025 的答案错误地使用了 $335,000 的售价）。回本期为前期成本除以每月节省额：$4,800 ÷ $52 ≈ 92 个月，约七年半——因此只有当借款人预计持有该贷款超过这一期限时，支付点数才划算。
编号 QB-3JCEPR依据： 12 CFR 1026.4(a) (discount points as a finance charge); standard point cost = 1% of loan amount and break-even calculation报告此题的问题
20. 以下哪项费用不计入财务费用（finance charge），因而也不反映在年百分率（APR）中？
- A.过户时收取的预付（每日）利息。
- B.债权人收取的贷款发起费（origination fee）。
- C.为降低利率而支付的折扣点。
- D.支付给独立评估师的评估费。✓ 答案
财务费用是以美元金额表示的消费信贷成本；Regulation Z 明确将某些与房地产相关的第三方费用排除在外——评估费、信用报告费、产权检索与产权保险、第三方文件准备费、公证费及登记费——只要其真实且金额合理。发起费、折扣点、抵押保险费与预付利息均属财务费用，因而会使 APR 高于票面利率。
编号 QB-DHPFK7依据： 12 CFR 1026.4(c)(7) (real-estate-related fees excluded from the finance charge); 1026.4(a)–(b)报告此题的问题
21. 一位贷款发起人正在向借款人解释二级市场。以下哪项正确描述了吉利美（Ginnie Mae）的角色？
- A.吉利美对以政府承保或担保的贷款为支持的抵押贷款支持证券（MBS）保证本息按时支付；它既不发起也不购买贷款。✓ 答案
- B.吉利美对单笔 FHA 贷款提供违约保险，并收取借款人缴纳的预缴与年度抵押保险费。
- C.吉利美以与房利美相同的方式在二级市场购买常规合规贷款，并以其自有投资组合中持有的贷款为支持发行抵押贷款支持证券。
- D.吉利美是一家由国会特许、股东持有的私营公司，专门将超过合规贷款上限的巨额贷款证券化。
吉利美是隶属 HUD 的政府全资公司，其唯一职能是对由核准发行人发行、以 FHA、VA、USDA 及 PIH 贷款为支持的 MBS 提供美国政府的完全信用担保。真正在二级市场购买常规合规贷款的是房利美与房地美这两家 GSE；FHA 贷款本身的保险来自 FHA，而非吉利美。
编号 QB-VZGAZ6依据： 12 U.S.C. 1721(g); Ginnie Mae MBS Guide (HUD Handbook 5500.3), Ch. 1报告此题的问题
22. 某房主正在对第一抵押贷款进行「利率与期限（rate-and-term）」再融资。一笔在原第一抵押贷款之后登记的现有 HELOC 将继续保留。若要使新贷款以第一留置权顺位成交，必须发生什么？
- A.新贷方必须要求还清并永久关闭该 HELOC，因为利率与期限再融资不能采用从属协议。
- B.无需任何操作——该 HELOC 会自动保持在任何替代性第一抵押之后的次级地位，因为留置权顺位永久附着于每项留置权最初登记时所处的顺位，并不会因旧的第一抵押被还清和解除而发生任何改变。
- C.HELOC 贷方必须签署从属协议（subordination agreement）并与新抵押一并登记；否则当旧的第一抵押被还清并解除后，该 HELOC 将上升至第一顺位。✓ 答案
- D.留置权顺位取决于贷款金额而非登记先后，因此金额更大的新第一抵押自动排在较小的 HELOC 之前。
留置权顺位一般按登记先后遵循「先到先得」原则，因此当原第一抵押被还清并解除留置权后，原本次级的 HELOC 会自动上升顺位。经登记的从属协议正是 HELOC 贷方同意继续排在新贷款之后的法律文件，这也是贷方在保留现有次级融资的利率与期限再融资中必须取得该协议的原因。
编号 QB-EH2TR8依据： Fannie Mae Selling Guide B2-1.2-04, Subordinate Financing; state recording statutes establishing first-in-time lien priority报告此题的问题
23. 一名MLO发放了一笔一般合格抵押贷款（General QM），但由于其APR超出平均最优报价利率（APOR）的允许幅度，该贷款同时属于高价抵押贷款。贷款人可获得何种还款能力（ATR）方面的保护？
- A.获得符合还款能力（ATR）规则的可反驳推定✓ 答案
- B.不享有任何推定，须在成交前证明合规
- C.完全豁免于还款能力（ATR）规则的要求
- D.获得符合还款能力（ATR）规则的绝对安全港
根据Z条例，APR达到高价抵押贷款标准的QM只能获得可反驳的合规推定——借款人仍可提出反驳，例如证明剩余收入不足。绝对安全港仅适用于定价低于高价门槛的QM，且任何QM都不能豁免于ATR框架本身。
编号 QB-WZUM68依据： Regulation Z, 12 CFR 1026.43(e)(1) — QM safe harbor vs. rebuttable presumption for higher-priced covered transactions报告此题的问题
24. 一位借款人请MLO解释"7/1 ARM"中的数字含义。以下哪种解释是正确的？
- A.利率每7年调整一次，每次上限为1%
- B.利率前7年固定，之后每年调整一次✓ 答案
- C.利率第1年固定，之后每7年调整一次
- D.利率从7%起步，每年最多上升1%
在混合型ARM的命名规则中，第一个数字表示初始固定利率期的年数，第二个数字表示固定期结束后利率调整的频率。因此7/1 ARM前7年利率固定，之后根据指数加保证金每年调整一次——这两个数字既不是上限也不是起始利率。
编号 QB-BHYS85依据： CFPB Consumer Handbook on Adjustable Rate Mortgages (CHARM) — hybrid ARM naming convention报告此题的问题
25. 一位持有付款选择型ARM的借款人在某月选择支付最低月供1,200美元，而该月贷款产生的利息为1,350美元。当月贷款本金余额会发生什么变化？
- A.余额减少150美元
- B.余额减少1,200美元
- C.余额增加150美元✓ 答案
- D.余额当月保持不变
当月供低于该期产生的利息时，未付的150美元利息会被加到本金余额上——这就是负摊销。余额按差额增长（$1,350 − $1,200 = $150），这也是付款选择型产品可能使借款人欠款超过原始借款额的原因。
编号 QB-TZSMN4依据： Regulation Z, 12 CFR 1026 — negative amortization mechanics (payment-option ARM); Interagency Guidance on Nontraditional Mortgage Product Risks报告此题的问题
26. 一份抵押贷款票据要求按30年摊销表计算月供，但贷款在第7年年末到期。到期时借款人需要支付什么？
- A.剩余的全部本金须一次性付清✓ 答案
- B.只需支付最后一年产生的利息
- C.按剩余23年重新计算的新月供
- D.无需付款，贷款自动续期一个期限
这是气球贷（balloon mortgage）：由于月供按比实际贷款期限更长的摊销期计算，付款无法还清全部债务，未摊销的本金在到期时须以一次性"气球"付款结清。贷款人没有义务续期或重算贷款，借款人必须还清、再融资或出售房产。
编号 QB-CHB5E6依据： NMLS SAFE MLO National Test Content Outline — mortgage loan products: balloon; Regulation Z, 12 CFR 1026.18(s)(5)(i) (balloon payment)报告此题的问题
27. 一家抵押贷款经纪商以自己的名义完成贷款成交，但在交割时资金由另一家贷款机构垫付，贷款也在成交现场转让给该机构。这种安排属于哪个术语？
- A.仓储融资（warehouse lending，短期信贷额度）
- B.现场放款（table funding，经纪成交、机构出资）✓ 答案
- C.服务权转移（servicing transfer，更换收款方）
- D.贷款参与（loan participation，份额共有）
X条例将table funding定义为：成交时贷款资金由第三方同步垫付、贷款同时转让给出资方——经纪商以自己的名义成交，但收购贷款的机构出资并当场取得贷款。相比之下，仓储融资是经纪商用自己的信贷额度放款、之后再出售贷款。
编号 QB-UZ5YT5依据： RESPA Regulation X, 12 CFR 1024.2(b) — definition of "table funding"报告此题的问题
28. 一位借款人锁定了30天的利率，但成交被推迟，锁定期将在贷款完成前到期。以下哪项说法最准确？
- A.锁定期结束后，利率对借款人来说只会变得更优惠
- B.锁定期会自动延长，直到贷款进入成交环节为止
- C.锁定失效，可能需要延期或按当前市价重新锁定✓ 答案
- D.无论何时成交，贷款人都必须兑现原来锁定的利率
利率锁定只是贷款人在约定锁定期内对特定利率和点数的承诺；一旦到期，贷款人就不再受这些条款约束。借款人通常需要付费延长锁定或按当时的市场价格重新锁定，因此锁定期应与现实的成交时间表相匹配。
编号 QB-HH4T9C依据： NMLS SAFE MLO National Test Content Outline — loan terms: rate lock agreement; CFPB guidance on rate locks and lock expiration报告此题的问题
29. 一笔贷款以信托契据（deed of trust）而非抵押契据作担保。在债务还清之前，哪一方代表其他各方持有房产的法定产权？
- A.受益人（beneficiary），即贷款人
- B.负责收取还款的贷款服务商
- C.受托人（trustee），中立第三方✓ 答案
- D.委托人（trustor），即借款人
在信托契据中，借款人（委托人）将法定产权转予中立的受托人，由其为贷款人（受益人）的利益持有，直至债务清偿。这种三方结构使非司法止赎成为可能：违约时受托人可行使出售权，还清后受托人将产权归还借款人。
编号 QB-ZZWMPB依据： NMLS SAFE MLO National Test Content Outline — general terms: conveyance; deed of trust trustor/trustee/beneficiary structure报告此题的问题
30. 一位借款人查看贷款估算单（Loan Estimate）时问，为什么同一笔贷款的APR高于票面利率。正确的原因是什么？
- A.APR计入了房产税和房主保险的费用
- B.APR反映完全指数化利率而非起始利率
- C.APR在利率上加上了贷款人的服务收入
- D.APR在利息之外还计入了某些融资费用✓ 答案
APR以年化利率的形式表示信贷的总成本，因此除利息外还将预付融资费用——如折扣点、发起费和抵押贷款保险——纳入计算。这就是它通常高于票面利率的原因；房产税和房主保险等项目不属于融资费用，不计入APR。
编号 QB-C6XJ3H依据： TILA Regulation Z, 12 CFR 1026.22 (APR) and 12 CFR 1026.4 (finance charge)报告此题的问题
31. 一位借款人成交资金不足，接受了贷款人抵免（lender credit）来支付部分成交费用。该借款人最可能接受了怎样的交换条件？
- A.接受更高的利率，以换取更低的成交费用✓ 答案
- B.支付更多的首付，以换取更低的贷款利率
- C.缩短贷款的期限，以换取更低的每月还款
- D.降低贷款的余额，以换取更高的每月还款
贷款人抵免属于溢价定价：因为借款人接受了高于面值的利率，贷款人返还资金用于抵扣成交费用，这正好是支付折扣点买低利率的镜像操作。根据TRID规则，贷款人抵免一经披露一般不得减少，但其本质经济关系是：以贷款期内更高的利率换取成交时更少的现金支出。
编号 QB-VN4RNH依据： TRID, Regulation Z 12 CFR 1026.19(e) — lender credits; NMLS content outline: disclosure terms (lender credits, yield spread premium)报告此题的问题

本考试的其他主题

练习题依据 NMLS 公布的 SAFE MLO 全国统考（含各州统一内容）考试大纲，以及其背后的联邦法规（《诚实借贷法》/Z 条例、《房地产结算程序法》/X 条例、《平等信贷机会法》/B 条例、HMDA、FCRA、GLBA、《公平住房法》以及《2008 年 SAFE 房贷发放人执照法》）编写。NMLS 是美国州银行监理会议（CSBS）提供的系统；本网站与 NMLS、CSBS、CFPB 或任何州监管机构均无关联，也未获其认可。各类金额门槛、贷款额度上限、房贷保险费率、担保费、执照费与保证金金额会定期调整，本站有意不考这些数字——报考前请向你所在州的监管机构确认现行数额及本州具体要求。本站内容不构成法律或财务建议。关于 NMLS SAFE MLO 统考 →

1. 一位贷款专员正在为客户比较各类政府贷款项目。以下哪项正确描述了这些项目对贷方的保障方式？

2. 一位退伍军人将房屋出售给买方，买方将在贷方与 VA 批准下承接（assume）其现有的 VA 担保贷款。她的信用分数为 742，贷款还款正常。若要使卖方的 VA entitlement 额度得以释放并用于未来购房，必须发生什么？

3. 一位信用分数 680 的首次购房者询问 USDA 第 502 条担保贷款项目。以下哪一组要求是该项目的特征，并使其区别于 FHA 与常规贷款？

6. 以下贷款特征在「一般合格抵押贷款（General QM）」中均被允许，唯独下列哪一项除外（EXCEPT）？

8. 一位自雇借款人获批一笔自住贷款，该贷款采用银行对账单收入并包含 10 年只付利息期，因而属于非合格抵押贷款（non-QM）。关于贷方义务，以下哪项说法正确？

9. 某浮动利率贷款（ARM）在初始期的票面利率为 4.25%。贷款文件载明利差（margin）为 2.25%，申请时指数（index）为 5.10%。以下哪项说法正确？

10. 一笔 5/1 ARM 成交时的初始票面利率为 3.50%，利差为 2.75%，上限结构为 2/2/5。在首次调整日，指数为 6.00%。借款人的新利率是多少？

11. 一笔发放时票面利率为 4.00% 的 ARM，其上限结构为 5/2/5。经过数次调整后，当前利率为 9.00%；在下一个调整日，指数加利差等于 11.50%。在该次调整中，此贷款的利率最高可达多少？

12. 根据 2006 年《非传统抵押贷款产品风险跨机构指引》，对于允许最低还款额低于应计利息的可选还款型 ARM（payment-option ARM），贷方应如何核定借款人的资格？

13. 一位 71 岁的房主正在考虑对其已拥有 20 年的主要住宅办理 FHA 承保的 HECM 反向抵押贷款。她的成年子女询问，如果贷款余额最终超过房屋价值会怎样。以下哪项说法正确？

14. 某借款人获提供一笔房屋净值信贷额度（HELOC），其提款期为 10 年，随后为 15 年的还款期。以下哪项准确描述了该产品的运作方式？

15. 卖方同意为一笔票面利率 6.5% 的 30 年期固定利率贷款出资办理 2-1 临时买断利率（temporary buydown），补贴款在过户时存入托管的买断账户。以下哪项说法正确？

16. 一位买家以 $500,000 购买房屋，评估价为 $510,000。融资结构为 $400,000 的第一抵押贷款，加上一笔信用额度为 $50,000 的房屋净值信贷额度（HELOC），其中 $20,000 在过户时提取。LTV、CLTV 与 HCLTV 分别是多少？

18. 一笔 $265,000、利率 6.00% 的贷款于 9 月 20 日过户，首期还款日为 11 月 1 日。贷方按 365 天年计息，并收取自过户日（含当日）起至月末的利息。过户时应收取多少预付（每日）利息？

19. 一位买家以 $335,000 购买房屋，贷款金额为 $320,000。贷方提出：若在过户时支付 1.5 个折扣点，则每月还款额可减少 $52。这些点数的成本是多少？回本期大约多长？

20. 以下哪项费用不计入财务费用（finance charge），因而也不反映在年百分率（APR）中？

21. 一位贷款发起人正在向借款人解释二级市场。以下哪项正确描述了吉利美（Ginnie Mae）的角色？

22. 某房主正在对第一抵押贷款进行「利率与期限（rate-and-term）」再融资。一笔在原第一抵押贷款之后登记的现有 HELOC 将继续保留。若要使新贷款以第一留置权顺位成交，必须发生什么？

23. 一名MLO发放了一笔一般合格抵押贷款（General QM），但由于其APR超出平均最优报价利率（APOR）的允许幅度，该贷款同时属于高价抵押贷款。贷款人可获得何种还款能力（ATR）方面的保护？

24. 一位借款人请MLO解释"7/1 ARM"中的数字含义。以下哪种解释是正确的？

25. 一位持有付款选择型ARM的借款人在某月选择支付最低月供1,200美元，而该月贷款产生的利息为1,350美元。当月贷款本金余额会发生什么变化？

26. 一份抵押贷款票据要求按30年摊销表计算月供，但贷款在第7年年末到期。到期时借款人需要支付什么？

27. 一家抵押贷款经纪商以自己的名义完成贷款成交，但在交割时资金由另一家贷款机构垫付，贷款也在成交现场转让给该机构。这种安排属于哪个术语？

28. 一位借款人锁定了30天的利率，但成交被推迟，锁定期将在贷款完成前到期。以下哪项说法最准确？

29. 一笔贷款以信托契据（deed of trust）而非抵押契据作担保。在债务还清之前，哪一方代表其他各方持有房产的法定产权？

30. 一位借款人查看贷款估算单（Loan Estimate）时问，为什么同一笔贷款的APR高于票面利率。正确的原因是什么？

31. 一位借款人成交资金不足，接受了贷款人抵免（lender credit）来支付部分成交费用。该借款人最可能接受了怎样的交换条件？

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