28 道职业伦理、公平借贷与欺诈防范练习题及答案

房贷经纪人（NMLS SAFE MLO）执照考试练习的全部职业伦理、公平借贷与欺诈防范练习题，附正确答案和简短解析。

1. 一位带着三个年幼子女的申请人咨询公寓贷款。贷款发放人(MLO)回答:"老实说,放贷机构不太愿意让有小孩的家庭住进那个项目。"这句话最直接涉及哪部联邦法律所保护的类别?
- A.《平等信贷机会法》(ECOA)和条例B,因为家庭状况是条例B列明的禁止依据之一
- B.仅涉及ECOA,因为关于家中年幼子女的言论关系到的是申请人的婚姻状况这一禁止依据
- C.不涉及任何联邦法律,因为在按揭放贷的领域,带有未成年子女的家庭并不属于任何受保护的群体
- D.《公平住房法》(Fair Housing Act),因为家庭状况是该法下的受保护类别✓ 答案
家庭状况(有未满18岁子女的家庭、孕妇或即将取得监护权者)受《公平住房法》保护,而非受ECOA保护。条例B的禁止依据为种族、肤色、宗教、原国籍、性别、婚姻状况、年龄、领取公共救助收入,以及善意行使《消费者信贷保护法》权利;家庭状况与残疾仅出现在《公平住房法》中,这正是本题考查的经典区分点。
编号 QB-WMT95M依据： Fair Housing Act, 42 U.S.C. 3604; ECOA/Regulation B prohibited bases, 12 CFR 1002.2(z)报告此题的问题
2. 某放贷机构规定不发放低于某一最低贷款额的按揭贷款。该政策对所有申请人一律适用,但实际效果是几乎把某个以少数族裔为主、房价较低社区的申请人全部排除在外。没有任何证据显示存在排斥意图。以下哪项描述最恰当?
- A.差别性影响(disparate impact),因为表面中立的政策对受保护类别造成不成比例的负担,且无需证明意图✓ 答案
- B.红线划定(redlining),而红线划定的成立,必须证明放贷机构设定这一最低贷款额就是为了刻意回避这个特定社区
- C.不存在公平放贷问题,因为一项对每一位申请人都一视同仁地适用的政策,在法律上不可能构成歧视
- D.差别待遇(disparate treatment),因为放贷机构在设定最低贷款额时就有意针对了某个受保护类别
当一项表面中立、统一适用的政策对受保护类别产生不成比例的不利后果,且无法以业务必要性正当化或存在歧视性更小的替代做法时,即构成差别性影响。由于责任取决于效果而非放贷机构的主观意图,"一视同仁"和"无意图"都不能作为抗辩,这正是差别性影响与差别待遇的分野。
编号 QB-F5CSVN依据： ECOA/Regulation B, 12 CFR 1002.4(a); Interagency Fair Lending Examination Procedures (effects test)报告此题的问题
3. 一家按揭公司在某个以西班牙裔为主的社区积极展业,但在该社区只推销一款利率高、发放费用高并带有提前还款罚金的产品;而对周边社区中资质相当的借款人则提供其标准定价产品。该做法最恰当的描述是:
- A.属于合法的风险定价,因为该社区的借款人实际上确实获得了信贷
- B.红线划定(redlining)
- C.反向红线(reverse redlining)✓ 答案
- D.恐慌性抛售诱导(blockbusting)
反向红线是指专门针对受保护社区推销掠夺性或明显更昂贵的条款;红线划定则相反,是因社区的种族或族裔构成而拒绝或劝阻在该地区放贷。恐慌性抛售诱导是以"某受保护群体正在迁入"为由怂恿业主抛售。由于定价差异对应的是社区构成而非借款人的信用风险,因此不属于合法的风险定价。
编号 QB-XM6MAN依据： Fair Housing Act, 42 U.S.C. 3604-3605; ECOA/Regulation B, 12 CFR 1002.4(a)报告此题的问题
4. 一位女士来电咨询购房贷款。她正在带薪育儿假期间,其雇主已出具书面证明,确认其确定的复工日期及复工后的薪资。贷款发放人对她说:"等你真正回去上班后再打给我",并未受理申请。此举属于:
- A.恰当,因为贷款发放人只能采用申请人在申请当日实际领取的收入,休假结束后才恢复的薪资依然只是一种推测
- B.违反ECOA/条例B:贷款发放人基于禁止依据劝阻申请,应当受理申请并评估有书面证明的复工收入✓ 答案
- C.仅违反《公平住房法》,因为育儿假属于家庭状况,该法涵盖这一类别而ECOA和条例B并不涵盖
- D.恰当,只要贷款发放人记录下从未受理过申请,因为条例B的各项义务在收到完整申请后才开始适用
条例B禁止债权人作出任何会使理性人放弃申请的口头或书面表述,而基于性别的歧视包括因申请人处于产假或育儿假而给予不利对待。当雇主已书面证明确定的复工日期和复工薪资时,该收入必须予以评估;根本不受理申请本身即构成违规,且该违规发生在作出任何信贷决定之前。
编号 QB-C5ASCJ依据： ECOA/Regulation B, 12 CFR 1002.4(b) (discouragement) and 1002.6(b)(5) (evaluation of income)报告此题的问题
5. 某申请人的合格收入中有一部分来自长期、可核实的公共救助福利。贷款发放人对她说:"我们没法采用这类收入,所以你申请也没什么意义。"以下哪项说法正确?
- A.可以接受,因为公共救助福利都是按期核定的,随时可能被削减或终止,其稳定性不足以支撑长期的按揭月供
- B.违反ECOA。ECOA禁止因申请人的全部或部分收入来源于公共救助项目而歧视;经核实、可靠的公共救助收入必须予以考虑✓ 答案
- C.违反《公平住房法》,因为该法把领取公共救助列为受保护类别,歧视分析应依据该法而非依据ECOA进行
- D.可以接受,只要放贷机构对每一位公共救助领取者都适用同一规则,因为对该群体一视同仁便不构成歧视
领取任何公共救助项目的收入属于ECOA的禁止依据,条例B要求债权人像对待其他收入一样,按其可能持续的程度考虑该收入。劝阻消费者申请更加重了违规。此外,公共救助收入仅为ECOA的依据,并非《公平住房法》的受保护类别。
编号 QB-UM4MSH依据： ECOA, 15 U.S.C. 1691(a)(2); Regulation B, 12 CFR 1002.2(z) and 1002.6(b)(2)报告此题的问题
6. 在面对面办理以住宅作抵押的贷款申请时,申请人拒绝提供用于政府监测目的的族裔、种族和性别信息。贷款发放人必须怎么做?
- A.注明申请人拒绝提供,并依据目视观察或姓氏填写族裔、种族和性别✓ 答案
- B.请申请人挑选最接近的类别,因为监测信息栏不能留空不填
- C.将族裔、种族和性别栏留空并仅注明申请人拒绝提供,因为臆测他人特征属被禁止之列
- D.暂不处理该申请,直至申请人提供档案所需的这些信息为止
对于以住宅作抵押、且以面对面(含视频)方式受理的申请,条例B要求债权人注明申请人拒绝提供,并依据目视观察或姓氏记录族裔、种族和性别。留空或拒绝继续受理申请都不正确;该目视记录规则不适用于完全通过邮件、电话或互联网受理的申请,在那种情况下不得臆测填写。
编号 QB-D5N4JK依据： Regulation B, 12 CFR 1002.13(b)报告此题的问题
7. 根据条例B,下列哪种情形要求债权人发出不利行动通知(adverse action notice)?
- A.申请缺少收入核实材料,债权人已就此发出材料不完整通知
- B.债权人还价提出较低贷款额,申请人接受并完成放款
- C.申请人在债权人作出任何决定前主动撤回申请
- D.按原申请予以拒绝,且申请人未接受任何还价✓ 答案
不利行动指拒绝、终止,或对现有账户条款作出不利变更;申请人接受的还价不属于不利行动,材料不完整应发出不完整通知,而申请人自行撤回并非债权人的决定。就完整申请所作决定的通知应在收到完整申请后30天内发出,不利行动通知须载明具体主要理由(或索取理由的权利)、ECOA反歧视声明以及联邦执法机构信息。
编号 QB-VMFXXJ依据： Regulation B, 12 CFR 1002.2(c) and 1002.9(a)(1)报告此题的问题
8. 某贷款发放人同意全额支付一位房地产经纪人每月报纸广告的费用,而该广告只刊登该经纪人自己的房源、完全未提及该贷款发放人。作为交换,经纪人把买方客户介绍给该贷款发放人。依据RESPA,该安排属于:
- A.只要该笔支付已在借款人的成交披露表上逐项列示便属允许,因为RESPA针对的是隐藏收费
- B.禁止:支付经纪人的广告费属于依据"将转介成交业务"的默契而给予的"有价物",给予方与接受方均需承担责任✓ 答案
- C.属于允许,因为贷款发放人的支票付给的是第三方报社而非经纪人,第8条只管直接交到转介人手中的有价物
- D.可以进行,因为替房地产经纪人支付广告费属正常推广活动,而第8条对正常的推广和教育活动设有例外
RESPA第8(a)条禁止依据任何口头或其他形式的协议或默契,给予或接受任何与联邦相关按揭贷款成交服务业务转介有关的费用、回扣或有价物。替经纪人承担其本应自行支付的开支即构成有价物,纵使双方之间没有现金往来、支票支付给的是报社亦然;由于该支付以转介为条件,推广活动例外并不适用。对回扣作出披露也不能使其合法。
编号 QB-J5ESDS依据： RESPA Section 8(a); 12 CFR 1024.14(b) and (g)(1)(vi)报告此题的问题
9. 下列哪一笔支付属于RESPA第8条已认可的例外情形,因而是允许的?
- A.贷款发放人每季度赠送成交代理礼品卡,以感谢其转介的成交业务
- B.贷款发放人以同类空间市场租金两倍的价格,在房地产办公室内租用一张办公桌
- C.按揭放贷机构向本机构的受薪员工支付奖金,奖励其把客户介绍给雇主✓ 答案
- D.产权公司按其收到的每位买家转介,向房地产经纪公司支付固定的月度款项
第8(c)条明确允许雇主就转介活动向本单位员工支付报酬,因为该转介报酬留在雇佣关系内部,并未流向外部的成交服务提供者。而向外部经纪公司支付转介费、向成交代理赠送礼品卡等非现金馈赠,以及高于市场价的办公桌租金(超出部分即为转介的未赚取报酬),均属被禁止的有价物。
编号 QB-2N8MTR依据： RESPA Section 8(c); 12 CFR 1024.14(g)(1)(vii)报告此题的问题
10. 某按揭经纪人向征信机构订购三方合并信用报告,却向借款人收取明显高于征信机构向其收费的金额,并把差额留作额外收入。此举属于:
- A.只要该金额已在贷款预估表(Loan Estimate)上披露便属允许,借款人看得到的收费并非隐藏费用
- B.作为未赚取的费用被禁止:收取高于第三方服务实际成本的金额属于加价,而并未因此提供任何额外服务✓ 答案
- C.属于允许,只要收费总额处于其他经纪人对信用报告的收费区间内,因为第8条检验的是价格整体是否合理
- D.可以收取,因为获取信用报告的费用属于放贷方成本,不在RESPA所管的成交服务范围之内
RESPA第8(b)条禁止就成交服务收费中收取任何非因实际提供服务而应得的部分,实施规则把在未提供额外服务的情况下对第三方收费加价视为未赚取的费用。是否已在贷款预估表上披露、是否与市场水平相当、加价金额是否很小都无关紧要——问题在于该额外金额没有对应任何已提供的服务。
编号 QB-JRYYFR依据： RESPA Section 8(b); 12 CFR 1024.14(c)报告此题的问题
11. 某按揭经纪公司与某产权公司同属一个所有权人,该经纪公司经常把借款人转介给这家关联产权公司。该安排只有在下列哪种情况下才构成允许的关联企业安排(AfBA)?
- A.在成交签约时向借款人披露该转介关系及共同所有权,且借款人在签字前仍可拒绝使用该关联机构
- B.在转介时或之前披露该关系、不要求借款人必须使用该关联机构,且所收取的唯一有价物为基于所有权权益的回报✓ 答案
- C.关联机构按其收到的每笔转介的公平市场价值向转介公司支付费用,且两家公司均持有各自州对成交业务所要求的全部牌照
- D.要求借款人必须使用该关联机构,但以书面记录的利率折扣作为交换,使借款人比分开选购更划算
RESPA仅在下列条件同时满足时允许关联企业安排:在转介时或之前以书面形式披露该关系并提供关联机构收费的估算;不得要求消费者必须使用该关联机构(仅对由放贷机构选定的律师、征信机构或评估师有狭窄例外);且所收取的唯一有价物为基于所有权权益的回报。把披露拖到成交时已属过迟,而超出真实所有权回报的任何款项均构成非法回扣。
编号 QB-39663S依据： RESPA Section 8(c)(4); 12 CFR 1024.15报告此题的问题
12. 根据条例Z的贷款发放人薪酬规则,下列哪一项是向个人贷款发放人支付报酬的允许依据?
- A.贷款价值比(LTV)较高的贷款适用更高的提成比例
- B.贷款金额的固定百分比,并可设定最低与最高金额上下限✓ 答案
- C.对含提前还款罚金的贷款额外付酬,因其更值钱
- D.按借款人利率高出票面利率的幅度发放奖金
报酬不得以交易条款为依据,也不得以条款的代理变量为依据——即在大量交易中与某一条款持续同向变动、且发放人能够操纵的因素。贷款价值比、是否含提前还款罚金以及利率都属于条款或其代理变量;而贷款金额是明确允许的依据,并可设定最低和最高金额,此外按小时计酬、按笔数计酬和成交率(pull-through rate)同样允许。
编号 QB-KRBBNS依据： Regulation Z, 12 CFR 1026.36(d)(1)报告此题的问题
13. 某借款人在成交时直接自付按揭经纪人的贷款发放费。随后,债权人提出就同一笔贷款再向该经纪人支付一笔额外佣金。根据条例Z,此做法:
- A.禁止:当消费者直接向贷款发放人支付报酬时,任何其他方均不得就同一笔交易再向该发放人支付报酬✓ 答案
- B.只要报酬总额对市场而言属于合理水平便属允许,因为条例Z规管的是发放人报酬的数额而非报酬的来源
- C.两笔款项只要均在成交披露表上列示即可,因为逐项披露能让借款人清楚看到是谁付钱给经纪人
- D.经借款人书面同意这两笔支付即属合法,因为知情的借款人可以放弃该规则的保护
双重报酬禁令是绝对的:若消费者直接向贷款发放人支付报酬,则债权人或任何其他方均不得就同一交易再向该发放人支付报酬;反之,由债权人支付报酬的发放人也不得再向消费者收费。该规则旨在防止消费者难以察觉的双重收费,因此同意书、披露或总额合理均不能使其合法。
编号 QB-49HG8T依据： Regulation Z, 12 CFR 1026.36(d)(2)报告此题的问题
14. 一位消费者告诉贷款发放人,她想同时比较固定利率和可调利率两类方案。要落入条例Z的反诱导(anti-steering)安全港,该贷款发放人必须提供:
- A.针对消费者表示有意向的每一类交易,至少提供三个方案:利率最低者;不含高风险特征的最低利率者;以及折扣点、发放点和发放费用总额(以美元计)最低者✓ 答案
- B.各类产品合计共三个方案即可,且可从消费者最容易获批的贷款项目中选取,因为安全港旨在保证一组可获批的选择,而非每类产品各配一份完整清单
- C.仅针对固定利率需求提供:利率最低、利率次低和月供最低的三个方案,因为一旦消费者同时表示对固定利率产品有意向,可调利率的需求便不再需要单独提供对应方案
- D.三个分别展示成交费用总额最低、年百分率(APR)最低和所需首付最低的贷款方案,因为这三项正是条例Z视为对比较选购具有重大意义的价格衡量指标
该安全港要求针对消费者表示有意向的每一类交易分别提供上述三个方案,方案须取自发放人日常合作的相当数量的债权人,且发放人须善意相信消费者有可能获得批准。"不含高风险特征"的方案必须排除负摊销、提前还款罚金、只付利息、前七年内的气球式还款、要求随时清偿条款,以及共享权益或共享增值;安全港的第三个贷款方案取决于点数与发放费用总额,而非成交费用或APR。
编号 QB-GR9B5P依据： Regulation Z, 12 CFR 1026.36(e)(2) and (e)(3)报告此题的问题
15. 某评估报告的估值低于合同价格,贷款发放人想与评估师联系。根据评估师独立性要求,下列哪种沟通是允许的?
- A.告知评估师该笔贷款需要达到多少估值才能成交,由其自行判断市场数据是否支持该数字
- B.请评估师考虑其他可比销售案例,并更正报告中的客观事实错误✓ 答案
- C.提醒评估师今后接单的多少取决于其估值对合同价格的支持程度
- D.告知评估师修订报告送达后即支付评估费,因为付款可与完成情况挂钩
《贷款真实性法》(TILA)的评估师独立性规则禁止胁迫、贿赂、恐吓、操纵报酬,或任何意在促使评估师得出预定估值的诱导——告知目标估值、扣发评估费、以今后接单相要挟正属此类。该规则明确允许请评估师考虑其他适当的房产信息、更正事实错误,或就估值提供进一步的细节或说明。
编号 QB-Z8FGQP依据： TILA Section 129E; Regulation Z, 12 CFR 1026.42(c)报告此题的问题
16. 一位工薪族虚报收入并提交经过篡改的工资单,以便获批购买他和家人将要入住的住房。贷款发放人、评估师或成交代理均未参与该欺骗行为。这最恰当地归类为:
- A.为住房而实施的欺诈(fraud for housing / fraud for property),因为借款人是为取得其打算自住的住房而作虚假陈述✓ 答案
- B.占用欺诈(occupancy fraud),因为该虚假陈述正是围绕借款人及其家人将要实际入住的这一套标的房产而作出的,与居住安排直接相关
- C.根本不构成欺诈,因为借款人确实打算自己居住,也确有按期偿还每一期贷款的意愿,放贷机构并不会因此蒙受任何实际损失
- D.为牟利而实施的欺诈(fraud for profit),因为只要贷款档案中存在任何虚假陈述,放贷机构就必然会蒙受金钱上的损失
为住房而实施的欺诈是指借款人为取得其确实打算自住的住房,而对收入、资产、就业或债务作虚假陈述;而为牟利的欺诈则是业内人士串通从交易中套取资金。有还款意愿并不能免除责任——明知而提交虚假文件以影响联邦承保金融机构的决定本身即属联邦犯罪。占用欺诈指虚报自住身份,与本题情形不符。
编号 QB-HRMNAQ依据： Mortgage fraud typology (fraud for property vs. fraud for profit); 18 U.S.C. 1014 (false statements to a federally insured institution)报告此题的问题
17. 一名贷款发放人、一名评估师和一名成交代理安排一位信用良好的表亲出面申请贷款并取得房产所有权,而无法获批的真实购买人将实际占用、控制该房产,并领取成交时支付的现金。该手法最恰当地被认定为:
- A.稻草人买家(straw buyer)手法,属于为牟利而实施的欺诈✓ 答案
- B.隐性二押(silent second),因为部分融资安排被隐瞒了
- C.为住房而实施的欺诈(fraud for housing),因为真实购买人打算实际入住该房产
- D.空气贷款(air loan),因为挂名的借款人只是一个替身
稻草人买家手法是利用信用良好者的姓名和信用为隐藏的真实购买人做掩护,而业内人士参与并从成交中套取现金使其成为为牟利的欺诈。空气贷款涉及虚构的借款人和/或虚构的房产,隐性二押则是用于充抵首付的未披露次级留置权——两者都与本题事实不符,因为本题中买方和房产都是真实存在的。
编号 QB-29TTVQ依据： Mortgage fraud typology: straw buyer / fraud for profit schemes报告此题的问题
18. 在审阅一份贷款档案时,贷款发放人发现借款人W-2表各页字体不一致、雇主地址是一家邮箱代收店,且用于核实就业的电话号码接通的是一部私人手机。该贷款发放人最恰当的做法是:
- A.不作任何记录或报告,悄悄撤回该申请,让公司不必提交自己无法担保的档案
- B.请借款人重新提供一份更清晰完整的W-2副本并继续处理,因为扫描瑕疵常能解释字体差异
- C.停止处理、拒绝提交该档案,并按公司书面程序将发现的问题上报合规或反欺诈部门✓ 答案
- D.附注后照常提交该档案,交由核保人判断文件真伪,因为鉴别文件的真实性本来就是核保环节的职责
文件格式前后不一致、雇主地址为邮箱代收点、核实电话接通私人手机,都是典型的欺诈警示信号,而明知而向联邦承保放贷机构提交虚假信息属于联邦犯罪。发放机构的反洗钱制度要求内部上报,以便机构评估是否需要提交可疑活动报告;让借款人换一份文件、把问题推给核保、或悄悄撤件,都会使该报告义务落空。
编号 QB-ERJNSK依据： 31 CFR 1029.210 (AML program for residential mortgage lenders and originators); 18 U.S.C. 1014报告此题的问题
19. 公司就某借款人的交易提交可疑活动报告(SAR)后,该借款人致电贷款发放人,追问其贷款档案为何停滞。该贷款发放人必须:
- A.向借款人说明其档案已被标记进行额外复核,好让他有公平的机会在任何最终决定作出之前补交更正后的相关文件
- B.不得向借款人或任何未经授权者透露该报告的任何情况,因为泄露SAR或其存在本身即构成联邦违法✓ 答案
- C.可以笼统地告知借款人已提交了一份报告,因为与其本人交易有关的信息依联邦隐私法可由其索取
- D.改为通知借款人的房地产经纪人而非其本人,因为保密规则仅覆盖报告所针对的当事人
依据联邦法律,可疑活动报告以及任何会揭示其存在的信息均属机密,因此向报告对象或任何无权知悉者"通风报信"是独立于原始可疑事项之外的另一项违法行为。提交报告的机构及其员工就向政府作出的该等披露享有免于民事责任的安全港,相关佐证记录须保存五年。
编号 QB-X8RTCM依据： 31 U.S.C. 5318(g)(2); 31 CFR 1029.320(d) (SAR confidentiality)报告此题的问题
20. 某住宅按揭放贷机构的合规官认定某笔交易需作为可疑活动上报,但尚未确定嫌疑对象。提交报告的期限是:
- A.自初次发现之日起90个日历日内提交,因为规则给贷款或金融公司的单一宽限窗口已包含查明嫌疑对象所需的时间
- B.自初次发现之日起30个日历日内提交;若尚未确定嫌疑对象,可延长期限,但最迟不得超过初次发现后60个日历日✓ 答案
- C.没有固定期限,只要在该笔贷款成交前提交即可,因为提交报告的目的就是阻止可疑交易最终完成
- D.自初次发现之日起15个工作日内提交且不得延期,因为可疑活动报告的期限自发现之日起算,不因寻找嫌疑对象而中止计算
《银行保密法》(BSA)针对贷款或金融公司的规则要求,自初次发现构成报告依据的事实之日起30个日历日内提交可疑活动报告。若无法确定嫌疑对象,机构可再延长30天以便查明,但提交时间绝不得超过初次发现后60个日历日;该义务同样适用于未完成(未遂)的交易。
编号 QB-983V93依据： 31 CFR 1029.320(b)(3) (SAR filing deadlines for loan or finance companies)报告此题的问题
21. 一家私营按揭经纪公司邮寄传单,标题为"联邦房主纾困计划——保证获批,月供减半"。该公司与政府并无任何关联,并不保证获批,且大多数收件人也无法实现该月供水平。这份传单:
- A.可以接受,只要公司把传单副本及其投放记录在广告档案中保存满规定期限,因为该规则靠记录保存来执行
- B.违反《按揭行为与做法规则》(条例N),该规则禁止在商业宣传中作重大虚假陈述,包括虚假的政府关联和误导性的月供主张✓ 答案
- C.属于可接受的商业夸张,因为并未报出具体利率或APR,关于获批和省钱的笼统说法本是应打折看待的推销话术
- D.只有当消费者真的依赖该传单提出申请并随后被拒时才成为问题,因为虚假陈述须以确实受损的消费者为前提
条例N禁止在有关按揭信贷产品的商业宣传中作任何重大虚假陈述,并明确将月供金额、获得贷款或贷款修改的可能性,以及声称产品属于政府计划或获政府机构认可、与之关联等列为禁止事项。违规自宣传发布之时即已成立;保存记录(须自最后一次发布起保存24个月)是另一项独立义务,并不能使欺骗性广告合法,而"诱饵调包"式广告本身也属被禁止的行为。
编号 QB-RQVPP2依据： Mortgage Acts and Practices Rule (Regulation N), 12 CFR 1014.3 and 1014.5报告此题的问题
22. 买方的房地产经纪人致电贷款发放人,索要借款人的信用评分、每月负债情况,以及档案迟迟未办结的原因。借款人并未签署任何向该经纪人披露信息的授权。该贷款发放人应当:
- A.仅提供信用评分即可,因为评分只是一个数字,FCRA视为机密的是完整的信用报告本身
- B.可以提供这些信息,因为该经纪人是同一笔购房交易的当事方,所有参与这笔交易的人都有了解其进度的正当需要
- C.在没有借款人书面授权的情况下拒绝提供任何该等信息,因为这属于非公开个人信息和消费者信用报告信息✓ 答案
- D.出于礼节向经纪人透露,因为借款人正是她转介来的,转介伙伴之间常就共同客户的档案互通情况
《格雷姆-里奇-比利雷法》(GLBA)及其隐私规则限制向非关联第三方分享客户的非公开个人信息,《公平信用报告法》(FCRA)则规定只有出于与消费者自行发起的交易相关的许可目的,才可使用或披露消费者信用报告信息。身为交易一方或曾转介该借款人,既非许可目的,也不能替代借款人的书面授权;源自报告的信用评分与报告本身同样受保护。
编号 QB-A8E7F4依据： GLBA/Regulation P, 12 CFR Part 1016; FCRA permissible purpose, 15 U.S.C. 1681b报告此题的问题
23. 一名借款人申请自住房贷款，该房产距其工作地点有90分钟车程。他在工作地点附近已有一套住房且并未出售，而且在办理过程中，MLO发现这套新房产已在网上登出了出租广告。这些危险信号最能表明哪种欺诈手法？
- A.身份盗窃
- B.占用欺诈✓ 答案
- C.空气贷款
- D.稻草人买家
为了获得只有自住业主才能享有的更优利率和条款而谎称房产将作为主要住所、实际却打算出租，属于占用欺诈。典型危险信号包括通勤距离不合常理、保留工作地点附近的现有住房，以及该房产已登出租广告。稻草人买家是指隐瞒真实购房人，空气贷款是指房产或借款人根本不存在的贷款——两者都不符合本题事实。
编号 QB-SQ82V3依据： FFIEC/FBI mortgage fraud typologies — occupancy fraud; 18 U.S.C. § 1014 (false statements on a loan application)报告此题的问题
24. 在审查银行对账单时，MLO发现借款人在连续的工作日里分六次、每次存入9,500美元现金。借款人解释说，他把钱拆开来存是"为了让银行不用填报文件"。这种模式最准确的定性是：
- A.资金在对账周期内的正常沉淀
- B.仅需签署赠与函证明的赠与存款
- C.规避货币交易申报的拆分行为✓ 答案
- D.没有合规问题的日常现金管理
为了避免银行提交货币交易报告（CTR）而故意把现金拆分成低于10,000美元的多笔存款，属于拆分交易（structuring），是《银行保密法》（31 U.S.C. § 5324）下的联邦罪行。这种规避意图本身就使该活动构成可疑活动，必须通过公司的反洗钱（AML）程序上报，无论资金来源是否合法——资金沉淀或赠与文件都无法使其合规。
编号 QB-78C7XY依据： Bank Secrecy Act, 31 U.S.C. § 5324 (structuring); FinCEN SAR rules for RMLOs, 31 CFR § 1029.320报告此题的问题
25. 在三年时间里，一名MLO为同一位房主办理了四次再融资。每次再融资都把新的贷款发起费用滚入贷款余额，而借款人的利率和月供却基本没有变化。这体现了哪种掠夺性做法？
- A.贷款翻炒✓ 答案
- B.诱饵调包
- C.费用堆砌
- D.净值剥离
在交易对借款人没有实际净收益（tangible net benefit）的情况下反复为贷款办理再融资以赚取新费用，属于贷款翻炒（loan flipping，也称churning）。本题中每次再融资都把新费用融入贷款，却没有改善利率或月供。净值剥离是不顾还款能力、只凭房屋净值放贷；费用堆砌是在单笔贷款中塞入不必要的费用；诱饵调包则是一种广告欺骗手法。
编号 QB-PQ62CY依据： HUD-Treasury predatory lending typologies — loan flipping / tangible net benefit; SAFE MLO National Test outline, Ethics (predatory lending)报告此题的问题
26. 某MLO所在的经纪公司在把贷款交给贷款机构B时能获得更高报酬。一位借款人本可以从贷款机构A获得利率更低、费用更少的同类贷款，但MLO仍将贷款文件提交给了机构B。根据联邦规则，该MLO的行为：
- A.属于违反RESPA第8条的回扣行为
- B.属于Z条例所禁止的引导行为✓ 答案
- C.只要借款人签署披露文件即可允许
- D.因债权人可自行定价而属于允许
Z条例的贷款发起人报酬规则（12 CFR § 1026.36(e)）禁止引导（steering）——即因为某笔交易能给发起人带来更高报酬而把消费者引向该交易，除非该交易符合消费者的利益。让借款人签署披露文件并不能使引导行为合规；而RESPA第8条规制的是结算服务提供方之间的回扣和转介费，并不针对发起人基于自身报酬在债权人之间做选择的行为。
编号 QB-88QH42依据： Regulation Z loan originator compensation rule, 12 CFR § 1026.36(e) (anti-steering)报告此题的问题
27. 一家经纪公司投放广告，主打一个非常吸引眼球、但实际上从未真正提供过的固定利率，其MLO受训后会把每位来电客户都转到价格更高的贷款产品上。这种广告做法最准确的定性是：
- A.仅属违反TILA触发条款的披露问题
- B.N条例所禁止的诱饵调包式广告✓ 答案
- C.贷款营销中常见的合法夸大宣传
- D.只要在脚注中披露APR即属合法
为了吸引消费者上门、再把他们转到更贵的产品上而宣传实际并不存在的贷款条款，属于诱饵调包（bait-and-switch），是《抵押贷款行为与做法——广告规则》（N条例，12 CFR Part 1014）所禁止的欺骗性行为，同时可依UDAAP作为欺骗性行为追责。由于广告中的利率从未真实存在，这已不只是TILA触发条款的披露问题，任何脚注都无法弥补对可获得性的虚假陈述。
编号 QB-QQHCHZ依据： Regulation N (MAP Rule), 12 CFR Part 1014; Dodd-Frank UDAAP, 12 U.S.C. §§ 5531, 5536报告此题的问题
28. 买卖合同显示买方将用自有资金支付10%的首付。在成交前，MLO得知卖方将通过一笔不做登记的二次抵押暗中把全部首付借给买方，而第一顺位贷款机构对此毫不知情。这种安排被称为：
- A.卖方让步费用
- B.房产净值赠与
- C.叠加二次贷款
- D.隐形二次抵押✓ 答案
隐形二次抵押（silent second）是指对第一顺位贷款机构隐瞒的、未披露的二次抵押——通常用于提供首付——从而使贷款文件虚假陈述了借款人的自有投入和真实负债水平。相比之下，叠加（piggyback）二次贷款是与第一顺位贷款一并披露和审批的；卖方让步费用有上限且须列示在成交文件中；房产净值赠与则必须以赠与函加以证明。MLO必须向贷款机构披露该安排，而不能隐瞒着完成交割。
编号 QB-D8G7Y7依据： FBI/FFIEC mortgage fraud scheme definitions — silent second; Fannie Mae Selling Guide fraud red flags (undisclosed liens/borrower investment)报告此题的问题

本考试的其他主题

练习题依据 NMLS 公布的 SAFE MLO 全国统考（含各州统一内容）考试大纲，以及其背后的联邦法规（《诚实借贷法》/Z 条例、《房地产结算程序法》/X 条例、《平等信贷机会法》/B 条例、HMDA、FCRA、GLBA、《公平住房法》以及《2008 年 SAFE 房贷发放人执照法》）编写。NMLS 是美国州银行监理会议（CSBS）提供的系统；本网站与 NMLS、CSBS、CFPB 或任何州监管机构均无关联，也未获其认可。各类金额门槛、贷款额度上限、房贷保险费率、担保费、执照费与保证金金额会定期调整，本站有意不考这些数字——报考前请向你所在州的监管机构确认现行数额及本州具体要求。本站内容不构成法律或财务建议。关于 NMLS SAFE MLO 统考 →

1. 一位带着三个年幼子女的申请人咨询公寓贷款。贷款发放人(MLO)回答:"老实说,放贷机构不太愿意让有小孩的家庭住进那个项目。"这句话最直接涉及哪部联邦法律所保护的类别?

2. 某放贷机构规定不发放低于某一最低贷款额的按揭贷款。该政策对所有申请人一律适用,但实际效果是几乎把某个以少数族裔为主、房价较低社区的申请人全部排除在外。没有任何证据显示存在排斥意图。以下哪项描述最恰当?

3. 一家按揭公司在某个以西班牙裔为主的社区积极展业,但在该社区只推销一款利率高、发放费用高并带有提前还款罚金的产品;而对周边社区中资质相当的借款人则提供其标准定价产品。该做法最恰当的描述是:

4. 一位女士来电咨询购房贷款。她正在带薪育儿假期间,其雇主已出具书面证明,确认其确定的复工日期及复工后的薪资。贷款发放人对她说:"等你真正回去上班后再打给我",并未受理申请。此举属于:

5. 某申请人的合格收入中有一部分来自长期、可核实的公共救助福利。贷款发放人对她说:"我们没法采用这类收入,所以你申请也没什么意义。"以下哪项说法正确?

6. 在面对面办理以住宅作抵押的贷款申请时,申请人拒绝提供用于政府监测目的的族裔、种族和性别信息。贷款发放人必须怎么做?

7. 根据条例B,下列哪种情形要求债权人发出不利行动通知(adverse action notice)?

8. 某贷款发放人同意全额支付一位房地产经纪人每月报纸广告的费用,而该广告只刊登该经纪人自己的房源、完全未提及该贷款发放人。作为交换,经纪人把买方客户介绍给该贷款发放人。依据RESPA,该安排属于:

9. 下列哪一笔支付属于RESPA第8条已认可的例外情形,因而是允许的?

10. 某按揭经纪人向征信机构订购三方合并信用报告,却向借款人收取明显高于征信机构向其收费的金额,并把差额留作额外收入。此举属于:

11. 某按揭经纪公司与某产权公司同属一个所有权人,该经纪公司经常把借款人转介给这家关联产权公司。该安排只有在下列哪种情况下才构成允许的关联企业安排(AfBA)?

12. 根据条例Z的贷款发放人薪酬规则,下列哪一项是向个人贷款发放人支付报酬的允许依据?

13. 某借款人在成交时直接自付按揭经纪人的贷款发放费。随后,债权人提出就同一笔贷款再向该经纪人支付一笔额外佣金。根据条例Z,此做法:

14. 一位消费者告诉贷款发放人,她想同时比较固定利率和可调利率两类方案。要落入条例Z的反诱导(anti-steering)安全港,该贷款发放人必须提供:

15. 某评估报告的估值低于合同价格,贷款发放人想与评估师联系。根据评估师独立性要求,下列哪种沟通是允许的?

16. 一位工薪族虚报收入并提交经过篡改的工资单,以便获批购买他和家人将要入住的住房。贷款发放人、评估师或成交代理均未参与该欺骗行为。这最恰当地归类为:

17. 一名贷款发放人、一名评估师和一名成交代理安排一位信用良好的表亲出面申请贷款并取得房产所有权,而无法获批的真实购买人将实际占用、控制该房产,并领取成交时支付的现金。该手法最恰当地被认定为:

18. 在审阅一份贷款档案时,贷款发放人发现借款人W-2表各页字体不一致、雇主地址是一家邮箱代收店,且用于核实就业的电话号码接通的是一部私人手机。该贷款发放人最恰当的做法是:

19. 公司就某借款人的交易提交可疑活动报告(SAR)后,该借款人致电贷款发放人,追问其贷款档案为何停滞。该贷款发放人必须:

20. 某住宅按揭放贷机构的合规官认定某笔交易需作为可疑活动上报,但尚未确定嫌疑对象。提交报告的期限是:

21. 一家私营按揭经纪公司邮寄传单,标题为"联邦房主纾困计划——保证获批,月供减半"。该公司与政府并无任何关联,并不保证获批,且大多数收件人也无法实现该月供水平。这份传单:

22. 买方的房地产经纪人致电贷款发放人,索要借款人的信用评分、每月负债情况,以及档案迟迟未办结的原因。借款人并未签署任何向该经纪人披露信息的授权。该贷款发放人应当:

23. 一名借款人申请自住房贷款，该房产距其工作地点有90分钟车程。他在工作地点附近已有一套住房且并未出售，而且在办理过程中，MLO发现这套新房产已在网上登出了出租广告。这些危险信号最能表明哪种欺诈手法？

24. 在审查银行对账单时，MLO发现借款人在连续的工作日里分六次、每次存入9,500美元现金。借款人解释说，他把钱拆开来存是"为了让银行不用填报文件"。这种模式最准确的定性是：

25. 在三年时间里，一名MLO为同一位房主办理了四次再融资。每次再融资都把新的贷款发起费用滚入贷款余额，而借款人的利率和月供却基本没有变化。这体现了哪种掠夺性做法？

26. 某MLO所在的经纪公司在把贷款交给贷款机构B时能获得更高报酬。一位借款人本可以从贷款机构A获得利率更低、费用更少的同类贷款，但MLO仍将贷款文件提交给了机构B。根据联邦规则，该MLO的行为：

27. 一家经纪公司投放广告，主打一个非常吸引眼球、但实际上从未真正提供过的固定利率，其MLO受训后会把每位来电客户都转到价格更高的贷款产品上。这种广告做法最准确的定性是：

28. 买卖合同显示买方将用自有资金支付10%的首付。在成交前，MLO得知卖方将通过一笔不做登记的二次抵押暗中把全部首付借给买方，而第一顺位贷款机构对此毫不知情。这种安排被称为：

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