37 道联邦房贷相关法规练习题及答案

1. 1. 一家产权公司对贷款发起人(MLO)每转介一笔成功放款的贷款,就赠送75美元礼品卡。双方辩称没有现金往来且金额很小。根据RESPA,这种安排属于:

   • A.被禁止的回扣,因为为转介结算服务业务而给付了有价物✓ 答案
   • B.允许,因为价值低于100美元的非现金物品不属于第8条所称的有价物
   • C.允许,只要将该礼品卡安排在成交披露表上向借款人披露
   • D.不违反RESPA,因为该产权公司并非债权人,第8条只约束贷款人

   RESPA第8(a)条禁止依据某种协议或默契、为转介与房地产结算服务相关的业务而给付或收受任何费用、回扣或"有价物"。"有价物"的定义非常宽泛,明确涵盖礼品、商品、旅行等非现金物品,因此礼品卡并不比现金更安全。不存在最低限额豁免,披露也不能免除第8条的违法性——只有针对实际提供的商品或实际履行的服务所支付的对价才被允许。

   编号 QB-M9EHJ8依据： RESPA Section 8(a); 12 CFR 1024.14(b), (d) ('thing of value')报告此题的问题

2. 2. 某抵押贷款经纪公司将借款人转介至一家产权代理机构,而该经纪公司的所有人持有该机构40%的权益。要使这一关联企业安排符合RESPA的例外规定,必须满足下列哪一组条件?

   • A.在转介发生后三个营业日内以书面披露该关联关系,且双方约定的转介费分成不得超过结算费用总额的50%
   • B.在转介时或之前以书面披露该关系、不得强制使用该关联方,且唯一的回报是基于所有权权益的收益✓ 答案
   • C.在成交披露表上披露该关系,并在成交时另行取得消费者同意使用该关联方的书面同意书
   • D.该安排须事先经州监管机构批准,并每年向CFPB披露所有人的确切持股比例

   RESPA的关联企业安排例外是附条件的:转介方必须在转介时或之前提供书面ABA披露,说明该关系及预估费用;不得要求消费者必须使用该关联方(律师或贷款人选择自己代表等极窄例外除外);且除基于所有权权益的收益外不得取得任何其他回报。即使已披露关联关系,超出真实所有权收益之外的分成或"答谢"付款仍属禁止。

   编号 QB-6SXZAA依据： RESPA Section 8(c)(4); 12 CFR 1024.15(b) and Appendix D报告此题的问题

3. 3. 在一笔住宅购买交易中,卖方以买方必须向卖方指定的产权公司购买产权保险作为接受报价的条件。下列哪项陈述正确?

   • A.如果由卖方而非买方支付业主产权保单的全部保费,则这种做法被允许
   • B.如果被指定产权公司的费率与市场上其他产权公司相比具有竞争力,则被允许
   • C.这违反RESPA第9条,卖方须就产权保险的全部收费向买方承担三倍赔偿责任✓ 答案
   • D.这违反RESPA第8条,但卖方的责任仅限于退还买方实际支付的产权保险保费

   RESPA第9条禁止卖方直接或间接地以买方必须向特定产权公司购买产权保险作为出售条件。法条本身规定的救济是三倍损害赔偿——卖方须就产权保险的全部收费向买方承担三倍责任——因此无论被指定公司的定价是否合理,该违法行为的代价都很高。

   编号 QB-N9SUQ9依据： RESPA Section 9; 12 CFR 1024.16报告此题的问题

4. 4. 根据RESPA的托管账户规则,贷款服务方必须在成交时交付初始托管账户结算单;若当时未交付,则须在多长时间内交付?

   • A.首次还款到期日后60个日历日内
   • B.成交后30个日历日内
   • C.成交后45个营业日内
   • D.成交后45个日历日内✓ 答案

   Regulation X要求在成交时或成交后45个**日历日**内提供初始托管账户结算单——法规写的是日历日而非营业日,许多流传的备考资料在这一点上是错的。同一条款还将缓冲金上限定为预计年度支出的六分之一,并要求在核算年度结束后30天内提供年度托管结算单。

   编号 QB-3SVZS6依据： 12 CFR 1024.17(g) (initial escrow account statement)报告此题的问题

5. 5. 某借款人的贷款服务权将转移给新的服务方。下列哪一组RESPA服务转移要求是正确的?

   • A.任一服务方均可在转移生效后30天内通知借款人,且误寄给原服务方的付款享有90天宽限期,期间须免费转交新服务方
   • B.转入方须在生效日前至少15天通知,转出方须在生效日后15天内通知,借款人误寄付款仅享有15天宽限期
   • C.转出方须在生效日前至少30天通知,转入方须在转移完成时通知,且30天内不得对该贷款收取任何滞纳金
   • D.转出方须在生效日前至少15天通知,转入方须在生效日后15天内通知,且在60天期间内向原服务方寄送的付款不得因此产生滞纳金✓ 答案

   RESPA第6条要求转出服务方在转移生效日前至少15天通知借款人,新服务方在生效日后15天内通知。为避免交接期间的混乱损害借款人,自转移日起60天内由原服务方收到的付款,不得被视为逾期而收取滞纳金或作不利信用报告。

   编号 QB-J9QU76依据： RESPA Section 6; 12 CFR 1024.33(b) and 1024.33(c)(1)报告此题的问题

6. 6. 借款人向服务方发出书面通知,主张某笔还款被错误入账。根据Regulation X的错误解决程序,服务方必须:

   • A.在收到该通知后30个日历日内以书面形式答复即可,无需另行确认收到,因为答复本身即起到确认作用
   • B.在5个日历日内确认收到,并在45个日历日内答复,一旦开始调查即不得再延长期限
   • C.在5个营业日内确认收到,并在30个营业日内答复,可延长一次,延长期为15个营业日✓ 答案
   • D.在20个营业日内确认收到,并在60个营业日内答复,可再延长一次15个营业日

   Regulation X的"错误通知"框架给予服务方5个营业日以书面确认收到,并有30个营业日进行调查并答复——要么改正错误,要么说明为何不存在错误。服务方可在通知借款人后延长一次,延长15个营业日;"信息请求"适用相同的时限。

   编号 QB-4S8CY7依据： 12 CFR 1024.35(d), (e)(3) (notice of error); 12 CFR 1024.36报告此题的问题

7. 7. 根据TRID,下列哪一组信息合在一起构成启动贷款估算表(Loan Estimate)时限的"申请"?

   • A.姓名、收入、社会安全号、房产地址、房产估值、拟申请贷款金额✓ 答案
   • B.姓名、收入、社会安全号、房产地址、估值、贷款金额,以及债权人认为必要的任何其他信息
   • C.已签署的统一住宅贷款申请表连同信用报告费
   • D.姓名、收入、信用分数、房产地址、购买价格、首付款

   TRID将"申请"精确定义为六项信息:消费者姓名、收入、用于获取信用报告的社会安全号、房产地址、房产估值,以及拟申请的抵押贷款金额。原先的第七项兜底条款——"债权人认为必要的任何其他信息"——已被删除,因此债权人不能以仍需其他材料为由拖延贷款估算表。

   编号 QB-K937D7依据： 12 CFR 1026.2(a)(3)(ii) (definition of application for 1026.19(e)/(f))报告此题的问题

8. 8. 消费者在周一提交了完整申请,成交日期已安排在不久之后。贷款估算表适用下列哪一组TRID期限?

   • A.最迟在申请后3个营业日内交付或寄出,且最迟在成交前7个营业日收到✓ 答案
   • B.最迟在申请后7个营业日内交付或寄出,且最迟在成交前3个营业日收到
   • C.最迟在申请后3个营业日内交付或寄出,且最迟在成交前3个营业日收到
   • D.在成交时或之前交付即可,无最短等待期,因为最终条款以成交披露表为准

   正确规则是"3日交付"加"成交前7个营业日等待期"。贷款估算表必须在收到六项要素申请后3个营业日内交付或寄出,且在交付或寄出后第7个营业日之前不得成交。成交前3个营业日的规则适用于成交披露表,而非贷款估算表。

   编号 QB-ZR6CF4依据： 12 CFR 1026.19(e)(1)(iii) and 1026.19(e)(1)(iii)(B) (7-business-day wait)报告此题的问题

9. 9. 在消费者收到成交披露表之后发生的下列哪项变更,要求债权人提供更正后的披露**并**重新起算三个营业日的等待期?

   • A.贷款产品由固定利率变更为可调利率✓ 答案
   • B.卖方同意额外承担500美元的成交费用
   • C.登记费上涨85美元
   • D.借款人的房屋保险保费高于预估金额

   只有三种变更会重新起算三个营业日等待期:所披露的APR变得不准确、贷款产品发生变更、或新增提前还款罚金。由固定利率改为可调利率属于产品变更,因此必须提供更正后的成交披露表并重新等待三个营业日。其他变更只需在成交时或之前提供更正披露,无需重新起算等待期。

   编号 QB-G9Z6V3依据： 12 CFR 1026.19(f)(2)(ii) (changes before consummation requiring a new waiting period)报告此题的问题

10. 10. 根据TRID的善意"偏差"规则,下列哪项收费属于**零容差**类别?

    • A.登记费
    • B.产权转让税✓ 答案
    • C.预付利息
    • D.消费者自行选择的房屋财产保险保费

    产权转让税与债权人及经纪费用、支付给债权人关联方的费用、以及消费者无法自行选择的服务费一同属于零容差类别——这些金额相对贷款估算表完全不得上调。登记费和从债权人书面服务商名单中选择的服务适用10%累计容差;而预付利息、财产保险保费和托管预存款只要估算出于善意,则不受数值限制。

    编号 QB-YJ2P9T依据： 12 CFR 1026.19(e)(3)(i)-(iii) (good faith determination and tolerance categories)报告此题的问题

11. 11. 债权人在成交后第20天发现其超出了10%累计容差。为纠正该违规,债权人必须退还超收部分并交付更正后的成交披露表,最迟不得晚于:

    • A.发现错误后3个营业日内
    • B.成交后60个日历日内✓ 答案
    • C.成交后30个日历日内
    • D.在下一次年度托管账户分析时

    Regulation Z允许债权人通过在成交后60个日历日内向消费者退还超收金额并交付更正后的成交披露表来纠正容差违规。这与用于更正非数字性笔误、或成交后发生使披露不准确的事件的30个日历日期限不同。

    编号 QB-G38UUT依据： 12 CFR 1026.19(f)(2)(v) (refunds related to the good faith analysis)报告此题的问题

12. 12. 下列哪项交易享有Regulation Z规定的撤销权?

    • A.以四单元出租楼宇担保、向有限责任公司发放的贷款
    • B.借款人主要住所的购房第一顺位抵押贷款
    • C.借款人每年居住两个月的度假屋的再融资
    • D.由借款人主要住所担保、由新贷款人办理的套现再融资✓ 答案

    当在消费者的**主要住所**上设立非购房性质的留置权时即产生撤销权,因此由新债权人办理的套现再融资可撤销。购房贷款被明确豁免;第二住宅和投资房产不属于主要住所;而向有限责任公司等法人实体提供的信贷则完全不在Regulation Z的消费信贷适用范围之内。

    编号 QB-ZJDZEU依据： 12 CFR 1026.23(a), (f) (right of rescission and exempt transactions); 12 CFR 1026.3(a)报告此题的问题

13. 13. 在计算三日撤销期时,下列哪一天**不**计为营业日?

    • A.星期日✓ 答案
    • B.星期六
    • C.债权人办公室因员工培训而关闭的星期一
    • D.消费者签署本票的当天

    就撤销权、贷款估算表的七个营业日等待期以及成交披露表的三个营业日收到规则而言,Regulation Z采用"精确"定义:除星期日和十个联邦法定公共假日外的所有日历日。因此星期六计入,而某个债权人办公室当天是否营业与此无关——"实际营业"标准仅适用于贷款估算表三日交付期限所用的一般定义。

    编号 QB-H3K62V依据： 12 CFR 1026.2(a)(6) (definition of business day); 12 CFR 1026.23(a)(3)报告此题的问题

14. 14. 某借款人对其主要住所进行了再融资,但从未收到法定的撤销权通知。这对她的撤销权有何影响?一旦她行使撤销权,债权人必须怎么做?

    • A.只要她仍拥有该房产,撤销期即无时间限制,且债权人须在收到通知后60个日历日内退款并解除担保权益
    • B.撤销期延长至自成交起一年,债权人须在收到通知后30个日历日内退还款项并解除担保权益
    • C.贷款一经成交撤销权即告丧失,但借款人可就未获通知获得法定损害赔偿及律师费
    • D.撤销期延长至自成交起三年,且债权人须在收到撤销通知后20个日历日内退还款项并解除担保权益✓ 答案

    若债权人未交付撤销权通知或重要披露事项,三个营业日的撤销期将延长至自成交起三年(或至房产出售或转让之日,以较早者为准)。消费者行使撤销权后,Regulation Z给予债权人20个日历日退还所收取的任何款项或财产,并采取必要行动解除担保权益。

    编号 QB-WJBZWQ依据： 12 CFR 1026.23(a)(3) and 1026.23(d)(2)报告此题的问题

15. 15. 下列哪项费用**不**计入抵押贷款的融资费用(finance charge)?

    • A.私人抵押贷款保险保费
    • B.借款人为降低利率而支付的折扣点
    • C.成交时收取的按日计息利息
    • D.产权保险保费及成交代理费✓ 答案

    融资费用是以美元金额表示的消费信贷成本,涵盖债权人因授信而附带收取的费用——折扣点、预付利息和抵押贷款保险保费均属此类。产权保险、产权/成交代理费、评估费、信用报告费、测绘费和登记费作为真实的第三方房地产成交费用被排除在外,因此不会抬高APR。

    编号 QB-E3H6HR依据： 12 CFR 1026.4(a), (c)(7) (real-estate related fees excluded from the finance charge)报告此题的问题

16. 16. 一则固定利率抵押贷款的广播广告称:"每月仅需1,450美元即可拥有住房!"根据Regulation Z的广告规则,该广告还必须披露:

    • A.利率、付款总额和融资金额,且须在付款金额之前说明
    • B.首付款的金额或百分比、还款条件,以及年百分率(APR)✓ 答案
    • C.仅需披露年百分率,因为APR本身即涵盖信贷的全部成本
    • D.贷款人的NMLS唯一标识号及以美元表示的融资费用总额

    在封闭式信贷广告中,写明任何一笔付款的**金额**属于触发条款,与首付款金额或百分比、付款次数或还款期限、任何融资费用金额并列。一旦出现触发条款,广告必须清晰醒目地说明首付款金额或百分比、还款条件以及年百分率。仅陈述APR本身不触发任何附加披露。

    编号 QB-XJPB4S依据： 12 CFR 1026.24(d) (advertisement of terms that require additional disclosures)报告此题的问题

17. 17. 某笔贷款依HOEPA被认定为高成本抵押贷款。下列哪项要求或禁令适用?

    • A.该笔贷款必须在成交后90天内出售或转让给政府支持企业,以便其贷款条款持续受到联邦层面的监督
    • B.凡房产在此前一年内以更高价格转售的,均须由贷款人出资进行第二次评估
    • C.必须维持至少五年的税费及保险托管账户,但在最初两年内仍允许收取提前还款罚金
    • D.借款人必须在贷款发放前接受HUD认可顾问的房屋所有权咨询,且禁止收取提前还款罚金✓ 答案

    一旦触及HOEPA三项触发标准中的任何一项(APR利差、点数与费用、提前还款罚金),该贷款即成为高成本抵押贷款,并附带一整套限制:必须先接受HUD认可顾问的贷前咨询,同时禁止提前还款罚金、气球式还款(有极窄例外)、负摊销、融资点数与费用、违约加息以及建议借款人违约。五年托管和翻转房第二次评估属于另一类别——高价格抵押贷款(HPML)。

    编号 QB-F3VGPS依据： 12 CFR 1026.32(b)(1), 1026.34(a)(4)-(5) (high-cost mortgage restrictions and counseling)报告此题的问题

18. 18. 根据Regulation Z的贷款发起人薪酬规则,下列哪项支付个人贷款发起人的依据是**被允许的**?

    • A.为包含提前还款罚金的贷款支付额外报酬
    • B.当贷款价值比超过设定水平时给予更高佣金
    • C.随每笔成交贷款利率上升而增加的奖金
    • D.按贷款金额的固定百分比计酬,并在各笔交易中一致适用✓ 答案

    Regulation Z禁止依据交易条件或其替代指标向贷款发起人计酬——利率、是否含提前还款罚金以及贷款价值比均属交易条件。按贷款金额的固定百分比计酬则被明确允许,因为贷款金额被视为许可依据;贷款笔数、工时、成交率和文件质量同样被允许。

    编号 QB-YSGCX4依据： 12 CFR 1026.36(d)(1) (prohibited payments to loan originators)报告此题的问题

19. 19. 一位已婚申请人凭自身收入和信用即符合抵押贷款资格。贷款发起人告诉她,贷款人仍要求其丈夫在本票上签字。根据ECOA,这属于:

    • A.允许,因为夫妻双方都将居住在该房产内,贷款人因此有权要求两人都在本票上签字
    • B.仅当该夫妇居住在共同财产制州时才构成违规,因为配偶签字规则在该类州由州法律规定
    • C.违规,因为当申请人依债权人标准可独立获批时,债权人不得要求配偶签字✓ 答案
    • D.允许,因为贷款人可行使审慎的承保判断,要求其认为必要的任何额外签字

    Regulation B禁止在申请人依债权人的信用标准可独立获批时,要求其配偶或他人在信贷文书上签字。婚姻状况属禁止依据,该规则正是为了防止债权人把个人信贷与配偶参与挂钩;债权人仅可要求非申请人在完善担保权益所需的文件(如信托契据)上签字。

    编号 QB-GAPHH5依据： 12 CFR 1002.7(d)(1) (signature requirements)报告此题的问题

20. 20. 下列哪一受保护类别受《平等信贷机会法》(ECOA)保护,但**不**属于联邦《公平住房法》所保护的类别?

    • A.原国籍,例如申请人的出生国家
    • B.家庭状况,即家中有未满18岁子女
    • C.领取公共援助项目收入✓ 答案
    • D.残障,无论身体或精神方面

    ECOA的禁止依据包括种族、肤色、宗教、原国籍、性别、婚姻状况、年龄、领取公共援助收入,以及善意行使《消费者信贷保护法》权利。《公平住房法》涵盖种族、肤色、宗教、性别、原国籍、家庭状况和残障——因此年龄、婚姻状况和公共援助收入为ECOA所独有,而家庭状况和残障为FHA所独有。

    编号 QB-73TVTQ依据： 15 USC 1691(a); 12 CFR 1002.2(z); Fair Housing Act, 42 USC 3604-3605报告此题的问题

21. 21. 某贷款发起人告诉一位贷款被拒的借款人,她将在"成交旺季之后某个时候"收到拒贷理由。根据ECOA,对已完成申请所采取行动的通知必须在多长时间内发出?

    • A.收到完整申请后90天内
    • B.收到完整申请后30天内✓ 答案
    • C.作出信贷决定后15天内
    • D.申请日后60天内

    Regulation B要求在收到完整申请后30天内通知所采取的行动;对现有账户的不利行动以及申请人未接受的还价同样适用30天期限。90天期限仅适用于关于不完整申请的通知。不利行动通知必须载明具体主要理由,或载明申请人有权在60天内索要该理由。

    编号 QB-PJMQ8Q依据： 12 CFR 1002.9(a)(1) (notifications)报告此题的问题

22. 22. 某贷款发起人在审阅文件时发现连续数日各有9,500美元的现金存款,怀疑借款人在拆分一笔更大的金额。公司提交可疑活动报告(SAR)后,该发起人可以告知借款人吗?

    • A.不可以——SAR及其存在本身均属保密,禁止向被报告对象披露✓ 答案
    • B.可以,只要借款人直接询问,且发起人将问答内容完整记录在贷款档案中
    • C.可以,因为联邦隐私法赋予借款人知悉自己贷款档案全部内容的权利
    • D.仅在30天提交期限届满且执法部门已审阅该报告之后才可以告知

    《银行保密法》规定可疑活动报告及任何揭示其存在的信息严格保密——向被报告对象"通风报信"本身即属违法,并会破坏该报告的执法目的。提交方享有法定的免责安全港,须在初次发现后30个日历日内提交,并保存支持文件五年。为规避现金申报门槛而拆分现金即属"结构化交易",是另一项联邦罪行。

    编号 QB-8368ZR依据： 31 CFR 1029.320(d) (SAR confidentiality) and 1029.320(b)(3) (filing deadline)报告此题的问题

23. 23. 以下哪种贷款受 RESPA（X条例）管辖？

    • A.购买30英亩空置土地的贷款
    • B.购买自住独栋住宅的购房贷款✓ 答案
    • C.用于新建住房的临时建筑贷款
    • D.纯商业用途的双户住宅贷款

    RESPA 适用于以1至4户住宅物业作抵押的联邦相关抵押贷款，因此购买自住独栋住宅的购房贷款明确在管辖范围内。25英亩及以上的空置土地、临时性建筑融资以及主要用于商业目的的贷款均被 X条例明文豁免。

    编号 QB-QJY2ER依据： RESPA / Regulation X, 12 CFR 1024.5 (coverage and exemptions)报告此题的问题

24. 24. 某人因支付非法回扣、违反 RESPA 第8条而被刑事定罪。每项违规的最高处罚是什么？

    • A.最高罚款$1,000和/或最高监禁5年
    • B.最高罚款$10,000和/或最高监禁1年✓ 答案
    • C.最高罚款$25,000和/或最高监禁3年
    • D.最高罚款$5,000和/或最高监禁6个月

    RESPA 第8(d)条规定，支付或收受回扣、转介费或未提供服务的费用属于犯罪行为，每项违规可处最高$10,000罚款、最高1年监禁，或两者并罚。正是这种双重刑事责任使第8条成为 RESPA 中执法力度最大的条款。

    编号 QB-5348GN依据： RESPA Section 8(d), 12 U.S.C. 2607(d)报告此题的问题

25. 25. 根据 RESPA 第10条，贷款服务商可要求借款人保持的托管账户缓冲金最高为多少？

    • A.预计年度支出总额的二分之一
    • B.预计年度支出总额的十二分之一
    • C.预计年度支出总额的四分之一
    • D.预计年度支出总额的六分之一✓ 答案

    RESPA 第10条与 X条例将托管缓冲金上限设为税费和保险预计年度支出总额的六分之一，约等于两个月的托管缴款。服务商不得超出该缓冲额度多收资金，超过$50的多余款项通常必须退还。

    编号 QB-MJW2WM依据： RESPA Section 10; Regulation X, 12 CFR 1024.17(c) (1/6 escrow cushion limit)报告此题的问题

26. 26. 某借款人已数次未按期还款。根据 X条例的贷款服务规则，服务商通常须待借款人拖欠超过多少天后，才能进行首次止赎通知或立案？

    • A.90天
    • B.120天✓ 答案
    • C.30天
    • D.60天

    X条例的损失缓解规则禁止服务商在借款人拖欠超过120天之前进行首次止赎通知或立案。设置这一等待期是为了让借款人在止赎程序启动前有时间提交损失缓解申请。

    编号 QB-63FJNP依据： Regulation X, 12 CFR 1024.41(f)(1) (120-day pre-foreclosure waiting period)报告此题的问题

27. 27. 债权人于周一将成交披露文件（Closing Disclosure）邮寄给借款人。周六计为营业日，周日不计，且没有节假日。成交最早可在哪一天进行？

    • A.当周的周五
    • B.同一周内的周六
    • C.同周之内的周四
    • D.次周的周一✓ 答案

    根据邮寄规则，邮寄的成交披露文件在寄出后3个营业日视为送达——周二、周三、周四——即周四视为收到。之后成交还须再等收到后的3个营业日：周五、周六、（跳过周日）周一，因此次周周一是最早的成交日。

    编号 QB-NJ9D3P依据： Regulation Z, 12 CFR 1026.19(f)(1)(ii)-(iii) (CD three-business-day waiting period and mailbox rule)报告此题的问题

28. 28. 消费者已提交申请所需的六项信息，但尚未收到贷款估算书（Loan Estimate），也未表明继续办理的意向。此时债权人可以收取哪项费用？

    • A.不可退还的申请处理费用
    • B.锁定所报利率的定金费用
    • C.真实合理的信用报告费用✓ 答案
    • D.预先支付的房屋估价费用

    TRID 禁止债权人在消费者收到贷款估算书并表明继续办理意向之前收取任何费用，唯一例外是为获取消费者信用报告而收取的真实合理费用。申请费、锁定利率费和估价费都必须等到消费者表明继续意向后才能收取。

    编号 QB-33DJ5K依据： Regulation Z, 12 CFR 1026.19(e)(2)(i) (fee restriction before intent to proceed; credit report exception)报告此题的问题

29. 29. 以下哪类交易不受 TRID 的贷款估算书与成交披露文件要求的约束？

    • A.房屋净值信用额度（HELOC）✓ 答案
    • B.住房利率与期限再融资贷款
    • C.住房闭口式第二留置权贷款
    • D.公寓单元的购房抵押贷款

    TRID 适用于大多数以不动产作抵押的闭口式消费信贷交易，但 HELOC、反向抵押贷款以及以未附着于土地的移动房屋作抵押的贷款不在其列。HELOC 属于开放式信贷，因此适用 Z条例中专门的披露要求，而非贷款估算书和成交披露文件。

    编号 QB-JJ7DJJ依据： Regulation Z, 12 CFR 1026.19(e)-(f) (TRID scope; HELOCs and reverse mortgages excluded)报告此题的问题

30. 30. 根据 TRID 的诚信（容差）规则，哪项费用在成交时可以不限幅度上涨而无需债权人补偿？

    • A.州或地方政府征收的过户税
    • B.债权人收取的贷款发起费用
    • C.县登记机关收取的登记费用
    • D.预付利息与房主保险的保费✓ 答案

    预付利息、财产保险保费以及存入托管账户的款项属于无限容差类别，因为它们取决于债权人无法控制的因素——只要最初的估算出于诚信，其金额可以任意变动。债权人的贷款发起费和过户税适用零容差，登记费则属于10%累计容差类别。

    编号 QB-2X3CA7依据： Regulation Z, 12 CFR 1026.19(e)(3)(iii) (charges that may change without tolerance limit)报告此题的问题

31. 31. 一位为主要住所办理再融资的借款人希望在三天撤销期结束前放款。撤销权可以如何被放弃？

    • A.以签名并注明日期的书面声明说明真实的个人财务紧急情况✓ 答案
    • B.在成交时签署债权人随撤销通知一并提供的预印弃权表格
    • C.以成交时提出的口头请求为准并由结算代理人记入贷款档案
    • D.任何情况下均不可放弃，必须让三天期限完整地经过届满

    Z条例规定，消费者只有在存在真实的个人财务紧急情况时才能放弃撤销权，且必须向债权人提交注明日期并签名的书面声明，说明紧急情况并明确放弃该权利。使用预先印制的弃权表格被明文禁止，口头请求亦无效力。

    编号 QB-JE9HV7依据： Regulation Z, 12 CFR 1026.23(e) (waiver of the right of rescission)报告此题的问题

32. 32. 在常规闭口式抵押贷款交易中，根据 Z条例，披露的 APR 与实际 APR 的偏差不超过多少即视为准确？

    • A.1/2个百分点（0.50%）
    • B.整整1个百分点（1.00%）
    • C.1/8个百分点（0.125%）✓ 答案
    • D.1/4个百分点（0.25%）

    Z条例规定，常规交易中披露的 APR 只要与真实利率的上下偏差不超过1/8个百分点（0.125%）即视为准确；非常规交易的容差为1/4个百分点。若成交披露文件送达后 APR 误差超出容差，必须重新披露并重新等待三个营业日。

    编号 QB-ZWQZ46依据： Regulation Z, 12 CFR 1026.22(a)(2) (APR accuracy tolerance for regular transactions)报告此题的问题

33. 33. 一笔以借款人主要住所作抵押的非巨额第一留置权贷款，其 APR 超出 APOR 2个百分点。该贷款如何归类？通常会带来什么要求？

    • A.次级抵押贷款，须提高最低首付比例
    • B.高成本抵押贷款，须接受购房权辅导
    • C.合格抵押贷款，无须额外的合规步骤
    • D.较高价格抵押贷款，须设立托管账户✓ 答案

    第一留置权贷款的 APR 超出 APOR 至少1.5个百分点（巨额贷款为2.5，次级留置权为3.5）即构成较高价格抵押贷款（HPML），因此2个百分点的利差符合该定义。HPML 通常要求为税费和保险设立至少维持五年的托管账户；此处并未达到 HOEPA 高成本贷款6.5个百分点的门槛。

    编号 QB-HEW6Q6依据： Regulation Z, 12 CFR 1026.35 (HPML definition and escrow requirement)报告此题的问题

34. 34. 根据 B条例，对于以住宅作抵押的第一留置权贷款，贷款人必须何时向申请人提供估价报告副本？

    • A.估价完成后即及时提供，或成交前3个营业日✓ 答案
    • B.仅在因估价值过低而拒贷时才需向其提供
    • C.在成交时随最终的成交披露文件一并提供
    • D.成交后30天内提供，且须申请人主动提出

    B条例的估价规则要求债权人在估价完成后及时提供所有估价及书面估值的副本，或在成交前3个营业日提供，以较早者为准。对于以住宅作抵押的第一留置权申请，无论批准与否，副本都必须自动提供给每位申请人，而不是仅在申请人索取时提供。

    编号 QB-4XSZM9依据： Regulation B, 12 CFR 1002.14(a)(1) (copies of appraisals and written valuations)报告此题的问题

35. 35. 一位常规贷款借款人还款记录良好，希望取消私人抵押贷款保险（PMI）。根据《房主保护法》，当贷款余额首次降至房屋原始价值的多少时，她可以提出取消请求？

    • A.78%
    • B.70%
    • C.80%✓ 答案
    • D.75%

    《房主保护法》规定，还款记录良好的借款人在贷款余额降至房屋原始价值的80%时即可请求取消 PMI。78%是另一个自动终止触发点——余额按计划降至该水平时，服务商必须自动取消 PMI，无需借款人提出任何请求。

    编号 QB-MEY68A依据： Homeowners Protection Act of 1998 (borrower-requested cancellation at 80%; automatic termination at 78%)报告此题的问题

36. 36. 根据 FACTA 的红旗规则（Red Flags Rule），抵押贷款机构必须建立并维护以下哪一项？

    • A.以书面形式说明信息共享选择退出的隐私通知
    • B.以书面形式建立的身份盗用识别与应对程序✓ 答案
    • C.以书面形式保存二十四个月的广告宣传档案
    • D.以书面形式建立的洗钱行为监测与报告程序

    依据 FACTA 制定的红旗规则要求债权人维护一套书面的身份盗用防范程序，用以识别、发现并应对受保护账户中的身份盗用警示信号。其余选项对应的是其他法律：反洗钱程序源自 BSA，隐私通知源自 GLBA，广告保存24个月的要求源自 N条例。

    编号 QB-3XEPF8依据： FACTA Red Flags Rule, 16 CFR 681.1 (written Identity Theft Prevention Program)报告此题的问题

37. 37. 以下哪一组联邦条例与其所实施法律的配对是正确的？

    • A.X条例——《诚实借贷法》(TILA)
    • B.B条例——《抵押行为与做法规则》(MAP)
    • C.Z条例——《房地产结算程序法》(RESPA)
    • D.C条例——《住房抵押贷款披露法》(HMDA)✓ 答案

    C条例实施的是《住房抵押贷款披露法》(HMDA)，该法要求贷款机构报送贷款申请数据以发现歧视和划区拒贷行为。干扰项把字母对调了：Z条例实施 TILA，X条例实施 RESPA，B条例实施 ECOA，而 N条例才是 MAP 广告规则。

    编号 QB-KEMU29依据： 12 CFR 1003 (Regulation C implements HMDA); Reg Z=TILA, Reg X=RESPA, Reg B=ECOA, Reg N=MAP报告此题的问题

练习题依据 NMLS 公布的 SAFE MLO 全国统考（含各州统一内容）考试大纲，以及其背后的联邦法规（《诚实借贷法》/Z 条例、《房地产结算程序法》/X 条例、《平等信贷机会法》/B 条例、HMDA、FCRA、GLBA、《公平住房法》以及《2008 年 SAFE 房贷发放人执照法》）编写。NMLS 是美国州银行监理会议（CSBS）提供的系统；本网站与 NMLS、CSBS、CFPB 或任何州监管机构均无关联，也未获其认可。各类金额门槛、贷款额度上限、房贷保险费率、担保费、执照费与保证金金额会定期调整，本站有意不考这些数字——报考前请向你所在州的监管机构确认现行数额及本州具体要求。本站内容不构成法律或财务建议。 关于 NMLS SAFE MLO 统考 →