42 Preguntas de Práctica de Actividades de originación de préstamos con Respuestas

1. 1. Una posible prestataria envía por correo electrónico al originador su nombre, su ingreso mensual, su número de Seguro Social, la dirección de la propiedad que desea comprar, su propia estimación del valor de la propiedad y el monto del préstamo que solicita. El originador responde que no puede iniciar el expediente hasta que ella firme una declaración de intención de continuar y entregue dos talones de pago. ¿Cuál afirmación es correcta?

   • A.No existe solicitud aún; el ingreso es uno de los seis datos y la cifra declarada no cuenta hasta que la consumidora la documente con talones de pago o W-2.
   • B.Solo existe solicitud cuando la consumidora paga la tasación, porque el acreedor no debe dedicar recursos al expediente hasta que un cargo muestre seriedad.
   • C.La solicitud ya se recibió; los seis datos requeridos están completos y el acreedor no puede exigir documentos de verificación antes de entregar el Loan Estimate.✓ Respuesta
   • D.No existe solicitud hasta que la consumidora firme una declaración de intención de continuar, pues sin su firma el acreedor no puede tratarla como solicitud.

   La solicitud existe en el momento en que el acreedor recibe seis datos: nombre del consumidor, ingreso, número de Seguro Social para obtener el reporte de crédito, dirección de la propiedad, una estimación del valor y el monto del préstamo solicitado; no puede exigirse un séptimo elemento. La norma además prohíbe expresamente condicionar la entrega del Loan Estimate a documentos de verificación, y ese documento vence dentro de tres días hábiles de recibidos esos seis datos.

   Ref. QB-9853KRFuente: 12 CFR 1026.2(a)(3) and 1026.19(e)(1)(iii), (e)(2)(iii)Reportar un problema con esta pregunta

2. 2. Los seis datos de la solicitud de un consumidor se reciben el lunes. El originador aún no ha entregado el Loan Estimate, pero quiere cobrar una tasación de $500 para ordenarla de inmediato. ¿Qué puede hacer el originador?

   • A.No cobrar ningún cargo salvo un cargo genuino y razonable por el reporte de crédito, hasta que el consumidor reciba el Loan Estimate y manifieste su intención de continuar.✓ Respuesta
   • B.Cobrar la tasación ahora, porque el consumidor la autorizó por teléfono y una autorización verbal documentada del solicitante cuenta como su intención de continuar.
   • C.Tratar tres días hábiles de silencio tras la entrega del Loan Estimate como la intención de continuar del consumidor, porque vencido ese plazo de espera la divulgación se considera recibida y aceptada, y entonces cobrar el cargo.
   • D.Cobrar la tasación siempre que se mantenga reembolsable, porque un cargo que el consumidor puede recuperar si el préstamo no cierra no se considera un cobro anticipado.

   La Reg Z solo permite cobrar un cargo genuino y razonable por el reporte de crédito antes de que el consumidor haya recibido el Loan Estimate y manifestado afirmativamente su intención de continuar; los demás cargos, incluida la tasación, deben esperar. El silencio nunca constituye intención de continuar, y el consumidor puede manifestarla en cualquier momento después de recibir la divulgación.

   Ref. QB-TQNJBTFuente: 12 CFR 1026.19(e)(2)(i)(A)-(B) and (e)(2)(ii)Reportar un problema con esta pregunta

3. 3. ¿Qué información se recoge en la sección final de la Solicitud Uniforme de Préstamo Residencial (URLA)?

   • A.La relación de bienes raíces que el prestatario ya posee, dejada para el final para completar el cuadro de activos
   • B.Las declaraciones del prestatario sobre ocupación prevista y propiedad anterior, firmadas al final para avalar todo el formulario
   • C.La información demográfica (de monitoreo gubernamental) del solicitante, recogida tarde para no influir en la decisión
   • D.El nombre del originador y su identificador único NMLS, junto con el identificador NMLS de la organización originadora✓ Respuesta

   La sección de Información del Originador cierra la solicitud y debe identificar al originador por nombre y por su identificador único NMLS, así como a la empresa originadora por su identificador NMLS, para que el préstamo pueda rastrearse hasta un originador con licencia o registro. Las declaraciones, la información demográfica y los bienes raíces se recogen en secciones anteriores.

   Ref. QB-A8GDRSFuente: Uniform Residential Loan Application, Section 9 — Loan Originator InformationReportar un problema con esta pregunta

4. 4. Un solicitante completa la solicitud en persona en la oficina del originador y se niega a proporcionar etnia, raza y sexo en el anexo de información demográfica. ¿Qué debe hacer el originador?

   • A.Anotar que el solicitante se negó y registrar etnia, raza y sexo con base en la observación visual o el apellido✓ Respuesta
   • B.Decirle al solicitante que el dato es obligatorio y que sin él la solicitud no puede continuar
   • C.Obtener la información del co-solicitante o de un registro público y así completar los datos de monitoreo
   • D.Dejar los campos en blanco y anotar en el expediente que el solicitante se negó a proporcionarla

   En solicitudes tomadas en persona (incluido video con contacto visual), la norma exige que el originador anote la negativa y además registre etnia, raza y sexo con base en la observación visual o el apellido, para que no se pierdan los datos de monitoreo. Solo cuando no hay contacto visual ni telefónico —solicitudes por correo o internet— el originador se limita a anotar que la información no fue proporcionada.

   Ref. QB-UQZVGUFuente: Regulation C, 12 CFR 1003.4(a)(10)(i) and Appendix B; URLA Demographic Information AddendumReportar un problema con esta pregunta

5. 5. Durante una entrevista presencial con una solicitante de 34 años, ¿cuál pregunta está permitida conforme a la Regulación B?

   • A.La afiliación religiosa de la solicitante, para evaluar sus vínculos comunitarios
   • B.Si la solicitante recibe pensión alimenticia, preguntado antes de informarle que no necesita revelarla salvo que quiera que se considere
   • C.La edad de la solicitante, siempre que la edad no se use para descontar o perjudicar la solicitud✓ Respuesta
   • D.Si la solicitante y su cónyuge piensan tener más hijos

   La Regulación B permite preguntar la edad, ya que es necesaria para determinar la capacidad de contratar y solo puede usarse en un sistema de puntaje empíricamente derivado y demostrablemente sólido o para favorecer a un solicitante de edad avanzada. Las preguntas sobre intenciones de tener hijos y sobre religión están prohibidas, y la pensión alimenticia solo puede indagarse después de informar que no necesita revelarse salvo que el solicitante quiera que se compute.

   Ref. QB-B8UQWTFuente: 12 CFR 1002.5(b), (c), (d)(2)-(3), Regulation BReportar un problema con esta pregunta

6. 6. Un suscriptor revisa dos meses de estados de cuenta bancarios que muestran $28,000 que quedarán después de pagar el enganche y los costos de cierre. Esta documentación respalda principalmente ¿cuál de las cuatro C de la suscripción?

   • A.Capacidad
   • B.Crédito
   • C.Colateral (garantía)
   • D.Capital✓ Respuesta

   El capital se refiere a los fondos propios del prestatario —enganche, costos de cierre y reservas posteriores al cierre— y se documenta con estados de cuenta cuyo origen y antigüedad se comprueban. La capacidad se documenta con ingresos y deudas, el colateral con la tasación y el estudio de título, y el crédito con el reporte crediticio y el historial de pagos.

   Ref. QB-VQC8PVFuente: Standard underwriting framework (four Cs); asset verification under 12 CFR 1026.43(c)(2)(i), (c)(4)Reportar un problema con esta pregunta

7. 7. Un solicitante jubilado recibe $1,200 mensuales de beneficios de Seguro Social no gravables. ¿Cómo debe tratar el suscriptor este ingreso?

   • A.Debe excluirse, porque el prestatario no tiene ingreso laboral y el ingreso calificable tiene que provenir de un empleo verificable y no de un programa de beneficios.
   • B.Solo puede computarse si el prestatario además tiene ingreso salarial, porque los beneficios pueden complementar un sueldo pero no sostener por sí solos el pago.
   • C.Puede computarse a valor nominal y, por ser no gravable, ajustarse al alza ("grossed up") en el porcentaje que permitan las guías del inversionista, siempre que se documente su continuidad.✓ Respuesta
   • D.Solo puede computarse después de reducirlo por una tasa impositiva supuesta, porque la suscripción debe convertir cada fuente de ingreso a su equivalente después de impuestos antes de calcular las razones de deuda.

   El ingreso calificable no tiene que provenir del empleo; debe ser estable, verificado y con expectativa razonable de continuidad, por eso se solicitan cartas de otorgamiento y estados de beneficios. Como las razones se calculan sobre ingreso bruto, el ingreso no gravable, como el Seguro Social o ciertos beneficios por discapacidad, puede ajustarse al alza según el porcentaje que fijen las guías aplicables para compararlo de forma justa con salarios gravables.

   Ref. QB-C8734VFuente: 12 CFR 1026.43(c)(2)(i) and (c)(4); agency stable-monthly-income and non-taxable income guidelinesReportar un problema con esta pregunta

8. 8. A un prestatario le faltan fondos para el enganche. El agente de venta del vendedor ofrece regalarle $5,000 y la carta de regalo propuesta indica que el prestatario "compensará" al agente después del cierre. ¿Cómo debe tratarlo el originador?

   • A.Aceptable si la carta de regalo está notariada, ya que la notarización la convierte en una declaración jurada confiable para el suscriptor.
   • B.Permisible si los $5,000 se declaran en la solicitud como otro ingreso, pues los fondos informados al prestamista no distorsionan el expediente.
   • C.Viable si los fondos se transfieren directamente al agente de cierre y no al prestatario, porque el dinero que nunca toca su cuenta no requiere comprobación de origen.
   • D.Inaceptable: el donante es una parte interesada en la transacción y los fondos de regalo no pueden conllevar expectativa alguna de reembolso.✓ Respuesta

   Una carta de regalo válida debe indicar el monto, el nombre del donante y su relación con el prestatario, y que no se espera reembolso; cualquier expectativa de pago convierte el dinero en una deuda no garantizada no divulgada que distorsiona la razón de deuda. El donante no puede ser parte interesada en la transacción —vendedor, constructor, agente inmobiliario o prestamista— porque ese regalo funciona como una concesión del vendedor que afecta el valor y el patrimonio real del prestatario.

   Ref. QB-WQQJUWFuente: Agency gift-fund requirements (donor may not be an interested party; no repayment expected); URLA Section 4, Gifts or GrantsReportar un problema con esta pregunta

9. 9. Un procesador entrega al prestatario un formulario de Verificación de Depósito en blanco y le pide que lo lleve a su banco y devuelva el formulario completado a la oficina. ¿Cuál afirmación es correcta?

   • A.Impropio únicamente cuando el préstamo es asegurado por el gobierno, porque FHA y VA exigen verificación directa y la banca convencional acepta la vía más rápida.
   • B.Aceptable si la institución depositaria sella y firma el formulario, pues el sello del banco autentica las cifras sin importar el mensajero.
   • C.Impropio: las verificaciones de terceros deben ir directamente del prestamista a la parte verificadora y regresar, nunca pasando por manos del prestatario.✓ Respuesta
   • D.Aceptable, siempre que el prestatario no abra el sobre sellado, porque un sello intacto demuestra que el contenido no fue alterado en el camino.

   El valor probatorio de una Verificación de Depósito o de Empleo depende de que provenga de un tercero independiente sin intervención del prestatario, por lo que debe enviarse y devolverse directamente entre el prestamista y la institución o el empleador. Permitir que el documento pase por manos del prestatario abre la puerta a alteraciones y hace que la verificación deje de ser un registro de tercero razonablemente confiable.

   Ref. QB-D8JD9WFuente: Agency documentation standards for third-party verifications; 12 CFR 1026.43(c)(3)-(4) (reasonably reliable third-party records)Reportar un problema con esta pregunta

10. 10. Se presenta una solicitud conjunta. Los puntajes tri-merge del Prestatario A son 704, 688 y 712. Los del Prestatario B son 660, 672 y 651. Según la convención estándar de las agencias, ¿cuál es el puntaje de crédito representativo del expediente?

    • A.672
    • B.660✓ Respuesta
    • C.651
    • D.704

    Para cada prestatario con tres puntajes, el representativo es el puntaje intermedio: 704 para el Prestatario A y 660 para el B; no el promedio ni el más alto o más bajo. Cuando hay dos o más prestatarios, el puntaje representativo del expediente es el más bajo entre los representativos individuales, es decir, 660.

    Ref. QB-ZUYU5XFuente: Agency representative-credit-score convention (middle of three; lowest of borrowers' representative scores)Reportar un problema con esta pregunta

11. 11. Un sistema automatizado de suscripción devuelve una recomendación "Approve/Eligible" con documentación reducida. ¿Qué significa esa recomendación?

    • A.Es una recomendación generada íntegramente a partir de los datos ingresados; el expediente aún debe documentarse según los hallazgos, despejarse todas las condiciones y verificarse los datos: un dato inexacto anula el hallazgo.✓ Respuesta
    • B.El préstamo está aprobado tal como se presentó y no se necesita más documentación de ingresos ni de activos, porque un hallazgo de documentación reducida significa que el sistema aceptó las cifras ingresadas y dispensó toda verificación restante.
    • C.Confirma que la tasación respaldará el valor usado en la solicitud, porque el sistema coteja los datos de la propiedad con ventas recientes de la zona antes de devolver una recomendación.
    • D.La recomendación por sí sola satisface el requisito de capacidad de pago (ATR), porque una aprobación automatizada es una vía reconocida para que el acreedor demuestre que consideró los factores requeridos.

    El AUS evalúa únicamente los datos que se le ingresan, por lo que su recomendación es condicional: hay que obtener la documentación que exijan los hallazgos, despejar todas las condiciones para cerrar y verificar los datos, y cualquier discrepancia relevante invalida la recomendación. No sustituye la obligación independiente del acreedor de considerar y verificar los factores de capacidad de pago, ni dice nada sobre el valor tasado.

    Ref. QB-HC62RXFuente: 12 CFR 1026.43(c)(2)-(4); AUS findings are conditional on verified dataReportar un problema con esta pregunta

12. 12. ¿Cuál de los siguientes NO figura entre los factores mínimos que un acreedor debe considerar y verificar bajo la regla de capacidad de pago (ATR)?

    • A.La plusvalía de la vivienda que el acreedor podría recuperar si el consumidor incumpliera✓ Respuesta
    • B.La razón mensual de deuda a ingreso o el ingreso residual del consumidor
    • C.El pago mensual del consumidor por obligaciones relacionadas con la hipoteca, como impuestos prediales y seguros
    • D.El pago mensual de cualquier préstamo simultáneo que el acreedor conozca o deba conocer

    La regla ATR exige que el acreedor evalúe la capacidad de pago a partir de ingresos o activos distintos del valor de la vivienda que garantiza el préstamo, justamente para impedir el préstamo basado en el colateral. Los ocho factores requeridos son: ingresos o activos, situación laboral, el pago de la transacción cubierta, el pago de cualquier préstamo simultáneo, las obligaciones relacionadas con la hipoteca, las deudas actuales incluidas pensión alimenticia y manutención, la razón deuda-ingreso o ingreso residual, y el historial crediticio.

    Ref. QB-2VB7BYFuente: 12 CFR 1026.43(c)(2)(i)-(viii)Reportar un problema con esta pregunta

13. 13. Bajo el estándar general de hipoteca calificada (QM), ¿cuál característica del préstamo está permitida?

    • A.Un esquema de pagos que permite que el saldo de principal del préstamo aumente
    • B.Un periodo durante el cual el consumidor realiza pagos de solo intereses
    • C.Un plazo de 30 años con pagos totalmente amortizables y sustancialmente iguales✓ Respuesta
    • D.Un único pago global (balloon) exigible al final del plazo del préstamo

    Una hipoteca calificada no puede tener amortización negativa, pagos de solo interés ni un pago global, y su plazo no puede exceder 30 años; estas restricciones existen porque tales características ocultan el choque de pago. Pagos sustancialmente iguales y totalmente amortizables en un plazo de hasta 30 años cumplen los requisitos de producto de QM, y solo las categorías estrechas de acreedores pequeños y balloon rural se apartan de la prohibición del pago global.

    Ref. QB-JCHCWYFuente: 12 CFR 1026.43(e)(2)(i)-(ii)Reportar un problema con esta pregunta

14. 14. ¿Cuál acción del personal del prestamista está permitida bajo las reglas de independencia de la tasación (valuación)?

    • A.Retener el pago del tasador hasta que el valor reportado sea reconsiderado y vuelto a presentar
    • B.Decirle al tasador desde el encargo qué valor necesita el expediente para que el préstamo cierre
    • C.Pedirle al tasador que corrija un error fáctico objetivo y que considere ventas comparables adicionales✓ Respuesta
    • D.Sacar a un tasador del panel porque un informe salió por debajo del precio del contrato

    La independencia de valuación prohíbe coaccionar, sobornar, intimidar, instruir o inducir al tasador a alcanzar un valor predeterminado, incluido retener el pago o encargos futuros o elegir tasadores según el valor que entregan. Permite expresamente pedirle al tasador que considere información adicional, corrija errores fácticos o aporte más detalle o sustento para su conclusión.

    Ref. QB-3VPHGZFuente: 12 CFR 1026.42(c)(1)-(3) and comment 42(c)(3)Reportar un problema con esta pregunta

15. 15. En una vivienda unifamiliar, el enfoque de comparación de ventas recibe el mayor peso. Una venta comparable tiene tres baños completos y el sujeto tiene dos. ¿Cómo maneja el tasador la diferencia?

    • A.Promediar con igual peso los valores de los tres enfoques para llegar a la opinión final de valor
    • B.Sumar el valor de un baño completo al valor indicado del inmueble sujeto
    • C.Restar del precio de venta del comparable el valor contributivo del baño adicional✓ Respuesta
    • D.Restar el valor de un baño completo al valor propio del inmueble sujeto

    En el enfoque de comparación de ventas todos los ajustes se hacen a los comparables, nunca al sujeto, porque el valor del sujeto es la incógnita que se estima: se resta a un comparable superior y se suma a uno inferior. Luego el tasador reconcilia los enfoques con una ponderación razonada, no con un promedio, dando el mayor peso a la comparación de ventas en una vivienda residencial.

    Ref. QB-KCVP32Fuente: USPAP Standards Rule 1-4(a) and Standards Rule 1-6 (reconciliation)Reportar un problema con esta pregunta

16. 16. Un préstamo relacionado federalmente está garantizado por una vivienda ubicada en una Zona Especial de Riesgo de Inundación. ¿Cuánto seguro contra inundaciones debe exigir el prestamista?

    • A.El precio de venta de la propiedad, porque el precio realmente pagado es la medida más confiable de lo que el prestamista puede perder
    • B.El valor total tasado de la propiedad, incluido el terreno, para que el colateral quede protegido ante una pérdida total por inundación
    • C.El menor entre el saldo de principal pendiente del préstamo, el valor asegurable de las mejoras o la cobertura máxima disponible bajo el NFIP✓ Respuesta
    • D.Ninguno; la cobertura se vuelve opcional si el prestatario firma una renuncia asumiendo el riesgo, pues la ley permite al dueño informado asumir el peligro

    La cobertura contra inundaciones es obligatoria y no renunciable una vez que la determinación estándar ubica el edificio en una Zona Especial de Riesgo de Inundación, y el monto exigido es el menor entre el saldo de principal, el valor asegurable de las mejoras y el límite máximo del NFIP. El terreno se excluye porque no puede dañarse en sentido asegurable, y los prestamistas también deben aceptar pólizas privadas que califiquen.

    Ref. QB-4V2VN2Fuente: Flood Disaster Protection Act, 42 U.S.C. 4012a(b); National Flood Insurance Reform ActReportar un problema con esta pregunta

17. 17. Una prestataria está refinanciando la hipoteca de su residencia principal con un prestamista distinto de su acreedor actual y está retirando efectivo. ¿Cuál afirmación sobre el derecho de rescisión es correcta?

    • A.El derecho a rescindir corre por siete días hábiles desde la consumación, porque un refinanciamiento con retiro de efectivo se trata como una transacción de mayor riesgo con un periodo de reflexión más largo que los tres días ordinarios, y el prestamista puede desembolsar el efectivo el octavo día hábil.
    • B.El derecho de rescisión aplica también a los préstamos de compra de la residencia principal, así que ella recibe la misma ventana de cancelación de tres días que tuvo al comprar la casa, contada desde lo que ocurra primero —la consumación o la entrega de las divulgaciones—, y luego se liberan los fondos.
    • C.Tiene tres días hábiles —contando sábados pero no domingos ni feriados federales— a partir de lo último que ocurra entre la consumación, la entrega de las divulgaciones materiales o la recepción de dos copias del aviso del derecho a cancelar, y no puede desembolsarse ningún fondo hasta que venza ese plazo.✓ Respuesta
    • D.No hay derecho de rescisión, porque los refinanciamientos son transacciones exentas bajo TILA igual que los préstamos de compra, y la exención aplica siempre que el nuevo préstamo se destine a saldar una hipoteca existente sobre la misma vivienda en lugar de crear una obligación enteramente nueva.

    La rescisión aplica a refinanciamientos con un acreedor nuevo, préstamos con garantía hipotecaria y líneas de crédito sobre la vivienda principal, pero nunca a préstamos de compra; un refinanciamiento con el mismo acreedor es rescindible solo por el dinero nuevo. El plazo de tres días usa la definición precisa de día hábil (todos los días calendario salvo domingos y feriados federales), corre desde el último de los tres eventos desencadenantes y no puede desembolsarse nada hasta que venza.

    Ref. QB-MC8293Fuente: 12 CFR 1026.23(a)(3) and 1026.2(a)(6) (precise business-day definition)Reportar un problema con esta pregunta

18. 18. Una vivienda tiene un precio de venta contractual de $320,000 y un valor tasado de $330,000. La primera hipoteca es de $256,000 y el prestatario también toma un segundo gravamen simultáneo de $16,000. ¿Cuáles son el LTV y el CLTV?

    • A.LTV 85%, CLTV 80%
    • B.LTV 77.58%, CLTV 82.42%
    • C.LTV 80%, CLTV 80%
    • D.LTV 80%, CLTV 85%✓ Respuesta

    El LTV es el monto del préstamo dividido entre el MENOR del precio de venta o el valor tasado, así que el divisor es $320,000 y no $330,000: $256,000 ÷ $320,000 = 80%. El CLTV suma todos los gravámenes sobre ese mismo valor: ($256,000 + $16,000) ÷ $320,000 = $272,000 ÷ $320,000 = 85%.

    Ref. QB-5VD7U3Fuente: Standard LTV/CLTV computation (loan amount ÷ lesser of sales price or appraised value)Reportar un problema con esta pregunta

19. 19. El ingreso bruto mensual de un prestatario es $7,500. El pago de vivienda propuesto es $1,650 de capital e intereses, $250 de impuestos prediales, $100 de seguro contra riesgos y $100 de cuotas de HOA. Las obligaciones recurrentes son: pago de auto de $420 con 32 pagos restantes, préstamo estudiantil de $180, mínimos de tarjetas por $95, manutención de menores ordenada por el tribunal de $300 y un préstamo personal de $250 con 8 pagos restantes. Aplicando la convención de excluir la deuda a plazos con menos de diez pagos restantes, ¿cuáles son la razón de vivienda (front-end) y la razón total (back-end)?

    • A.28.00% y 44.60%
    • B.26.67% y 39.93%
    • C.28.00% y 41.27%✓ Respuesta
    • D.22.00% y 41.27%

    La razón de vivienda usa el PITI completo más la cuota de HOA: $1,650 + $250 + $100 + $100 = $2,100 ÷ $7,500 = 28.00%. La razón total añade las deudas recurrentes computables —$420 + $180 + $95 + $300 = $995, excluyendo el préstamo personal de $250 por tener menos de diez pagos restantes—: ($2,100 + $995) ÷ $7,500 = $3,095 ÷ $7,500 = 41.27%.

    Ref. QB-NCKCE4Fuente: Standard housing and total debt ratio computation; agency treatment of installment debts with fewer than ten remaining paymentsReportar un problema con esta pregunta

20. 20. Un solicitante gana $24.00 por hora con 40 horas semanales garantizadas. Las horas extra verificadas fueron $3,600 en los últimos 12 meses y $2,400 en los 12 meses anteriores, y el empleador confirma que probablemente continúen. ¿Cuál es el ingreso bruto mensual calificable?

    • A.$4,160
    • B.$4,410✓ Respuesta
    • C.$4,090
    • D.$4,460

    El ingreso base por hora se anualiza y se divide entre doce: $24.00 × 40 horas × 52 semanas = $49,920 ÷ 12 = $4,160 mensuales. El ingreso variable, como las horas extra, se promedia sobre el historial documentado de dos años, ya que solo puede computarse un patrón demostrado y continuo: ($3,600 + $2,400) ÷ 24 = $250, para un ingreso calificable total de $4,410.

    Ref. QB-C5QQQPFuente: Agency stable-monthly-income calculation (hourly × hours × 52 ÷ 12; variable income averaged over 24 months)Reportar un problema con esta pregunta

21. 21. Un préstamo de $250,000 al 6.0% de interés se desembolsa el 20 de marzo. El prestamista cobra intereses prepagados desde la fecha de desembolso hasta el último día del mes usando un año de 365 días. ¿Cuánto interés prepagado (per diem) se cobra?

    • A.$493.15✓ Respuesta
    • B.$452.05
    • C.$500.00
    • D.$1,250.00

    La tasa diaria es el monto del préstamo por la tasa anual dividido entre la base de días indicada: $250,000 × 0.06 = $15,000 ÷ 365 = $41.0959 por día. El interés se paga vencido y se cobra del 20 al 31 de marzo inclusive, es decir 12 días: $41.0959 × 12 = $493.15 (con un año de 360 días habría dado $500.00).

    Ref. QB-UMHJ5PFuente: Standard per-diem (prepaid) interest computation: (loan amount × rate) ÷ day-count basis × daysReportar un problema con esta pregunta

22. 22. Una vivienda se vende en $410,000 y el prestatario da un enganche del 20%. El prestamista cobra una comisión de originación del 1% más 1.5 puntos de descuento. ¿Cuál es el monto total en dólares de la comisión de originación y los puntos de descuento?

    • A.$10,250
    • B.$3,280
    • C.$4,920
    • D.$8,200✓ Respuesta

    Los puntos siempre son un porcentaje del MONTO DEL PRÉSTAMO, no del precio de venta. Con 20% de enganche el préstamo es $410,000 × 0.80 = $328,000, y 1% + 1.5% = 2.5% de $328,000 = $8,200 (calcular 2.5% sobre el precio de $410,000 daría erróneamente $10,250).

    Ref. QB-D533WQFuente: Standard points computation: one point = 1% of the loan amountReportar un problema con esta pregunta

23. 23. Un prestatario fija (lock) la tasa de interés diez días después de recibir la Estimación de Préstamo (LE) inicial. Según TRID, ¿cuándo debe el acreedor entregar una LE revisada que refleje la tasa fijada y los cargos que dependen de ella?

    • A.Dentro de los 3 días hábiles tras fijar la tasa✓ Respuesta
    • B.El mismo día hábil en que se fija la tasa
    • C.Solo al emitirse la Divulgación de Cierre (CD)
    • D.Dentro de los 7 días hábiles tras fijar la tasa

    Fijar la tasa después de la LE inicial es un evento que permite redivulgar: Reg Z exige que el acreedor entregue una LE revisada dentro de los 3 días hábiles posteriores a la fecha del bloqueo, actualizando la tasa, los puntos y demás cargos que dependen de ella.

    Ref. QB-VMVVAQFuente: TILA/Reg Z, 12 CFR 1026.19(e)(3)(iv)(D)Reportar un problema con esta pregunta

24. 24. Entre la Estimación de Préstamo (LE) y la Divulgación de Cierre (CD), ¿cuál de los siguientes cargos pertenece a la categoría de tolerancia cero y no puede aumentar en absoluto?

    • A.Seguro contra riesgos
    • B.Impuestos de transferencia✓ Respuesta
    • C.Intereses prepagados
    • D.Tarifas de registro

    Reg Z coloca los impuestos de transferencia en la categoría de tolerancia cero, junto con los cargos pagados al acreedor, al bróker o a un afiliado y los servicios que el prestatario no puede elegir. Las tarifas de registro están en la categoría acumulativa del 10%, mientras que los intereses prepagados y el seguro contra riesgos pueden cambiar sin límite si la estimación original fue de buena fe.

    Ref. QB-E5ED3SFuente: TILA/Reg Z, 12 CFR 1026.19(e)(3)(i)-(iii)Reportar un problema con esta pregunta

25. 25. Para los cargos de la categoría de tolerancia acumulativa del 10%, como las tarifas de registro, ¿sobre qué cifra se aplica el límite del 10%?

    • A.Cada cargo individual de esa categoría
    • B.El monto total del préstamo al cierre
    • C.La suma de todos los cargos de esa categoría✓ Respuesta
    • D.El total de los costos de cierre divulgados

    La prueba del 10% es agregada, no por cargo: las tarifas de registro más los servicios de terceros que el prestatario podía elegir (usando un proveedor de la lista escrita) pueden, en conjunto, superar el total de esa categoría en la LE en no más del 10%, de modo que un cargo puede subir mucho si otros bajan y lo compensan.

    Ref. QB-WM88GRFuente: TILA/Reg Z, 12 CFR 1026.19(e)(3)(ii)Reportar un problema con esta pregunta

26. 26. En el cierre, un cargo de tolerancia cero en la Divulgación de Cierre (CD) supera el monto mostrado en la Estimación de Préstamo (LE). Para subsanar la infracción de tolerancia, ¿en qué plazo debe el acreedor reembolsar el exceso al prestatario?

    • A.30 días después de la consumación
    • B.60 días después de la consumación✓ Respuesta
    • C.30 días después de hallarse el error
    • D.60 días después de emitirse la CD

    Reg Z permite subsanar la infracción reembolsando el exceso y entregando una CD corregida a más tardar 60 días después de la consumación; el plazo corre desde la consumación, no desde la emisión de la CD ni desde el descubrimiento del error.

    Ref. QB-F5SQ8TFuente: TILA/Reg Z, 12 CFR 1026.19(f)(2)(v)Reportar un problema con esta pregunta

27. 27. Después de que el prestatario recibe la Divulgación de Cierre (CD) inicial, ¿qué cambio exige una CD corregida y un NUEVO período de espera de tres días hábiles antes de la consumación?

    • A.El vendedor aumenta su crédito de cierre en $500
    • B.Las tarifas de registro suben $150 al cierre
    • C.Se corrige un nombre mal escrito del prestatario
    • D.El APR de un préstamo regular sube más de 1/8%✓ Respuesta

    Solo tres eventos reinician el plazo de 3 días hábiles: que el APR quede inexacto más allá de la tolerancia (más de 1/8% en un préstamo regular, 1/4% en uno irregular), que cambie el producto de préstamo, o que se agregue una penalidad por pago anticipado. Cualquier otro cambio solo requiere una CD corregida en o antes de la consumación, sin nueva espera.

    Ref. QB-XMKJNSFuente: TILA/Reg Z, 12 CFR 1026.19(f)(2)(ii)Reportar un problema con esta pregunta

28. 28. Antes de que el solicitante reciba la Estimación de Préstamo (LE) e indique su intención de continuar, ¿qué cargo puede cobrar legalmente el acreedor?

    • A.Un cargo por fijar la tasa
    • B.Una tarifa legítima de informe de crédito✓ Respuesta
    • C.Una tarifa estándar de solicitud
    • D.Un depósito para la tasación

    TRID prohíbe imponer cualquier cargo al consumidor antes de que reciba la LE e indique su intención de continuar, con una sola excepción: una tarifa legítima y razonable por obtener su informe de crédito. Las tarifas de solicitud, tasación y bloqueo de tasa deben esperar.

    Ref. QB-85AD2JFuente: TILA/Reg Z, 12 CFR 1026.19(e)(2)(i)Reportar un problema con esta pregunta

29. 29. Un acreedor envía por correo la Divulgación de Cierre (CD) el lunes y esa semana no hay feriados federales. Según la definición precisa de día hábil, ¿qué día se considera que el prestatario la recibió?

    • A.El miércoles
    • B.El viernes
    • C.El sábado
    • D.El jueves✓ Respuesta

    Las divulgaciones enviadas por correo se consideran recibidas 3 días hábiles después del envío, y para ello Reg Z usa la definición precisa: todos los días calendario excepto domingos y feriados federales. Contando desde el lunes: martes (1), miércoles (2) y jueves (3), por lo que la recepción se presume el jueves.

    Ref. QB-QM48FHFuente: TILA/Reg Z, 12 CFR 1026.19(f)(1)(iii) and 1026.2(a)(6)Reportar un problema con esta pregunta

30. 30. El ingreso neto de un solicitante autoempleado fue de $80,000 hace dos años y de $60,000 en el año más reciente, y el suscriptor concluye que se mantendrá estable en el nivel más bajo. ¿Qué ingreso mensual calificable debe usarse?

    • A.$5,833, el promedio de los dos años
    • B.$6,667, según el año anterior más alto
    • C.$5,000, según el año más reciente✓ Respuesta
    • D.$11,667, la suma de los dos años

    Cuando el ingreso por autoempleo va en descenso, el suscriptor no puede promediar hacia arriba con el año anterior más alto; el ingreso calificable se limita a la cifra más reciente y más baja — $60,000 ÷ 12 = $5,000 al mes — y solo si se espera que ese nivel continúe. El promedio de dos años se aplica a ingresos estables o crecientes.

    Ref. QB-93QJ7KFuente: Fannie Mae Selling Guide B3-3.1 (income stability; declining self-employment income)Reportar un problema con esta pregunta

31. 31. Una casa se tasa en $400,000, igual a su precio de venta. El prestatario obtiene una primera hipoteca de $300,000 y una HELOC con límite de $50,000, de la cual retira $40,000 al cierre. ¿Cuál es el CLTV?

    • A.75%
    • B.85%✓ Respuesta
    • C.97.5%
    • D.87.5%

    El CLTV divide la suma de los saldos utilizados entre el valor: ($300,000 + $40,000) ÷ $400,000 = 85%. Usar el límite completo de $50,000 en lugar del monto retirado da el HCLTV de 87.5%; 75% es solo el LTV de la primera hipoteca, ignorando la HELOC.

    Ref. QB-SJVQSKFuente: Standard CLTV/HCLTV definitions (Fannie Mae Selling Guide B2-1.1: ratio calculations)Reportar un problema con esta pregunta

32. 32. Un suscriptor condiciona la aprobación del préstamo a que el prestatario mantenga dos meses de reservas después del cierre. ¿En qué unidades se mide este requisito de reservas?

    • A.Meses de solo capital e intereses
    • B.Un porcentaje fijo del monto del préstamo
    • C.Un porcentaje fijo del precio de compra
    • D.Meses del pago completo de vivienda (PITI)✓ Respuesta

    Las reservas son los fondos líquidos que el prestatario conserva después del cierre, expresados en meses de la obligación completa de vivienda — capital, intereses, impuestos y seguros, más cuotas de asociación (PITIA) — porque la prueba mide cuánto tiempo podría seguir pagando el costo total de vivienda, no solo la cuota del préstamo.

    Ref. QB-83C82JFuente: Fannie Mae Selling Guide B3-4.1 (reserves defined as months of PITIA)Reportar un problema con esta pregunta

33. 33. Según la Regla de Valuaciones de ECOA, en un préstamo de primer gravamen garantizado por una vivienda, ¿cuándo debe entregarse al solicitante una copia de la tasación?

    • A.A más tardar 3 días hábiles antes del cierre✓ Respuesta
    • B.Solo en los casos en que se niega el préstamo
    • C.Solo si el solicitante lo pide por escrito
    • D.En el cierre junto con los demás papeles

    La Regulación B exige que el acreedor entregue copias de todas las tasaciones y valuaciones escritas prontamente al completarse y a más tardar 3 días hábiles antes de la consumación, sea que la solicitud se apruebe, deniegue o retire — el prestatario no necesita pedirla, y entregarla en el cierre es demasiado tarde.

    Ref. QB-RJHDMJFuente: ECOA/Reg B, 12 CFR 1002.14(a)(1)Reportar un problema con esta pregunta

34. 34. Un prestatario compra una casa por $300,000, igual a su valor de tasación, con un préstamo convencional con PMI. Según la Ley de Protección de Propietarios (HPA), ¿a qué monto programado del saldo debe terminar automáticamente el PMI?

    • A.$210,000 (70% del valor original)
    • B.$225,000 (75% del valor original)
    • C.$234,000 (78% del valor original)✓ Respuesta
    • D.$240,000 (80% del valor original)

    La HPA exige la terminación automática del PMI en la fecha en que el saldo esté programado por primera vez para llegar al 78% del valor original — $300,000 × 0.78 = $234,000 — siempre que el prestatario esté al día. El 80% ($240,000) es el umbral distinto en el que el prestatario puede solicitar la cancelación por escrito.

    Ref. QB-73ZVUGFuente: Homeowners Protection Act, 12 USC 4902 (automatic termination at 78% of original value)Reportar un problema con esta pregunta

35. 35. Durante el procesamiento, el originador ordena un informe preliminar de título (compromiso de título) sobre la propiedad. ¿Qué revela principalmente este informe?

    • A.El valor de mercado actual de la propiedad
    • B.Gravámenes y cargas registrados en el título✓ Respuesta
    • C.El estado estructural de la vivienda
    • D.La zona de inundación de la propiedad

    El compromiso de título muestra cómo está investido el título y enumera gravámenes registrados, sentencias, impuestos impagos, servidumbres y otras cargas que deben resolverse o exceptuarse antes de que la hipoteca del prestamista quede en primera posición. El valor proviene de la tasación y la zona de inundación de una certificación aparte.

    Ref. QB-QJ63FHFuente: Standard title commitment practice (ALTA title commitment: vesting, liens, exceptions)Reportar un problema con esta pregunta

36. 36. Un solicitante casado refinancia la residencia principal titulada a nombre de ambos cónyuges, pero solo él califica y toma el préstamo. ¿Qué debe firmar el cónyuge no prestatario en el cierre?

    • A.Ni el pagaré ni tampoco la hipoteca
    • B.La hipoteca (garantía), pero no el pagaré✓ Respuesta
    • C.Tanto el pagaré como la hipoteca
    • D.El pagaré, pero no la hipoteca (garantía)

    Toda persona con interés de propiedad investido debe firmar la hipoteca o escritura de fideicomiso para que la propiedad completa quede válidamente en garantía, pero solo quienes responden por la deuda firman el pagaré. El cónyuge no prestatario firma así el instrumento de garantía sin quedar obligado en el pagaré.

    Ref. QB-63NJPFFuente: Standard closing rule: all vested owners execute the security instrument; only obligors sign the noteReportar un problema con esta pregunta

37. 37. Un refinanciamiento de la residencia principal del prestatario se firma un viernes, todas las divulgaciones de rescisión se entregan correctamente y no hay feriados federales después. ¿Cuál es el primer día en que puede desembolsarse el préstamo?

    • A.El miércoles✓ Respuesta
    • B.El jueves
    • C.El martes
    • D.El lunes

    El período de rescisión dura 3 días hábiles tras la consumación, contando todos los días calendario excepto domingos y feriados federales: sábado (1), lunes (2), martes (3). El derecho vence a la medianoche del martes y, como no puede desembolsarse dinero hasta que termine el período, el primer día de fondeo es el miércoles.

    Ref. QB-PJTQ9GFuente: TILA/Reg Z, 12 CFR 1026.23(a)(3) and 1026.2(a)(6) (rescission business-day counting)Reportar un problema con esta pregunta

38. 38. Una prestataria ejerce a tiempo su derecho a rescindir una HELOC garantizada por su residencia principal. ¿En qué plazo debe el acreedor devolverle las tarifas y demás dinero pagado?

    • A.30 días calendario
    • B.20 días calendario✓ Respuesta
    • C.60 días calendario
    • D.3 días hábiles

    Cuando el consumidor rescinde, el interés de garantía queda anulado y Reg Z da al acreedor 20 días calendario desde que recibe el aviso de rescisión para devolver todo dinero o bien entregado por el consumidor, incluidas las tarifas. Los 3 días son el plazo para rescindir, no el plazo del reembolso.

    Ref. QB-D35WVQFuente: TILA/Reg Z, 12 CFR 1026.23(d)(2)Reportar un problema con esta pregunta

39. 39. En el cierre, el prestatario paga la prima de la póliza de seguro de título del prestamista exigida por el acreedor hipotecario. ¿Qué protege esta póliza?

    • A.El valor de tasación contra caídas del mercado
    • B.El patrimonio del comprador, hasta el precio pagado
    • C.El gravamen del prestamista, hasta el monto prestado✓ Respuesta
    • D.La vivienda misma contra los daños físicos

    La póliza de título del prestamista asegura la validez y prioridad del gravamen hipotecario frente a defectos de título, hasta el saldo pendiente del préstamo. Proteger el patrimonio del comprador requiere una póliza de propietario aparte y opcional; los daños físicos los cubre el seguro contra riesgos, y ninguna póliza garantiza el valor de mercado.

    Ref. QB-WJA3GRFuente: Standard title insurance definitions: lender's policy vs owner's policyReportar un problema con esta pregunta

40. 40. Un ARM 5/1 tiene una tasa inicial de 3.5% con topes 2/2/5. En el primer ajuste, el índice es 4.25% y el margen es 2.5%. ¿Qué tasa de interés aplica tras el ajuste?

    • A.4.25%
    • B.5.5%✓ Respuesta
    • C.6.75%
    • D.8.5%

    La tasa totalmente indexada es índice más margen: 4.25% + 2.5% = 6.75%. Pero el primer número de los topes 2/2/5 limita el primer ajuste a 2 puntos sobre la tasa inicial, así que la nueva tasa no puede superar 3.5% + 2% = 5.5%. El 8.5% es el techo de por vida (3.5% + 5%) y 4.25% es solo el índice.

    Ref. QB-J9Q2SWFuente: Standard ARM mechanics: fully indexed rate (index + margin) limited by initial/periodic/lifetime capsReportar un problema con esta pregunta

41. 41. Un préstamo nuevo de $240,000 tiene una tasa anual de 6.0% con amortización mensual. ¿Cuánto de la primera cuota mensual corresponde a intereses?

    • A.$1,200✓ Respuesta
    • B.$1,183.56
    • C.$14,400
    • D.$120

    El interés mensual es el saldo pendiente por la tasa anual dividido entre 12: $240,000 × 0.06 = $14,400 al año, ÷ 12 = $1,200. La cifra de $14,400 olvida dividir entre 12, $1,183.56 surge de un devengo diario sobre 365 días durante 30 días, y $120 tiene el punto decimal mal ubicado.

    Ref. QB-2SHV6WFuente: Periodic interest formula: principal balance × annual rate ÷ 12Reportar un problema con esta pregunta

42. 42. El préstamo a tasa fija de un comprador tiene una tasa pactada de 6.5%, y el vendedor paga un buydown temporal 2-1. ¿Qué tasa de pago aplica durante el segundo año del préstamo?

    • A.4.5%
    • B.5.5%✓ Respuesta
    • C.7.5%
    • D.6.5%

    Un buydown 2-1 reduce la tasa de pago 2 puntos porcentuales en el primer año (6.5% − 2% = 4.5%) y 1 punto en el segundo (6.5% − 1% = 5.5%); desde el tercer año aplica la tasa pactada completa de 6.5%. Los fondos del buydown en custodia cubren la diferencia de la cuota; la tasa del pagaré nunca cambia.

    Ref. QB-H9CQKVFuente: Standard 2-1 temporary buydown structure (payment rate reduced 2 points year 1, 1 point year 2)Reportar un problema con esta pregunta

Preguntas de práctica redactadas según el temario publicado por NMLS para el SAFE MLO National Test Component con Contenido Estatal Uniforme, y según las normas federales que lo sustentan (TILA/Reglamento Z, RESPA/Reglamento X, ECOA/Reglamento B, HMDA, FCRA, GLBA, la Ley de Vivienda Justa y la Ley S.A.F.E. de 2008). NMLS es un servicio de la Conference of State Bank Supervisors; este sitio no está afiliado ni respaldado por NMLS, la CSBS, la CFPB ni ningún regulador estatal. Los umbrales en dólares, los límites de préstamo, los factores del seguro hipotecario, las comisiones de garantía, las tarifas de licencia y los montos de fianza se ajustan periódicamente y aquí no se evalúan deliberadamente: confirma las cifras vigentes y los requisitos de tu estado con tu regulador estatal antes de examinarte. Nada de esto es asesoría legal ni financiera. Sobre el examen NMLS SAFE MLO →