31 Preguntas de Práctica de Conocimientos generales de hipotecas y productos de préstamo con Respuestas

1. 1. Un oficial de préstamos compara programas de préstamos gubernamentales para un cliente. ¿Cuál enunciado describe correctamente cómo estos programas protegen al prestamista?

   • A.Tanto la FHA como el VA aseguran el 100% del saldo pendiente contra el incumplimiento, y por eso ambos programas cobran una prima de seguro mensual.
   • B.Los préstamos garantizados de la Sección 502 del USDA son asegurados por HUD igual que los préstamos FHA, con primas depositadas en el fondo de seguro de HUD.
   • C.La FHA asegura el préstamo con primas que el prestatario paga a un fondo de seguro de la FHA, mientras que el VA garantiza al prestamista contra pérdidas sobre una porción del préstamo.✓ Respuesta
   • D.El VA asegura el préstamo y la FHA garantiza una porción de él; los préstamos garantizados de la Sección 502 del USDA no ofrecen al prestamista ni seguro ni garantía.

   Los programas difieren estructuralmente: la FHA cobra una prima inicial y otra anual de seguro hipotecario que ingresan a su fondo de seguro y asegura al prestamista contra pérdidas, mientras que el VA cobra una cuota de financiamiento única y garantiza solo una porción del préstamo (el derecho o entitlement del veterano) en lugar de asegurarlo — por eso un préstamo VA no lleva seguro hipotecario mensual. Los préstamos de la Sección 502 del USDA son garantizados por USDA Rural Development, no asegurados por HUD.

   Ref. QB-J5PZE7Fuente: FHA Single Family Housing Policy Handbook 4000.1, I.A.1; VA Lenders Handbook M26-7, Ch. 3 (guaranty and funding fee); USDA HB-1-3555, Ch. 1Reportar un problema con esta pregunta

2. 2. Una veterana vende su casa a un comprador que asumirá su préstamo garantizado por el VA con la aprobación del prestamista y del VA. Su puntaje de crédito es 742 y el préstamo está al día. ¿Qué debe ocurrir para que el derecho (entitlement) del VA de la vendedora quede liberado para una vivienda futura?

   • A.Una liberación de responsabilidad aprobada por el prestamista y el VA basta por sí sola: cuando la vendedora ya no es responsable del pagaré, el VA restablece su derecho sin ningún paso adicional.
   • B.El comprador debe ser un veterano elegible que sustituya su propio derecho por el de la vendedora, además de que la vendedora obtenga una liberación de responsabilidad.✓ Respuesta
   • C.El VA restablece automáticamente el derecho de la vendedora 12 meses después de la asunción aprobada, siempre que el comprador haya pagado puntualmente durante ese período.
   • D.El préstamo debe pagarse en su totalidad al cierre, porque un préstamo garantizado por el VA solo puede ser asumido por el cónyuge del veterano.

   Los préstamos VA son asumibles con aprobación del prestamista y del VA, pero hay dos cuestiones distintas: la liberación de responsabilidad protege a la vendedora de la deuda, mientras que solo la sustitución del derecho por un comprador veterano elegible traslada la garantía al derecho del comprador y libera el de la vendedora. Sin la sustitución, el derecho de la vendedora sigue comprometido con la propiedad aun con una liberación de responsabilidad.

   Ref. QB-4N7H79Fuente: 38 CFR 36.4303 / VA Lenders Handbook M26-7, Ch. 5 (assumptions, release of liability, substitution of entitlement)Reportar un problema con esta pregunta

3. 3. Un comprador primerizo con puntaje de crédito de 680 pregunta por el programa Garantizado de la Sección 502 del USDA. ¿Qué par de requisitos caracteriza ese programa y lo distingue del financiamiento FHA y convencional?

   • A.La propiedad debe ubicarse en un área rural elegible designada por el USDA, y el ingreso total del hogar debe estar dentro del límite de ingresos por área del programa.✓ Respuesta
   • B.El prestatario debe hacer un pago inicial mínimo del 1%, y solo el ingreso de los prestatarios que firman el pagaré se cuenta para el límite.
   • C.El prestatario debe ser un comprador de primera vivienda sin participación en propiedad alguna durante los tres años previos, y la propiedad debe ubicarse en un área rural elegible del USDA.
   • D.La propiedad puede ser una segunda vivienda en cualquier parte del país, siempre que el ingreso total del hogar no supere la mediana nacional.

   La elegibilidad de la Sección 502 Garantizada del USDA se basa en dos filtros que ningún otro programa importante usa juntos: la propiedad debe estar en un área que el USDA haya designado como elegible (rural), y el ingreso anual ajustado de todo el hogar — incluidos los miembros adultos que no figuran en el préstamo — debe estar dentro del límite de ingresos del área. El programa es solo para ocupación por el propietario y no exige pago inicial, por lo que ni la condición de comprador primerizo ni un pago inicial mínimo son requisitos.

   Ref. QB-K52CM8Fuente: USDA HB-1-3555, Ch. 5 (property eligibility) and Ch. 9 (adjusted annual household income); 7 CFR 3555Reportar un problema con esta pregunta

4. 4. En una compra con FHA, el precio del contrato es $310,000 y el valor de tasación es $300,000. El monto base del préstamo es $289,500 y el prestatario decide financiar la prima inicial de seguro hipotecario de $5,066, resultando en un préstamo total de $294,566. El puntaje de crédito del prestatario es 690. ¿Cuál es la relación préstamo-valor (LTV) para efectos de la FHA?

   • A.96.5%✓ Respuesta
   • B.98.2%
   • C.95.0%
   • D.93.4%

   La FHA calcula el LTV como el monto base del préstamo dividido entre el Valor Ajustado, que es el MENOR entre el precio del contrato y el valor de tasación, y la UFMIP financiada se excluye expresamente del numerador. Aquí es $289,500 ÷ $300,000 = 96.5%; usar el precio de $310,000 o sumar la UFMIP financiada produce las respuestas incorrectas.

   Ref. QB-ZM5HP5Fuente: FHA Single Family Housing Policy Handbook 4000.1, II.A.2 (Adjusted Value; LTV based on base loan amount, excluding financed UFMIP)Reportar un problema con esta pregunta

5. 5. Un prestatario tiene un préstamo convencional con seguro hipotecario privado pagado por el prestatario. El valor original era $400,000 y el monto original del préstamo era $360,000. El prestatario está al día y no hay gravámenes subordinados. Según la Homeowners Protection Act, ¿cuándo debe el administrador cancelar automáticamente el PMI, sin solicitud del prestatario?

   • A.Cuando el saldo llegue al 80% del valor original, el administrador debe cancelar el PMI automáticamente aunque el prestatario nunca presente una solicitud.
   • B.Cuando el saldo del préstamo esté programado para llegar al 78% del valor original según el calendario de amortización original, siempre que el prestatario esté al día.✓ Respuesta
   • C.Nunca durante el plazo programado — el PMI de un préstamo convencional permanece hasta que el prestatario refinancie, porque el derecho de cancelación existe solo en préstamos FHA.
   • D.Solo cuando una nueva tasación ordenada por el administrador, pagada por el prestatario, confirme que el saldo ha bajado al 78% del valor de mercado actual de la propiedad.

   La HPA fija dos disparadores que suelen confundirse: el prestatario puede SOLICITAR la cancelación al 80% del valor original (por escrito, al día, buen historial de pagos, sin gravámenes subordinados), pero el administrador debe cancelar AUTOMÁTICAMENTE al 78% del valor original según el calendario de amortización ORIGINAL — no según una nueva tasación — con una terminación final en el punto medio del plazo de amortización. La cancelación automática solo exige que el prestatario esté al día.

   Ref. QB-G5YB45Fuente: Homeowners Protection Act, 12 U.S.C. 4902(a)–(c)Reportar un problema con esta pregunta

6. 6. Todas las siguientes características están permitidas en una Hipoteca Calificada General (QM), EXCEPTO:

   • A.Una tasa fija durante cinco años que luego se ajusta, con pagos regulares totalmente amortizables en todo momento.
   • B.Una tasa fija con depósito mensual en garantía (escrow) para impuestos y seguro.
   • C.Un plazo de 30 años totalmente amortizable.
   • D.Una estructura de pago que permite amortización negativa.✓ Respuesta

   La Regulación Z prohíbe ciertas características riesgosas en cualquier Hipoteca Calificada: amortización negativa, períodos de solo interés, pagos globo (fuera de excepciones estrechas para acreedores pequeños/rurales) y plazos mayores de 30 años. Un ARM totalmente amortizable sí puede ser QM, porque lo prohibido es el diferimiento del capital — o del interés, como en la amortización negativa — y no el ajuste de tasa en sí.

   Ref. QB-2NGUU6Fuente: 12 CFR 1026.43(e)(2)(i)–(ii) (Qualified Mortgage product-feature restrictions)Reportar un problema con esta pregunta

7. 7. Un prestatario solicita un préstamo de $410,000 sobre un condominio que, según la revisión del proyecto, no es "warrantable", y califica usando 24 meses de estados de cuenta bancarios personales en lugar de declaraciones de impuestos. El monto está por debajo del límite conforme aplicable del condado. ¿Cómo se clasifica mejor este préstamo?

   • A.Convencional y conforme, ya que el tipo de documentación y la revisión del proyecto de condominio solo afectan el precio y los requisitos adicionales; la conformidad se determina únicamente por si el monto del préstamo está dentro del límite del condado.
   • B.Conforme, porque el monto del préstamo está por debajo del límite conforme del condado, y el tamaño del préstamo es la única prueba que aplican las GSE para definir un préstamo conforme.
   • C.Jumbo, porque todo préstamo que por cualquier razón no puede entregarse a Fannie Mae o Freddie Mac se clasifica como préstamo jumbo en el mercado secundario.
   • D.No conforme (nonconforming), porque no cumple los criterios de elegibilidad de las GSE — un préstamo puede ser no conforme por razones distintas al monto, y "jumbo" se refiere solo a montos superiores al límite conforme aplicable.✓ Respuesta

   Conforme significa que el préstamo cumple TODOS los requisitos de elegibilidad de las GSE — monto, crédito, documentación y propiedad — de modo que incumplir cualquiera lo vuelve no conforme. Jumbo es solo una variedad de no conforme (monto superior al límite aplicable); aquí el monto está bien, pero el proyecto no "warrantable" y la documentación por estados bancarios eliminan la elegibilidad GSE. El préstamo sigue siendo convencional, porque ninguna agencia gubernamental lo asegura ni lo garantiza.

   Ref. QB-H5BP96Fuente: FHFA conforming loan limit definition; Fannie Mae Selling Guide Part B2 (borrower, credit, documentation and project eligibility)Reportar un problema con esta pregunta

8. 8. Un prestatario independiente es aprobado para un préstamo de vivienda propia que usa ingresos por estados de cuenta bancarios e incluye un período de solo interés de 10 años, lo que lo convierte en un préstamo non-QM. ¿Cuál enunciado sobre la obligación del prestamista es correcto?

   • A.La regla ATR sigue aplicando: el acreedor debe hacer una determinación razonable y de buena fe con ingresos, activos, deudas y obligaciones verificados y documentados; solo se pierde la presunción de cumplimiento del QM.✓ Respuesta
   • B.Como el préstamo es non-QM, la regla de Capacidad de Pago (ATR) no le aplica; el acreedor solo necesita cumplir las pautas de sus inversionistas y las normas estatales aplicables.
   • C.El préstamo se convierte automáticamente en un préstamo hipotecario de mayor precio sujeto a un límite estricto de 43% de deuda-ingreso, porque la Regulación Z trata todo préstamo non-QM como de mayor precio sin importar su tasa ni el perfil del prestatario.
   • D.Los préstamos non-QM están prohibidos en viviendas ocupadas por el propietario, así que el préstamo solo puede cerrarse si el prestatario certifica que la vivienda se tratará como propiedad de inversión.

   La regla ATR aplica a prácticamente todo préstamo cerrado de consumo garantizado por una vivienda; la Hipoteca Calificada es solo un subconjunto que obtiene puerto seguro o presunción refutable de cumplimiento. Por eso non-QM es una clasificación, no una prohibición — productos como estados bancarios, agotamiento de activos y solo interés son legales, pero el acreedor asume toda la carga de probar que verificó la capacidad de pago.

   Ref. QB-7N9HQCFuente: 12 CFR 1026.43(c) (Ability-to-Repay) and 1026.43(e) (QM presumptions of compliance)Reportar un problema con esta pregunta

9. 9. Un ARM tiene una tasa de pagaré de 4.25% durante el período inicial. Los documentos indican un margen de 2.25% y, al momento de la solicitud, el índice está en 5.10%. ¿Cuál enunciado es correcto?

   • A.El margen se ajustará en cada fecha de cambio junto con el índice, pues ambas partes de la fórmula flotan.
   • B.La tasa totalmente indexada es 7.35%; el margen permanece fijo durante toda la vida del préstamo mientras el índice varía.✓ Respuesta
   • C.La tasa totalmente indexada es 4.25%, porque la tasa del pagaré indicada en los documentos controla.
   • D.La tasa totalmente indexada es 2.85%, que se obtiene restando el margen del valor actual del índice.

   La tasa totalmente indexada es igual al índice más el margen (5.10% + 2.25% = 7.35%). El margen es el recargo fijo del prestamista escrito en el pagaré y no cambia; solo el índice se mueve en cada ajuste. Una tasa de pagaré inferior a la tasa totalmente indexada — como aquí — es una tasa promocional, razón por la cual debe explicarse el choque de pago al prestatario.

   Ref. QB-P54C5CFuente: 12 CFR 1026.20(c) and 1026.19(b) ARM disclosure requirements; CFPB CHARM booklet (index + margin = fully indexed rate)Reportar un problema con esta pregunta

10. 10. Un ARM 5/1 se cerró con una tasa inicial de 3.50%, un margen de 2.75% y topes de 2/2/5. En la primera fecha de ajuste el índice es 6.00%. ¿Cuál es la nueva tasa de interés del prestatario?

    • A.8.50%
    • B.8.75%
    • C.5.50%✓ Respuesta
    • D.6.25%

    Los topes se leen de izquierda a derecha como inicial / periódico / de por vida, así que el primer ajuste se limita a 2 puntos porcentuales sobre la tasa inicial de 3.50%, es decir 5.50%. La tasa cobrada siempre es la MENOR entre la tasa totalmente indexada (6.00% + 2.75% = 8.75%) y la tasa con tope, por lo que el prestatario paga 5.50% y el aumento restante solo puede aplicarse en ajustes posteriores, sujeto a los topes de 2% periódico y 5% de por vida.

    Ref. QB-P2MKSVFuente: Standard ARM note cap structure; CFPB Consumer Handbook on Adjustable-Rate Mortgages (CHARM), 12 CFR 1026.19(b)Reportar un problema con esta pregunta

11. 11. Un ARM originado con una tasa de 4.00% tiene topes de 5/2/5. Tras varios ajustes la tasa actual es 9.00% y, en la próxima fecha de cambio, el índice más el margen equivale a 11.50%. ¿Cuál es la tasa máxima que el préstamo puede alcanzar en ese ajuste?

    • A.9.00% — el préstamo ya está en su tope.✓ Respuesta
    • B.11.50%, porque la tasa siempre sube al nivel totalmente indexado en cada fecha de cambio.
    • C.14.00%, la tasa actual de 9.00% más el tope de por vida de 5 puntos.
    • D.11.00%, la tasa actual de 9.00% más el tope periódico de 2 puntos.

    El tope de por vida se mide desde la tasa ORIGINAL del pagaré, no desde la tasa actual, por lo que el techo es 4.00% + 5 = 9.00%. Como el préstamo ya llegó a 9.00%, la tasa no puede subir más por alta que sea la tasa totalmente indexada; sumar el tope de por vida a la tasa actual (dando 14.00%) es el error clásico.

    Ref. QB-7JSRCWFuente: Standard ARM note lifetime cap provision; 12 CFR 1026.19(b)(2) ARM program disclosureReportar un problema con esta pregunta

12. 12. Según la Guía Interinstitucional de 2006 sobre Riesgos de Productos Hipotecarios No Tradicionales, ¿cómo debe un prestamista calificar a un prestatario para un ARM de pago opcional que permite un pago mínimo menor que el interés devengado?

    • A.Usando el pago mínimo disponible durante el primer año.
    • B.Usando la tasa inicial con descuento y un pago de solo interés.
    • C.Usando la tasa máxima del tope de por vida del plan con un pago de solo interés.
    • D.Usando la tasa totalmente indexada con un pago totalmente amortizable.✓ Respuesta

    Cuando el pago no cubre el interés devengado, el faltante se suma al capital — amortización negativa — por lo que el saldo crece y el pago recalculado puede dispararse. Por eso la guía interinstitucional exige calificar a la tasa totalmente indexada con un pago totalmente amortizable y advierte contra la superposición de riesgos (documentación reducida más un segundo gravamen simultáneo más LTV alto).

    Ref. QB-Q2YWXWFuente: Interagency Guidance on Nontraditional Mortgage Product Risks, 71 Fed. Reg. 58609 (Oct. 4, 2006)Reportar un problema con esta pregunta

13. 13. Una propietaria de 71 años considera una hipoteca inversa HECM asegurada por la FHA sobre la residencia principal que ha tenido durante 20 años. Sus hijos adultos preguntan qué pasa si el saldo del préstamo llega a superar el valor de la vivienda. ¿Cuál enunciado es correcto?

    • A.La prestataria debe hacer pagos mensuales de capital e interés cuando el saldo supere el 60% del valor de la vivienda, o el préstamo vence de inmediato.
    • B.Los herederos son personalmente responsables de cualquier déficit entre el saldo y el precio de venta, porque el seguro de la FHA cubre solo los costos de ejecución y cobranza.
    • C.La asesoría obligatoria aprobada por HUD puede omitirse cuando la prestataria ha sido dueña de la vivienda al menos diez años y trabaja con un asesor autorizado.
    • D.Un HECM es sin recurso: cuando el préstamo vence y la vivienda se vende, lo que debe pagarse con la propiedad se limita al menor entre el saldo del préstamo y el valor de la vivienda.✓ Respuesta

    Un HECM es sin recurso por reglamento: el pago se limita al valor de la propiedad al venderse y el fondo de seguro de la FHA — sostenido por las primas del HECM — absorbe cualquier déficit, de modo que ni la prestataria ni los herederos deben la diferencia. Además, la asesoría aprobada por HUD es obligatoria antes de procesar el préstamo, no se exige pago mensual de capital e interés, y el préstamo vence por fallecimiento, venta, mudanza permanente o falta de pago de impuestos, seguro o mantenimiento.

    Ref. QB-8J54JXFuente: 24 CFR 206.27(b) (non-recourse) and 24 CFR 206.41 (HECM counseling); HUD Handbook 4235.1Reportar un problema con esta pregunta

14. 14. A un prestatario le ofrecen una línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC) con un período de disposición de 10 años seguido de un período de pago de 15 años. ¿Cuál enunciado describe con exactitud cómo funciona este producto?

    • A.La tasa de interés de un HELOC es fija durante toda la vida del plan, porque la Regulación Z prohíbe tasas variables en el crédito abierto garantizado por la vivienda.
    • B.Durante el período de disposición el prestatario puede disponer y pagar repetidamente, a menudo con pagos de solo interés; al terminar ese período no se permiten nuevas disposiciones y el saldo se paga durante el período de pago.✓ Respuesta
    • C.Todo el saldo pendiente vence en un solo pago globo el último día del período de disposición, y la cifra de 15 años se refiere solo al tiempo que el prestamista puede mantener el gravamen registrado.
    • D.Un HELOC es un préstamo cerrado desembolsado en una sola suma al cierre; el período de disposición de 10 años es solo la ventana en la que la tasa puede ajustarse, y se exigen pagos regulares de capital e interés desde el primer mes del plan.

    Un HELOC es crédito rotativo abierto garantizado por la vivienda y regido por las reglas de crédito abierto de la Regulación Z, con tasa variable normalmente ligada a un índice publicado como la tasa prime. Como los pagos durante la disposición suelen ser de solo interés, el paso al período de pago totalmente amortizable suele causar choque de pago — lo opuesto a un préstamo cerrado con garantía hipotecaria, que es una suma fija con pagos establecidos.

    Ref. QB-M2WWETFuente: 12 CFR 1026.40 (requirements for open-end home-equity plans); Reg Z open-end vs. closed-end distinctionReportar un problema con esta pregunta

15. 15. Un vendedor acepta financiar una reducción temporal 2-1 en un préstamo fijo a 30 años con tasa de pagaré de 6.5%; el subsidio se deposita en una cuenta de buydown en garantía al cierre. ¿Cuál enunciado es correcto?

    • A.La diferencia no pagada entre el pago reducido y el pago a tasa completa se suma cada mes al saldo del préstamo, por lo que el prestatario termina el segundo año debiendo más capital que al cierre — amortización negativa clásica.
    • B.La tasa del pagaré se reduce permanentemente a 4.5% durante todo el plazo de 30 años, exactamente el mismo resultado que obtendría el prestatario pagando puntos de descuento al cierre.
    • C.El pago del prestatario se calcula como si la tasa fuera 4.5% el primer año y 5.5% el segundo, tomando la diferencia de la cuenta de buydown; la tasa del pagaré sigue en 6.5% y el saldo no se ve afectado.✓ Respuesta
    • D.Una reducción 2-1 y pagar dos puntos de descuento producen el mismo resultado para el prestatario, pues ambos cuestan lo mismo al cierre y reducen el pago en los primeros años.

    Una reducción temporal es un subsidio, no una modificación del préstamo: los fondos en garantía complementan el pago reducido del prestatario en los años uno y dos, y en el tercer año el pago sube al correspondiente a la tasa completa del pagaré. Los puntos de descuento, en cambio, son una reducción permanente que sí baja la tasa del pagaré por toda la vida del préstamo, y como los fondos cubren el faltante no hay amortización negativa.

    Ref. QB-5J342UFuente: Fannie Mae Selling Guide B2-1.4-04, Temporary Interest Rate Buydowns; Freddie Mac Selling Guide 4204.3Reportar un problema con esta pregunta

16. 16. Un comprador adquiere una vivienda por $500,000 que se tasa en $510,000. El financiamiento es una primera hipoteca de $400,000 más una línea de crédito (HELOC) con línea de $50,000, de la cual se disponen $20,000 al cierre. ¿Cuáles son el LTV, CLTV y HCLTV?

    • A.LTV 80%, CLTV 90%, HCLTV 84%
    • B.LTV 78.4%, CLTV 82.4%, HCLTV 88.2%
    • C.LTV 84%, CLTV 90%, HCLTV 90%
    • D.LTV 80%, CLTV 84%, HCLTV 90%✓ Respuesta

    Las tres razones usan como denominador el MENOR entre el precio de venta y el valor de tasación — aquí $500,000, no la tasación de $510,000. El LTV cuenta solo el primer gravamen ($400,000 ÷ $500,000 = 80%); el CLTV suma el saldo dispuesto del financiamiento subordinado ($420,000 ÷ $500,000 = 84%); y el HCLTV usa la LÍNEA COMPLETA del HELOC, dispuesta o no ($450,000 ÷ $500,000 = 90%), porque el prestatario puede volver a disponer en cualquier momento.

    Ref. QB-N299MUFuente: Fannie Mae Selling Guide B2-1.1-01, Loan-to-Value (LTV), CLTV and HCLTV RatiosReportar un problema con esta pregunta

17. 17. El ingreso bruto mensual de un prestatario es $7,200. El pago de vivienda propuesto es $1,908 (capital e interés $1,520, impuestos $250, seguro $90, cuotas de HOA $48). Otras obligaciones mensuales recurrentes son: auto $420, préstamo estudiantil $180 y mínimo de tarjeta $60. ¿Cuáles son las razones de vivienda (front-end) y de deuda total (back-end)?

    • A.21.1% y 35.7%
    • B.35.7% y 26.5%
    • C.26.5% y 35.7%✓ Respuesta
    • D.26.5% y 30.8%

    La razón de vivienda usa el pago TOTAL de vivienda — capital, interés, impuestos, seguro y cuotas de HOA — sobre el ingreso bruto mensual: $1,908 ÷ $7,200 = 26.5%. La razón de deuda total suma las demás obligaciones mensuales recurrentes: ($1,908 + $420 + $180 + $60) = $2,568 ÷ $7,200 = 35.7%. Usar solo capital e interés (21.1%) u omitir una deuda son los errores comunes.

    Ref. QB-6JEE7VFuente: FHA Handbook 4000.1, II.A.5 (mortgage payment expense and total fixed payment ratios); Fannie Mae Selling Guide B3-6-02, Debt-to-Income RatiosReportar un problema con esta pregunta

18. 18. Un préstamo de $265,000 al 6.00% cierra el 20 de septiembre, con el primer pago el 1 de noviembre. El prestamista usa un año de 365 días y cobra interés desde el día de cierre inclusive hasta fin de mes. ¿Cuánto interés prorrateado (per diem) se cobra al cierre?

    • A.$522.74
    • B.$441.67
    • C.$435.62
    • D.$479.18✓ Respuesta

    Interés diario = monto × tasa ÷ 365: $265,000 × 0.06 = $15,900 ÷ 365 = $43.5616 por día. Del 20 al 30 de septiembre, contando el día de cierre, son 11 días: $43.5616 × 11 = $479.18. El interés hipotecario se paga vencido, por eso el interés prepagado al cierre cubre el resto del mes de cierre y no hay pago hasta el 1 de noviembre.

    Ref. QB-J2794RFuente: 12 CFR 1026.4(b)(2) (interest as a finance charge); standard per-diem interest computation, interest paid in arrearsReportar un problema con esta pregunta

19. 19. Un comprador adquiere una vivienda por $335,000 con un préstamo de $320,000. El prestamista ofrece reducir el pago mensual en $52 a cambio de 1.5 puntos de descuento pagados al cierre. ¿Cuál es el costo de los puntos y aproximadamente cuál es el período de recuperación?

    • A.$4,800 y aproximadamente 46 meses
    • B.$4,800 y aproximadamente 92 meses✓ Respuesta
    • C.$5,025 y aproximadamente 97 meses
    • D.$3,200 y aproximadamente 62 meses

    Un punto equivale al 1% del MONTO DEL PRÉSTAMO, no del precio de venta, así que 1.5 puntos sobre $320,000 son $4,800 (la opción de $5,025 usa erróneamente el precio de $335,000). El punto de equilibrio es el costo inicial dividido entre el ahorro mensual: $4,800 ÷ $52 ≈ 92 meses, unos siete años y medio — por lo que los puntos convienen solo si el prestatario conserva el préstamo más tiempo que eso.

    Ref. QB-3JCEPRFuente: 12 CFR 1026.4(a) (discount points as a finance charge); standard point cost = 1% of loan amount and break-even calculationReportar un problema con esta pregunta

20. 20. ¿Cuál de los siguientes cargos NO se incluye en el cargo financiero y, por lo tanto, NO se refleja en la tasa de porcentaje anual (APR)?

    • A.El interés prorrateado (per diem) cobrado al cierre.
    • B.El cargo por originación cobrado por el acreedor.
    • C.Puntos de descuento pagados para reducir la tasa de interés.
    • D.El cargo de tasación pagado a un tasador independiente.✓ Respuesta

    El cargo financiero es el costo del crédito al consumidor expresado en dólares, y la Regulación Z excluye expresamente ciertos cargos de terceros relacionados con bienes raíces — tasación, informe de crédito, examen y seguro de título, preparación de documentos por terceros, notaría y registro — cuando son de buena fe y razonables. Los cargos por originación, los puntos de descuento, las primas de seguro hipotecario y el interés prepagado sí son cargos financieros y por eso elevan la APR por encima de la tasa del pagaré.

    Ref. QB-DHPFK7Fuente: 12 CFR 1026.4(c)(7) (real-estate-related fees excluded from the finance charge); 1026.4(a)–(b)Reportar un problema con esta pregunta

21. 21. Un MLO explica el mercado secundario a un prestatario. ¿Cuál enunciado describe correctamente el papel de Ginnie Mae?

    • A.Ginnie Mae garantiza el pago puntual de capital e interés de valores respaldados por hipotecas garantizadas o aseguradas por el gobierno; no origina ni compra préstamos.✓ Respuesta
    • B.Ginnie Mae asegura préstamos FHA individuales contra el incumplimiento, cobrando las primas inicial y anual del seguro hipotecario que pagan los prestatarios.
    • C.Ginnie Mae compra préstamos convencionales conformes en el mercado secundario igual que Fannie Mae, y emite valores respaldados por hipotecas contra los préstamos que mantiene en su propia cartera.
    • D.Ginnie Mae es una corporación privada de accionistas autorizada por el Congreso para bursatilizar préstamos jumbo que exceden los límites conformes.

    Ginnie Mae es una corporación totalmente gubernamental dentro de HUD cuya única función es respaldar con la plena fe y crédito de Estados Unidos los MBS emitidos por emisores aprobados y respaldados por préstamos FHA, VA, USDA y PIH. Fannie Mae y Freddie Mac son las GSE que realmente compran préstamos convencionales conformes en el mercado secundario; el seguro del préstamo FHA proviene de la FHA, no de Ginnie Mae.

    Ref. QB-VZGAZ6Fuente: 12 U.S.C. 1721(g); Ginnie Mae MBS Guide (HUD Handbook 5500.3), Ch. 1Reportar un problema con esta pregunta

22. 22. Un propietario refinancia por tasa y plazo su primera hipoteca. Un HELOC existente, registrado después de la primera hipoteca original, permanecerá vigente. ¿Qué debe ocurrir para que el nuevo préstamo cierre en primera posición de gravamen?

    • A.El nuevo prestamista debe exigir que el HELOC se pague y se cierre permanentemente, porque un acuerdo de subordinación no está disponible en una refinanciación de tasa y plazo.
    • B.No debe ocurrir nada — el HELOC permanece automáticamente subordinado a cualquier primera hipoteca de reemplazo, porque la prelación queda adherida permanentemente a la posición en que cada gravamen se registró originalmente, y no cambia cuando la hipoteca anterior se paga y se libera.
    • C.El prestamista del HELOC debe firmar un acuerdo de subordinación que se registre junto con la nueva hipoteca; de lo contrario, el HELOC ascendería a primera posición cuando la primera hipoteca anterior se pague y se libere.✓ Respuesta
    • D.La prelación sigue el monto del préstamo y no el orden de registro, así que la nueva primera hipoteca, por ser mayor, toma automáticamente la primera posición delante del HELOC menor.

    La prelación de gravámenes se rige generalmente por el orden de registro (primero en tiempo, primero en derecho), así que al pagarse y liberarse la primera hipoteca original, el HELOC anteriormente subordinado asciende automáticamente. Un acuerdo de subordinación registrado es el instrumento por el cual el prestamista del HELOC consiente permanecer en segundo lugar frente al nuevo préstamo, y por eso se exige antes de cerrar una refinanciación de tasa y plazo con financiamiento subordinado existente.

    Ref. QB-EH2TR8Fuente: Fannie Mae Selling Guide B2-1.2-04, Subordinate Financing; state recording statutes establishing first-in-time lien priorityReportar un problema con esta pregunta

23. 23. Un MLO origina una Hipoteca Calificada (QM) general que además es un préstamo de precio superior, porque su APR excede la tasa de oferta preferencial promedio (APOR) por más del umbral permitido. ¿Qué protección sobre la capacidad de pago (ATR) recibe el prestamista?

    • A.Una presunción refutable de cumplimiento de la regla ATR✓ Respuesta
    • B.Ninguna presunción; el cumplimiento se prueba antes del cierre
    • C.Una exención total de los requisitos de la regla ATR
    • D.Un puerto seguro concluyente de cumplimiento de la regla ATR

    Bajo la Regulación Z, una QM cuyo APR la convierte en préstamo de precio superior recibe solo una presunción refutable de cumplimiento con ATR: el prestatario aún puede impugnarla, por ejemplo demostrando ingreso residual insuficiente. El puerto seguro concluyente aplica solo a las QM con precio por debajo del umbral, y ninguna QM está exenta del marco ATR.

    Ref. QB-WZUM68Fuente: Regulation Z, 12 CFR 1026.43(e)(1) — QM safe harbor vs. rebuttable presumption for higher-priced covered transactionsReportar un problema con esta pregunta

24. 24. Un prestatario le pide a un MLO que explique qué significan los números en un "ARM 7/1". ¿Cuál explicación es correcta?

    • A.La tasa se ajusta cada 7 años, con tope de 1% por cambio
    • B.La tasa es fija por 7 años y luego se ajusta una vez al año✓ Respuesta
    • C.La tasa es fija por 1 año y luego se ajusta cada 7 años
    • D.La tasa inicia en 7% y puede subir hasta 1% cada año

    En la notación de los ARM híbridos, el primer número es la duración en años del período inicial de tasa fija y el segundo indica con qué frecuencia se ajusta la tasa después de ese período. Un ARM 7/1 es fijo por 7 años y luego se ajusta una vez al año según índice más margen; los números no son topes ni tasas iniciales.

    Ref. QB-BHYS85Fuente: CFPB Consumer Handbook on Adjustable Rate Mortgages (CHARM) — hybrid ARM naming conventionReportar un problema con esta pregunta

25. 25. Un prestatario con un ARM de opción de pago elige el pago mínimo de $1,200 en un mes en que el interés acumulado del préstamo es $1,350. ¿Qué le sucede al saldo de capital ese mes?

    • A.Disminuye en $150
    • B.Disminuye en $1,200
    • C.Aumenta en $150✓ Respuesta
    • D.Se mantiene igual ese mes

    Cuando el pago es menor que el interés acumulado del período, los $150 de interés no pagado se suman al saldo de capital: esto es la amortización negativa. El saldo crece por el faltante ($1,350 − $1,200 = $150), y por eso estos productos pueden dejar al prestatario debiendo más de lo que pidió originalmente.

    Ref. QB-TZSMN4Fuente: Regulation Z, 12 CFR 1026 — negative amortization mechanics (payment-option ARM); Interagency Guidance on Nontraditional Mortgage Product RisksReportar un problema con esta pregunta

26. 26. Un pagaré hipotecario exige pagos mensuales calculados con una tabla de amortización a 30 años, pero el préstamo vence al final del año 7. ¿Qué debe el prestatario al vencimiento?

    • A.Todo el saldo de capital restante en un solo pago✓ Respuesta
    • B.Solo el interés acumulado del último año del préstamo
    • C.Nuevos pagos recalculados sobre los 23 años restantes
    • D.Nada, porque el préstamo se renueva por otro plazo

    Esta es una hipoteca globo (balloon): como los pagos se basan en un período de amortización más largo que el plazo real, no liquidan toda la deuda, y el capital no amortizado vence como un solo pago "globo" al vencimiento. El prestamista no está obligado a renovar ni recalcular el préstamo, así que el prestatario debe pagar, refinanciar o vender.

    Ref. QB-CHB5E6Fuente: NMLS SAFE MLO National Test Content Outline — mortgage loan products: balloon; Regulation Z, 12 CFR 1026.18(s)(5)(i) (balloon payment)Reportar un problema con esta pregunta

27. 27. Un bróker hipotecario cierra un préstamo a su propio nombre, pero en el cierre los fondos los adelanta otro prestamista al que el préstamo se le cede en la misma mesa de cierre. ¿Qué término describe este arreglo?

    • A.Warehouse lending (una línea de crédito a corto plazo)
    • B.Table funding (el bróker cierra, el prestamista fondea)✓ Respuesta
    • C.Transferencia de servicio (cambia quien cobra los pagos)
    • D.Participación del préstamo (propiedad compartida)

    La Regulación X define el table funding como un cierre en el que el préstamo se fondea con un adelanto simultáneo de fondos y una cesión del préstamo a quien los adelanta: el bróker cierra a su nombre, pero el prestamista adquirente pone el dinero y toma el préstamo en la mesa. En cambio, el warehouse lending es que el bróker use su propia línea de crédito para fondear préstamos que luego vende.

    Ref. QB-UZ5YT5Fuente: RESPA Regulation X, 12 CFR 1024.2(b) — definition of "table funding"Reportar un problema con esta pregunta

28. 28. Un prestatario bloqueó una tasa de interés por 30 días, pero el cierre se retrasó y el bloqueo vencerá antes de la consumación. ¿Cuál afirmación es la más precisa?

    • A.La tasa solo puede mejorar para el prestatario al terminar el bloqueo
    • B.El bloqueo se extiende de forma automática hasta llegar al cierre
    • C.El bloqueo vence y puede necesitarse extenderlo o rebloquear a precio actual✓ Respuesta
    • D.El prestamista debe honrar la tasa original sin importar la demora

    Un bloqueo de tasa es un compromiso con una tasa y puntos específicos solo durante el período pactado; al vencer, el prestamista deja de estar obligado por esos términos. El prestatario normalmente debe pagar una extensión o rebloquear al precio de mercado vigente, por lo que el plazo del bloqueo debe ajustarse a un calendario de cierre realista.

    Ref. QB-HH4T9CFuente: NMLS SAFE MLO National Test Content Outline — loan terms: rate lock agreement; CFPB guidance on rate locks and lock expirationReportar un problema con esta pregunta

29. 29. Un préstamo está garantizado con una escritura de fideicomiso (deed of trust) en lugar de una hipoteca. Hasta que se pague la deuda, ¿qué parte conserva el título legal de la propiedad en nombre de las demás?

    • A.El beneficiario (beneficiary), que es el prestamista
    • B.El administrador (servicer) que cobra los pagos
    • C.El fiduciario (trustee), un tercero neutral✓ Respuesta
    • D.El fideicomitente (trustor), que es el prestatario

    En una escritura de fideicomiso, el prestatario (trustor) transfiere el título legal a un fiduciario neutral, quien lo conserva en beneficio del prestamista (beneficiary) hasta que se satisface la deuda. Esta estructura de tres partes permite la ejecución no judicial: ante el impago el fiduciario ejerce el poder de venta, y al liquidarse la deuda devuelve el título al prestatario.

    Ref. QB-ZZWMPBFuente: NMLS SAFE MLO National Test Content Outline — general terms: conveyance; deed of trust trustor/trustee/beneficiary structureReportar un problema con esta pregunta

30. 30. Un prestatario que revisa su Loan Estimate pregunta por qué el APR que aparece es más alto que la tasa del pagaré del mismo préstamo. ¿Cuál es la razón correcta?

    • A.El APR incluye los impuestos y el seguro de la vivienda
    • B.El APR refleja la tasa totalmente indexada, no la tasa inicial
    • C.El APR suma a la tasa el ingreso del prestamista por servicio
    • D.El APR incluye ciertos cargos financieros además del interés✓ Respuesta

    El APR expresa el costo total del crédito como tasa anual, por lo que incorpora al cálculo los cargos financieros pagados por adelantado —como puntos de descuento, cargos de originación y seguro hipotecario— junto con el interés. Por eso normalmente supera la tasa del pagaré; partidas como los impuestos de la propiedad y el seguro de vivienda no son cargos financieros y quedan excluidas.

    Ref. QB-C6XJ3HFuente: TILA Regulation Z, 12 CFR 1026.22 (APR) and 12 CFR 1026.4 (finance charge)Reportar un problema con esta pregunta

31. 31. A un prestatario le falta efectivo para el cierre y acepta un crédito del prestamista para cubrir parte de los costos de cierre. ¿Qué intercambio ha aceptado muy probablemente?

    • A.Una tasa de interés más alta a cambio de menores costos de cierre✓ Respuesta
    • B.Un pago inicial mayor a cambio de una tasa de interés más baja
    • C.Un plazo más corto a cambio de pagos mensuales así reducidos
    • D.Un saldo de préstamo menor a cambio de pagos mensuales más altos

    Un crédito del prestamista es fijación de precio con prima: el prestamista reembolsa dinero hacia los costos de cierre porque el prestatario acepta una tasa por encima de la par, el reflejo inverso de pagar puntos de descuento para bajar la tasa. Bajo TRID, un crédito del prestamista ya divulgado en general no puede reducirse, pero la economía de fondo es menos efectivo al cierre a cambio de una tasa más alta durante la vida del préstamo.

    Ref. QB-VN4RNHFuente: TRID, Regulation Z 12 CFR 1026.19(e) — lender credits; NMLS content outline: disclosure terms (lender credits, yield spread premium)Reportar un problema con esta pregunta

Preguntas de práctica redactadas según el temario publicado por NMLS para el SAFE MLO National Test Component con Contenido Estatal Uniforme, y según las normas federales que lo sustentan (TILA/Reglamento Z, RESPA/Reglamento X, ECOA/Reglamento B, HMDA, FCRA, GLBA, la Ley de Vivienda Justa y la Ley S.A.F.E. de 2008). NMLS es un servicio de la Conference of State Bank Supervisors; este sitio no está afiliado ni respaldado por NMLS, la CSBS, la CFPB ni ningún regulador estatal. Los umbrales en dólares, los límites de préstamo, los factores del seguro hipotecario, las comisiones de garantía, las tarifas de licencia y los montos de fianza se ajustan periódicamente y aquí no se evalúan deliberadamente: confirma las cifras vigentes y los requisitos de tu estado con tu regulador estatal antes de examinarte. Nada de esto es asesoría legal ni financiera. Sobre el examen NMLS SAFE MLO →