37 Preguntas de Práctica de Leyes federales relacionadas con hipotecas con Respuestas

1. 1. Una compañía de títulos entrega a un MLO una tarjeta de regalo de $75 por cada préstamo cerrado que el MLO le refiera. Ambas partes alegan que no hubo efectivo de por medio y que el monto es pequeño. Según RESPA, este arreglo es:

   • A.Una comisión ilegal (kickback) prohibida, porque se entregó algo de valor a cambio de la referencia de negocio de servicios de cierre✓ Respuesta
   • B.Permitido, porque los artículos no monetarios con valor inferior a $100 quedan fuera de lo que la Sección 8 considera una cosa de valor
   • C.Permitido, siempre que el programa de tarjetas de regalo se divulgue al prestatario en el Closing Disclosure
   • D.No viola RESPA, porque la compañía de títulos no es el acreedor y la Sección 8 solo alcanza a los prestamistas

   La Sección 8(a) de RESPA prohíbe dar o aceptar cualquier honorario, comisión ilegal o "cosa de valor" conforme a un acuerdo o entendimiento de que se referirá negocio relacionado con un servicio de cierre inmobiliario. "Cosa de valor" se define ampliamente e incluye expresamente regalos, mercancía y viajes, por lo que una tarjeta de regalo no es más segura que el efectivo. No existe excepción de minimis y la divulgación no subsana la violación: solo se permite el pago por bienes realmente entregados o servicios realmente prestados.

   Ref. QB-M9EHJ8Fuente: RESPA Section 8(a); 12 CFR 1024.14(b), (d) ('thing of value')Reportar un problema con esta pregunta

2. 2. Una correduría hipotecaria refiere prestatarios a una agencia de títulos en la que el dueño de la correduría posee un 40% de participación. ¿Qué conjunto de condiciones debe cumplirse para que este arreglo de negocios afiliados quede dentro de la excepción de RESPA?

   • A.Divulgación escrita de la afiliación dentro de los tres días hábiles posteriores a la referencia y un reparto de honorarios de referencia que no exceda el 50% del cargo total de cierre
   • B.Divulgación escrita de la relación en el momento de la referencia o antes, sin uso obligatorio del afiliado, y el único retorno es el rendimiento sobre la participación de propiedad✓ Respuesta
   • C.Divulgación de la relación en el Closing Disclosure más el consentimiento escrito y separado del consumidor para usar al afiliado, obtenido en el cierre
   • D.Aprobación previa del arreglo por el regulador estatal y divulgación anual del porcentaje exacto de participación del dueño directamente a la CFPB

   La excepción de arreglos de negocios afiliados de RESPA es condicional: quien refiere debe entregar una divulgación ABA escrita en el momento de la referencia o antes, describiendo la relación y los cargos estimados; no puede exigir al consumidor el uso del afiliado (salvo excepciones muy limitadas); y no puede recibir nada más allá del rendimiento sobre su participación de propiedad. Los repartos de honorarios o pagos de "agradecimiento" siguen prohibidos aunque se divulgue la afiliación.

   Ref. QB-6SXZAAFuente: RESPA Section 8(c)(4); 12 CFR 1024.15(b) and Appendix DReportar un problema con esta pregunta

3. 3. En una transacción de compra residencial, el vendedor condiciona la aceptación de la oferta a que el comprador contrate el seguro de título con una compañía designada por el vendedor. ¿Cuál afirmación es correcta?

   • A.Se permite siempre que el vendedor, y no el comprador, pague la prima completa de la póliza de título del propietario
   • B.Se permite si las tarifas de la compañía designada son competitivas frente a otras compañías de títulos del mercado
   • C.Viola la Sección 9 de RESPA y el vendedor responde ante el comprador por tres veces todos los cargos del seguro de título✓ Respuesta
   • D.Viola la Sección 8 de RESPA y la responsabilidad del vendedor se limita a reembolsar la prima del seguro de título que el comprador pagó

   La Sección 9 de RESPA prohíbe que el vendedor exija, directa o indirectamente, que el comprador contrate el seguro de título con una compañía determinada como condición de la venta. El remedio previsto en la ley es de daños triples: el vendedor responde ante el comprador por tres veces todos los cargos del seguro de título, sin importar si los precios de la compañía designada son razonables.

   Ref. QB-N9SUQ9Fuente: RESPA Section 9; 12 CFR 1024.16Reportar un problema con esta pregunta

4. 4. Según las reglas de cuentas de plica (escrow) de RESPA, el administrador debe entregar el estado inicial de la cuenta de plica en el cierre o, si no se entrega entonces, dentro de:

   • A.60 días calendario de la fecha del primer pago
   • B.30 días calendario del cierre
   • C.45 días hábiles del cierre
   • D.45 días calendario del cierre✓ Respuesta

   La Regulación X exige el estado inicial de la cuenta de plica en el cierre o dentro de 45 días CALENDARIO — la norma está escrita en días calendario, no hábiles, y muchos materiales de estudio en circulación lo indican mal. La misma sección limita el colchón a un sexto de los desembolsos anuales estimados y exige un estado anual dentro de los 30 días del fin del año de cómputo.

   Ref. QB-3SVZS6Fuente: 12 CFR 1024.17(g) (initial escrow account statement)Reportar un problema con esta pregunta

5. 5. La administración del préstamo de un prestatario se transferirá a un nuevo administrador. ¿Qué combinación de requisitos de RESPA sobre transferencia de administración es correcta?

   • A.Aviso de cualquiera de los dos administradores dentro de los 30 días posteriores a la transferencia, y 90 días de gracia durante los cuales los pagos mal dirigidos deben reenviarse sin cargo
   • B.Aviso del cesionario al menos 15 días antes de la fecha efectiva, aviso del cedente dentro de los 15 días posteriores, y solo 15 días de gracia para pagos mal dirigidos
   • C.Aviso del cedente al menos 30 días antes de la fecha efectiva, aviso del cesionario al completarse la transferencia, y 30 días sin ningún cargo por mora sobre el préstamo
   • D.Aviso del cedente al menos 15 días antes de la fecha efectiva, aviso del cesionario dentro de los 15 días posteriores, y un período de 60 días en el que un pago enviado al administrador anterior no puede generar cargo por mora✓ Respuesta

   La Sección 6 de RESPA exige que el administrador cedente notifique al prestatario al menos 15 días antes de la fecha efectiva y que el nuevo administrador notifique dentro de los 15 días posteriores. Durante los 60 días que comienzan en la fecha de transferencia, un pago recibido por el administrador anterior no puede tratarse como atrasado para efectos de cargo por mora o reporte crediticio adverso.

   Ref. QB-J9QU76Fuente: RESPA Section 6; 12 CFR 1024.33(b) and 1024.33(c)(1)Reportar un problema con esta pregunta

6. 6. Un prestatario envía al administrador un aviso escrito alegando que un pago fue mal aplicado. Bajo los procedimientos de resolución de errores de la Regulación X, el administrador debe:

   • A.Responder por escrito dentro de 30 días calendario del aviso, sin acuse de recibo separado porque la respuesta misma cumple esa función
   • B.Acusar recibo dentro de 5 días calendario y responder dentro de 45 días calendario, sin prórroga disponible una vez iniciada la investigación
   • C.Acusar recibo dentro de 5 días hábiles y responder dentro de 30 días hábiles, con una prórroga permitida de 15 días hábiles✓ Respuesta
   • D.Acusar recibo dentro de 20 días hábiles y responder dentro de 60 días hábiles, con una prórroga permitida de 15 días hábiles adicionales

   El marco de aviso de error de la Regulación X otorga al administrador 5 días hábiles para acusar recibo por escrito y 30 días hábiles para investigar y responder, corrigiendo el error o explicando por qué no hubo error. Puede prorrogarse una vez por 15 días hábiles con aviso al prestatario, y el mismo plazo rige la solicitud de información.

   Ref. QB-4S8CY7Fuente: 12 CFR 1024.35(d), (e)(3) (notice of error); 12 CFR 1024.36Reportar un problema con esta pregunta

7. 7. Bajo TRID, ¿cuál de las siguientes combinaciones constituye una "solicitud" que inicia el plazo del Loan Estimate?

   • A.Nombre, ingresos, número de Seguro Social, dirección de la propiedad, valor estimado de la propiedad y monto del préstamo solicitado✓ Respuesta
   • B.Nombre, ingresos, número de Seguro Social, dirección, valor estimado, monto del préstamo y cualquier otra información que el acreedor considere necesaria
   • C.Una solicitud uniforme de préstamo residencial firmada junto con el cargo del informe de crédito
   • D.Nombre, ingresos, puntaje de crédito, dirección, precio de compra y pago inicial

   TRID define la solicitud como exactamente seis datos: nombre del consumidor, ingresos, número de Seguro Social para obtener el informe de crédito, dirección de la propiedad, estimación del valor de la propiedad y monto del préstamo solicitado. El antiguo séptimo elemento genérico fue eliminado, por lo que el acreedor no puede demorar el Loan Estimate alegando que necesita datos adicionales.

   Ref. QB-K937D7Fuente: 12 CFR 1026.2(a)(3)(ii) (definition of application for 1026.19(e)/(f))Reportar un problema con esta pregunta

8. 8. Un consumidor presenta una solicitud completa el lunes y el cierre está programado próximamente. ¿Qué par de plazos de TRID aplica al Loan Estimate?

   • A.Entregado o depositado en el correo a más tardar 3 días hábiles después de la solicitud y recibido a más tardar 7 días hábiles antes del cierre✓ Respuesta
   • B.Entregado o depositado en el correo a más tardar 7 días hábiles después de la solicitud y recibido a más tardar 3 días hábiles antes del cierre
   • C.Entregado o depositado en el correo a más tardar 3 días hábiles después de la solicitud y recibido a más tardar 3 días hábiles antes del cierre
   • D.Entregado en el cierre o antes, sin período mínimo de espera, porque el Closing Disclosure controla los términos finales

   La regla correcta es la entrega en 3 días más una espera de 7 días hábiles antes del cierre. El Loan Estimate debe entregarse o depositarse en el correo dentro de los 3 días hábiles de recibida la solicitud de seis elementos, y el cierre no puede ocurrir hasta el séptimo día hábil posterior. La regla de 3 días hábiles antes del cierre corresponde al Closing Disclosure.

   Ref. QB-ZR6CF4Fuente: 12 CFR 1026.19(e)(1)(iii) and 1026.19(e)(1)(iii)(B) (7-business-day wait)Reportar un problema con esta pregunta

9. 9. ¿Cuál cambio ocurrido después de que el consumidor recibió el Closing Disclosure obliga al acreedor a entregar una divulgación corregida Y a reiniciar el período de espera de tres días hábiles?

   • A.El producto del préstamo cambia de tasa fija a tasa ajustable✓ Respuesta
   • B.El vendedor acepta pagar $500 adicionales de costos de cierre
   • C.El cargo de registro aumenta $85
   • D.La prima del seguro de vivienda resulta mayor que la estimada

   Solo tres cambios reinician el período de espera de tres días hábiles: que el APR divulgado deje de ser exacto, que cambie el producto del préstamo, o que se agregue una penalidad por pago anticipado. Pasar de tasa fija a ajustable es un cambio de producto, por lo que se requiere un Closing Disclosure corregido y una nueva espera de tres días hábiles.

   Ref. QB-G9Z6V3Fuente: 12 CFR 1026.19(f)(2)(ii) (changes before consummation requiring a new waiting period)Reportar un problema con esta pregunta

10. 10. Bajo las reglas de "variación" de buena fe de TRID, ¿qué cargo pertenece a la categoría de tolerancia CERO?

    • A.Un cargo de registro
    • B.Un impuesto de transferencia✓ Respuesta
    • C.Intereses prepagados
    • D.La prima del seguro de riesgos que el consumidor elige

    Los impuestos de transferencia están en la categoría de tolerancia cero, junto con los honorarios del acreedor y del corredor, los pagos a afiliados del acreedor y los servicios que el consumidor no puede comparar — estos montos no pueden aumentar respecto del Loan Estimate. Los cargos de registro y los servicios elegidos de la lista escrita del acreedor están sujetos al 10% acumulado, mientras que intereses prepagados, primas de seguro y depósitos de plica pueden variar sin límite numérico si la estimación fue de buena fe.

    Ref. QB-YJ2P9TFuente: 12 CFR 1026.19(e)(3)(i)-(iii) (good faith determination and tolerance categories)Reportar un problema con esta pregunta

11. 11. Un acreedor descubre 20 días después del cierre que excedió la tolerancia acumulada del 10%. Para subsanar la infracción, debe reembolsar el exceso y entregar un Closing Disclosure corregido a más tardar:

    • A.3 días hábiles después de descubrir el error
    • B.60 días calendario después del cierre✓ Respuesta
    • C.30 días calendario después del cierre
    • D.En el próximo análisis anual de plica

    La Regulación Z permite subsanar una violación de tolerancia reembolsando el exceso al consumidor y entregando un Closing Disclosure corregido dentro de los 60 días calendario posteriores al cierre. Esto se distingue del plazo de 30 días calendario para corregir errores administrativos no numéricos o eventos posteriores al cierre que hacen inexacta la divulgación.

    Ref. QB-G38UUTFuente: 12 CFR 1026.19(f)(2)(v) (refunds related to the good faith analysis)Reportar un problema con esta pregunta

12. 12. ¿Cuál de las siguientes transacciones conlleva derecho de rescisión bajo la Regulación Z?

    • A.Un préstamo a una LLC garantizado por un edificio de alquiler de cuatro unidades
    • B.Una primera hipoteca de compra sobre la residencia principal del prestatario
    • C.Un refinanciamiento de una casa de vacaciones que el prestatario ocupa dos meses al año
    • D.Un refinanciamiento con retiro de efectivo con un nuevo prestamista garantizado por la residencia principal del prestatario✓ Respuesta

    El derecho de rescisión surge cuando se constituye un gravamen que no es de compra sobre la vivienda principal del consumidor, por lo que un refinanciamiento con retiro de efectivo con un nuevo acreedor es rescindible. Los préstamos de compra están expresamente exentos, las segundas viviendas e inversiones no son vivienda principal, y el crédito a una entidad como una LLC queda fuera de la cobertura de la Regulación Z.

    Ref. QB-ZJDZEUFuente: 12 CFR 1026.23(a), (f) (right of rescission and exempt transactions); 12 CFR 1026.3(a)Reportar un problema con esta pregunta

13. 13. Para contar el período de rescisión de tres días, ¿qué día NO se cuenta como día hábil?

    • A.Domingo✓ Respuesta
    • B.Sábado
    • C.Un lunes en que la oficina del acreedor cierra por capacitación del personal
    • D.El día en que el consumidor firma el pagaré

    Para la rescisión, la espera de siete días hábiles del Loan Estimate y la recepción del Closing Disclosure con tres días hábiles, la Regulación Z usa la definición "precisa": todos los días calendario salvo domingos y los diez feriados federales. Por eso los sábados cuentan, y que la oficina del acreedor esté abierta es irrelevante — esa prueba solo aplica a la definición general del plazo de entrega de tres días del Loan Estimate.

    Ref. QB-H3K62VFuente: 12 CFR 1026.2(a)(6) (definition of business day); 12 CFR 1026.23(a)(3)Reportar un problema con esta pregunta

14. 14. Una prestataria refinanció su vivienda principal pero nunca recibió el aviso obligatorio del derecho de rescisión. ¿Qué efecto tiene esto y qué debe hacer el acreedor una vez que ella rescinde?

    • A.El período de rescisión se vuelve ilimitado mientras ella sea dueña de la vivienda, y el acreedor debe devolver su dinero y liberar la garantía dentro de los 60 días calendario de su aviso
    • B.El período se extiende a un año desde el cierre, y el acreedor debe devolver el dinero recibido y liberar la garantía dentro de los 30 días calendario de su aviso
    • C.El derecho se extingue una vez cerrado el préstamo, pero la prestataria puede recuperar daños legales más honorarios de abogado por la falta del aviso
    • D.El período de rescisión se extiende a tres años desde el cierre, y dentro de 20 días calendario de recibir el aviso de rescisión el acreedor debe devolver el dinero y liberar la garantía✓ Respuesta

    Si el acreedor no entrega el aviso de rescisión o las divulgaciones materiales, el período de tres días hábiles se extiende a tres años desde el cierre (o hasta que la propiedad se venda o transfiera, lo que ocurra primero). Una vez que el consumidor rescinde, la Regulación Z da al acreedor 20 días calendario para devolver el dinero recibido y liberar la garantía.

    Ref. QB-WJBZWQFuente: 12 CFR 1026.23(a)(3) and 1026.23(d)(2)Reportar un problema con esta pregunta

15. 15. ¿Cuál de los siguientes cargos NO se incluye en el finance charge de un préstamo hipotecario?

    • A.La prima del seguro hipotecario privado
    • B.Los puntos de descuento pagados por el prestatario para reducir la tasa
    • C.El interés prorrateado cobrado en el cierre
    • D.La prima del seguro de título y el honorario del agente de cierre✓ Respuesta

    El finance charge es el costo del crédito expresado en dólares, por lo que incluye cargos impuestos por el acreedor como incidente a la extensión del crédito: puntos de descuento, intereses prepagados y primas de seguro hipotecario. El seguro de título, los honorarios del agente de cierre, tasaciones, informes de crédito, levantamientos y cargos de registro se excluyen como costos de cierre de buena fe de terceros, por lo que no elevan el APR.

    Ref. QB-E3H6HRFuente: 12 CFR 1026.4(a), (c)(7) (real-estate related fees excluded from the finance charge)Reportar un problema con esta pregunta

16. 16. Un anuncio de radio de una hipoteca de tasa fija dice: "¡Tenga casa propia por solo $1,450 al mes!" Bajo las reglas de publicidad de la Regulación Z, el anuncio también debe divulgar:

    • A.La tasa de interés, el total de pagos y el monto financiado, indicados antes del monto del pago
    • B.El monto o porcentaje del pago inicial, los términos de pago y la tasa de porcentaje anual (APR)✓ Respuesta
    • C.Únicamente la tasa de porcentaje anual, porque el APR por sí solo capta el costo del crédito
    • D.El identificador único NMLS del prestamista y el cargo financiero total expresado en dólares

    Indicar el monto de cualquier pago es un término desencadenante en un anuncio de crédito cerrado, junto con el monto o porcentaje del pago inicial, el número de pagos o plazo, y el monto de cualquier cargo financiero. Al aparecer un término desencadenante, el anuncio debe indicar clara y visiblemente el pago inicial, los términos de pago y el APR. Mencionar solo el APR no desencadena nada.

    Ref. QB-XJPB4SFuente: 12 CFR 1026.24(d) (advertisement of terms that require additional disclosures)Reportar un problema con esta pregunta

17. 17. Un préstamo se clasifica como hipoteca de alto costo bajo HOEPA. ¿Qué requisito o prohibición aplica?

    • A.El préstamo debe venderse o cederse a una empresa patrocinada por el gobierno dentro de los 90 días del cierre para que sus términos queden bajo supervisión federal
    • B.Se requiere una segunda tasación pagada por el prestamista siempre que la propiedad se haya revendido a mayor precio durante el año anterior
    • C.Debe mantenerse una cuenta de plica para impuestos y seguros por al menos cinco años, pero la penalidad por pago anticipado sigue permitida durante los primeros dos años del préstamo
    • D.El prestatario debe recibir asesoría de vivienda de un consejero aprobado por HUD antes de otorgarse el préstamo, y las penalidades por pago anticipado están prohibidas✓ Respuesta

    Cuando se cruza cualquiera de los tres desencadenantes de HOEPA (diferencial de APR, puntos y cargos, o penalidad por pago anticipado), el préstamo se convierte en hipoteca de alto costo y se aplican restricciones: asesoría previa obligatoria de un consejero aprobado por HUD, más prohibiciones de penalidades por pago anticipado, pagos globo (con excepciones estrechas), amortización negativa, financiar puntos y cargos, y recomendar el incumplimiento. La plica de cinco años y la segunda tasación corresponden a los préstamos de precio más alto (HPML).

    Ref. QB-F3VGPSFuente: 12 CFR 1026.32(b)(1), 1026.34(a)(4)-(5) (high-cost mortgage restrictions and counseling)Reportar un problema con esta pregunta

18. 18. Bajo la regla de compensación de originadores de la Regulación Z, ¿cuál base de pago a un originador individual está PERMITIDA?

    • A.Compensación adicional por préstamos que incluyan penalidad por pago anticipado
    • B.Una comisión mayor cuando la relación préstamo-valor supera cierto nivel
    • C.Un bono que aumenta con la tasa de interés de cada préstamo cerrado
    • D.Un porcentaje fijo del monto del préstamo, aplicado de manera uniforme en todas las transacciones✓ Respuesta

    La Regulación Z prohíbe compensar al originador con base en un término de la transacción o cualquier sustituto de un término: la tasa de interés, la existencia de una penalidad por pago anticipado y la relación préstamo-valor son términos. Un porcentaje fijo del monto del préstamo está expresamente permitido, al igual que el volumen de préstamos, las horas trabajadas, la tasa de cierre y la calidad del expediente.

    Ref. QB-YSGCX4Fuente: 12 CFR 1026.36(d)(1) (prohibited payments to loan originators)Reportar un problema con esta pregunta

19. 19. Una solicitante casada califica para la hipoteca con sus propios ingresos y crédito. El MLO le dice que el prestamista aún exige que su esposo firme el pagaré. Según ECOA, esto es:

    • A.Permitido, porque ambos cónyuges vivirán en la propiedad y cada uno tiene por tanto un interés que el prestamista puede exigir en el pagaré
    • B.Una violación solo si la pareja vive en un estado de bienes gananciales, donde las reglas de firma conyugal se rigen por la ley estatal
    • C.Una violación, porque el acreedor no puede exigir la firma del cónyuge cuando la solicitante califica por sí sola según los estándares del acreedor✓ Respuesta
    • D.Permitido, porque el prestamista puede ejercer un juicio prudente de suscripción y exigir cualquier firma adicional que razonablemente considere necesaria

    La Regulación B prohíbe exigir la firma del cónyuge u otra persona en el instrumento de crédito cuando la solicitante califica por sí misma según los estándares del acreedor. El estado civil es una base prohibida, y la regla existe para impedir condicionar el crédito individual a la participación del cónyuge; solo puede exigirse la firma de un no solicitante en documentos necesarios para perfeccionar la garantía, como la escritura de fideicomiso.

    Ref. QB-GAPHH5Fuente: 12 CFR 1002.7(d)(1) (signature requirements)Reportar un problema con esta pregunta

20. 20. ¿Cuál clase protegida cubre la Ley de Igualdad de Oportunidad de Crédito (ECOA) pero NO está entre las clases protegidas por la Ley federal de Vivienda Justa?

    • A.Origen nacional, como el país de nacimiento del solicitante
    • B.Estado familiar, es decir, un hogar con menores de 18 años
    • C.Recibir ingresos de un programa de asistencia pública✓ Respuesta
    • D.Discapacidad, ya sea física o mental

    Las bases prohibidas de ECOA incluyen raza, color, religión, origen nacional, sexo, estado civil, edad, recibir ingresos de asistencia pública y el ejercicio de buena fe de derechos bajo la Ley de Protección del Crédito al Consumidor. La Ley de Vivienda Justa cubre raza, color, religión, sexo, origen nacional, estado familiar y discapacidad — por lo que edad, estado civil y asistencia pública son exclusivos de ECOA.

    Ref. QB-73TVTQFuente: 15 USC 1691(a); 12 CFR 1002.2(z); Fair Housing Act, 42 USC 3604-3605Reportar un problema con esta pregunta

21. 21. Un MLO le dice a una prestataria cuyo préstamo fue denegado que recibirá las razones "en algún momento después de la temporada de cierres". Según ECOA, el aviso de la acción tomada sobre una solicitud completa debe darse dentro de:

    • A.90 días después de recibir la solicitud completa
    • B.30 días después de recibir la solicitud completa✓ Respuesta
    • C.15 días después de la decisión de crédito
    • D.60 días después de la fecha de solicitud

    La Regulación B exige notificar la acción tomada dentro de los 30 días de recibida la solicitud completa; el mismo plazo aplica a la acción adversa sobre una cuenta existente y a una contraoferta no aceptada. El plazo de 90 días solo aplica al aviso sobre una solicitud incompleta. El aviso de acción adversa debe indicar las razones principales específicas o el derecho a solicitarlas dentro de 60 días.

    Ref. QB-PJMQ8QFuente: 12 CFR 1002.9(a)(1) (notifications)Reportar un problema con esta pregunta

22. 22. Un MLO nota una serie de depósitos en efectivo de $9,500 en días consecutivos y sospecha que el prestatario está fraccionando una suma mayor. Tras presentar la empresa un SAR, ¿puede el MLO informar al prestatario?

    • A.No — el SAR y su existencia son confidenciales, y está prohibido revelarlos al sujeto✓ Respuesta
    • B.Sí, pero solo si el prestatario pregunta directamente y el MLO documenta la conversación
    • C.Sí, porque la ley federal de privacidad le da derecho a ver todo lo que contiene su expediente
    • D.Solo después de vencido el plazo de 30 días y de que las autoridades hayan revisado el reporte

    La Ley de Secreto Bancario hace estrictamente confidencial el reporte de actividad sospechosa y cualquier información que revele su existencia; avisar al sujeto es en sí una infracción y frustraría el fin policial del reporte. El declarante goza de un puerto seguro legal, debe presentarlo dentro de 30 días calendario de la detección inicial y conservar la documentación de respaldo cinco años. Fraccionar efectivo para evadir el umbral de reporte es "structuring", un delito federal aparte.

    Ref. QB-8368ZRFuente: 31 CFR 1029.320(d) (SAR confidentiality) and 1029.320(b)(3) (filing deadline)Reportar un problema con esta pregunta

23. 23. ¿Cuál de los siguientes préstamos está cubierto por RESPA (Regulación X)?

    • A.Un préstamo para comprar un terreno baldío de 30 acres de extensión
    • B.Un préstamo de compra de una vivienda unifamiliar habitada por su dueño✓ Respuesta
    • C.Un préstamo temporal de construcción para edificar una casa nueva
    • D.Un préstamo sobre un dúplex otorgado únicamente con fines comerciales

    RESPA se aplica a los préstamos hipotecarios relacionados federalmente garantizados por viviendas de una a cuatro unidades, por lo que un préstamo de compra de una vivienda unifamiliar ocupada por su dueño está claramente cubierto. Los terrenos baldíos de 25 acres o más, el financiamiento temporal de construcción y los préstamos con fines principalmente comerciales están expresamente exentos de la Regulación X.

    Ref. QB-QJY2ERFuente: RESPA / Regulation X, 12 CFR 1024.5 (coverage and exemptions)Reportar un problema con esta pregunta

24. 24. Una persona es condenada penalmente por pagar comisiones ilegales en violación de la Sección 8 de RESPA. ¿Cuál es la pena máxima por cada infracción?

    • A.Multa de hasta $1,000 y/o hasta 5 años de prisión
    • B.Multa de hasta $10,000 y/o hasta 1 año de prisión✓ Respuesta
    • C.Multa de hasta $25,000 y/o hasta 3 años de prisión
    • D.Multa de hasta $5,000 y/o hasta 6 meses de prisión

    La Sección 8(d) de RESPA tipifica como delito pagar o recibir comisiones ilegales, honorarios por referencias o cargos no devengados, sancionable con una multa de hasta $10,000, prisión de hasta un año, o ambas, por cada infracción. Esta doble exposición penal es lo que hace de la Sección 8 la disposición más rigurosamente aplicada de RESPA.

    Ref. QB-5348GNFuente: RESPA Section 8(d), 12 U.S.C. 2607(d)Reportar un problema con esta pregunta

25. 25. Según la Sección 10 de RESPA, ¿cuál es el colchón máximo de la cuenta de depósito en garantía (escrow) que un administrador puede exigir al prestatario?

    • A.La mitad de los desembolsos anuales estimados
    • B.Un doceavo de los desembolsos anuales estimados
    • C.Un cuarto de los desembolsos anuales estimados
    • D.Un sexto de los desembolsos anuales estimados✓ Respuesta

    La Sección 10 de RESPA y la Regulación X limitan el colchón del escrow a un sexto de los desembolsos anuales totales estimados para impuestos y seguros, lo que equivale a unos dos meses de pagos de escrow. El administrador no puede acumular fondos por encima de ese colchón, y los excedentes superiores a $50 generalmente deben devolverse.

    Ref. QB-MJW2WMFuente: RESPA Section 10; Regulation X, 12 CFR 1024.17(c) (1/6 escrow cushion limit)Reportar un problema con esta pregunta

26. 26. Un prestatario ha dejado de hacer varios pagos hipotecarios. Según las reglas de administración de la Regulación X, ¿cuántos días de morosidad deben superarse antes de que el administrador pueda presentar el primer aviso o trámite de ejecución hipotecaria?

    • A.90 días
    • B.120 días✓ Respuesta
    • C.30 días
    • D.60 días

    Las reglas de mitigación de pérdidas de la Regulación X prohíben al administrador presentar el primer aviso o trámite de ejecución hipotecaria hasta que el prestatario acumule más de 120 días de morosidad. Este plazo de espera existe para dar al prestatario tiempo de presentar una solicitud de mitigación de pérdidas antes de que comience la ejecución.

    Ref. QB-63FJNPFuente: Regulation X, 12 CFR 1024.41(f)(1) (120-day pre-foreclosure waiting period)Reportar un problema con esta pregunta

27. 27. Un acreedor envía por correo la Divulgación de Cierre (Closing Disclosure) al prestatario el lunes. Los sábados cuentan como días hábiles, los domingos no, y no hay feriados. ¿Cuál es el primer día en que puede ocurrir la consumación?

    • A.El viernes de esa misma semana
    • B.El sábado de esa misma semana
    • C.El jueves de esa misma semana
    • D.El lunes de la semana siguiente✓ Respuesta

    Según la regla del buzón, una Divulgación de Cierre enviada por correo se considera recibida tres días hábiles después del envío —martes, miércoles, jueves— por lo que la recepción es el jueves. La consumación requiere entonces tres días hábiles más tras la recepción: viernes, sábado y (saltando el domingo) lunes, de modo que el lunes siguiente es la fecha de cierre más temprana.

    Ref. QB-NJ9D3PFuente: Regulation Z, 12 CFR 1026.19(f)(1)(ii)-(iii) (CD three-business-day waiting period and mailbox rule)Reportar un problema con esta pregunta

28. 28. Un consumidor ha entregado los seis datos de la solicitud, pero aún no ha recibido la Estimación del Préstamo (Loan Estimate) ni ha indicado su intención de continuar. ¿Qué cargo puede cobrar el acreedor en este momento?

    • A.Una tarifa no reembolsable por procesar la solicitud
    • B.Un depósito para bloquear la tasa de interés cotizada
    • C.Una tarifa genuina y razonable por el informe de crédito✓ Respuesta
    • D.Un cargo por adelantado para ordenar la tasación

    TRID prohíbe al acreedor imponer cualquier cargo antes de que el consumidor reciba la Estimación del Préstamo e indique su intención de continuar, con una sola excepción: una tarifa genuina y razonable por obtener el informe de crédito del consumidor. Las tarifas de solicitud, bloqueo de tasa y tasación deben esperar hasta que se comunique la intención de continuar.

    Ref. QB-33DJ5KFuente: Regulation Z, 12 CFR 1026.19(e)(2)(i) (fee restriction before intent to proceed; credit report exception)Reportar un problema con esta pregunta

29. 29. ¿Cuál de las siguientes operaciones NO está sujeta a los requisitos de Estimación del Préstamo y Divulgación de Cierre de TRID?

    • A.Una línea de crédito sobre el valor de la vivienda (HELOC)✓ Respuesta
    • B.Un refinanciamiento de tasa y plazo de una vivienda
    • C.Un segundo gravamen de plazo cerrado sobre una vivienda
    • D.Un préstamo de compra de una unidad de condominio

    TRID se aplica a la mayoría de las operaciones de crédito al consumidor de plazo cerrado garantizadas por bienes inmuebles, pero quedan excluidos los HELOC, las hipotecas inversas y los préstamos garantizados por casas móviles no fijadas al terreno. Un HELOC es crédito abierto, por lo que recibe sus propias divulgaciones de la Regulación Z en lugar de la Estimación del Préstamo y la Divulgación de Cierre.

    Ref. QB-JJ7DJJFuente: Regulation Z, 12 CFR 1026.19(e)-(f) (TRID scope; HELOCs and reverse mortgages excluded)Reportar un problema con esta pregunta

30. 30. Según las reglas de buena fe (tolerancias) de TRID, ¿qué cargo puede aumentar sin límite al cierre sin obligar al acreedor a compensar la diferencia?

    • A.Los impuestos de transferencia del gobierno estatal o local
    • B.Los cargos de originación que el acreedor cobra al prestatario
    • C.Las tarifas de registro que cobra la oficina del condado
    • D.Los intereses prepagados y las primas del seguro de vivienda✓ Respuesta

    Los intereses prepagados, las primas del seguro de la propiedad y los montos depositados en el escrow pertenecen a la categoría de tolerancia ilimitada porque dependen de factores fuera del control del acreedor, por lo que pueden variar en cualquier monto si la estimación original se hizo de buena fe. Los cargos de originación del acreedor y los impuestos de transferencia tienen tolerancia cero, y las tarifas de registro entran en la categoría agregada del 10%.

    Ref. QB-2X3CA7Fuente: Regulation Z, 12 CFR 1026.19(e)(3)(iii) (charges that may change without tolerance limit)Reportar un problema con esta pregunta

31. 31. Una prestataria que refinancia su residencia principal quiere que los fondos se liberen antes de que termine el plazo de rescisión de tres días. ¿Cómo puede renunciarse al derecho de rescisión?

    • A.Con una declaración escrita, fechada y firmada que describa una emergencia financiera personal genuina✓ Respuesta
    • B.Firmando en el cierre un formulario de renuncia preimpreso que el acreedor adjunta a la notificación
    • C.Con una solicitud verbal hecha en el cierre que el agente liquidador anota en el expediente del préstamo
    • D.No puede renunciarse en ningún caso; el plazo completo de tres días siempre debe transcurrir entero

    La Regulación Z permite al consumidor renunciar a la rescisión solo por una emergencia financiera personal genuina, y únicamente entregando al acreedor una declaración escrita, fechada y firmada que describa la emergencia y renuncie específicamente al derecho. Los formularios de renuncia preimpresos están expresamente prohibidos, y las solicitudes verbales no tienen efecto.

    Ref. QB-JE9HV7Fuente: Regulation Z, 12 CFR 1026.23(e) (waiver of the right of rescission)Reportar un problema con esta pregunta

32. 32. En una operación hipotecaria regular de plazo cerrado, según la Regulación Z, ¿cuál es la desviación máxima permitida para que la APR divulgada se considere exacta respecto de la APR real?

    • A.1/2 de punto porcentual (0.50%)
    • B.1 punto porcentual completo (1.00%)
    • C.1/8 de punto porcentual (0.125%)✓ Respuesta
    • D.1/4 de punto porcentual (0.25%)

    La Regulación Z considera exacta la APR divulgada en una operación regular si está dentro de 1/8 de punto porcentual (0.125%) por encima o por debajo de la tasa real; las operaciones irregulares tienen una tolerancia de 1/4 de punto. Un error de APR fuera de tolerancia tras entregar la Divulgación de Cierre obliga a redivulgar y a esperar un nuevo plazo de tres días hábiles.

    Ref. QB-ZWQZ46Fuente: Regulation Z, 12 CFR 1026.22(a)(2) (APR accuracy tolerance for regular transactions)Reportar un problema con esta pregunta

33. 33. Un préstamo de primer gravamen no jumbo, garantizado por la vivienda principal del prestatario, tiene una APR que supera la APOR en 2 puntos porcentuales. ¿Cómo se clasifica este préstamo y qué exige generalmente esa clasificación?

    • A.Una hipoteca subprime, que exige un pago inicial mayor
    • B.Un crédito de alto costo, que exige asesoría de vivienda
    • C.Una hipoteca calificada, que no exige pasos adicionales
    • D.Un préstamo de precio más alto, que exige una cuenta de escrow✓ Respuesta

    Un préstamo de primer gravamen se convierte en préstamo hipotecario de precio más alto (HPML) cuando su APR supera la APOR en al menos 1.5 puntos porcentuales (2.5 para jumbo, 3.5 para gravámenes subordinados), por lo que un margen de 2 puntos califica. Un HPML generalmente exige una cuenta de escrow para impuestos y seguros mantenida al menos cinco años; aquí no se alcanza el umbral de alto costo de HOEPA de 6.5 puntos.

    Ref. QB-HEW6Q6Fuente: Regulation Z, 12 CFR 1026.35 (HPML definition and escrow requirement)Reportar un problema con esta pregunta

34. 34. Según la Regulación B, ¿cuándo debe el prestamista entregar al solicitante una copia de la tasación en un préstamo de primer gravamen garantizado por una vivienda?

    • A.Con prontitud al completarse, o tres días hábiles antes del cierre✓ Respuesta
    • B.Únicamente cuando la solicitud se deniega por el valor de tasación
    • C.En la mesa de cierre, junto con la Divulgación de Cierre final
    • D.Dentro de treinta días tras el cierre, y solo si el solicitante lo pide

    La regla de valuaciones de la Regulación B exige que el acreedor entregue copias de todas las tasaciones y valuaciones escritas con prontitud al completarse, o tres días hábiles antes de la consumación, lo que ocurra primero. La copia debe entregarse automáticamente a todo solicitante de un préstamo de primer gravamen garantizado por vivienda —aprobado o denegado— y no solo si la solicita.

    Ref. QB-4XSZM9Fuente: Regulation B, 12 CFR 1002.14(a)(1) (copies of appraisals and written valuations)Reportar un problema con esta pregunta

35. 35. Una prestataria con un préstamo convencional y buen historial de pagos quiere eliminar el seguro hipotecario privado (PMI). Según la Homeowners Protection Act, ¿a qué porcentaje del valor original de la vivienda debe llegar el saldo para poder solicitar la cancelación?

    • A.78%
    • B.70%
    • C.80%✓ Respuesta
    • D.75%

    La Homeowners Protection Act permite que un prestatario con buen historial de pagos solicite la cancelación del PMI cuando el saldo llega al 80% del valor original de la vivienda. El 78% es el disparador distinto de terminación automática, momento en que el administrador debe cancelar el PMI en la fecha programada sin solicitud alguna del prestatario.

    Ref. QB-MEY68AFuente: Homeowners Protection Act of 1998 (borrower-requested cancellation at 80%; automatic termination at 78%)Reportar un problema con esta pregunta

36. 36. Según la Regla de Señales de Alerta (Red Flags Rule) de FACTA, ¿qué debe establecer y mantener un prestamista hipotecario?

    • A.Un aviso de privacidad escrito sobre la exclusión del uso de datos
    • B.Un programa escrito para detectar y responder al robo de identidad✓ Respuesta
    • C.Un archivo escrito de sus anuncios conservado por veinticuatro meses
    • D.Un programa escrito para detectar y reportar el lavado de dinero

    La Red Flags Rule, emitida bajo FACTA, exige que los acreedores mantengan un Programa escrito de Prevención del Robo de Identidad que identifique, detecte y responda a las señales de alerta de robo de identidad en las cuentas cubiertas. Las demás opciones describen otras leyes: los programas AML provienen de la BSA, los avisos de privacidad de GLBA, y la retención de anuncios por 24 meses de la Regulación N.

    Ref. QB-3XEPF8Fuente: FACTA Red Flags Rule, 16 CFR 681.1 (written Identity Theft Prevention Program)Reportar un problema con esta pregunta

37. 37. ¿Qué emparejamiento entre una regulación federal y la ley que implementa es correcto?

    • A.Regulación X — Ley de Veracidad en los Préstamos (TILA)
    • B.Regulación B — Regla de Prácticas Hipotecarias (MAP)
    • C.Regulación Z — Ley de Procedimientos de Cierre (RESPA)
    • D.Regulación C — Ley de Divulgación de Hipotecas (HMDA)✓ Respuesta

    La Regulación C implementa la Home Mortgage Disclosure Act (HMDA), que exige a los prestamistas reportar datos de solicitudes de préstamo para detectar discriminación y exclusión territorial (redlining). Los distractores intercambian las letras: la Regulación Z implementa TILA, la Regulación X implementa RESPA, la Regulación B implementa ECOA, y la Regulación N es la regla publicitaria MAP.

    Ref. QB-KEMU29Fuente: 12 CFR 1003 (Regulation C implements HMDA); Reg Z=TILA, Reg X=RESPA, Reg B=ECOA, Reg N=MAPReportar un problema con esta pregunta

Preguntas de práctica redactadas según el temario publicado por NMLS para el SAFE MLO National Test Component con Contenido Estatal Uniforme, y según las normas federales que lo sustentan (TILA/Reglamento Z, RESPA/Reglamento X, ECOA/Reglamento B, HMDA, FCRA, GLBA, la Ley de Vivienda Justa y la Ley S.A.F.E. de 2008). NMLS es un servicio de la Conference of State Bank Supervisors; este sitio no está afiliado ni respaldado por NMLS, la CSBS, la CFPB ni ningún regulador estatal. Los umbrales en dólares, los límites de préstamo, los factores del seguro hipotecario, las comisiones de garantía, las tarifas de licencia y los montos de fianza se ajustan periódicamente y aquí no se evalúan deliberadamente: confirma las cifras vigentes y los requisitos de tu estado con tu regulador estatal antes de examinarte. Nada de esto es asesoría legal ni financiera. Sobre el examen NMLS SAFE MLO →