28 Preguntas de Práctica de Ética, préstamo justo y fraude con Respuestas

1. 1. Una solicitante con tres hijos pequeños pregunta por un préstamo para un condominio. El MLO responde: "Sinceramente, el prestamista prefiere no colocar a familias con niños pequeños en ese proyecto". ¿La clase protegida de cuál ley federal está implicada más directamente?

   • A.ECOA y el Reglamento B, porque el estatus familiar es una de las bases prohibidas del Reglamento B
   • B.Solo ECOA, porque un comentario sobre niños pequeños en el hogar se refiere al estado civil de la solicitante
   • C.Ninguna ley federal, porque las familias con niños no son un grupo protegido en los préstamos hipotecarios
   • D.La Ley de Vivienda Justa, porque el estatus familiar es una clase protegida bajo ese estatuto✓ Respuesta

   El estatus familiar (hogares con menores de 18 años, personas embarazadas o quienes obtienen la custodia) está protegido por la Ley de Vivienda Justa, no por ECOA. Las bases prohibidas del Reglamento B son raza, color, religión, origen nacional, sexo, estado civil, edad, recibir ingresos de asistencia pública y ejercer de buena fe derechos de la Ley de Protección del Crédito al Consumidor; el estatus familiar y la discapacidad aparecen solo en la Ley de Vivienda Justa, que es la distinción clásica evaluada aquí.

   Ref. QB-WMT95MFuente: Fair Housing Act, 42 U.S.C. 3604; ECOA/Regulation B prohibited bases, 12 CFR 1002.2(z)Reportar un problema con esta pregunta

2. 2. Un prestamista adopta la política de no originar hipotecas por debajo de cierto monto mínimo. La política se aplica a todos los solicitantes sin excepción, pero en la práctica excluye a casi todos los solicitantes de un vecindario predominantemente minoritario con viviendas de precio modesto. No hay evidencia de intención de excluir a nadie. ¿Cómo se caracteriza mejor?

   • A.Impacto dispar, porque una política neutral en apariencia perjudica desproporcionadamente a una clase protegida y no se requiere intención✓ Respuesta
   • B.Redlining, que solo puede establecerse probando que el prestamista fijó el mínimo deliberadamente para evitar hacer negocios en ese vecindario
   • C.No hay problema de préstamo justo, porque una política aplicada de forma idéntica a todos los solicitantes no puede discriminar
   • D.Trato dispar, porque el prestamista señaló intencionalmente a una clase protegida al elegir el monto mínimo del préstamo

   El impacto dispar surge cuando una política neutral en apariencia y aplicada uniformemente produce un efecto adverso desproporcionado sobre una clase protegida y no puede justificarse por necesidad del negocio ni lograrse con una alternativa menos discriminatoria. Como la responsabilidad depende del efecto y no de la intención del prestamista, la aplicación uniforme y la ausencia de intención no son defensas: eso distingue el impacto dispar del trato dispar.

   Ref. QB-F5CSVNFuente: ECOA/Regulation B, 12 CFR 1002.4(a); Interagency Fair Lending Examination Procedures (effects test)Reportar un problema con esta pregunta

3. 3. Una compañía hipotecaria capta activamente clientes en un vecindario predominantemente hispano, pero allí comercializa únicamente un producto de tasa alta con comisiones de originación elevadas y penalidad por pago anticipado, mientras ofrece sus productos de precio estándar a prestatarios igualmente calificados en los vecindarios vecinos. Esta práctica se describe mejor como:

   • A.Fijación de precios por riesgo lícita, porque sí se otorgó crédito en el vecindario
   • B.Redlining
   • C.Redlining inverso (reverse redlining)✓ Respuesta
   • D.Blockbusting

   El redlining inverso consiste en dirigir a un vecindario protegido términos predatorios o notablemente más caros; el redlining es lo contrario: negar o desalentar el crédito en una zona por su composición racial o étnica. El blockbusting es inducir a los propietarios a vender sugiriendo que se están mudando personas de cierta clase protegida. Como la diferencia de precio sigue la composición del vecindario y no el riesgo crediticio, no es fijación de precios por riesgo lícita.

   Ref. QB-XM6MANFuente: Fair Housing Act, 42 U.S.C. 3604-3605; ECOA/Regulation B, 12 CFR 1002.4(a)Reportar un problema con esta pregunta

4. 4. Una mujer llama por un préstamo de compra. Está en licencia parental pagada y su empleador entregó verificación escrita de su fecha garantizada de regreso y del salario que reanudará. El MLO le dice: "Llámeme cuando de verdad haya vuelto al trabajo", y no toma la solicitud. Esto es:

   • A.Correcto, porque un MLO solo puede basarse en el ingreso recibido efectivamente en la fecha de solicitud, y un salario que se reanuda tras la licencia sigue siendo especulativo
   • B.Una violación de ECOA/Reglamento B: el MLO desalentó una solicitud por una base prohibida y debe tomar la solicitud y evaluar el ingreso documentado de regreso al trabajo✓ Respuesta
   • C.Una violación solo de la Ley de Vivienda Justa, porque la licencia parental cae bajo el estatus familiar, que esa ley cubre pero ECOA y el Reglamento B no alcanzan
   • D.Correcto, siempre que el MLO documente que nunca se tomó una solicitud, porque las obligaciones del Reglamento B nacen solo al recibirse una solicitud completa

   El Reglamento B prohíbe que un acreedor haga cualquier declaración oral o escrita que desaliente a una persona razonable de presentar una solicitud, y la discriminación por sexo incluye tratar desfavorablemente a una solicitante por estar en licencia de maternidad o parental. Si el empleador documenta la fecha garantizada de regreso y el salario posterior, ese ingreso debe evaluarse; negarse a tomar la solicitud es en sí la violación, y ocurre antes de cualquier decisión de crédito.

   Ref. QB-C5ASCJFuente: ECOA/Regulation B, 12 CFR 1002.4(b) (discouragement) and 1002.6(b)(5) (evaluation of income)Reportar un problema con esta pregunta

5. 5. El ingreso calificador de una solicitante incluye en parte prestaciones de asistencia pública verificables y de largo plazo. El MLO le dice: "No podemos usar ese tipo de ingreso, así que realmente no tiene sentido que solicite". ¿Qué afirmación es correcta?

   • A.Es aceptable, porque la asistencia pública se otorga por periodos limitados y puede reducirse o terminarse en cualquier momento, siendo demasiado inestable para sostener una hipoteca
   • B.Viola ECOA, que prohíbe discriminar porque todo o parte del ingreso provenga de un programa de asistencia pública; el ingreso verificado y confiable de asistencia pública debe considerarse✓ Respuesta
   • C.Viola la Ley de Vivienda Justa, que incluye recibir asistencia pública entre sus clases protegidas, así que el análisis de discriminación corresponde a ese estatuto y no a ECOA
   • D.Es aceptable mientras el prestamista aplique la misma regla a cada beneficiario de asistencia pública, porque el trato uniforme de todos ellos derrota cualquier alegato de discriminación

   Recibir ingresos de cualquier programa de asistencia pública es una base prohibida de ECOA, y el Reglamento B exige que el acreedor considere ese ingreso según su probable continuidad, igual que cualquier otro. Desalentar a la consumidora agrava la infracción, y el ingreso de asistencia pública es base únicamente de ECOA, no una clase protegida de la Ley de Vivienda Justa.

   Ref. QB-UM4MSHFuente: ECOA, 15 U.S.C. 1691(a)(2); Regulation B, 12 CFR 1002.2(z) and 1002.6(b)(2)Reportar un problema con esta pregunta

6. 6. Durante una solicitud presencial de un préstamo garantizado por vivienda, la solicitante se niega a proporcionar su etnia, raza y sexo para fines de monitoreo gubernamental. ¿Qué debe hacer el MLO?

   • A.Anotar que la solicitante se negó y completar etnia, raza y sexo con base en la observación visual o el apellido✓ Respuesta
   • B.Pedirle que elija la categoría más cercana, porque la sección de monitoreo no puede quedar incompleta
   • C.Dejar en blanco etnia, raza y sexo y solo anotar que la solicitante se negó, porque registrar suposiciones sobre ella está prohibido
   • D.Retener la solicitud sin procesarla hasta que la solicitante entregue la información que el expediente requiere

   Para solicitudes garantizadas por vivienda tomadas cara a cara (incluido video), el Reglamento B exige anotar que la solicitante se negó y luego registrar etnia, raza y sexo con base en la observación visual o el apellido. Dejar los campos en blanco o negarse a continuar son incorrectos; la regla de observación no aplica a solicitudes tomadas por correo, teléfono o internet, donde adivinar está prohibido.

   Ref. QB-D5N4JKFuente: Regulation B, 12 CFR 1002.13(b)Reportar un problema con esta pregunta

7. 7. ¿Cuál de las siguientes situaciones obliga al acreedor a enviar un aviso de acción adversa bajo el Reglamento B?

   • A.Una solicitud sin verificación de ingresos, para la cual el acreedor envía el correspondiente aviso de incompletitud
   • B.Una contraoferta por un monto menor que la solicitante acepta y cierra
   • C.Una solicitud que el solicitante retira antes de cualquier decisión del acreedor
   • D.La negación de la solicitud tal como fue presentada, sin que el solicitante acepte contraoferta alguna✓ Respuesta

   Acción adversa significa una negación, una terminación o un cambio desfavorable en los términos de una cuenta existente; una contraoferta aceptada no es acción adversa, una solicitud incompleta se maneja con un aviso de incompletitud y un retiro no es una decisión del acreedor. El aviso de la acción tomada vence dentro de 30 días de recibida una solicitud completa y debe indicar las razones principales específicas (o el derecho a pedirlas), el aviso de ECOA y la agencia federal de cumplimiento.

   Ref. QB-VMFXXJFuente: Regulation B, 12 CFR 1002.2(c) and 1002.9(a)(1)Reportar un problema con esta pregunta

8. 8. Un MLO acepta pagar el costo total del anuncio mensual en el periódico de una agente inmobiliaria, anuncio que muestra solo las propiedades de la agente y no menciona al MLO. A cambio, la agente le envía sus clientes compradores. Bajo RESPA, este arreglo es:

   • A.Permitido, siempre que el pago se detalle en la Divulgación de Cierre del prestatario, porque RESPA apunta a cargos ocultos y un arreglo divulgado no puede funcionar como comisión ilegal
   • B.Prohibido: pagar el costo publicitario de la agente es una "cosa de valor" entregada conforme a un entendimiento de que se referirá negocio de cierre, y tanto quien da como quien recibe son responsables✓ Respuesta
   • C.Permitido, porque el cheque del MLO va al editor tercero y no a la agente, y la Sección 8 solo alcanza cosas de valor entregadas directamente a quien hace las referencias
   • D.Permitido, porque pagar la publicidad de una agente inmobiliaria es actividad promocional normal, y la Sección 8 exceptúa las actividades promocionales y educativas normales

   La Sección 8(a) de RESPA prohíbe dar o aceptar cualquier honorario, comisión ilegal o cosa de valor conforme a un acuerdo o entendimiento, oral o de otro tipo, de que se referirá negocio de servicios de cierre en un préstamo hipotecario relacionado federalmente. Sufragar un gasto que la agente tendría que pagar de todos modos es una cosa de valor, aunque no haya efectivo entre ellos y el cheque vaya al editor; la excepción promocional no aplica porque el pago está condicionado a las referencias. Divulgar una comisión ilegal no la vuelve lícita.

   Ref. QB-J5ESDSFuente: RESPA Section 8(a); 12 CFR 1024.14(b) and (g)(1)(vi)Reportar un problema con esta pregunta

9. 9. ¿Cuál de los siguientes pagos cae dentro de una excepción reconocida de la Sección 8 de RESPA y por tanto está permitido?

   • A.Un MLO regala tarjetas de regalo cada trimestre a la agente de cierre para agradecer los cierres que le refiere
   • B.Un MLO alquila un escritorio dentro de una oficina inmobiliaria al doble de la renta de mercado por un espacio comparable
   • C.Un prestamista hipotecario paga a su propio empleado asalariado un bono por referir clientes al empleador✓ Respuesta
   • D.Una agencia de títulos paga a una correduría inmobiliaria un monto mensual fijo por cada comprador que le envía

   La Sección 8(c) permite expresamente que un empleador pague a sus propios empleados por actividades de referencia, porque la comisión permanece dentro de la relación laboral y no fluye a un proveedor externo de servicios de cierre. Los pagos a una correduría externa por referencias, los regalos no monetarios como tarjetas a la agente de cierre y la renta de escritorio por encima del mercado (cuyo exceso es un pago no ganado por referencias) son cosas de valor prohibidas.

   Ref. QB-2N8MTRFuente: RESPA Section 8(c); 12 CFR 1024.14(g)(1)(vii)Reportar un problema con esta pregunta

10. 10. Un corredor hipotecario ordena un informe crediticio de tres burós y cobra al prestatario un monto notablemente mayor al que el buró le cobró, quedándose con la diferencia como ingreso adicional. Esto es:

    • A.Permisible, porque el monto se divulga en la Estimación de Préstamo, y un cargo que el prestatario puede ver y comparar no es una tarifa oculta
    • B.Prohibido como honorario no ganado: cobrar más que el costo real de un servicio de tercero es un sobreprecio por el cual no se prestó ningún servicio adicional✓ Respuesta
    • C.Permisible, siempre que el total quede dentro del rango que otros corredores cobran por un informe, porque la razonabilidad global del precio es lo que evalúa la Sección 8
    • D.Permisible, porque los cargos por obtener informes crediticios son costos del prestamista que quedan fuera de los servicios de cierre que RESPA cubre

    La Sección 8(b) de RESPA prohíbe aceptar cualquier porción de un cargo por un servicio de cierre que no corresponda a servicios efectivamente prestados, y la norma trata el sobreprecio sobre un cargo de tercero sin servicios adicionales como un honorario no ganado. La divulgación en la Estimación de Préstamo, la comparabilidad de mercado o lo pequeño del margen son irrelevantes: el defecto es que no se prestó servicio alguno por el monto extra.

    Ref. QB-JRYYFRFuente: RESPA Section 8(b); 12 CFR 1024.14(c)Reportar un problema con esta pregunta

11. 11. Una correduría hipotecaria y una agencia de títulos tienen propiedad común, y la correduría refiere habitualmente a sus prestatarios a la agencia afiliada. El arreglo califica como acuerdo de negocios afiliados permisible solo si:

    • A.La relación de referencia y la propiedad común se divulgan al prestatario en la mesa de cierre, donde todavía puede negarse a usar la agencia afiliada antes de firmar los documentos
    • B.La relación se divulga en el momento de la referencia o antes, no se exige al prestatario usar la afiliada, y lo único de valor recibido es un rendimiento sobre la participación de propiedad✓ Respuesta
    • C.La afiliada paga a la empresa referidora un honorario que refleja el valor justo de mercado de cada referencia recibida, y ambas empresas tienen todas las licencias que sus estados exigen para el negocio de cierre
    • D.Se exige al prestatario usar la agencia afiliada, pero solo a cambio de un descuento documentado en la tasa que lo deja en mejor posición que si contratara por separado

    RESPA permite un acuerdo de negocios afiliados solo cuando se entrega divulgación escrita de la relación y una estimación de los cargos de la afiliada en el momento de la referencia o antes, no se exige al consumidor usar la afiliada (con excepciones estrechas para abogado, agencia de informes crediticios o tasador elegido por el prestamista), y lo único de valor recibido es un rendimiento sobre la propiedad. Divulgar hasta el cierre es demasiado tarde, y cualquier pago que exceda un rendimiento genuino de propiedad es una comisión ilegal.

    Ref. QB-39663SFuente: RESPA Section 8(c)(4); 12 CFR 1024.15Reportar un problema con esta pregunta

12. 12. Según la regla de compensación al originador de préstamos del Reglamento Z, ¿cuál de las siguientes es una base permisible para pagar a un originador individual?

    • A.Un porcentaje mayor en préstamos con una relación préstamo-valor más alta
    • B.Un porcentaje fijo del monto del préstamo, sujeto a un mínimo y un máximo en dólares✓ Respuesta
    • C.Un pago adicional en préstamos con penalidad por pago anticipado, pues valen más
    • D.Un bono ligado a cuánto por encima de la tasa par se fija la tasa del prestatario

    La compensación no puede basarse en un término de la transacción ni en un sustituto (proxy) de un término: un factor que varía consistentemente con un término en muchas operaciones y que el originador puede manipular. La relación préstamo-valor, la penalidad por pago anticipado y la tasa de interés son términos o proxies, mientras que el monto del préstamo está expresamente permitido, incluso con mínimos y máximos; también se permiten pago por hora, volumen de préstamos y tasa de concreción.

    Ref. QB-KRBBNSFuente: Regulation Z, 12 CFR 1026.36(d)(1)Reportar un problema con esta pregunta

13. 13. Un prestatario paga directamente de su bolsillo la comisión de originación del corredor hipotecario en el cierre. Luego el acreedor ofrece pagar a ese mismo corredor una comisión adicional por ese mismo préstamo. Según el Reglamento Z, esto es:

    • A.Prohibido: cuando el consumidor paga directamente al originador, ninguna otra persona puede compensar a ese originador en la misma transacción✓ Respuesta
    • B.Se permite, si la compensación combinada es razonable para el mercado, porque el Reglamento Z vigila el monto de la paga del originador y no su fuente
    • C.Es admisible, siempre que ambos pagos aparezcan en la Divulgación de Cierre, pues el detalle muestra al prestatario quién pagó al corredor
    • D.Resulta lícito, cuando el prestatario firma consentimiento escrito para ambos pagos, porque un prestatario informado puede renunciar a la protección

    La prohibición de compensación dual es absoluta: si el consumidor paga directamente al originador, ningún acreedor u otra persona puede compensarlo también en la misma transacción, y un originador pagado por el acreedor no puede además cobrar al consumidor. La regla evita un doble cobro que el consumidor no percibe; el consentimiento, la divulgación o lo razonable del total no lo subsanan.

    Ref. QB-49HG8TFuente: Regulation Z, 12 CFR 1026.36(d)(2)Reportar un problema con esta pregunta

14. 14. Una consumidora le dice al MLO que quiere comparar opciones de tasa fija y de tasa ajustable. Para quedar dentro del puerto seguro antidireccionamiento del Reglamento Z, el MLO debe presentar:

    • A.Para cada tipo de transacción en la que la consumidora manifestó interés, al menos tres opciones: la de menor tasa de interés; la de menor tasa sin características riesgosas; y la de menor monto total en dólares de puntos de descuento, puntos de originación y comisiones de originación✓ Respuesta
    • B.Tres opciones en total sumando todos los tipos de producto, tomadas del programa de préstamo que sea más fácil de aprobar para la consumidora, porque el puerto seguro busca garantizar un conjunto de opciones aprobables y no un menú separado para cada tipo de producto
    • C.Solo para la solicitud de tasa fija: el préstamo con la tasa más baja, el préstamo con la segunda tasa más baja y el préstamo con el pago mensual más bajo, porque la solicitud de tasa ajustable queda descartada una vez que la consumidora también expresa interés en un producto de tasa fija
    • D.Tres opciones que muestren el préstamo con los costos de cierre totales más bajos, el préstamo con el APR más bajo y el préstamo con el enganche más pequeño, porque esas son las medidas de precio que el Reglamento Z considera esenciales para comparar ofertas

    El puerto seguro exige las tres opciones señaladas para cada tipo de transacción en que la consumidora manifestó interés, obtenidas de un número significativo de los acreedores con los que el originador opera habitualmente, y el originador debe creer de buena fe que la consumidora probablemente califica. La opción "sin características riesgosas" debe excluir amortización negativa, penalidades por pago anticipado, pagos solo de interés, pagos globo en los primeros siete años, cláusulas de exigibilidad y participación en plusvalía; el tercer préstamo del puerto seguro depende del total de puntos y comisiones de originación, no de los costos de cierre ni del APR.

    Ref. QB-GR9B5PFuente: Regulation Z, 12 CFR 1026.36(e)(2) and (e)(3)Reportar un problema con esta pregunta

15. 15. Una tasación resulta por debajo del precio del contrato y el MLO quiere contactar al tasador. ¿Cuál comunicación está permitida bajo los requisitos de independencia del tasador?

    • A.Decirle al tasador el valor que el expediente necesita para cerrar, para que él juzgue si los datos del mercado lo respaldan
    • B.Pedir al tasador que considere ventas comparables adicionales y corrija un error fáctico objetivo en el informe✓ Respuesta
    • C.Recordarle al tasador que los encargos futuros dependen de cuánto respalden sus valuaciones los precios de contrato
    • D.Avisar al tasador que su pago se liberará cuando llegue el informe revisado, pues el pago puede ligarse a la terminación

    La regla de independencia del tasador de TILA prohíbe coerción, soborno, intimidación, manipulación de la remuneración o cualquier inducción destinada a que el tasador llegue a un valor predeterminado, que es justamente lo que suponen un valor objetivo, retener el pago o amenazar con futuros encargos. Sí permite pedirle que considere información adicional apropiada del inmueble, corrija errores fácticos o brinde más detalle o explicación que sustente la valuación.

    Ref. QB-Z8FGQPFuente: TILA Section 129E; Regulation Z, 12 CFR 1026.42(c)Reportar un problema con esta pregunta

16. 16. Un asalariado infla su ingreso declarado y presenta un talón de pago alterado para calificar por una vivienda que él y su familia habitarán. Ningún MLO, tasador o agente de cierre participa en el engaño. Esto se clasifica mejor como:

    • A.Fraude por vivienda (fraude por propiedad), porque el prestatario mintió para obtener una residencia que pretende ocupar✓ Respuesta
    • B.Fraude de ocupación, porque la tergiversación se hizo respecto de la vivienda que el prestatario y su familia habitarán
    • C.No es fraude, porque el prestatario de verdad piensa ocupar la vivienda y pagar puntualmente cada cuota programada
    • D.Fraude con fines de lucro, porque el prestamista siempre pierde dinero cuando un expediente contiene una tergiversación

    El fraude por vivienda lo comete el prestatario que declara falsamente ingresos, activos, empleo o deudas para obtener una casa que realmente pretende ocupar, mientras que el fraude con fines de lucro implica a personas de la industria que conspiran para extraer dinero de la operación. La intención de pagar no subsana el delito: presentar a sabiendas un documento falso para influir en una institución asegurada federalmente es un delito federal. El fraude de ocupación se refiere a declarar falsamente que se ocupará la vivienda, lo que no ocurre aquí.

    Ref. QB-HRMNAQFuente: Mortgage fraud typology (fraud for property vs. fraud for profit); 18 U.S.C. 1014 (false statements to a federally insured institution)Reportar un problema con esta pregunta

17. 17. Un MLO, un tasador y un agente de cierre arreglan que un primo con buen crédito solicite el préstamo y tome el título de una propiedad, aunque el comprador real —que no calificaría— la ocupará, la controlará y recibirá efectivo desembolsado en el cierre. Este esquema se identifica mejor como:

    • A.Un esquema de comprador de paja (testaferro), una forma de fraude con fines de lucro✓ Respuesta
    • B.Una segunda hipoteca silenciosa, porque parte del financiamiento se ocultó al prestamista
    • C.Fraude por vivienda (fraud for housing), porque el comprador verdadero piensa ocupar la propiedad
    • D.Un préstamo fantasma (air loan), porque el prestatario que figura en el préstamo es solo un sustituto

    Un esquema de comprador de paja usa el nombre y el crédito de una persona solvente como fachada del verdadero comprador oculto, y la participación de personas de la industria que extraen efectivo del cierre lo convierte en fraude con fines de lucro. Un préstamo fantasma implica un prestatario y/o una propiedad inexistentes, y una segunda hipoteca silenciosa es un gravamen no divulgado para cubrir el enganche; ninguno coincide con estos hechos, donde comprador y propiedad son reales.

    Ref. QB-29TTVQFuente: Mortgage fraud typology: straw buyer / fraud for profit schemesReportar un problema con esta pregunta

18. 18. Al revisar un expediente, un MLO nota que las fuentes del W-2 del prestatario difieren entre páginas, que la dirección del empleador es una tienda de casillas postales y que el teléfono de verificación de empleo suena en un celular personal. ¿Cuál es la MEJOR acción del MLO?

    • A.Retirar el expediente en silencio sin documentar las inquietudes, para que la empresa nunca envíe un expediente que no pueda respaldar
    • B.Pedir al prestatario una copia más nítida y completa del W-2 y seguir procesando, pues los defectos de escaneo suelen explicar los cambios de fuente
    • C.Detenerse, negarse a enviar el expediente y escalar los hallazgos a la unidad de cumplimiento o de fraude de la empresa según sus procedimientos escritos✓ Respuesta
    • D.Enviar el expediente con una nota y dejar que el suscriptor decida si los documentos son auténticos, porque autenticar los documentos es tarea propia de la suscripción

    El formato inconsistente de los documentos, una dirección de empleador que es un buzón y un número de verificación que responde en un celular personal son señales clásicas de fraude, y presentar a sabiendas información falsa a un prestamista asegurado federalmente es delito federal. El programa antilavado del originador exige el escalamiento interno para que la institución evalúe si procede un informe de actividad sospechosa; permitir que el prestatario sustituya el documento, pasarlo a suscripción o retirarlo en silencio frustran ese deber.

    Ref. QB-ERJNSKFuente: 31 CFR 1029.210 (AML program for residential mortgage lenders and originators); 18 U.S.C. 1014Reportar un problema con esta pregunta

19. 19. Después de que la empresa presenta un informe de actividad sospechosa sobre la transacción de un prestatario, este llama al MLO y exige saber por qué su expediente está detenido. El MLO debe:

    • A.Explicarle que su expediente fue marcado para revisión adicional, de modo que tenga oportunidad de aportar documentos corregidos antes de la decisión final
    • B.No revelar nada sobre el informe al prestatario ni a nadie no autorizado, porque revelar un SAR o su existencia es en sí una violación federal✓ Respuesta
    • C.Decirle en términos generales que se presentó un informe, ya que la información sobre su propia transacción puede solicitarla por ley de privacidad
    • D.Avisarle al agente inmobiliario del prestatario y no al prestatario mismo, porque la regla de confidencialidad cubre solo al sujeto del informe

    Un informe de actividad sospechosa, y cualquier dato que revele su existencia, es confidencial por ley federal, de modo que "avisar" al sujeto —o a cualquiera no autorizado— es una infracción aparte, independiente de la sospecha subyacente. Las instituciones y empleados que presentan el informe gozan de un puerto seguro frente a responsabilidad civil por esa divulgación al gobierno, y los registros de respaldo deben conservarse cinco años.

    Ref. QB-X8RTCMFuente: 31 U.S.C. 5318(g)(2); 31 CFR 1029.320(d) (SAR confidentiality)Reportar un problema con esta pregunta

20. 20. El oficial de cumplimiento de un prestamista hipotecario residencial determina que una transacción es reportable como sospechosa, pero aún no se identifica a ningún sospechoso. ¿Cuál es el plazo de presentación?

    • A.Dentro de 90 días calendario desde la detección inicial, porque la regla da a las compañías de préstamo una sola ventana ampliada que ya incluye el tiempo para identificar a un sospechoso
    • B.Dentro de 30 días calendario desde la detección inicial; si no se ha identificado a un sospechoso el plazo puede extenderse, pero nunca más allá de 60 días calendario desde la detección inicial✓ Respuesta
    • C.No hay plazo fijo, siempre que se presente antes del cierre del préstamo, porque el propósito de la presentación es impedir que la transacción sospechosa llegue a completarse
    • D.Dentro de 15 días hábiles desde la detección inicial y sin prórroga posible, porque los plazos de reporte de actividad sospechosa corren desde la detección y no se suspenden mientras se busca a un sospechoso

    Las normas de la BSA para compañías de préstamo o financiamiento exigen presentar el informe dentro de 30 días calendario tras la detección inicial de los hechos que fundamentan la presentación. Si no se identifica un sospechoso, la institución puede tomar 30 días adicionales para identificarlo, pero la presentación nunca puede demorarse más de 60 días calendario desde la detección inicial, y el deber alcanza también a transacciones intentadas.

    Ref. QB-983V93Fuente: 31 CFR 1029.320(b)(3) (SAR filing deadlines for loan or finance companies)Reportar un problema con esta pregunta

21. 21. Una correduría hipotecaria privada envía un volante titulado "Programa Federal de Alivio al Propietario: aprobación garantizada, reduzca su pago a la mitad". La correduría no tiene afiliación gubernamental, no garantiza aprobación alguna y la afirmación sobre el pago no es alcanzable para la mayoría de los destinatarios. El volante:

    • A.Es aceptable, siempre que la empresa conserve una copia del volante y sus registros de distribución en el archivo publicitario durante el periodo exigido, porque la regla se hace cumplir mediante registros
    • B.Viola la regla de Actos y Prácticas Hipotecarias (Reglamento N), que prohíbe tergiversaciones sustanciales en comunicaciones comerciales, incluida la falsa afiliación gubernamental y afirmaciones engañosas sobre el pago✓ Respuesta
    • C.Es exageración publicitaria aceptable, porque no se cotiza una tasa específica ni un APR, y las afirmaciones generales sobre aprobación y ahorro son técnicas de venta que el consumidor debe descontar
    • D.Solo es un problema si un consumidor efectivamente solicita confiando en el volante y luego es rechazado, porque una tergiversación exige un consumidor realmente perjudicado por ella

    El Reglamento N prohíbe cualquier tergiversación sustancial en una comunicación comercial sobre un producto de crédito hipotecario, y enumera entre los temas prohibidos el monto del pago, la probabilidad de obtener un préstamo o una modificación, y afirmar que el producto es un programa gubernamental o está avalado o afiliado a una agencia del gobierno. La infracción se consuma con la difusión; conservar registros —exigido por veinticuatro meses desde el último uso— es una obligación aparte que no subsana un anuncio engañoso, y la publicidad de gancho y cambio es por sí sola un acto prohibido.

    Ref. QB-RQVPP2Fuente: Mortgage Acts and Practices Rule (Regulation N), 12 CFR 1014.3 and 1014.5Reportar un problema con esta pregunta

22. 22. La agente inmobiliaria del comprador llama al MLO y pide el puntaje crediticio del prestatario, sus deudas mensuales y la razón de la demora del expediente. El prestatario no ha firmado autorización alguna para divulgar información a la agente. El MLO debe:

    • A.Dar solo el puntaje crediticio, ya que el puntaje es un solo número y el informe completo es lo que la FCRA trata como confidencial
    • B.Proporcionar la información, porque la agente es parte de la misma transacción de compra y quienes trabajan en la operación tienen necesidad legítima de conocer su estado
    • C.Negarse a divulgar cualquier dato sin autorización escrita del prestatario, porque es información personal no pública e información de informe crediticio✓ Respuesta
    • D.Entregársela a la agente como cortesía, porque ella refirió al prestatario y los socios de referencia coordinan sobre el expediente del cliente compartido

    La Ley Gramm-Leach-Bliley y su regla de privacidad restringen compartir la información personal no pública del cliente con terceros no afiliados, y la Ley de Informe Justo de Crédito permite usar o divulgar información de informes crediticios solo con un propósito permisible ligado a una transacción iniciada por el consumidor. Ser parte de la compraventa, o haber referido al prestatario, no es un propósito permisible ni sustituye la autorización escrita, y el puntaje derivado del informe está protegido igual que el informe.

    Ref. QB-A8E7F4Fuente: GLBA/Regulation P, 12 CFR Part 1016; FCRA permissible purpose, 15 U.S.C. 1681bReportar un problema con esta pregunta

23. 23. Un prestatario solicita un préstamo como vivienda principal para una propiedad a 90 minutos de su trabajo. Ya posee una casa cerca de su empleo, no la está vendiendo y, durante el trámite, el MLO encuentra la nueva propiedad anunciada en línea como alquiler. ¿Qué esquema sugieren con más fuerza estas señales de alerta?

    • A.Robo de identidad
    • B.Fraude de ocupación✓ Respuesta
    • C.Un préstamo fantasma
    • D.Un comprador de paja

    Declarar que una propiedad será la residencia principal para obtener las tasas y condiciones reservadas a los propietarios ocupantes, cuando en realidad se piensa alquilarla, es fraude de ocupación. Las señales clásicas incluyen una distancia de traslado inverosímil, conservar la vivienda actual cerca del empleo y anuncios de alquiler de la propiedad en cuestión. Un comprador de paja oculta al verdadero comprador y un préstamo fantasma es sobre una propiedad o prestatario inexistente; ninguno encaja con estos hechos.

    Ref. QB-SQ82V3Fuente: FFIEC/FBI mortgage fraud typologies — occupancy fraud; 18 U.S.C. § 1014 (false statements on a loan application)Reportar un problema con esta pregunta

24. 24. Al revisar los estados de cuenta, el MLO ve que el prestatario hizo seis depósitos en efectivo de $9,500 cada uno en días hábiles consecutivos. El prestatario explica que dividió el dinero 'para que el banco no tuviera que presentar sus informes'. Este patrón se describe mejor como:

    • A.Maduración normal de fondos en el ciclo bancario
    • B.Un depósito de regalo que solo requiere una carta
    • C.Estructuración para evadir los reportes de divisas✓ Respuesta
    • D.Manejo rutinario de efectivo sin problema alguno

    Dividir deliberadamente el efectivo en depósitos menores a $10,000 para impedir la presentación de Reportes de Transacciones en Divisas es estructuración, un delito federal bajo la Ley de Secreto Bancario (31 U.S.C. § 5324). La intención evasiva por sí sola hace que la actividad sea sospechosa y deba reportarse mediante el programa AML de la empresa, sin importar si el dinero es legítimo; ni la maduración de fondos ni una carta de regalo lo subsanan.

    Ref. QB-78C7XYFuente: Bank Secrecy Act, 31 U.S.C. § 5324 (structuring); FinCEN SAR rules for RMLOs, 31 CFR § 1029.320Reportar un problema con esta pregunta

25. 25. En tres años, un MLO refinancia al mismo propietario cuatro veces. Cada refinanciamiento incorpora nuevos cargos de originación al saldo del préstamo, mientras la tasa y el pago mensual del prestatario permanecen prácticamente iguales. ¿Qué práctica predatoria ilustra esto?

    • A.Volteo de préstamos✓ Respuesta
    • B.Señuelo y cambio
    • C.Acumulación de cargos
    • D.Despojo de plusvalía

    Refinanciar repetidamente un préstamo para generar nuevas comisiones cuando las transacciones no aportan un beneficio neto tangible al prestatario es el volteo de préstamos (loan flipping o churning). Aquí cada refinanciamiento financia cargos nuevos sin mejorar la tasa ni el pago. El despojo de plusvalía es prestar contra el valor de la vivienda sin considerar la capacidad de pago, la acumulación de cargos es inflar un solo préstamo con costos innecesarios y el señuelo y cambio es un engaño publicitario.

    Ref. QB-PQ62CYFuente: HUD-Treasury predatory lending typologies — loan flipping / tangible net benefit; SAFE MLO National Test outline, Ethics (predatory lending)Reportar un problema con esta pregunta

26. 26. La agencia de un MLO recibe mayor compensación por los préstamos colocados con el Prestamista B. Un prestatario califica para un préstamo comparable del Prestamista A con tasa y cargos más bajos, pero el MLO envía el expediente al Prestamista B de todos modos. Según las reglas federales, la conducta del MLO:

    • A.Es una comisión ilegal bajo la Sección 8 de RESPA
    • B.Es direccionamiento prohibido por la Regulación Z✓ Respuesta
    • C.Se permite si el prestatario firma una divulgación
    • D.Se permite porque cada acreedor fija sus precios

    La regla de compensación del originador de la Regulación Z (12 CFR § 1026.36(e)) prohíbe el direccionamiento: dirigir al consumidor a una transacción porque le paga más al originador, salvo que la transacción convenga al consumidor. Una divulgación firmada no subsana el direccionamiento, y la Sección 8 de RESPA regula las comisiones y pagos por referidos entre proveedores de servicios de cierre, no la elección de acreedor que hace un originador según su propia paga.

    Ref. QB-88QH42Fuente: Regulation Z loan originator compensation rule, 12 CFR § 1026.36(e) (anti-steering)Reportar un problema con esta pregunta

27. 27. Una agencia publica anuncios con una tasa fija muy llamativa que en realidad nunca estuvo disponible, y entrena a sus MLO para pasar a cada persona que llama a programas de préstamo más caros. Esta práctica publicitaria se caracteriza mejor como:

    • A.Solo una falta de divulgación de términos de TILA
    • B.Publicidad de señuelo prohibida por la Regulación N✓ Respuesta
    • C.Exageración lícita habitual en el mercadeo
    • D.Lícita siempre que una nota al pie revele la APR

    Anunciar condiciones de préstamo que en realidad no están disponibles para atraer consumidores y luego cambiarlos a productos más caros es señuelo y cambio, una práctica engañosa prohibida por la regla de Actos y Prácticas Hipotecarias en Publicidad (Regulación N, 12 CFR Parte 1014) y sancionable como acto engañoso bajo UDAAP. Como la tasa anunciada nunca existió, esto va más allá de un problema de términos gatillo de TILA, y ninguna nota al pie puede subsanar una falsedad sobre la disponibilidad.

    Ref. QB-QQHCHZFuente: Regulation N (MAP Rule), 12 CFR Part 1014; Dodd-Frank UDAAP, 12 U.S.C. §§ 5531, 5536Reportar un problema con esta pregunta

28. 28. Un contrato de compraventa muestra que el comprador aporta un enganche del 10% con fondos propios. Antes del cierre, el MLO se entera de que el vendedor le prestará en secreto todo el enganche mediante una segunda hipoteca sin registrar, de la que el prestamista principal no sabe nada. Este arreglo se llama:

    • A.Concesión del vendedor
    • B.Regalo de plusvalía
    • C.Préstamo piggyback
    • D.Segunda silenciosa✓ Respuesta

    Una segunda silenciosa es una segunda hipoteca no divulgada — a menudo para financiar el enganche — que se oculta al prestamista principal, de modo que el expediente falsea la inversión propia del prestatario y su deuda real. En cambio, un préstamo piggyback se divulga y suscribe junto con el primer gravamen, las concesiones del vendedor tienen límites y aparecen en los documentos de cierre, y un regalo de plusvalía debe documentarse con una carta de regalo. El MLO debe revelar el arreglo al prestamista, no cerrar ocultándolo.

    Ref. QB-D8G7Y7Fuente: FBI/FFIEC mortgage fraud scheme definitions — silent second; Fannie Mae Selling Guide fraud red flags (undisclosed liens/borrower investment)Reportar un problema con esta pregunta

Preguntas de práctica redactadas según el temario publicado por NMLS para el SAFE MLO National Test Component con Contenido Estatal Uniforme, y según las normas federales que lo sustentan (TILA/Reglamento Z, RESPA/Reglamento X, ECOA/Reglamento B, HMDA, FCRA, GLBA, la Ley de Vivienda Justa y la Ley S.A.F.E. de 2008). NMLS es un servicio de la Conference of State Bank Supervisors; este sitio no está afiliado ni respaldado por NMLS, la CSBS, la CFPB ni ningún regulador estatal. Los umbrales en dólares, los límites de préstamo, los factores del seguro hipotecario, las comisiones de garantía, las tarifas de licencia y los montos de fianza se ajustan periódicamente y aquí no se evalúan deliberadamente: confirma las cifras vigentes y los requisitos de tu estado con tu regulador estatal antes de examinarte. Nada de esto es asesoría legal ni financiera. Sobre el examen NMLS SAFE MLO →