22 Preguntas de Práctica de El límite del ejercicio de la abogacía con Respuestas

1. 1. En una firma de refinanciamiento, la prestataria pregunta si le conviene renunciar a la cuenta de plica y pagar ella misma los impuestos de la propiedad. El contrato del agente solo menciona la prohibición de dar consejo legal. ¿Cómo se aplica aquí realmente la prohibición del Código?

   • A.La prohibición abarca solo consejos legales, de modo que opinar sobre su cuenta de plica resulta admisible.
   • B.La prohibición se suspende cuando el prestatario pide expresamente una opinión personal al agente.
   • C.La prohibición rige solo las declaraciones escritas, así que una opinión hablada en la cita es válida.
   • D.La prohibición abarca consejos legales, personales, financieros y otros, de modo que la pregunta va al prestamista.✓ Respuesta

   La regla central del Código prohíbe al agente dar consejo legal, personal, financiero o de cualquier otro tipo al firmante y explicar los términos de cualquier documento de cierre. Como la prohibición supera con creces el consejo legal, la duda sobre la plica se remite al representante del prestamista.

   Ref. QB-XP2TC4Fuente: SPW Notary Signing Agent Code of Conduct, advice to signersReportar un problema con esta pregunta

2. 2. La prestataria señala el pagaré y pregunta: «¿Con qué tasa de interés me quedé?» ¿Qué puede hacer el agente de firmas?

   • A.Rechazar de plano la pregunta y darle el teléfono del oficial de préstamos.
   • B.Comparar la tasa impresa con la cifra de su Estimación de Préstamo.
   • C.Decirle que la tasa es competitiva para su perfil de crédito y pasar de hoja.
   • D.Señalar la tasa impresa en el pagaré y leer la cifra tal como allí aparece.✓ Respuesta

   El Código permite identificar y describir en general un término que ya figura en los documentos, y leer la tasa impresa es identificarla. Juzgarla, recalcularla o cotejarla con otro documento es interpretar; negarse en seco tampoco procede, porque la cifra está impresa ante ella.

   Ref. QB-E7VMS3Fuente: SPW NSA Code of Conduct (Loan Terms)Reportar un problema con esta pregunta

3. 3. La prestataria pregunta: «¿Por qué el APR de esta divulgación es más alto que la tasa de mi pagaré?» ¿Cuál es la respuesta correcta?

   • A.Explicar que el APR incorpora los cargos financieros del préstamo a la tasa y seguir con el paquete.
   • B.Señalar la cifra del APR en la divulgación, decir que no puede interpretarla y remitirla al oficial de préstamos.✓ Respuesta
   • C.Calcular en papel la diferencia entre ambas cifras para que ella pueda seguir la aritmética completa.
   • D.Asegurarle que una brecha entre las dos cifras es normal en todo préstamo hipotecario de este tipo.

   Identificar un término como el APR está permitido, pero decir por qué difieren dos cifras lo explica e interpreta, algo que el Código prohíbe. Hacer el cálculo por la prestataria va aún más lejos, pues aporta un análisis que no consta impreso en los documentos.

   Ref. QB-WPPF73Fuente: SPW NSA Code of Conduct (Loan Terms)Reportar un problema con esta pregunta

4. 4. Mirando la Divulgación de Cierre, la prestataria dice: «Estos costos de cierre son mucho más de lo que esperaba, ¿por qué son tan altos?» ¿Qué exige el Código?

   • A.Nombrar el cargo en la Divulgación de Cierre y remitir la pregunta al agente de cierre.✓ Respuesta
   • B.Desglosar cuáles de los cargos detallados corresponden al prestamista y cuáles a la titulación.
   • C.Sugerirle que espere a firmar hasta cotizar los mismos servicios en otro lugar.
   • D.Decirle que el total parece normal para un refinanciamiento de este tamaño en su zona.

   El Código permite identificar y describir en general un cargo que aparece en la Divulgación de Cierre, el HUD-1 u otro estado de cierre, pero no explicarlo, interpretarlo ni aconsejar sobre él. El porqué del monto corresponde al representante del prestamista o al agente de cierre, y disuadir de firmar es otra infracción distinta.

   Ref. QB-D7HAM2Fuente: SPW NSA Code of Conduct (Settlement Fees)Reportar un problema con esta pregunta

5. 5. La prestataria pregunta qué significa un párrafo de la escritura de fideicomiso. Según el Código, ¿qué par de respuestas tiene disponible el agente de firmas?

   • A.Darle su propia lectura del párrafo, o señalar que esa redacción es igual en toda escritura.
   • B.Indicarle la cláusula que puede responder su duda, o remitirla al prestamista o al agente de cierre.✓ Respuesta
   • C.Marcarle el párrafo para que lo investigue luego, o llamar a un agente inmobiliario conocido.
   • D.Parafrasearle el párrafo en palabras sencillas, o remitirla a la empresa de firmas que asignó el trabajo.

   El Código admite exactamente dos respuestas a la pregunta de un firmante: indicarle la cláusula del documento de cierre que puede contestarla, o remitirlo al representante del prestamista o al agente de cierre. El despachador de la empresa de firmas no es destino válido, pues no tiene facultad para hablar del préstamo.

   Ref. QB-VPB522Fuente: SPW NSA Code of Conduct (Response to Questions)Reportar un problema con esta pregunta

6. 6. ¿En qué momento debe el agente de firmas decir a las partes que solo presta servicios de firma y que no puede contestar preguntas sobre la transacción ni sobre el efecto legal de los documentos?

   • A.Al final, cuando entrega al prestatario las copias del paquete.
   • B.Al firmar el contrato con la empresa, y no ante el prestatario.
   • C.Al comienzo de la cita, mientras se prepara el espacio de firma.✓ Respuesta
   • D.Al surgir la primera pregunta que el agente no está autorizado a contestar.

   El Código convierte esto en una divulgación afirmativa y previa del rol y sus límites, no en una reacción ante una pregunta incómoda. Explicarlo mientras se prepara el espacio hace que la prestataria sepa, antes del primer documento, qué preguntas debe llevar al prestamista o al agente de cierre.

   Ref. QB-C76YEZFuente: SPW NSA Code of Conduct (Role and Limitations)Reportar un problema con esta pregunta

7. 7. Un agente llega al cierre con el teléfono de la compañía de títulos, pero sin datos de contacto del representante del prestamista. ¿Qué exige el Código antes de iniciar la firma?

   • A.Empezar los documentos ya y pedir el número del prestamista a la titulación si hace falta.
   • B.Abrir el paquete y darle al prestatario la línea de despacho del servicio de firmas.
   • C.Esperar a comenzar hasta tener también los datos del representante del prestamista.✓ Respuesta
   • D.Continuar con la cita, pues los datos del agente de cierre cumplen el requisito.

   El Código exige tener los datos del representante del prestamista y del agente de cierre como condición previa para iniciar la cita, no como algo que se busca a mitad de la firma. Contar con ambos permite derivar la pregunta en el acto en lugar de improvisar una respuesta.

   Ref. QB-UPYSUYFuente: SPW NSA Code of Conduct (Contact Sources)Reportar un problema con esta pregunta

8. 8. A media firma, la prestataria pregunta quién puede explicarle de verdad los términos de su préstamo. ¿Qué exige el Código que haga el agente con los datos de contacto que reunió?

   • A.Pasarle el número de la compañía de títulos y dejar fuera de la charla al del prestamista.
   • B.Compartir los números con ella solo si los vuelve a pedir por segunda vez durante la cita.
   • C.Entregar al prestatario los datos del prestamista y del agente de cierre, como paso obligatorio.✓ Respuesta
   • D.Guardar esos números para su propio uso y llamar él mismo si surge algún problema en la mesa.

   Obtener los contactos y entregarlos son dos deberes distintos. El Código obliga a dar a la prestataria los datos del representante del prestamista y del agente de cierre, porque son las partes facultadas para contestar dudas del préstamo y explicar los documentos.

   Ref. QB-B7TM9YFuente: SPW NSA Code of Conduct (Disclosure of Contact Sources)Reportar un problema con esta pregunta

9. 9. La prestataria duda y dice que quisiera más tiempo para leerlo todo. El préstamo es un refinanciamiento con derecho de cancelación. ¿Qué debe hacer el agente de firmas?

   • A.Recomendarle que llame ya al representante del prestamista, antes de firmar nada.✓ Respuesta
   • B.Sugerirle que firme esta noche, pues el plazo de tres días le permite echarse atrás.
   • C.Explicarle cómo corre el plazo de cancelación para que firme con tranquilidad.
   • D.Reprogramar la cita por su cuenta y decirle que vuelva otro día a firmarla.

   El Código prohíbe expresamente recomendar que la prestataria firme alegando que el derecho de rescisión deja tres días hábiles para leer, preguntar y decidir, por tranquilizador que suene. Lo debido es recomendarle que contacte de inmediato al representante del prestamista, antes de firmar.

   Ref. QB-TPMFPXFuente: SPW NSA Code of Conduct (Exercise of Rescission Option)Reportar un problema con esta pregunta

10. 10. El agente piensa en privado que la tasa de este préstamo es alta. La prestataria le pregunta: «Con sinceridad, ¿es un buen trato para mí?» ¿Cuál es el manejo correcto?

    • A.Responder que el trato parece justo, pues tranquilizarla no es dar una opinión.
    • B.No decir nada sobre la tasa y pasar de hoja sin atender lo que ella preguntó.
    • C.Dar su opinión sincera, pues advertir de un mal negocio protege a la prestataria.
    • D.Leer la tasa tal como está impresa y enviar la pregunta al oficial de préstamos.✓ Respuesta

    El Código prohíbe toda opinión personal al firmante sobre firmar los documentos o consumar la operación, aunque el agente la crea cierta y útil, porque debe mantenerse imparcial. Identificar la tasa impresa se permite; calificarla no, y a la prestataria se la remite en vez de ignorarla.

    Ref. QB-ZJJ7DCFuente: SPW NSA Code of Conduct (Personal Opinion)Reportar un problema con esta pregunta

11. 11. Un despachador del servicio de firmas llamó al agente y le dijo que el préstamo se desembolsa el jueves. En la mesa, la prestataria pregunta cuándo llegará realmente su dinero. ¿Qué debe hacer el agente?

    • A.Decirle que no puede anticipar la fecha y pasar la pregunta al agente de cierre.✓ Respuesta
    • B.Repetir el jueves, ya que el despachador que asignó el trabajo lo autorizó por teléfono.
    • C.Prometer que el dinero saldrá en cuanto el condado registre la escritura.
    • D.Estimar la fecha a partir del plazo de cancelación impreso en el aviso firmado.

    El Código prohíbe pronosticar o revelar una fecha de desembolso salvo que el representante del prestamista o el agente de cierre lo hayan pedido expresamente por escrito, o que la fecha figure claramente en un documento de cierre que el agente pueda presentar. Un permiso verbal del despachador no cumple ninguna de las dos.

    Ref. QB-H3RCYCFuente: SPW NSA Code of Conduct (Disbursement or Funding Date)Reportar un problema con esta pregunta

12. 12. Dos días después del cierre, la prestataria envía un mensaje al agente: «¿Debí haber buscado otro prestamista con mejor tasa?» ¿Cómo debe manejar el mensaje?

    • A.Responder que prestamistas y tasas son asunto de su oficial de préstamos, y dejarlo ahí.✓ Respuesta
    • B.Dar una opinión general sobre comparar tasas sin nombrar ninguna compañía en concreto.
    • C.Nombrar un par de prestamistas de tasas más bajas, ya que su préstamo ya se desembolsó.
    • D.Contestar el mensaje, pues la restricción cubre la cita y no la correspondencia posterior.

    El Código prohíbe asesorar sobre productos, programas, tasas de la competencia o profesionales hipotecarios en cualquier comunicación verbal o escrita ligada al encargo. Un mensaje posterior queda igual de cubierto que la mesa, y una opinión general sobre comparar tasas sigue siendo asesoramiento aunque no se nombre empresa alguna.

    Ref. QB-YJ7V7BFuente: SPW NSA Code of Conduct (Loan Programs and Professionals)Reportar un problema con esta pregunta

13. 13. Un agente de firmas es además abogado con licencia, pero no representa a ninguna parte de esta operación. La prestataria le pide consejo legal sobre una cláusula de la hipoteca. ¿Qué debe hacer?

    • A.Aconsejarla sobre la cláusula aclarando que habla el abogado y no el agente de firmas.
    • B.Remitirla a su propio abogado, pues la excepción cubre al que representa a una parte.✓ Respuesta
    • C.Dar el consejo una vez que la prestataria firme una renuncia de cobro de honorarios.
    • D.Contestar la pregunta, pues un abogado con licencia queda exento en cualquier mesa de firmas.

    El Código admite consejo legal durante una firma en un solo supuesto: que el agente sea abogado y represente a una parte de esa operación. Un abogado presente solo como agente de firmas está en la misma posición que cualquier otro, y ni una advertencia ni la gratuidad crean la excepción.

    Ref. QB-G3D2TBFuente: SPW NSA Code of Conduct (Legal Advice)Reportar un problema con esta pregunta

14. 14. El agente llega a la escritura de fideicomiso del paquete. ¿Qué combinación se mantiene dentro de identificar y presentar el documento sin llegar a explicarlo?

    • A.Su nombre, la razón por la que el prestamista lo exige, su costo de registro y el acta.
    • B.Su nombre, su propósito general, cuántas páginas tiene y dónde firmar, fechar o iniciar.✓ Respuesta
    • C.Su nombre, su propósito general y la opinión del agente sobre cómo protege al prestamista.
    • D.Su nombre, un resumen de cada convenio, su número de páginas y el efecto del incumplimiento.

    El Código fija cuatro elementos para presentar cada documento de cierre: nombrarlo, indicar su propósito general, señalar el número de páginas y mostrar dónde van firmas, fechas o iniciales. Resumir convenios o describir el efecto legal de una cláusula excede la descripción general y se convierte en explicación.

    Ref. QB-3K9VQEFuente: SPW NSA Code of Conduct (Presentation of Documents)Reportar un problema con esta pregunta

15. 15. Un documento del paquete no trae texto de acta notarial y la prestataria pide al agente que elija el correcto. ¿Cuál es la conducta debida?

    • A.Mostrar modelos de acta de reconocimiento y de juramento y dejar que el firmante elija.✓ Respuesta
    • B.Elegir el juramento, porque el prestamista queda mejor protegido con esa modalidad.
    • C.Elegir el reconocimiento, ya que es el acta habitual en los documentos hipotecarios.
    • D.Redactar una fórmula que encaje con el documento para que el paquete pueda salir hoy mismo.

    Según el artículo sobre ejercicio no autorizado del derecho del código de responsabilidad profesional del notario, quien no es abogado no debe determinar ni prescribir qué acto o acta notarial requiere un documento. Mostrar modelos de reconocimiento y de juramento, o remitir la duda a la entidad receptora o a un abogado, deja la elección al otorgante.

    Ref. QB-K3F2BFFuente: NNA Notary Public Code of Professional Responsibility, Article B (unauthorized practice of law)Reportar un problema con esta pregunta

16. 16. ¿Cuál de estos elementos de un paquete de préstamo residencial puede completar el propio agente de firmas?

    • A.El renglón en blanco de la dirección postal actual en la declaración de ocupación.
    • B.El espacio de fecha que quedó vacío en el acta notarial, a llenar tras el cierre.
    • C.El formulario de verificación de identidad de la Ley PATRIOT, firmado como agente de firmas.✓ Respuesta
    • D.El apartado de empleo de la solicitud de préstamo, con los datos que ella dicta.

    El notario no debe preparar un documento para otra persona ni ayudar a llenar sus espacios, y un acta notarial nunca se deja en blanco ni se fecha en día distinto al del acto. El formulario de identificación del cliente bajo la Ley PATRIOT es de los pocos que el agente completa, anotando el título de agente de firmas y no el de notario público.

    Ref. QB-2KWHJDFuente: NNA Notary Public Code of Professional Responsibility, Article B; USA PATRIOT Act customer identification formReportar un problema con esta pregunta

17. 17. Un documento que debe notarizarse tiene un espacio vacío y la prestataria dice: «Escriba usted lo que crea que va ahí». ¿Qué debe hacer el agente?

    • A.Consultar a la empresa contratante sobre el espacio antes de notarizar el documento.✓ Respuesta
    • B.Tachar con tinta el espacio vacío y continuar con el acta notarial del documento.
    • C.Notarizar el documento tal como está y anotar el espacio vacío en el resumen de envío.
    • D.Llenar el espacio con lo que dicta la prestataria y luego notarizar el documento.

    El Código ordena consultar a la empresa contratante siempre que un documento que requiere notarización esté incompleto o tenga espacios en blanco. Decidir qué va en el espacio equivaldría a preparar el documento por el firmante, y tacharlo o alterarlo tampoco corresponde al agente.

    Ref. QB-J34Q5EFuente: SPW NSA Code of Conduct (incomplete documents and blank spaces)Reportar un problema con esta pregunta

18. 18. ¿Cuál de estas preguntas de la prestataria puede contestar el propio agente de firmas?

    • A.El número de documentos que aún quedan en el paquete de esta noche.✓ Respuesta
    • B.El riesgo de que su pago mensual suba tras la revisión de la cuenta de plica.
    • C.El motivo por el que el prestamista exige seguro contra inundaciones aquí.
    • D.El costo de la cláusula de pago anticipado si refinancia el año próximo.

    Las preguntas sobre la mecánica de la cita —cuántos documentos faltan, dónde firmar, cuánto tardará— se refieren al servicio de firma que el agente sí presta, de modo que puede contestarlas. Las relativas a pagos, plica, costo de pago anticipado o exigencias del prestamista son preguntas del préstamo y van al representante del prestamista o al agente de cierre.

    Ref. QB-VJ5VP7Fuente: SPW NSA Code of Conduct, responses to questions; loan termsReportar un problema con esta pregunta

19. 19. La prestataria pregunta: «¿Qué pasa en realidad si dejo de pagar una cuota de este préstamo?» ¿Cuál es la respuesta correcta?

    • A.Resumir los recursos del prestamista para que entienda el riesgo antes de firmar.
    • B.Señalar el párrafo de incumplimiento del pagaré y remitirla al representante del prestamista.✓ Respuesta
    • C.Decirle que un solo atraso rara vez trae más que un recargo y una llamada del banco.
    • D.Sugerirle que rubrique ese párrafo como constancia y continuar con el paquete.

    El Código permite indicar al firmante la cláusula que puede responder su duda —aquí la sección de incumplimiento del pagaré— o remitirla al representante del prestamista o al agente de cierre. Resumir lo que el prestamista podría hacer describe el efecto legal, lo que es explicar y no identificar.

    Ref. QB-D3B2A8Fuente: SPW NSA Code of Conduct (Response to Questions); default provision of the promissory NoteReportar un problema con esta pregunta

20. 20. La prestataria compara el pagaré con una tasa que le cotizaron por teléfono hace semanas y pregunta: «¿Es esta la tasa que me prometieron?» ¿Qué debe hacer el agente?

    • A.Asegurarle que rara vez se mueve una tasa ya asegurada entre la cotización y el cierre.
    • B.Apartar el pagaré y avanzar con el resto del paquete mientras ella llama a su corredor.
    • C.Cotejar la tasa impresa con la Estimación de Préstamo de su carpeta y confirmar si coinciden.
    • D.Leer la tasa impresa, decir que cotejarla con una cotización toca al prestamista y darle el teléfono.✓ Respuesta

    Identificar la tasa que consta en el documento está permitido, pero cotejarla con lo que le dijeron en otro sitio es interpretar y se apoya en información ajena al paquete. Esa pregunta se deriva al representante del prestamista, cuyos datos el agente ya está obligado a entregar.

    Ref. QB-WGJ2V8Fuente: SPW NSA Code of Conduct, loan terms; responses to questions; contact sourcesReportar un problema con esta pregunta

21. 21. Un agente, solo por ayudar, explica a la prestataria qué efecto tendría una cláusula de vencimiento anticipado. ¿Qué significa eso conforme a las normas profesionales y al derecho general?

    • A.Es un incumplimiento del contrato con el servicio de firmas y no acarrea ningún otro riesgo.
    • B.Es aceptable siempre que la prestataria pregunte primero y él mantenga la respuesta breve.
    • C.Es ejercicio no autorizado del derecho, ilegal en todo el país y arriesga su nombramiento.✓ Respuesta
    • D.Es un problema solo si la prestataria sufre después una pérdida económica documentada.

    Explicar el efecto legal de un documento de cierre constituye ejercicio no autorizado del derecho, prohibido en todos los estados y capaz de costarle al notario su nombramiento, además de responsabilidad civil y penal. Es mucho más que un asunto contractual y el daño no depende de que ella pruebe una pérdida: el cierre mismo puede retrasarse o deshacerse.

    Ref. QB-DZCV98Fuente: SPW NSA Code of Conduct; state prohibitions on the unauthorized practice of lawReportar un problema con esta pregunta

22. 22. Al presentar el Aviso del Derecho a Cancelar, la prestataria pregunta: «¿Y qué me pasa si de verdad cancelo?» ¿Cuál es el manejo correcto?

    • A.Decirle que cancelar la dejaría igual que antes de la reunión de esta noche.
    • B.Aconsejarle firmar hoy y usar el plazo de cancelación si luego cambia de idea.
    • C.Explicarle cómo se deshace el préstamo para que sopese cancelar o seguir adelante con la firma.
    • D.Nombrarlo como el aviso de su derecho a cancelar dentro del plazo y remitir la duda.✓ Respuesta

    El agente puede nombrar el documento y dar su descripción general —aviso del derecho de la prestataria a cancelar la operación dentro de un plazo indicado— y luego derivar la duda al representante del prestamista o al agente de cierre. Describir las consecuencias de cancelar interpreta el efecto legal, y animarla a firmar porque existe el plazo está prohibido aparte.

    Ref. QB-VG7QP7Fuente: SPW NSA Code of Conduct; Notice of Right to Cancel under Regulation Z, 12 CFRReportar un problema con esta pregunta

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